【正文】 .................... 21 華僑城 A ........................................................................... 22 張江高科 .......................................................................... 23 金融街 ............................................................................ 24 U 圖目錄 U U U U U U U U 圖 1 美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格和景氣指數(shù) ........................................................... 4 圖 2 美國(guó)新屋銷售 (千套 )情況 ............................................................. 4 圖 3 美國(guó)成屋銷售（萬(wàn)套）情況 ........................................................... 4 圖 4 美國(guó)出租房空置率 (%)情況 ............................................................ 4 圖 5 20xx 年 GDP預(yù)測(cè)情況 ................................................................. 5 圖 6 消費(fèi)者信心指數(shù)、消費(fèi)者預(yù)期指數(shù)和消費(fèi)者滿意度指數(shù) ................................... 6 圖 7 20xx 年每月商品房銷售面積同比情況 .................................................. 6 敬請(qǐng)參閱報(bào)告結(jié)尾處的免責(zé)聲明 Copyright 169。 在 20xx 年，房地產(chǎn)企業(yè)只有求得生存后才能謀求更好的發(fā)展。美國(guó)的出租房空置率相對(duì)比較穩(wěn)定，近四年均在 10%左右。因此，這種負(fù)面影響也傳導(dǎo) 到房地產(chǎn)行業(yè)，在一定程度上助推房地產(chǎn)行業(yè)向下調(diào)整。經(jīng)我們預(yù)測(cè)， 20xx 年我國(guó) GDP 將降低至 8%。消費(fèi) 者指數(shù)均已下降到近幾年的低點(diǎn)。目前，調(diào)整已深入到 整個(gè)行業(yè)經(jīng)營(yíng)鏈上的各個(gè)環(huán)節(jié)。截止 10 月，全國(guó)商品房累計(jì)銷售面積同比下降 了 %。 26B 圖 9 20xx 年以來商品房新開工面積同比增 長(zhǎng)情況 圖 10 20xx 年以來商品房施工面積同比增長(zhǎng)情況 46% 41% 36% 31% 26% 21% 16% 11% 6% 1% 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 商品房累計(jì)新開工面積同比增長(zhǎng) 20xx 商品房累計(jì)新開工面積同比增長(zhǎng) 20xx 商品房累計(jì)新開工面積同比增長(zhǎng) 20xx 商品房累計(jì)新開工面積同比增長(zhǎng) 20xx 商品房累計(jì)新開工面積同比增長(zhǎng) 20xx 商品房累計(jì)新開工面積同比增長(zhǎng) 20xx 商品房累計(jì)新開工面積同比增長(zhǎng) 20xx 商品房累計(jì)新開工面積同比增長(zhǎng) 20xx 42% 37% 32% 27% 22% 17% 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 商品房累計(jì)施工面積同比增長(zhǎng) 20xx 商品房累計(jì)施工面積同比增長(zhǎng) 20xx 商品房累計(jì)施工面積同比增長(zhǎng) 20xx 商品房累計(jì)施工面積同比增長(zhǎng) 20xx 商品房累計(jì)施工面積同比增長(zhǎng) 20xx 商品房累計(jì)施工面積同比增長(zhǎng) 20xx 商品房累計(jì)施工面積同比增長(zhǎng) 20xx 商品房累計(jì)施工面積同比增長(zhǎng) 20xx 資料來源： CEIC、東興證券研究所 資料來源： CEIC、東興證券研究所 27B 圖 11 20xx 年以來商品房竣工面積同比增長(zhǎng)情況 69% 59% 49% 39% 29% 19% 9% 1% 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 圖 12 20xx 年以來商品房銷售面積同比增長(zhǎng)情況 103% 83% 63% 43% 23% 3% 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 17% 商 品房累計(jì)銷售面積同比增長(zhǎng) 20xx 商品房累計(jì)銷售面積同比增長(zhǎng) 20xx 商品房累計(jì)竣工面積同比增長(zhǎng) 20xx 商品房累計(jì)竣工面積同比增長(zhǎng) 20xx 商品房累計(jì)竣工面積同比增長(zhǎng) 20xx 商品房累計(jì)竣工面積同比增長(zhǎng) 20xx 商品房累計(jì)竣工面積同比增長(zhǎng) 20xx 商品房累計(jì)竣工面積同比增長(zhǎng) 20xx 商品房累計(jì)竣工面積同比增長(zhǎng) 20xx 商品房累計(jì)竣工面積同比增長(zhǎng) 20xx 商品房累計(jì)銷售面積同比增長(zhǎng) 20xx 商品房累計(jì)銷售面積同比增長(zhǎng) 20xx 商品房累計(jì)銷售面積同比增長(zhǎng) 20xx 商品房累計(jì)銷 售面積同比增長(zhǎng) 20xx 商品房累計(jì)銷售面積同比增長(zhǎng) 20xx 商品房累計(jì)銷售面積同比增長(zhǎng) 20xx 資料來源： CEIC、東興證券研究所 銷售量下降嚴(yán)重，迫使房地產(chǎn)企業(yè)收縮投資 資料來源： CEIC、東興證券研究所 截止 20xx 年 10 月，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng) %，增長(zhǎng)率已低于去年同期水 平 ， 比 9 月 %的增長(zhǎng)率也有較大回落。2008東興證券 第 7 頁(yè) 共 25 頁(yè) 28B 圖 13 20xx 年至 20xx 年房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 2,400,000 1,900,000 1,400,000 900,000 行業(yè)研究／年度報(bào)告 圖 14 20xx 年每月的房地產(chǎn)開發(fā)投資及同比增長(zhǎng)情況 400000 40% 350000 35% 300000 30% 250000 25% 20xx00 20% 400,000 1 0 0 ,0 00 一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 150000 100000 50000 0 一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 15% 10% 5% 0% 房地產(chǎn)開發(fā)投資（百萬(wàn)人民幣） 20xx年 房地產(chǎn)開發(fā)投資（百萬(wàn)人民幣） 20xx年 房地產(chǎn)開發(fā)投資（百萬(wàn)人民幣） 20xx年 房地產(chǎn)開發(fā)投資（百萬(wàn)人民幣） 20xx年 房地產(chǎn)開發(fā)投資（百萬(wàn)人民幣） 20xx年 資料來源： CEIC、東興證券研究所 每月房地產(chǎn)開發(fā)投資（百萬(wàn)人民幣） 20xx年 每月房地產(chǎn)開發(fā)投資（百萬(wàn)人民幣） 20xx年 20xx年同比增長(zhǎng)率 資料來源： CEIC、東興證券研究所 在房地產(chǎn)開發(fā)投資增 速下降的同時(shí)，土地購(gòu)置和土地開發(fā)已出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。 土地購(gòu)置和土地開發(fā)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)說明企業(yè)已在轉(zhuǎn)變策略。目前的 “國(guó)房景氣指數(shù) ” 已跌破 100，截止 20xx 年 10 月為 點(diǎn)，比 9 月份下降 點(diǎn)，同比下降 %。截止 11 月，北 京、廣州、上海和深圳這四個(gè)重點(diǎn)城市銷售價(jià)格指數(shù)分別為 、 、 和 ，同比下降分別為 個(gè)點(diǎn)、 個(gè)點(diǎn)、 個(gè)點(diǎn)和 個(gè)點(diǎn)。截止 20xx 年 9 月，房地產(chǎn)上市公司的流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率平均為 ，與去年的 相比已出現(xiàn)明顯的下降，降低了一倍；存貨周轉(zhuǎn)率為 ，與去年的 相比也 出現(xiàn)明顯的下降。預(yù) 計(jì) 20xx 年上半年，業(yè)內(nèi)兼并破產(chǎn)的發(fā)生率將加大。 39B 表 1 房地產(chǎn)部分財(cái)務(wù)指標(biāo)比率 20xx 三季度 20xx 三季度 20xx 三季度同比增長(zhǎng) 指標(biāo) SW 房 地產(chǎn) SW 房地 產(chǎn)開發(fā) Ⅱ SW 園區(qū) 開發(fā) Ⅱ SW 房 地產(chǎn) SW 房地 產(chǎn)開發(fā) Ⅱ SW 園區(qū) 開發(fā) Ⅱ SW 房 地產(chǎn) SW 房地 產(chǎn)開發(fā) Ⅱ SW 園區(qū) 開發(fā) Ⅱ 每股收益（元 /股） % % % 凈利潤(rùn)（億元） % % % 毛利率（ %） % % % 32B 資料來源： WIND資訊、東興證券研究所 圖 21 20xx 年以來每股收益情況 圖 22 20xx 年以來凈資產(chǎn)收益率情況 % % % % 每股收益（元 /股） 全部 A股 每股收益（元 /股） SW房地產(chǎn) 凈資產(chǎn)收益率 全部 A股 凈資產(chǎn)收益率 SW房地產(chǎn) 每股收益（元 /股） SW房地產(chǎn)開發(fā) Ⅱ 每股收益（元 /股） SW園區(qū)開發(fā) Ⅱ 凈資產(chǎn)收益率 SW房地產(chǎn)開發(fā) Ⅱ 凈資產(chǎn)收益率 SW園區(qū)開發(fā) Ⅱ 資料來源： CEIC、東興證券研究所 資料來源： CEIC、東 興證券研究所 敬請(qǐng)參閱報(bào)告結(jié)尾處的免責(zé)聲明 Copyright 169。 在全面調(diào)整中，最為不利的影響正在釋放。 截止 10 月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá) 億元，占固定資產(chǎn)投資總額 億元的 %，占 億元的 %。 1996 年前，城鎮(zhèn)人口和鄉(xiāng)村人口同處增長(zhǎng)時(shí)期， 但從 1996 年開始鄉(xiāng)村人口一直以低于 1%的速度在減少，而城鎮(zhèn)人口每年以 3%左右 的速度在快速增長(zhǎng)。 35B 圖 27 我國(guó) 1980 年以來人口城市化情況 1,000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 城鎮(zhèn)人口數(shù)（百萬(wàn)人） 鄉(xiāng)村人口數(shù)（百萬(wàn)人） 城鎮(zhèn)人口占比 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 圖 28 25 周歲新增青年示意圖 達(dá) 25歲人口凈增長(zhǎng)（百萬(wàn)人） 達(dá) 25歲人口凈增長(zhǎng)率 2% 2% 1% 1% 1% 1% 1% 0% 0% 0% 資料來源： CEIC、東興證券研究所 資料來源：東興證券研究所 20xx 年前后將迎 來 25 周歲青年新增的高峰期 上世紀(jì) 70 年代初我國(guó)實(shí)行了計(jì)劃生育政策。這部 分青年具有強(qiáng)烈的購(gòu)置新房需要。 為更好地拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，抵抗金融風(fēng)暴對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生的負(fù)面影響，國(guó)家出臺(tái)了 總投資高達(dá) 4 萬(wàn)億元的 10 項(xiàng)保經(jīng)濟(jì)增 長(zhǎng)措施，并計(jì)劃三年內(nèi)投資 9000 億元用于建設(shè) 保障性住房。 12 月 17 日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開了國(guó)務(wù)院常 務(wù)會(huì)議，研究部署了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施。 放寬公積金貸款。 長(zhǎng)沙 契稅稅率統(tǒng)一下調(diào)到 1%，免征收印花稅和土地增值稅； 經(jīng)適房全面推 行貨幣補(bǔ)貼方式； 對(duì)首次購(gòu)買普通自住房和改善性普通自住房為節(jié)能省地型住宅的，免除應(yīng)交全部契稅； 敬請(qǐng)參閱報(bào)告結(jié)尾處的免責(zé)聲明 Copyright 169。 放寬普通住房標(biāo)準(zhǔn)，為 90－ 144 平方米； 廈門 90 平米以下契稅稅率下調(diào)到 1%，免征收印花稅，對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅； 貸款利率下調(diào)，兩成首付，最長(zhǎng)貸款期限 20 年。 取消對(duì)二次及以上住房公積金貸款最高額度限制； 常州 開放住房公積金異地貸款； 實(shí)行商業(yè)興貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款政策。隨著金融風(fēng)暴給我國(guó)經(jīng)濟(jì)帶 來的負(fù)面影響加大，國(guó)家定會(huì)想法設(shè)法促使房地 產(chǎn)市