【正文】 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用不斷增大 從生產(chǎn)方面看，房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的增加值在ＧＤＰ中的比重逐步提高，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用不斷增大。 從房地產(chǎn)業(yè)的直接帶動(dòng)系數(shù)看，總的帶動(dòng)系數(shù)為 ，其中帶動(dòng)系數(shù)高于平均水平的產(chǎn)業(yè)有金融保險(xiǎn)業(yè)、商業(yè)、社會(huì)服務(wù)業(yè)、非金屬礦物制品業(yè)、建筑業(yè)等 7 個(gè)行業(yè)。導(dǎo)致近兩 年商品房銷售價(jià)格大幅度提升的主要因素是工程造價(jià)之外的其他因素，需求因素并非價(jià)格上漲的決定性因素。這一時(shí)期商品房銷售價(jià)格增速持續(xù)回落，到 1999 年降為－ ％。 二、不同用途商品房銷售價(jià)格增長(zhǎng)狀況 在不同用途的商品房銷售價(jià)格中，住宅銷售價(jià)格增速遠(yuǎn)高于商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售價(jià)格增速。 2．商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售價(jià)格： 1995 年以后不斷提高，但增長(zhǎng)平穩(wěn)， 1995— 20xx年年均增長(zhǎng) ％。 20xx 年辦公樓銷售價(jià)格再次大幅度提高，達(dá)到 ％。 2．工程造價(jià)之外的其他因素是價(jià)格上漲的主要拉動(dòng)力量。 20xx— 20xx 年期間，工程造價(jià)上漲幅度占住宅銷售價(jià)格漲幅的比重為 ％，其余 ％的漲幅是由工程造價(jià)之外的其他因素價(jià)格上漲拉動(dòng)的；工程造價(jià)上漲幅度占非住宅商品房銷售價(jià)格漲幅的比重為％，其余 ％的漲幅是由工程造價(jià)之外的其他因素價(jià)格上漲拉動(dòng)的 。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房土地交易價(jià)格上漲了 34％，比住宅土地交易價(jià)格上漲幅度低 15 個(gè)百分點(diǎn)；銷售價(jià)格上漲了17％，比住宅銷售價(jià)格漲幅低 13 個(gè)百分點(diǎn)。但鑒于不同地域商品房的供求狀況存在較大差別，并不排除個(gè)別地區(qū)需求快速增長(zhǎng)對(duì)商品房銷售價(jià)格起到較大拉動(dòng) 作用。鑒于 20xx 年房地產(chǎn)住宅投資在城鎮(zhèn)非個(gè)人住宅投資中所占比重已達(dá)到 88％，在全社會(huì)非個(gè)人住宅投資中所占比重也達(dá)到 84％，房地產(chǎn)住宅竣工面積占城鎮(zhèn)非個(gè)人投資住宅竣工面積的比重已接近 98％，在全社會(huì)非個(gè)人投資住宅竣工面積占所占比重也達(dá)到近 86％，房地產(chǎn)住宅投資 已基本替代企事業(yè)單位成為城鎮(zhèn)住宅投資的主體，房地產(chǎn)住宅投資的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)將完全取決于城鎮(zhèn)居民住房需求的發(fā)展趨勢(shì)，決定城鎮(zhèn)居民住房需求的因素亦即決定未來(lái)房地產(chǎn)住宅投資發(fā)展趨勢(shì)的因素，這些因素包括住宅投資的周期性波動(dòng)、居民可支配收入、城鎮(zhèn)人口與城市化進(jìn)程以及住宅銷售價(jià)格和房屋租賃價(jià)格和宏觀調(diào)控政策等。短期發(fā)展趨勢(shì)值在 20xx 年以后也將保持持續(xù)下降態(tài)勢(shì)，到 20xx 年將降為 ％， 2017 年進(jìn)一步降為 ％，此后恢復(fù)上升態(tài)勢(shì)。 四、城鎮(zhèn)居民可支配收入對(duì)居民住房需求的影響 居民可支配收入對(duì)住宅需求具有重要影響，當(dāng)期收入增速每提高一個(gè)百分點(diǎn)，會(huì)引致住房需求增速提高 個(gè)百分點(diǎn)，考慮收入的滯后影響，收入增速對(duì)住房需求增速的綜合貢獻(xiàn)大約為 ，即收入增速每提高一個(gè)百分點(diǎn)，住宅需求增速將提高 個(gè)百分點(diǎn)。二是工業(yè)化進(jìn)程加快推進(jìn)。截至 20xx 年，全區(qū)公路通車?yán)锍? 萬(wàn)公里，其中高速公路 2395 公里；鐵路營(yíng)運(yùn)里程 3654 公里；擁有萬(wàn)噸以上泊位 40 個(gè)，港口吞吐能力超過(guò) 15000萬(wàn)噸，其中沿海港口超過(guò) 1 萬(wàn)噸；開通國(guó)際國(guó)內(nèi)航線 200 多條。廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃獲得國(guó)家批準(zhǔn)實(shí)施，正逐步成為引領(lǐng)、輻射和帶動(dòng)廣西加快發(fā)展的龍頭。規(guī)模以上工業(yè)增加值增長(zhǎng) %，比同期全國(guó)快 百分點(diǎn)；城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng) %，比同期全國(guó)快 百分點(diǎn)。隨著政策的進(jìn)一步落實(shí)，初步判斷，上半年全區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體將持續(xù)回落。分用途看，住宅、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和其他用途房屋完成投資 、 、 和 億元，分別增長(zhǎng) %、 %、 %和 %。今年以來(lái)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源呈逐漸趨緊態(tài)勢(shì)。 （三）房屋施竣工面積保持較快增長(zhǎng)，新開工面積同比下降。 （四）商品房銷售面積環(huán)比小幅回升，同比仍保持下滑態(tài)勢(shì)。 （五）商品房銷售均價(jià)總體平穩(wěn)，住宅售價(jià)漲幅得到控制。 當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題 （一）住宅供給結(jié)構(gòu)性矛盾依然存在。長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行貸款的依賴性較大，今年，央行六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。根據(jù)建設(shè)部 門初步統(tǒng)計(jì)，截止到 20xx年 5 月底，保障性住房新開工 萬(wàn)套，僅完成全年保障性實(shí)物建設(shè)任務(wù)的 17%左右， 8 成多的保障性住房必須在下半年開工，任務(wù)艱巨。一是要大力開展對(duì)外招商引資，廣泛吸收社會(huì)閑散資金 ，吸引外來(lái)資本進(jìn)入全區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)；二是要積極鼓勵(lì)扶持符合條件的企業(yè)上市融資；三是要多種方式促進(jìn)商品房銷售，確保建設(shè)資金及時(shí)回籠；四是成立業(yè)內(nèi)企業(yè)協(xié)會(huì)或組建大集團(tuán)公司，增強(qiáng)企業(yè)實(shí)力和競(jìng)爭(zhēng)力。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %。完成農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長(zhǎng) %。 六 .柳州市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r分析 20xx 年受國(guó)際金融危機(jī)以及國(guó)內(nèi)宏觀環(huán)境的影響，政府也相繼出臺(tái)了一系列關(guān)于房地產(chǎn)的新政策，全國(guó)房市也起伏不定，讓人有點(diǎn)難捉摸。從投資用途看，商品住宅仍占主導(dǎo)地位，累計(jì)完成投資 億，同比增長(zhǎng) %。 柳州市房地產(chǎn)投資保持了良好的勢(shì)頭，不僅如此全市近年來(lái)的各項(xiàng)固定資產(chǎn)投資規(guī)模也是逐年的增大，這將有利于作為柳州市經(jīng)濟(jì)支柱之一的房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)快速的增長(zhǎng)。該區(qū)的多種功能定位，為轄區(qū)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供了有利條件，并成為柳州市的商貿(mào)中心和廣西主要的商品交易地。 “魚峰區(qū)優(yōu)越的自然資源，也是商業(yè)地產(chǎn)的助推劑之一。加 上柳石路、榮軍路等地段，也是柳州傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)，這里的地產(chǎn)開發(fā)，大多保持原有的樓上住人樓下開發(fā)門面的模式，如今，已形成老的白云小區(qū)和陽(yáng)光花園為中心的社區(qū)商業(yè)板塊，以及新開發(fā)的嘉匯 同時(shí)對(duì)所在區(qū)域也 是一個(gè)貢獻(xiàn)。可見，柳州房地產(chǎn)市場(chǎng)是以柳州城區(qū)和郊區(qū)購(gòu)房群體為主的市場(chǎng)，同時(shí)外地購(gòu)房需求也較為活躍的接近于二元市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)（外地人購(gòu)房達(dá)到 20％則為二元市場(chǎng)結(jié)構(gòu)）。 這些主力客戶群收入處于中下等，文化素質(zhì)都中等，處于發(fā)展期，喜歡與同類的群體居住，渴望擁有屬于自己的住房，對(duì)生活品質(zhì)要求高。 9. 心理描述 （ 1）有較中等化素養(yǎng)和生活品位，追求健康、快樂、時(shí)尚、享受生活的生活態(tài)度； （ 2）有較好教育背景，有較高精神文化追求； （ 3）追求居住的品質(zhì)感、尊崇對(duì)住宅的身份昭示性； （ 4）追求時(shí)尚、新知，追求都市生活的上進(jìn)感； （ 5）看好柳石路，魚峰區(qū)周邊地段的升值潛力、發(fā) 展前景。當(dāng)前，柳州乃至全國(guó)樓盤多數(shù)都屬于高檔樓盤，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)大眾消費(fèi)者的購(gòu)買能力，開發(fā)商關(guān)注利潤(rùn)的同時(shí)，往往忽視自己的利潤(rùn)真正來(lái)源 — 大眾。 （ 3）尊重共性，突出個(gè)性 ① 住宅的特性和消費(fèi)者消費(fèi)偏好要尊重，但客戶可教育； ② 在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)呈現(xiàn)同質(zhì)化的背景下，力求突出個(gè)性。目前，柳州市已經(jīng)出現(xiàn)了較多比較高檔的住宅，并且大有擴(kuò)大之勢(shì)，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)都在爭(zhēng)奪高檔消費(fèi)領(lǐng)域，加之當(dāng)前的房地產(chǎn)的回暖，分析當(dāng)前中國(guó)樓市，尤其使柳州自身的房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們的開發(fā)理念順應(yīng)而出： 方便 +實(shí)惠 +溫馨 +陽(yáng)光價(jià)格 =柳州人舒適的家！ 提升 水榭龍?zhí)?居住品質(zhì) 升級(jí)柳州人的生活理念 三 . 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 價(jià)格定位 1. 概述 價(jià)格是永恒的主題，價(jià)格也是定位的主要因素。 價(jià)格策劃總體模式 水榭龍?zhí)秲r(jià)格總體策劃模式是：低開高走，小幅頻調(diào)。以保證買家能迅速落訂而不退場(chǎng)為適度。戶型充分與自然景觀，人文景觀結(jié)合。銀灰色， “酷 ”而沉穩(wěn)，永恒而頗具現(xiàn)代感，而其折射出的光眩，又能達(dá)到靜中有動(dòng)的奇妙效 （ 2） 外立面裝飾線（ “腰帶 ”），以白色為主。 （ 5） 景觀庭院部分建筑物則可適當(dāng)使用藍(lán)色，突出其幽靜、寧?kù)o的庭院生活氛圍。 五 . 項(xiàng)目產(chǎn)品功能定位分析 1. 項(xiàng)目功能定位 （ 1）健康生活 身體是革命的本錢，要想成就一番大事業(yè)，就要有一個(gè)健康的體魄，事業(yè)有成者更注重健康。過(guò)于忙碌的生活使人們的各種壓力越來(lái)越大，尋求一個(gè)既滿足居住，又可休閑 養(yǎng)生的好居所，放松身心、釋放壓力成為許多人的夢(mèng)想。 （ 4）服務(wù)彰顯價(jià)值 服務(wù)，不僅是我們一個(gè)主要的盈利點(diǎn)，還是形成我們企業(yè)的核心 競(jìng)爭(zhēng)力，深圳萬(wàn)科就是一個(gè)好的例子。 為以小戶型為主，大戶型為輔助，形成以住宅為主的商業(yè)住宅融合產(chǎn)品。 強(qiáng)調(diào)環(huán)境與建筑，單體與群體，空間與實(shí)體的整合性。 （ 3）建立人車分流系統(tǒng)。 （ 2）形象理念 以開放的空間、收斂的空間的組合，景觀節(jié)點(diǎn)的處理，建筑界面的生成，塑造生活社區(qū)的現(xiàn)代特色形象。另外，大眾與周邊較早開發(fā)的小區(qū)將在融為一體，因此科學(xué)先進(jìn)的保安系統(tǒng)及優(yōu)質(zhì)的物業(yè)配套也是本案在設(shè)計(jì)上必須強(qiáng)化的一面。同時(shí)我們超高的樓間距可以為您的采光及綠化提供場(chǎng)所。小區(qū)臨街一排為商鋪，增加商業(yè)氣氛，方便了居民對(duì)消費(fèi)的需求。 實(shí)體所圍成的空間既開闊又迂回，富于層次，從而形成了整個(gè)設(shè)計(jì)周邊式布局的重要特點(diǎn)，形成外實(shí)而內(nèi)虛的空間格局，形神兼?zhèn)洹? ③ 便于實(shí)行人車分流的交通設(shè)計(jì) 小區(qū)車行道沿用地周邊布置，中心花園安排休閑步行小徑，完全做到人車互不干擾，保證了小區(qū)交通的暢通和行人的安全，讓中心花園擁有一個(gè)安靜的環(huán)境。 （ 2） 電梯運(yùn)行空間與住宅單元之間增設(shè)轉(zhuǎn)換隔離空間如儲(chǔ)藏柜，以減弱電梯運(yùn)行時(shí)對(duì)緊鄰的臥室、衛(wèi)生間等功能空間的干擾。 （ 6） 空調(diào)機(jī)位處理要求盡量不影響外立面的和諧，但又必須與現(xiàn)時(shí)流行的并不方便安裝的鋁格柵 /百葉窗遮藏形式形成差異化，建議將其以隱蔽方式巧妙預(yù)留到加厚陽(yáng)臺(tái)的側(cè)邊底部，以便安裝。銀灰色， “酷 ”而沉穩(wěn)，永恒而頗具現(xiàn)代感，而其折射出的光眩，又能達(dá)到靜中有動(dòng)的奇妙效 （ 2） 外立面裝飾線（ “腰帶 ”），以白色為主。 （ 5） 景觀庭院部分建筑物 則可適當(dāng)使用藍(lán)色，突出其幽靜、寧?kù)o的庭院生活氛圍。 這個(gè)區(qū)域應(yīng)屬于安靜的區(qū)域 ，應(yīng)避免和游樂設(shè)施、游戲場(chǎng)等喧鬧的區(qū)域靠近，同時(shí)不宜有大片的硬地，多種植樹木和花草，用樹木遮擋視線，形成一個(gè)較為安靜的場(chǎng)所，同時(shí)又應(yīng)注意周圍的環(huán)境景觀，可以點(diǎn)線面結(jié)合，在集中的位置設(shè)置小型噴泉、雕塑和環(huán)境設(shè)施。 運(yùn)動(dòng)健身區(qū)： 為居民提供室外活動(dòng)的場(chǎng)地，包括健身場(chǎng)地、器械、球類運(yùn)動(dòng)等。由于人流比較集中，其位置應(yīng)靠近居住區(qū)的道路，布置也應(yīng)開敞，同時(shí)又應(yīng)該不影 22 響居民正常的休息。 五 ．配套設(shè)施建議 項(xiàng)目配套設(shè)施的安排 （ 1） 教育配套 小區(qū)的主要客戶群體是上班族及個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶，針對(duì)小區(qū)的客戶群體無(wú)法抽出過(guò)多的時(shí)間來(lái)照顧孩子，所以小區(qū)內(nèi)配置一所的私立幼兒教學(xué)機(jī)構(gòu)，讓業(yè)主子女能獨(dú)立地在一個(gè)幽靜的環(huán)境下學(xué)習(xí)成長(zhǎng)，讓業(yè)主放心。不僅將噴泉、園林之靈秀引入本項(xiàng)目，提升項(xiàng)目之韻味。以 和諧社區(qū)為 凝聚點(diǎn)，定期舉行各種文化沙龍，學(xué)術(shù)研討、畫展、信息技術(shù)、以促進(jìn)社區(qū)融洽氣氛。 （ 2） 衛(wèi)生間與陽(yáng)臺(tái)，兩個(gè)衛(wèi)生間均有明窗通風(fēng)和采光，主臥房有獨(dú)立衛(wèi)生間，私密性強(qiáng)； 設(shè) 陽(yáng)臺(tái)，有利觀景、通風(fēng)和晾曬衣物等功能。 （ 4） 公共活動(dòng)區(qū)（客廳、飯廳、廚房），分隔過(guò)渡區(qū)（公用衛(wèi)生間），功能 25 分區(qū)集中，動(dòng)靜分區(qū)、干濕分區(qū) 要 明晰，過(guò)渡自然，互不干擾。鑒于目前國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，我們相信 死守價(jià)格沒意義 ， 弱 市下房子賣出去才是硬道理 ， 成交量放大 更是 道理 中的道理。 當(dāng)前 熱銷 的 樓盤正是有了這樣的共識(shí)，才積累起自己的有效客戶群 ，因此，我們建議采取一下措施： （ 1） 異地營(yíng)銷，去外地市場(chǎng)找客戶。 （ 2） 信心營(yíng)銷，讓每個(gè)銷售員都對(duì)自己的項(xiàng)目充滿信心。 （ 3） 比較營(yíng)銷，比較后下的單更理 性。 “甚至有客戶跟我 們 說(shuō)，哪怕 柳東新區(qū) 房?jī)r(jià)再跌 一千 元他 們 也認(rèn)可，因?yàn)榈綍r(shí)候一旦市場(chǎng)回暖，首先漲價(jià)的也會(huì)是 陽(yáng)光 100 城市廣場(chǎng) 這樣地段好、性價(jià)比高的樓盤。 （ 5） 分眾營(yíng)銷，找到有效客戶 。這樣一來(lái)， 水榭龍?zhí)?將明顯區(qū)別與該片區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)客戶群，必將廣泛的吸引柳州大眾消費(fèi)者。去年 上半年 的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者們費(fèi)盡心力為了提價(jià)追求 最大 利潤(rùn)，而 去 年 下半年尤其是今年年初 在市場(chǎng)的購(gòu)買力大規(guī)模 縮減 之后，銷售進(jìn)度造成的困擾 嚴(yán)重 打擊了中國(guó)的地產(chǎn)火熱的市場(chǎng)前景 ， 眾多 開發(fā)商 正在面臨銷售的難題。以下我們將把營(yíng)銷策劃進(jìn)一步細(xì)化，量化，誓將大眾時(shí)代樓盤銷售在金融危機(jī)的大浪中進(jìn)行到底。據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，開發(fā)成本中最有可能發(fā)生波動(dòng)變化的是建筑安裝工程費(fèi)和售價(jià)水平。達(dá)到臨界點(diǎn) .此時(shí)，若再降價(jià)，則財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。此時(shí)，若再降價(jià)，則財(cái)務(wù)凈內(nèi)部收益率達(dá)不到預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。 建筑安裝工程費(fèi)上升 10%、 20%，將引起該項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率分別下降%、 %；當(dāng)建筑安裝工程費(fèi)上升 %時(shí)，該項(xiàng)目投資利潤(rùn)率等于基準(zhǔn)收益率（ IC=10%）。工期延誤了會(huì)導(dǎo)致資金不能及時(shí)回收再投入，這樣會(huì)使整個(gè)項(xiàng)目陷入僵局。比如，在規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑風(fēng)格、形象包裝和營(yíng)銷推廣等方面都有很大的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)： 規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑風(fēng)格，對(duì)住宅的旺銷影響越來(lái)越大，甚至可能成為競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵因素。當(dāng)前，如何在保證利潤(rùn)的前提下或者在損失最小的情況下加速銷售才是硬道理。 具體來(lái)說(shuō)，售樓部要包裝得到位，越是困難時(shí)期越是要壯大自己的信心，增強(qiáng)消費(fèi)者的信心。 （二） 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 1. 風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)， 跟其它商品的競(jìng)爭(zhēng)有類似的情況，比如，房地產(chǎn)產(chǎn)品并不是唯一的競(jìng)爭(zhēng)力，優(yōu)良的建筑質(zhì)量并不一定能贏得客戶。重視服務(wù)和優(yōu)秀物業(yè)管理的作用，努力打造良好的服務(wù)意識(shí)，建立良好的服務(wù)團(tuán)隊(duì)。 近日，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心有關(guān)專家表示， 由于國(guó)家的宏觀調(diào)控 ,當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng) 不夠火熱 、信心 不是十足 ，要 提高不夠火熱 的樓市， 只有看房開商能讓利多少了 ， 只有房開商降價(jià) 才能真正推動(dòng)購(gòu)房者入