【導(dǎo)讀】中國(guó)的房地產(chǎn)需求是剛性的，開(kāi)發(fā)商要想在短期內(nèi)取得很好收益，那必然要有自己的特色。個(gè)項(xiàng)目的選址，一個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃等都關(guān)系到一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。片區(qū)的一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，通過(guò)分析柳州的市場(chǎng)，對(duì)柳州的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)查，運(yùn)用SWOT等方法對(duì)項(xiàng)目分析是否可行，再對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行一系列的策劃。但是在中國(guó)共產(chǎn)黨的正確帶領(lǐng)下,我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體情況是良好的。年增長(zhǎng)%，增速比上年加快個(gè)百分點(diǎn)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)總體良好。年CPI上漲%，符合市場(chǎng)前期預(yù)測(cè)。季度增長(zhǎng)%，四季度增長(zhǎng)%。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)定增長(zhǎng)，工業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)增長(zhǎng)。增長(zhǎng)，進(jìn)出口總額較快增長(zhǎng)。年增長(zhǎng)%，增速比上年回落個(gè)百分點(diǎn)，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)%；國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)，20xx年我國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格比上年上漲%。市場(chǎng)物價(jià)同比上漲，食品價(jià)格漲幅較大。12月份CPI同比上漲%，環(huán)比上漲%。漲%，娛樂(lè)教育文化用品及服務(wù)上漲%，居住上漲%，衣著下降%，交通和通信下降%，家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)持平。

　　

【正文】 23 其中小高層戶型的平面圖如下圖所示： 多層戶型的平面圖如下： 24 材料設(shè)備選擇： TAIRI NPMⅡ 乘客電梯 （中開(kāi)電梯） 額定載重 /乘客人數(shù)： 630Kg/8 人 開(kāi)門尺寸： 8002100 戶型特點(diǎn)要求 （ 1）一通風(fēng)；二視野；三陽(yáng)光，應(yīng)該在這三個(gè)方面加以注意，使得項(xiàng)目的正南正北的房型能夠得到完美的體現(xiàn)。 （ 2） 衛(wèi)生間與陽(yáng)臺(tái)，兩個(gè)衛(wèi)生間均有明窗通風(fēng)和采光，主臥房有獨(dú)立衛(wèi)生間，私密性強(qiáng)； 設(shè) 陽(yáng)臺(tái)，有利觀景、通風(fēng)和晾曬衣物等功能。 （ 3） 臥室面積分配合理，方正、平直、寬大、令人心情舒暢。其中主臥室寬大，主臥室建筑面積為 16 平方米 以上 ，并且主臥室置于最里面，充分保證其私密性；其余兩間小臥室面積 次之，為 10－ 13 平方米。并且主臥室與北面臥室的門對(duì)開(kāi)，十分有利于南北空氣對(duì)流。 （ 4） 公共活動(dòng)區(qū)（客廳、飯廳、廚房），分隔過(guò)渡區(qū)（公用衛(wèi)生間），功能 25 分區(qū)集中，動(dòng)靜分區(qū)、干濕分區(qū) 要 明晰，過(guò)渡自然，互不干擾。 （ 5） 房中 盡量減少 狹窄的通道或其他難以利用的空間， 使 空間實(shí)用率 提 高 。 （ 6）充分考慮南方居民對(duì)南北朝向的認(rèn)同心理，根據(jù)地形，精心設(shè)計(jì)，使得大部分戶型為南北朝向。 第六部分 經(jīng)濟(jì)測(cè)算篇 一、項(xiàng)目 營(yíng) 銷 策略 失敗的營(yíng)銷都是相似的，成功的營(yíng)銷則各有各的不同 。鑒于目前國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，我們相信 死守價(jià)格沒(méi)意義 ， 弱 市下房子賣出去才是硬道理 ， 成交量放大 更是 道理 中的道理。根據(jù)自身的條件以及柳州的地產(chǎn)現(xiàn)狀， 水榭龍?zhí)?將采取 小眾營(yíng)銷 和價(jià)格營(yíng)銷措施。 1. 小眾營(yíng)銷 小眾營(yíng)銷 走的是一條目標(biāo)精確、受眾精細(xì)的精致路線 ，迅速 找到自己的客戶 。 熊市營(yíng)銷才顯真功夫，市場(chǎng)差了，更需要千方百計(jì)找客戶。 當(dāng)前 熱銷 的 樓盤正是有了這樣的共識(shí)，才積累起自己的有效客戶群 ，因此，我們建議采取一下措施： （ 1） 異地營(yíng)銷，去外地市場(chǎng)找客戶。異地營(yíng)銷最講究時(shí)效性，因?yàn)檫@些客戶多是沖動(dòng)消費(fèi)，要趁他們的購(gòu)買熱情沒(méi)有消退之前帶他們看產(chǎn)品。 柳州由于在廣西的影響力較大， 整個(gè)廣西都可以看成是大眾時(shí)代的客戶潛在市場(chǎng)。另 外，廣西毗鄰廣東，大量的廣東投資個(gè)人和團(tuán)體，長(zhǎng)期以來(lái)都把柳州看作 自己的理想投資場(chǎng)所。 （ 2） 信心營(yíng)銷，讓每個(gè)銷售員都對(duì)自己的項(xiàng)目充滿信心。比如在開(kāi)盤前 應(yīng)對(duì) 周邊同類甚至整個(gè)柳州地產(chǎn)市場(chǎng) 同類樓盤作詳細(xì)地調(diào)查和分析，通過(guò)這 些 分析大眾時(shí)代 樓盤眾多優(yōu)勢(shì)清晰顯現(xiàn)出來(lái)，每個(gè)銷售人員都 將會(huì) 大大增強(qiáng)了對(duì)項(xiàng)目的信心。開(kāi)盤前我們 應(yīng) 特意召開(kāi)了內(nèi)部會(huì)議，再次給銷售員分析產(chǎn)品特點(diǎn)和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。只有銷售團(tuán)隊(duì)有信心了，他們才能在言談中把信心傳遞給客戶。 （ 3） 比較營(yíng)銷，比較后下的單更理 性。比如 陽(yáng)光 100 城市廣場(chǎng) ，該樓盤的購(gòu)買者有相當(dāng)部分是回頭客。 “我們要求銷售員客觀地給客戶分析利弊，并且要告訴他們周邊還有哪些樓盤，實(shí)際上，這么做并沒(méi)有造成客戶流失，反而是回頭率非常高，而且這樣的客戶下單的意向也比較堅(jiān)定。 ”陽(yáng)光 100 相關(guān) 銷售 負(fù)責(zé)人表示，在比較的過(guò)程中，其實(shí)客戶的心態(tài)也在成熟，經(jīng)過(guò)深思熟慮才決定買房的 26 人抗壓性更強(qiáng)。 “甚至有客戶跟我 們 說(shuō)，哪怕 柳東新區(qū) 房?jī)r(jià)再跌 一千 元他 們 也認(rèn)可，因?yàn)榈綍r(shí)候一旦市場(chǎng)回暖，首先漲價(jià)的也會(huì)是 陽(yáng)光 100 城市廣場(chǎng) 這樣地段好、性價(jià)比高的樓盤。 ” （ 4） 體驗(yàn)式營(yíng)銷，眼見(jiàn)為實(shí)。 陽(yáng)光 100 俱樂(lè)部總是 在開(kāi)盤前，就邀請(qǐng)了樓盤周邊的大中院校的教職工、企業(yè)員工 、 部分意向客戶 和俱樂(lè)部成員 到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)了解情況，讓他們對(duì)樓盤的位置、產(chǎn)品定位有最直接的觀感。有一些客戶在現(xiàn)場(chǎng)考察后， 加深了對(duì)該項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)。 （ 5） 分眾營(yíng)銷，找到有效客戶 。當(dāng)前，在高新片區(qū)， 以 陽(yáng)光 100 城市廣場(chǎng)和東郡等 為例， 大多數(shù)開(kāi)發(fā)的都是的高檔樓盤，起點(diǎn)高，定價(jià)更高。設(shè)想一下，在金融危機(jī)影響下，假如在柳 石 片區(qū)存在這樣一個(gè)樓盤：區(qū)位好，交通便利，性能好，定價(jià)大眾化。 水榭龍?zhí)?打造的就是這樣 一個(gè)都市樓盤，花大眾的價(jià)格享受都市高檔品位生活。這樣一來(lái)， 水榭龍?zhí)?將明顯區(qū)別與該片區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)客戶群，必將廣泛的吸引柳州大眾消費(fèi)者。 如果說(shuō)分眾渠道是浪尖，大眾消費(fèi)者就是推起浪尖的水，沒(méi)有大眾的認(rèn)可，小眾客戶也不會(huì)來(lái)關(guān)注你。這些客戶與樓盤本身的目標(biāo)客戶定位如果是相符的，一般信息傳達(dá)的有效率就比較高。 2. 價(jià)格營(yíng)銷 對(duì)于 柳州 的大多數(shù)開(kāi)發(fā)商而言，今年面臨的問(wèn)題與去年 上半年 頗為不同。去年 上半年 的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者們費(fèi)盡心力為了提價(jià)追求 最大 利潤(rùn)，而 去 年 下半年尤其是今年年初 在市場(chǎng)的購(gòu)買力大規(guī)模 縮減 之后，銷售進(jìn)度造成的困擾 嚴(yán)重 打擊了中國(guó)的地產(chǎn)火熱的市場(chǎng)前景 ， 眾多 開(kāi)發(fā)商 正在面臨銷售的難題。 因此，誰(shuí)能在價(jià)格上主動(dòng)采取措施，變危機(jī)為機(jī)遇，誰(shuí)就掌握了市場(chǎng)的把握權(quán)。正像前面所提到， 死守價(jià)格沒(méi)意義 弱市下房子賣出去才是硬道理 ， 成交量放大 更是 道理 中的道理。地產(chǎn)商要想走出危機(jī)陰影，必須在價(jià)格上主動(dòng)出擊，就像萬(wàn)科率先在全國(guó)大型地產(chǎn)樓盤中降價(jià)，王石在 07 年就提出地產(chǎn)拐點(diǎn)論，萬(wàn)科的種種作為層遭到非議，但是，時(shí)值金融危機(jī)的影響，萬(wàn)科的銷售量攀升就是最好的證明。以下我們將把營(yíng)銷策劃進(jìn)一步細(xì)化，量化，誓將大眾時(shí)代樓盤銷售在金融危機(jī)的大浪中進(jìn)行到底。 二、 投資估算 投資估算匯總表（不含建設(shè)期利息） 項(xiàng)目 估計(jì)費(fèi)用（萬(wàn)元 27 土地費(fèi)用 前期工程費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 報(bào)建費(fèi)用 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 配套工程費(fèi) 管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 不可預(yù)見(jiàn) 費(fèi)用 房產(chǎn)證辦證費(fèi)用 合計(jì) 三、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo) 利潤(rùn)表 序號(hào) 項(xiàng)目各物業(yè)及稅金 可售面積 （㎡） 計(jì)算標(biāo)準(zhǔn) （元∕㎡） 總金額（萬(wàn)元） 備注 1 住宅銷售 收入 ￥ 6, ￥ 25, 2 商業(yè)銷售收入 ￥ 25, ￥ 5, 3 車位銷售收入 660 ￥ 150, ￥ 9, 4 銷售總收入 —— —— ￥ 41, —— 5 項(xiàng)目總成本 —— —— —— 6 銷售稅金及附加 —— —— ￥ 4, —— 營(yíng)業(yè)稅 銷售收入的 5﹪ ￥ 41, ￥ 2, —— 城建稅 營(yíng)業(yè)稅的 7﹪ ￥ 2, ￥ —— 教育附加稅 營(yíng)業(yè)稅的 3﹪ ￥ 2, ￥ —— 地方教育附加稅 營(yíng)業(yè)稅的 ﹪ ￥ 2, ￥ —— 28 防洪保安費(fèi) 銷售收入的 1﹪ ￥ 41, ￥ —— 土地增值稅預(yù)交 商鋪收入的 2﹪ ￥ 5, ￥ —— 住宅收入的 ﹪ ￥ 25, ￥ —— 企業(yè)所得稅預(yù)交 收入的 10﹪ 25﹪ ￥ 1, —— 7 項(xiàng)目利潤(rùn) ￥ 15, —— 由以上兩個(gè)表可知 水榭龍?zhí)逗晚?xiàng)目 利潤(rùn) 為 萬(wàn)元，總成本為 萬(wàn)元 。利潤(rùn)與成本之比（即投資利潤(rùn)率）為 71%，當(dāng)投資利潤(rùn)率≥ 70%時(shí)風(fēng)險(xiǎn)比較低，所以項(xiàng)目可行。 四 、項(xiàng)目敏感性分析 影響本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益主要不確定因素為開(kāi)發(fā)成本、銷售價(jià)格水平、銷售稅率、建設(shè)經(jīng)營(yíng)期的長(zhǎng)短。據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，開(kāi)發(fā)成本中最有可能發(fā)生波動(dòng)變化的是建筑安裝工程費(fèi)和售價(jià)水平。因而，本項(xiàng)目敏感性分析針對(duì)全部投資的評(píng)價(jià)指標(biāo)（財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和投資利潤(rùn)率），分別計(jì)算售價(jià)上下波動(dòng) 5%、 10%和建筑安裝工程費(fèi)上下波 動(dòng) 10%、 20%時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響。 、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響。 售價(jià)下降 5%、 10%，將引起該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值分別下降 %、 %；當(dāng)售價(jià)下降 %時(shí)，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零。達(dá)到臨界點(diǎn) .此時(shí)，若再降價(jià)，則財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。 建筑安裝工程費(fèi)上升 10%、 20%，將引起該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值分別下降%、 %；當(dāng)建筑安裝工程費(fèi)上升 %時(shí)，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零。達(dá)到臨界點(diǎn) .此時(shí)，若建筑安裝工程費(fèi)再上升，則財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。 2. 售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響 售價(jià)下降 5%、 10%，將引起該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率分別下降 %、%；當(dāng)售價(jià)下降 %時(shí)，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等于基準(zhǔn)收益率（ IC=10%），達(dá)到臨界點(diǎn)。此時(shí)，若再降價(jià)，則財(cái)務(wù)凈內(nèi)部收益率達(dá)不到預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。 建筑安裝工程費(fèi)上升 10%、 20%，將引起該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率分別下降%、 %；當(dāng)建筑安裝工程費(fèi)上升 %時(shí)，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等于基準(zhǔn)收益率（ IC=10%）。達(dá)到臨界點(diǎn) .此時(shí)，若建筑安裝工程費(fèi)再上升， 則財(cái)務(wù)凈內(nèi)部收益率達(dá)不到預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。 售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對(duì)投資利潤(rùn)率的影響 29 售價(jià)下降 5%、 10%，將引起該項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率分別下降 %、 %；當(dāng)售價(jià)下降 %時(shí)，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等于基準(zhǔn)收益率（ IC=10%），達(dá)到臨界點(diǎn) .此時(shí)，若再降價(jià)，則投資利潤(rùn)率達(dá)不到預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。 建筑安裝工程費(fèi)上升 10%、 20%，將引起該項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率分別下降%、 %；當(dāng)建筑安裝工程費(fèi)上升 %時(shí)，該項(xiàng)目投資利潤(rùn)率等于基準(zhǔn)收益率（ IC=10%）。達(dá)到臨界點(diǎn)。此時(shí)， 若建筑安裝工程費(fèi)再上升，則投資利潤(rùn)率達(dá)不到預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。 由以上分析可以得出，售價(jià)、建筑安裝工程費(fèi)都是本項(xiàng)目的敏感因素，相比之下，售價(jià)因素更為敏感，除售價(jià)對(duì)本項(xiàng)目的影響較大之外，工期和銷售率對(duì)本項(xiàng)目的影響也是值得注意的。工期延誤了會(huì)導(dǎo)致資金不能及時(shí)回收再投入，這樣會(huì)使整個(gè)項(xiàng)目陷入僵局。總體來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目經(jīng)管階段風(fēng)險(xiǎn)還是較大。建議采取投資風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃控制，或者采用全部銷售方案，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。 五 、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析 （一） 行業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 1. 風(fēng)險(xiǎn) 由于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)比較充分了，雖經(jīng)精心策劃， 縝密運(yùn)營(yíng)，還是感受到，同行競(jìng)爭(zhēng)的巨大壓力，競(jìng)爭(zhēng)呈同質(zhì)化趨勢(shì)。比如，在規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑風(fēng)格、形象包裝和營(yíng)銷推廣等方面都有很大的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)： 規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑風(fēng)格，對(duì)住宅的旺銷影響越來(lái)越大，甚至可能成為競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵因素。人們常常用 “小區(qū)規(guī)劃 如何” 、“小區(qū)建筑 風(fēng)格 如何”等 來(lái)評(píng)價(jià)一個(gè)樓盤的成敗得失 ；現(xiàn)在的房地產(chǎn)，地段好的因素并不是唯一因素，有好地段的項(xiàng)目同樣需求包裝。項(xiàng)目的形象包裝就是項(xiàng)目的臉面，體現(xiàn)項(xiàng)目的品味、文化和管理層次，對(duì)項(xiàng)目的成功銷售有不可替代的作用，成為了目標(biāo)客戶了解樓盤的渠道。 同時(shí)，市場(chǎng)預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)則是另外一個(gè)影 響房地產(chǎn)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵因素，尤其是20xx 年下半年席卷中國(guó)的國(guó)際金融危機(jī)，給中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了沉重的打擊，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)陷入低迷狀態(tài)， 20xx 年以來(lái)的地產(chǎn)火熱場(chǎng)面開(kāi)始轉(zhuǎn)向有價(jià)無(wú)市、整體降價(jià)、購(gòu)房者持幣觀望、地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)整體下滑。當(dāng)前，如何在保證利潤(rùn)的前提下或者在損失最小的情況下加速銷售才是硬道理。 死守價(jià)格沒(méi)意義 弱市下房子賣出去才是硬道理 。 2. 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施 項(xiàng)目形象包裝要從 分析項(xiàng)目環(huán)境狀況，突顯其價(jià)值 處入手 。找準(zhǔn)項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng) 30 銷機(jī)會(huì)點(diǎn)及障礙點(diǎn)， 尤其在當(dāng)前的金融危機(jī)的大背景下， 整合項(xiàng)目外在資源，挖掘并向公眾告 知樓盤自身所具有的特色 及 賣點(diǎn)。 具體來(lái)說(shuō)，售樓部要包裝得到位，越是困難時(shí)期越是要壯大自己的信心，增強(qiáng)消費(fèi)者的信心。注重細(xì)節(jié)部分的表現(xiàn)，力求達(dá)到處處體現(xiàn)項(xiàng)目的風(fēng)格、特色和品質(zhì)，是項(xiàng)目風(fēng)格濃縮的展現(xiàn)。 在營(yíng)銷推廣方面，樓盤宣傳資料、廣告、公關(guān)活動(dòng)、銷售策劃制定等各個(gè)環(huán)節(jié)要跟進(jìn)，突出本項(xiàng)目的地段環(huán)境、價(jià)格優(yōu)勢(shì)、品質(zhì)定位等優(yōu)勢(shì)，以提升本項(xiàng)目?jī)r(jià)值。 針對(duì)有可能出現(xiàn)行業(yè)特點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)，將評(píng)估、制定應(yīng)急預(yù)案，當(dāng)出現(xiàn)該類風(fēng)險(xiǎn)，可以按照應(yīng)急預(yù)案妥善應(yīng)對(duì)，以盡量減少不必要的損失。 （二） 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 1. 風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)， 跟其它商品的競(jìng)爭(zhēng)有類似的情況，比如，房地產(chǎn)產(chǎn)品并不是唯一的競(jìng)爭(zhēng)力，優(yōu)良的建筑質(zhì)量并不一定能贏得客戶。良好的市場(chǎng)表現(xiàn)，主要依賴于項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量、服務(wù)和市場(chǎng)推廣力度等。金融危機(jī)下，尤其要重視市場(chǎng)推廣力度，這是最為關(guān)鍵的關(guān)鍵。 2. 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施 立足從項(xiàng)目的初始階段，就把好關(guān)，保證建造質(zhì)量，整體運(yùn)作，降低成本。重視服務(wù)和優(yōu)秀物業(yè)管理的作用，努力打造良好的服務(wù)意識(shí)，建立良好的服務(wù)團(tuán)隊(duì)。 充分利用資源整合優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目的含金量，提高項(xiàng)目產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，規(guī)避市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)可能引致的風(fēng)險(xiǎn)。 招聘高素質(zhì)的銷售人員，進(jìn)行系統(tǒng)培訓(xùn)， 向他們灌輸先進(jìn)的銷售理念，逐步改變營(yíng)銷手段單一的傳統(tǒng)方式，通過(guò)有效的營(yíng)銷來(lái)克服因競(jìng)爭(zhēng)激所導(dǎo)致的銷售不暢。 密切關(guān)注同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的動(dòng)向，了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況，提出有針對(duì)性、有效的競(jìng)爭(zhēng)策略，以使本項(xiàng)目取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)地位。 近日，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心有關(guān)專家表示， 由于國(guó)家的宏觀調(diào)控 ,當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng) 不夠火熱 、信心 不是十足 ，要 提高不夠火熱 的樓市， 只有看房開(kāi)商能讓利多少了 ， 只有房開(kāi)商降價(jià) 才能真正推動(dòng)購(gòu)房者入市。在國(guó)家稅費(fèi) 增長(zhǎng) ，銀行利率上調(diào) 的現(xiàn)狀下，很大程度上看開(kāi)發(fā)商 到底開(kāi)出的市場(chǎng)價(jià)格 。 當(dāng)國(guó)家和銀行都在采 31 取措施時(shí)，開(kāi)發(fā)商的聯(lián) 合行動(dòng)才是關(guān)鍵環(huán)節(jié)，要在產(chǎn)品推廣、銷售、服務(wù)上做好做足文章。在目前的這種大環(huán)境下只有 成交量放大是硬道理 （三） 資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn) 1. 風(fēng)險(xiǎn) 由于房開(kāi)公司在開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目的