【正文】 潮的高收入小資群體。加上央行五次加息及國(guó)家多次調(diào)控的影響，開(kāi)發(fā)商必須讓利于消費(fèi)者，撇開(kāi)暴利的觀念，真正實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)追于消費(fèi)者的雙贏。水榭龍?zhí)妒谴蟊妼?duì)都市地盤住房的向往和超低價(jià)格的完美結(jié)合，必將開(kāi)創(chuàng)柳州優(yōu)越地帶水榭龍?zhí)蹲≌M(fèi)新時(shí)代。 將付款方式進(jìn)行靈活組合，以爭(zhēng)取拓寬顧客來(lái)源層面，因而項(xiàng)目銷售使用一次性付款、分期付款及銀行按揭三種方式，見(jiàn)下表： 17 付款方式 一次性付款 分期付款 銀行按揭 折扣 九五折 九七折 九九折 簽署認(rèn)購(gòu)書10 天內(nèi)（扣除定金） 房款的 30%并簽署買賣合同 簽署買賣合同時(shí)付房款的 30% 首付房款的30%，簽署買賣合同及辦理銀行按揭手續(xù) 一個(gè)月內(nèi) 付房款 40% 主體工程封頂時(shí)付款 40% 兩個(gè)月內(nèi)付房款 30% 交房時(shí)付房款 30% 商業(yè)區(qū)用花崗巖和金黃色的礦物噴涂結(jié)合，金黃色不僅顯眼，也有金旺的意思。白色襯托高級(jí)灰，更能顯示出小區(qū)的高雅、潔凈和寬敞。柳州作為一個(gè)工業(yè)城市，環(huán)境污染情況嚴(yán)重，生活環(huán)境一直不甚理想。所以，我們重點(diǎn)做好服務(wù)這一塊內(nèi)容，為產(chǎn)品增加附加值。注意環(huán)境、建筑群體與城市發(fā)展風(fēng)貌的協(xié)調(diào)。 產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想：宗地小區(qū)規(guī)劃整體可體現(xiàn)現(xiàn)代都市風(fēng)格，在宗地當(dāng)?shù)匦纬珊湍壳爱?dāng)?shù)仫L(fēng)格迥異的產(chǎn)品，從心理上個(gè)業(yè)主一次尊貴身份的飛躍。追求自然、建筑與人的和諧統(tǒng)一，緊扣以人為本，打造綠色生態(tài)的健康人居環(huán)境。 （ 1） “圍合式”規(guī)劃布局的優(yōu)勢(shì) “圍合式”住宅小區(qū)的主要特點(diǎn)是各幢住宅沿用地周邊布置，周邊中心形成比較大的中心花園。 （ 3） 衛(wèi)生間、廚房及工作陽(yáng)臺(tái)北向布置，主臥南向布置。白色襯托高級(jí)灰，更能顯示出小區(qū)的高雅、潔凈和寬敞。 場(chǎng)地內(nèi)應(yīng)該為居民提供必要的設(shè)施，如平臺(tái)、石凳、廊、亭等，特別是椅凳，其位置應(yīng)靠近散步道，同時(shí)又和散步道相互分開(kāi)，成為一個(gè)獨(dú)立的區(qū)域。在運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地和健身場(chǎng)地周圍應(yīng)布置椅凳，為人們提供休息的設(shè)施。還根據(jù)特有的地理位置在修建了籃球場(chǎng)、亭子、活動(dòng)場(chǎng)所。 （ 3） 臥室面積分配合理，方正、平直、寬大、令人心情舒暢。根據(jù)自身的條件以及柳州的地產(chǎn)現(xiàn)狀， 水榭龍?zhí)?將采取 小眾營(yíng)銷 和價(jià)格營(yíng)銷措施。比如在開(kāi)盤前 應(yīng)對(duì) 周邊同類甚至整個(gè)柳州地產(chǎn)市場(chǎng) 同類樓盤作詳細(xì)地調(diào)查和分析，通過(guò)這 些 分析大眾時(shí)代 樓盤眾多優(yōu)勢(shì)清晰顯現(xiàn)出來(lái)，每個(gè)銷售人員都 將會(huì) 大大增強(qiáng)了對(duì)項(xiàng)目的信心。 ” （ 4） 體驗(yàn)式營(yíng)銷，眼見(jiàn)為實(shí)。 如果說(shuō)分眾渠道是浪尖，大眾消費(fèi)者就是推起浪尖的水，沒(méi)有大眾的認(rèn)可，小眾客戶也不會(huì)來(lái)關(guān)注你。 二、 投資估算 投資估算匯總表（不含建設(shè)期利息） 項(xiàng)目 估計(jì)費(fèi)用（萬(wàn)元 27 土地費(fèi)用 前期工程費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 報(bào)建費(fèi)用 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 配套工程費(fèi) 管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 不可預(yù)見(jiàn) 費(fèi)用 房產(chǎn)證辦證費(fèi)用 合計(jì) 三、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo) 利潤(rùn)表 序號(hào) 項(xiàng)目各物業(yè)及稅金 可售面積 （㎡） 計(jì)算標(biāo)準(zhǔn) （元∕㎡） 總金額（萬(wàn)元） 備注 1 住宅銷售 收入 ￥ 6, ￥ 25, 2 商業(yè)銷售收入 ￥ 25, ￥ 5, 3 車位銷售收入 660 ￥ 150, ￥ 9, 4 銷售總收入 —— —— ￥ 41, —— 5 項(xiàng)目總成本 —— —— —— 6 銷售稅金及附加 —— —— ￥ 4, —— 營(yíng)業(yè)稅 銷售收入的 5﹪ ￥ 41, ￥ 2, —— 城建稅 營(yíng)業(yè)稅的 7﹪ ￥ 2, ￥ —— 教育附加稅 營(yíng)業(yè)稅的 3﹪ ￥ 2, ￥ —— 地方教育附加稅 營(yíng)業(yè)稅的 ﹪ ￥ 2, ￥ —— 28 防洪保安費(fèi) 銷售收入的 1﹪ ￥ 41, ￥ —— 土地增值稅預(yù)交 商鋪收入的 2﹪ ￥ 5, ￥ —— 住宅收入的 ﹪ ￥ 25, ￥ —— 企業(yè)所得稅預(yù)交 收入的 10﹪ 25﹪ ￥ 1, —— 7 項(xiàng)目利潤(rùn) ￥ 15, —— 由以上兩個(gè)表可知 水榭龍?zhí)逗晚?xiàng)目 利潤(rùn) 為 萬(wàn)元，總成本為 萬(wàn)元 。 建筑安裝工程費(fèi)上升 10%、 20%，將引起該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值分別下降%、 %；當(dāng)建筑安裝工程費(fèi)上升 %時(shí)，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零。達(dá)到臨界點(diǎn)。人們常常用 “小區(qū)規(guī)劃 如何” 、“小區(qū)建筑 風(fēng)格 如何”等 來(lái)評(píng)價(jià)一個(gè)樓盤的成敗得失 ；現(xiàn)在的房地產(chǎn)，地段好的因素并不是唯一因素，有好地段的項(xiàng)目同樣需求包裝。注重細(xì)節(jié)部分的表現(xiàn)，力求達(dá)到處處體現(xiàn)項(xiàng)目的風(fēng)格、特色和品質(zhì)，是項(xiàng)目風(fēng)格濃縮的展現(xiàn)。 充分利用資源整合優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目的含金量，提高項(xiàng)目產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，規(guī)避市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)可能引致的風(fēng)險(xiǎn)。在目前的這種大環(huán)境下只有 成交量放大是硬道理 （三） 資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn) 1. 風(fēng)險(xiǎn) 由于房開(kāi)公司在開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目的同。 2. 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施 立足從項(xiàng)目的初始階段，就把好關(guān)，保證建造質(zhì)量，整體運(yùn)作，降低成本。找準(zhǔn)項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng) 30 銷機(jī)會(huì)點(diǎn)及障礙點(diǎn)， 尤其在當(dāng)前的金融危機(jī)的大背景下， 整合項(xiàng)目外在資源，挖掘并向公眾告 知樓盤自身所具有的特色 及 賣點(diǎn)。 五 、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析 （一） 行業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 1. 風(fēng)險(xiǎn) 由于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)比較充分了，雖經(jīng)精心策劃， 縝密運(yùn)營(yíng)，還是感受到，同行競(jìng)爭(zhēng)的巨大壓力，競(jìng)爭(zhēng)呈同質(zhì)化趨勢(shì)。 售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對(duì)投資利潤(rùn)率的影響 29 售價(jià)下降 5%、 10%，將引起該項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率分別下降 %、 %；當(dāng)售價(jià)下降 %時(shí)，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等于基準(zhǔn)收益率（ IC=10%），達(dá)到臨界點(diǎn) .此時(shí)，若再降價(jià)，則投資利潤(rùn)率達(dá)不到預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。 售價(jià)下降 5%、 10%，將引起該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值分別下降 %、 %；當(dāng)售價(jià)下降 %時(shí)，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零。地產(chǎn)商要想走出危機(jī)陰影，必須在價(jià)格上主動(dòng)出擊，就像萬(wàn)科率先在全國(guó)大型地產(chǎn)樓盤中降價(jià)，王石在 07 年就提出地產(chǎn)拐點(diǎn)論，萬(wàn)科的種種作為層遭到非議，但是，時(shí)值金融危機(jī)的影響，萬(wàn)科的銷售量攀升就是最好的證明。 水榭龍?zhí)?打造的就是這樣 一個(gè)都市樓盤，花大眾的價(jià)格享受都市高檔品位生活。 ”陽(yáng)光 100 相關(guān) 銷售 負(fù)責(zé)人表示，在比較的過(guò)程中，其實(shí)客戶的心態(tài)也在成熟，經(jīng)過(guò)深思熟慮才決定買房的 26 人抗壓性更強(qiáng)。另 外，廣西毗鄰廣東，大量的廣東投資個(gè)人和團(tuán)體，長(zhǎng)期以來(lái)都把柳州看作 自己的理想投資場(chǎng)所。 第六部分 經(jīng)濟(jì)測(cè)算篇 一、項(xiàng)目 營(yíng) 銷 策略 失敗的營(yíng)銷都是相似的，成功的營(yíng)銷則各有各的不同 。 23 其中小高層戶型的平面圖如下圖所示： 多層戶型的平面圖如下： 24 材料設(shè)備選擇： TAIRI NPMⅡ 乘客電梯 （中開(kāi)電梯） 額定載重 /乘客人數(shù)： 630Kg/8 人 開(kāi)門尺寸： 8002100 戶型特點(diǎn)要求 （ 1）一通風(fēng)；二視野；三陽(yáng)光，應(yīng)該在這三個(gè)方面加以注意，使得項(xiàng)目的正南正北的房型能夠得到完美的體現(xiàn)。（ 3）休閑、娛樂(lè)配套 本小區(qū)為更好的突出小區(qū)的休養(yǎng)生息的悠然環(huán)境。 建議設(shè)置大片的硬質(zhì)場(chǎng)地，為成年人特別是老年人的室外活動(dòng)提供場(chǎng)地。 此類功能綠地，主要利用地勢(shì)高低而設(shè)置，如步行木質(zhì)棧道等，同時(shí)對(duì)于小區(qū)的主要景觀軸，建議都設(shè)置漫步道，一方面可以最佳效果地展示小區(qū)園林景觀，也可以使住戶可以游覽。 （ 1） 住宅建筑單體外墻主體使用高級(jí)灰（銀灰色）為主基色調(diào)。 三．建筑風(fēng)格和外立面設(shè)計(jì)建議 （ 1） 設(shè)計(jì)要求 住宅建筑單體入口處實(shí)行 IC 卡管理（接觸式 /非接觸式）管理，以提高產(chǎn)品檔次和業(yè)主生活品味。實(shí)體空間氣勢(shì)相連，既連貫又通透。中央水景花園，讓社區(qū)充滿生機(jī)和活力，保證了小區(qū)內(nèi)較好的自然環(huán)境。 （ 1）人本理念 以人為本，滿足居民物質(zhì)生活空間、生活感受和審美心理的各種需求，同時(shí)可以較好的體現(xiàn)現(xiàn)代都市生活氣息。 19 （ 1）立足現(xiàn)實(shí)，瞄準(zhǔn)市場(chǎng)，高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)地構(gòu)建現(xiàn)代化都市空間風(fēng)貌。所以我們?cè)谕其N房屋的同時(shí)也要給我顧客看到我們?cè)凇败浖鄙系膬?yōu)勢(shì)所在，只有這樣顧客才會(huì)相信我們，才會(huì)認(rèn)為“物有所值”，本案擬引入福來(lái)物業(yè)進(jìn)駐管理。 山體的映襯 下 ，以綠樹(shù)為主，種植各類樹(shù)種，疊泉，池塘點(diǎn)綴，把綠化分解到各個(gè)組團(tuán)，每?jī)纱弊≌g均設(shè)有一個(gè)面積千余平方米的組團(tuán)花園，各單元住宅均由組團(tuán)花園入戶，種植在不同季節(jié)開(kāi)放的植被，讓住戶不管在哪個(gè) 18 季節(jié)都呼吸到花的清香，營(yíng)造一個(gè)花開(kāi)不敗的水榭龍 潭，讓人一進(jìn)來(lái)就感受綠意濃濃，花香拆鼻，色彩繽紛。 6. 建筑立面 （ 1） 住宅建筑單體外墻主體使用高級(jí)灰（銀灰色）為主基色調(diào)。 （ 3） 小幅頻調(diào) 在推盤過(guò)程中，要配合適當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)時(shí)機(jī)不斷調(diào)升價(jià)格，但每次調(diào)整幅度不能太大，保持在 3%到 5%的幅度。 水榭龍?zhí)秾⒚闇?zhǔn)柳州大眾消費(fèi)市場(chǎng)，以“大眾消費(fèi)，大有作為”為出發(fā)點(diǎn)，做好做足大 眾的文章。 二．項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)思路 （ 1）遵循市場(chǎng)規(guī)律，為消費(fèi)者著想，利潤(rùn)自然來(lái) ① 作為一個(gè)發(fā)展商 ，獲得利潤(rùn)是主要的動(dòng)力；只有獲得利潤(rùn)，才能生存，才有發(fā)展； ② 我們將以價(jià)格“低點(diǎn)，多買點(diǎn)！”為口號(hào)進(jìn)行思考，賣掉產(chǎn)品，才能賺得利潤(rùn)；要賣掉產(chǎn)品，就必須尊重市場(chǎng)，從市場(chǎng)的真正需求出發(fā)。特別是渴望擁有自己 15 住房的城市中下層工薪階層，即柳州市高收入、高素質(zhì)人群有車一族（或有購(gòu)車能力）以外的人群。 九 .項(xiàng)目分析結(jié)論 ： 經(jīng)過(guò) 以上 的詳細(xì)的分析， 水榭龍?zhí)妒且粋€(gè)非常具有潛力的項(xiàng)目， 考慮了 整個(gè)柳州 市以及項(xiàng)目所在 區(qū) 域 的 優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)因素和潛在因素，預(yù)測(cè)了未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)，認(rèn)為 ,水榭龍?zhí)?的建設(shè)，將會(huì) 有一個(gè) 極大廣闊的市場(chǎng)，利潤(rùn)和收益前景十分樂(lè)觀。該項(xiàng)目規(guī)劃為柳州最主要的專業(yè)型糖煙酒批發(fā)市場(chǎng)，地理優(yōu)勢(shì)、多年形成的商業(yè)氛圍、獨(dú)特經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，使其受到了投資者和商家的關(guān)注。 （ 三 ） 商品房銷售持續(xù)活躍 .商品房銷售面積 萬(wàn)平方米 ,同比增長(zhǎng) 30%。金融機(jī)構(gòu)本外幣各項(xiàng)存款余額 億元，比年初增長(zhǎng) 22%，其中城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額 億元，比年初增長(zhǎng) %；貸款余額首次突破千億元，達(dá) 億元，比年初增長(zhǎng) %。 五 . 柳州市總體社會(huì)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展 狀況分析 20xx 年，柳州市 實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，增長(zhǎng) 16%。 （三）保障性住房建設(shè)進(jìn)度不理想。其中住宅均價(jià)為 3538 元 /平方米，增長(zhǎng) %，住宅價(jià)格增速已連續(xù) 11個(gè)月低于商品房?jī)r(jià)格增幅，新政穩(wěn)定住宅銷售價(jià)格作用顯現(xiàn)；辦公樓均價(jià) 11086元 /平方米，增長(zhǎng) %；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房均價(jià) 7491 元 /平方米，增長(zhǎng) %；其它類型房屋均價(jià) 3560 元 /平方米，增長(zhǎng) %。房屋新開(kāi)工面積 萬(wàn)平方米，同比下降 %。來(lái)賓、崇左等 9 個(gè) 城市投資增幅比上月提高，賀州、北海等 5 個(gè)城市投資增幅比上月回落 （ 二）資金來(lái)源增速持續(xù)走低，個(gè)人按揭貸款由升轉(zhuǎn)降。在新調(diào)控政策的持續(xù)作用下， 15 月，全區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資、商品房銷售面積等同比呈回落態(tài)勢(shì)，但受 “五一 ”小長(zhǎng)假影響，環(huán)比增速較上月小幅提高。自 20xx年起中國(guó) — 東盟博覽會(huì)永久落戶南寧，至 20xx 年先后有 32 位國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人、 800多位部長(zhǎng)級(jí)貴賓出席，參展參會(huì)客商 萬(wàn)人次，簽約國(guó)際項(xiàng)目投資額 286 億美元，國(guó)內(nèi)項(xiàng)目投資額 2815 億美元。從 9 1978 年到 20xx 年，經(jīng)濟(jì)總量從 億元增加到 7759 億元，占全國(guó)比重的 %；人均 GDP20xx 年達(dá)到 16045 元；財(cái)政收入由 1978 年 億元增加到 20xx 年967 億元，年均增長(zhǎng)接近 15%。 在不考慮城市化進(jìn)程、收入等其他因素對(duì)住宅投資長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)影響的情況下， 20xx年以后我國(guó)住宅投資的長(zhǎng)期趨勢(shì)將保持 1996年以后的下降趨勢(shì)，從 20xx年的 ％逐年下降到 20xx 年的 ％。因此，從全國(guó)范圍看，商品房的需求并非商品房銷售價(jià)格上漲的決定性因素，同時(shí)，鑒于工程造價(jià)上漲幅度很小，商品房銷售價(jià)格的上漲主要是由需求和工程造價(jià)之外的其他因素拉動(dòng)的。 3．工程造價(jià)上漲對(duì)住宅與非住宅銷售價(jià)格上漲的影響遠(yuǎn)小于土地價(jià)格上漲和其他因素價(jià)格上漲的影響。 1998 年以后辦公樓銷售價(jià)格出現(xiàn)持續(xù)大幅度回落， 1998— 20xx 年期間年均下降 ％。但在 20xx 年之前價(jià)格增速上升幅度較小，屬于緩慢提升階段，從 20xx 年開(kāi)始大幅度提升。 結(jié)構(gòu)變化：個(gè)人已成商品住宅購(gòu)買主體 一、房地產(chǎn)投資完成額中住宅投資持續(xù)快速增長(zhǎng)，占比不斷提高 二、房地產(chǎn)投資資金主要來(lái)自國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金和定金與預(yù)售款等其他資金 三、房地產(chǎn)銷售面積以住宅為主，個(gè)人已成為商品住宅的購(gòu)買主體 需求因素并非房?jī)r(jià)上漲的決定性因素 我國(guó)商品房平均銷售價(jià)格在經(jīng)過(guò) 1993— 1999 年的持續(xù)回落調(diào)整后，從 20xx年開(kāi)始再次恢復(fù)上升趨勢(shì)， 20xx 年和 20xx 年進(jìn)入大幅度提升狀態(tài)。 二 . 中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r與發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)分析 房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用和影響越來(lái)越大，房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，一方面它受到國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的制約，另一方面，又由于其基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)的地位及其特點(diǎn)，房地產(chǎn)