【正文】 潮的高收入小資群體。加上央行五次加息及國家多次調(diào)控的影響，開發(fā)商必須讓利于消費者，撇開暴利的觀念，真正實現(xiàn)市場追于消費者的雙贏。水榭龍?zhí)妒谴蟊妼Χ际械乇P住房的向往和超低價格的完美結(jié)合，必將開創(chuàng)柳州優(yōu)越地帶水榭龍?zhí)蹲≌M新時代。 將付款方式進行靈活組合，以爭取拓寬顧客來源層面，因而項目銷售使用一次性付款、分期付款及銀行按揭三種方式，見下表： 17 付款方式 一次性付款 分期付款 銀行按揭 折扣 九五折 九七折 九九折 簽署認購書10 天內(nèi)（扣除定金） 房款的 30%并簽署買賣合同 簽署買賣合同時付房款的 30% 首付房款的30%，簽署買賣合同及辦理銀行按揭手續(xù) 一個月內(nèi) 付房款 40% 主體工程封頂時付款 40% 兩個月內(nèi)付房款 30% 交房時付房款 30% 商業(yè)區(qū)用花崗巖和金黃色的礦物噴涂結(jié)合，金黃色不僅顯眼，也有金旺的意思。白色襯托高級灰，更能顯示出小區(qū)的高雅、潔凈和寬敞。柳州作為一個工業(yè)城市，環(huán)境污染情況嚴重，生活環(huán)境一直不甚理想。所以，我們重點做好服務(wù)這一塊內(nèi)容，為產(chǎn)品增加附加值。注意環(huán)境、建筑群體與城市發(fā)展風貌的協(xié)調(diào)。 產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想：宗地小區(qū)規(guī)劃整體可體現(xiàn)現(xiàn)代都市風格，在宗地當?shù)匦纬珊湍壳爱數(shù)仫L格迥異的產(chǎn)品，從心理上個業(yè)主一次尊貴身份的飛躍。追求自然、建筑與人的和諧統(tǒng)一，緊扣以人為本，打造綠色生態(tài)的健康人居環(huán)境。 （ 1） “圍合式”規(guī)劃布局的優(yōu)勢 “圍合式”住宅小區(qū)的主要特點是各幢住宅沿用地周邊布置，周邊中心形成比較大的中心花園。 （ 3） 衛(wèi)生間、廚房及工作陽臺北向布置，主臥南向布置。白色襯托高級灰，更能顯示出小區(qū)的高雅、潔凈和寬敞。 場地內(nèi)應(yīng)該為居民提供必要的設(shè)施，如平臺、石凳、廊、亭等，特別是椅凳，其位置應(yīng)靠近散步道，同時又和散步道相互分開，成為一個獨立的區(qū)域。在運動場地和健身場地周圍應(yīng)布置椅凳，為人們提供休息的設(shè)施。還根據(jù)特有的地理位置在修建了籃球場、亭子、活動場所。 （ 3） 臥室面積分配合理，方正、平直、寬大、令人心情舒暢。根據(jù)自身的條件以及柳州的地產(chǎn)現(xiàn)狀， 水榭龍?zhí)?將采取 小眾營銷 和價格營銷措施。比如在開盤前 應(yīng)對 周邊同類甚至整個柳州地產(chǎn)市場 同類樓盤作詳細地調(diào)查和分析，通過這 些 分析大眾時代 樓盤眾多優(yōu)勢清晰顯現(xiàn)出來，每個銷售人員都 將會 大大增強了對項目的信心。 ” （ 4） 體驗式營銷，眼見為實。 如果說分眾渠道是浪尖，大眾消費者就是推起浪尖的水，沒有大眾的認可，小眾客戶也不會來關(guān)注你。 二、 投資估算 投資估算匯總表（不含建設(shè)期利息） 項目 估計費用（萬元 27 土地費用 前期工程費 建筑安裝工程費 報建費用 基礎(chǔ)設(shè)施費 配套工程費 管理費用 財務(wù)費用 不可預(yù)見 費用 房產(chǎn)證辦證費用 合計 三、項目經(jīng)濟效益指標 利潤表 序號 項目各物業(yè)及稅金 可售面積 （㎡） 計算標準 （元∕㎡） 總金額（萬元） 備注 1 住宅銷售 收入 ￥ 6, ￥ 25, 2 商業(yè)銷售收入 ￥ 25, ￥ 5, 3 車位銷售收入 660 ￥ 150, ￥ 9, 4 銷售總收入 —— —— ￥ 41, —— 5 項目總成本 —— —— —— 6 銷售稅金及附加 —— —— ￥ 4, —— 營業(yè)稅 銷售收入的 5﹪ ￥ 41, ￥ 2, —— 城建稅 營業(yè)稅的 7﹪ ￥ 2, ￥ —— 教育附加稅 營業(yè)稅的 3﹪ ￥ 2, ￥ —— 地方教育附加稅 營業(yè)稅的 ﹪ ￥ 2, ￥ —— 28 防洪保安費 銷售收入的 1﹪ ￥ 41, ￥ —— 土地增值稅預(yù)交 商鋪收入的 2﹪ ￥ 5, ￥ —— 住宅收入的 ﹪ ￥ 25, ￥ —— 企業(yè)所得稅預(yù)交 收入的 10﹪ 25﹪ ￥ 1, —— 7 項目利潤 ￥ 15, —— 由以上兩個表可知 水榭龍?zhí)逗晚椖?利潤 為 萬元，總成本為 萬元 。 建筑安裝工程費上升 10%、 20%，將引起該項目的財務(wù)凈現(xiàn)值分別下降%、 %；當建筑安裝工程費上升 %時，該項目財務(wù)凈現(xiàn)值等于零。達到臨界點。人們常常用 “小區(qū)規(guī)劃 如何” 、“小區(qū)建筑 風格 如何”等 來評價一個樓盤的成敗得失 ；現(xiàn)在的房地產(chǎn)，地段好的因素并不是唯一因素，有好地段的項目同樣需求包裝。注重細節(jié)部分的表現(xiàn)，力求達到處處體現(xiàn)項目的風格、特色和品質(zhì)，是項目風格濃縮的展現(xiàn)。 充分利用資源整合優(yōu)勢項目的含金量，提高項目產(chǎn)品的市場競爭力，規(guī)避市場競爭可能引致的風險。在目前的這種大環(huán)境下只有 成交量放大是硬道理 （三） 資金運作風險 1. 風險 由于房開公司在開發(fā)本項目的同。 2. 風險規(guī)避措施 立足從項目的初始階段，就把好關(guān)，保證建造質(zhì)量，整體運作，降低成本。找準項目市場營 30 銷機會點及障礙點， 尤其在當前的金融危機的大背景下， 整合項目外在資源，挖掘并向公眾告 知樓盤自身所具有的特色 及 賣點。 五 、項目開發(fā)經(jīng)營主要風險及對策分析 （一） 行業(yè)風險 1. 風險 由于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，市場競爭比較充分了，雖經(jīng)精心策劃， 縝密運營，還是感受到，同行競爭的巨大壓力，競爭呈同質(zhì)化趨勢。 售價、建安工程費的變動對投資利潤率的影響 29 售價下降 5%、 10%，將引起該項目的投資利潤率分別下降 %、 %；當售價下降 %時，該項目財務(wù)內(nèi)部收益率等于基準收益率（ IC=10%），達到臨界點 .此時，若再降價，則投資利潤率達不到預(yù)期的基準收益率。 售價下降 5%、 10%，將引起該項目的財務(wù)凈現(xiàn)值分別下降 %、 %；當售價下降 %時，該項目財務(wù)凈現(xiàn)值等于零。地產(chǎn)商要想走出危機陰影，必須在價格上主動出擊，就像萬科率先在全國大型地產(chǎn)樓盤中降價，王石在 07 年就提出地產(chǎn)拐點論，萬科的種種作為層遭到非議，但是，時值金融危機的影響，萬科的銷售量攀升就是最好的證明。 水榭龍?zhí)?打造的就是這樣 一個都市樓盤，花大眾的價格享受都市高檔品位生活。 ”陽光 100 相關(guān) 銷售 負責人表示，在比較的過程中，其實客戶的心態(tài)也在成熟，經(jīng)過深思熟慮才決定買房的 26 人抗壓性更強。另 外，廣西毗鄰廣東，大量的廣東投資個人和團體，長期以來都把柳州看作 自己的理想投資場所。 第六部分 經(jīng)濟測算篇 一、項目 營 銷 策略 失敗的營銷都是相似的，成功的營銷則各有各的不同 。 23 其中小高層戶型的平面圖如下圖所示： 多層戶型的平面圖如下： 24 材料設(shè)備選擇： TAIRI NPMⅡ 乘客電梯 （中開電梯） 額定載重 /乘客人數(shù)： 630Kg/8 人 開門尺寸： 8002100 戶型特點要求 （ 1）一通風；二視野；三陽光，應(yīng)該在這三個方面加以注意，使得項目的正南正北的房型能夠得到完美的體現(xiàn)。（ 3）休閑、娛樂配套 本小區(qū)為更好的突出小區(qū)的休養(yǎng)生息的悠然環(huán)境。 建議設(shè)置大片的硬質(zhì)場地，為成年人特別是老年人的室外活動提供場地。 此類功能綠地，主要利用地勢高低而設(shè)置，如步行木質(zhì)棧道等，同時對于小區(qū)的主要景觀軸，建議都設(shè)置漫步道，一方面可以最佳效果地展示小區(qū)園林景觀，也可以使住戶可以游覽。 （ 1） 住宅建筑單體外墻主體使用高級灰（銀灰色）為主基色調(diào)。 三．建筑風格和外立面設(shè)計建議 （ 1） 設(shè)計要求 住宅建筑單體入口處實行 IC 卡管理（接觸式 /非接觸式）管理，以提高產(chǎn)品檔次和業(yè)主生活品味。實體空間氣勢相連，既連貫又通透。中央水景花園，讓社區(qū)充滿生機和活力，保證了小區(qū)內(nèi)較好的自然環(huán)境。 （ 1）人本理念 以人為本，滿足居民物質(zhì)生活空間、生活感受和審美心理的各種需求，同時可以較好的體現(xiàn)現(xiàn)代都市生活氣息。 19 （ 1）立足現(xiàn)實，瞄準市場，高起點、高標準地構(gòu)建現(xiàn)代化都市空間風貌。所以我們在推銷房屋的同時也要給我顧客看到我們在“軟件”上的優(yōu)勢所在，只有這樣顧客才會相信我們，才會認為“物有所值”，本案擬引入福來物業(yè)進駐管理。 山體的映襯 下 ，以綠樹為主，種植各類樹種，疊泉，池塘點綴，把綠化分解到各個組團，每兩幢住宅間均設(shè)有一個面積千余平方米的組團花園，各單元住宅均由組團花園入戶，種植在不同季節(jié)開放的植被，讓住戶不管在哪個 18 季節(jié)都呼吸到花的清香，營造一個花開不敗的水榭龍 潭，讓人一進來就感受綠意濃濃，花香拆鼻，色彩繽紛。 6. 建筑立面 （ 1） 住宅建筑單體外墻主體使用高級灰（銀灰色）為主基色調(diào)。 （ 3） 小幅頻調(diào) 在推盤過程中，要配合適當?shù)氖袌鰰r機不斷調(diào)升價格，但每次調(diào)整幅度不能太大，保持在 3%到 5%的幅度。 水榭龍?zhí)秾⒚闇柿荽蟊娤M市場，以“大眾消費，大有作為”為出發(fā)點，做好做足大 眾的文章。 二．項目總體開發(fā)思路 （ 1）遵循市場規(guī)律，為消費者著想，利潤自然來 ① 作為一個發(fā)展商 ，獲得利潤是主要的動力；只有獲得利潤，才能生存，才有發(fā)展； ② 我們將以價格“低點，多買點！”為口號進行思考，賣掉產(chǎn)品，才能賺得利潤；要賣掉產(chǎn)品，就必須尊重市場，從市場的真正需求出發(fā)。特別是渴望擁有自己 15 住房的城市中下層工薪階層，即柳州市高收入、高素質(zhì)人群有車一族（或有購車能力）以外的人群。 九 .項目分析結(jié)論 ： 經(jīng)過 以上 的詳細的分析， 水榭龍?zhí)妒且粋€非常具有潛力的項目， 考慮了 整個柳州 市以及項目所在 區(qū) 域 的 優(yōu)勢和劣勢因素和潛在因素，預(yù)測了未來市場發(fā)展的趨勢，認為 ,水榭龍?zhí)?的建設(shè)，將會 有一個 極大廣闊的市場，利潤和收益前景十分樂觀。該項目規(guī)劃為柳州最主要的專業(yè)型糖煙酒批發(fā)市場，地理優(yōu)勢、多年形成的商業(yè)氛圍、獨特經(jīng)營業(yè)態(tài)，使其受到了投資者和商家的關(guān)注。 （ 三 ） 商品房銷售持續(xù)活躍 .商品房銷售面積 萬平方米 ,同比增長 30%。金融機構(gòu)本外幣各項存款余額 億元，比年初增長 22%，其中城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 億元，比年初增長 %；貸款余額首次突破千億元，達 億元，比年初增長 %。 五 . 柳州市總體社會及經(jīng)濟發(fā)展 狀況分析 20xx 年，柳州市 實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，增長 16%。 （三）保障性住房建設(shè)進度不理想。其中住宅均價為 3538 元 /平方米，增長 %，住宅價格增速已連續(xù) 11個月低于商品房價格增幅，新政穩(wěn)定住宅銷售價格作用顯現(xiàn)；辦公樓均價 11086元 /平方米，增長 %；商業(yè)營業(yè)用房均價 7491 元 /平方米，增長 %；其它類型房屋均價 3560 元 /平方米，增長 %。房屋新開工面積 萬平方米，同比下降 %。來賓、崇左等 9 個 城市投資增幅比上月提高，賀州、北海等 5 個城市投資增幅比上月回落 （ 二）資金來源增速持續(xù)走低，個人按揭貸款由升轉(zhuǎn)降。在新調(diào)控政策的持續(xù)作用下， 15 月，全區(qū)房地產(chǎn)市場開發(fā)投資、商品房銷售面積等同比呈回落態(tài)勢，但受 “五一 ”小長假影響，環(huán)比增速較上月小幅提高。自 20xx年起中國 — 東盟博覽會永久落戶南寧，至 20xx 年先后有 32 位國家領(lǐng)導(dǎo)人、 800多位部長級貴賓出席，參展參會客商 萬人次，簽約國際項目投資額 286 億美元，國內(nèi)項目投資額 2815 億美元。從 9 1978 年到 20xx 年，經(jīng)濟總量從 億元增加到 7759 億元，占全國比重的 %；人均 GDP20xx 年達到 16045 元；財政收入由 1978 年 億元增加到 20xx 年967 億元，年均增長接近 15%。 在不考慮城市化進程、收入等其他因素對住宅投資長期發(fā)展趨勢影響的情況下， 20xx年以后我國住宅投資的長期趨勢將保持 1996年以后的下降趨勢，從 20xx年的 ％逐年下降到 20xx 年的 ％。因此，從全國范圍看，商品房的需求并非商品房銷售價格上漲的決定性因素，同時，鑒于工程造價上漲幅度很小，商品房銷售價格的上漲主要是由需求和工程造價之外的其他因素拉動的。 3．工程造價上漲對住宅與非住宅銷售價格上漲的影響遠小于土地價格上漲和其他因素價格上漲的影響。 1998 年以后辦公樓銷售價格出現(xiàn)持續(xù)大幅度回落， 1998— 20xx 年期間年均下降 ％。但在 20xx 年之前價格增速上升幅度較小，屬于緩慢提升階段，從 20xx 年開始大幅度提升。 結(jié)構(gòu)變化：個人已成商品住宅購買主體 一、房地產(chǎn)投資完成額中住宅投資持續(xù)快速增長，占比不斷提高 二、房地產(chǎn)投資資金主要來自國內(nèi)貸款、自籌資金和定金與預(yù)售款等其他資金 三、房地產(chǎn)銷售面積以住宅為主，個人已成為商品住宅的購買主體 需求因素并非房價上漲的決定性因素 我國商品房平均銷售價格在經(jīng)過 1993— 1999 年的持續(xù)回落調(diào)整后，從 20xx年開始再次恢復(fù)上升趨勢， 20xx 年和 20xx 年進入大幅度提升狀態(tài)。 二 . 中國房地產(chǎn)發(fā)展狀況與發(fā)展趨勢預(yù)測分析 房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的作用和影響越來越大，房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的重要組成部分，一方面它受到國民經(jīng)濟發(fā)展水平的制約，另一方面，又由于其基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)的地位及其特點，房地產(chǎn)