房地產(chǎn)經(jīng)紀項目策劃報告(存儲版)
【正文】 鏈的構(gòu)筑，培育市場的品牌忠誠度，以提高開發(fā)商的整體效益和長遠效益； *在開發(fā)前期就著手組建，并配合銷售（如人員引導、簡單介紹等）、賣場管理、保安、導引等工作，讓置業(yè)者在期房認購時就能體驗未來的物業(yè)管理體的形象和服務，就會大增強置業(yè)者信心； *應不求物業(yè)管理公司眼前的高回報，要從開發(fā)商的整體效益和長遠郊益出發(fā)，講究互補，最終為用戶服務，贏得口碑創(chuàng)出品牌，這才是最好的投資回報。（5）朝向差 A、 因為是板樓，南北通透，戶型的朝向值相距比較少 B、 只能在戶型不同的面積、功能、景觀作適當?shù)恼{(diào)整 （6） 樓層差 由于物業(yè)戶型、朝向差不宜太高，樓層差應爭取做比較高 三層價格最高，首層（可送花園、送地下室）四層其次，六、七層為復式（可送平臺）稍高，二層價格居中，五層價格最低（7） 付款差 付款差：2 % 一次性付款與分期最大付款相差3 % 一般付款差與施工的進度、交付時間為正比，越接近交付，越少付款差 但考慮大部分置業(yè)者都選擇按揭付款，如把付款差價拉大意義不大，最高可考慮2 %的相差 由于現(xiàn)在不少置業(yè)者多很清楚一次付款與按揭付款對開發(fā)商而言是一樣的，故有經(jīng)驗懂殺價的買家多會要求報一次發(fā)性付款的底價，再改換按揭付款的方式，這會使銷售談判更被動，平均價也受影響 （二）價格執(zhí)行方案：首期建面4萬平方米（，）公寓均價3300元/平方米，商業(yè)均價6500元/平方米時期 內(nèi)部認購 開盤 封頂 入住前均 3100 3200 3400 3600起價 2950 3050 3250 3450最高價 3300 3400 3700 350067層 2800 2900 3100 33005層 2650 2750 2950 3150 4層 2900 3000 3200 34003層 3000 3100 3300 35002層 2800 2900 3100 3300首層層 3000 3100 3300 35006—7層送平臺，首贈送花園與地下室底商均價7000元/平方米菜單式裝修方案：舒適板 450元/平方米高檔板 650元/平方米特裝板 900元/平方米裝修費用不計算入房價，入住前交裝修費用，五、規(guī)劃建議建議近50萬平米采用圍合式建筑布局，行式排列（首期做半圍合式） 好處如下：A、容易作到人車分流B、安全更高C、有利于社區(qū)人際交往創(chuàng)造親和空間D、可設置豐富的園林景觀，提升項目檔次E、保證樓間距的情況下提高容積率，出面積第三部分 宣傳推廣計劃案名 物業(yè)擁有一合適的案名對包裝、推廣、銷售有非常大的幫助。 優(yōu)惠政策 預定或內(nèi)部訂購價有12%優(yōu)惠； 預定或內(nèi)部認購買家能享有優(yōu)惠付款待遇； 送或減免購房部分手續(xù)費用（律師費、按揭手續(xù)費、印花稅……） 優(yōu)惠車位售價 更優(yōu)惠的付款辦法 5%，10%首付款優(yōu)惠計劃； 5%入住一年后付 促銷活動 成立購房者俱樂部，已買業(yè)主介紹新業(yè)主獎勵計劃； 帶保險實惠精裝修套餐； 全個性化專業(yè)物業(yè)管理計劃； 租金回報保障計劃； 物業(yè)竣工入伙驗收質(zhì)量保障計劃 送廚、衛(wèi)精裝促銷計劃； 送室內(nèi)設計計劃 醫(yī)療保障計劃； 送人壽保障計劃 送家私、電器、廚具、潔具； 五、宣傳推廣的階段（一）、 產(chǎn)品策劃階段 （2002年7月31日前） 在這一時期，要特別注重建筑設計人員與銷售公司策劃人員之間的反復溝通，要保證一切從市場的需求出發(fā)。鑒于項目的了解還不夠全面深入，有待于我們進一步的交流與溝通。因此可以說，就今天而言，樓盤的成功，更多是取決于人的意識，包括服務意識、健全體制意識、尊重市場意識、尊重消費者意識等等。 1把握好廣告與宣傳品的量與質(zhì)的關(guān)系，不要貪便宜把量增加，最后物業(yè)有變化，原有的用不了更浪費。（4） 起價 A、 接近成本價 B、 極具吸引力，競爭力 C、 能有一定的轟動效益調(diào)價策略：開盤、封頂、竣工、現(xiàn)房各階段可考慮一次上調(diào)100—150元。 方案二： 尋找一家專業(yè)的品牌物管公司與開發(fā)商聯(lián)合組構(gòu)一個真正為小區(qū)服務的合作物業(yè)管理公司。 項目開發(fā)太多太快，物業(yè)管理明顯滯后，產(chǎn)北京地產(chǎn)市場的一個通病。餐廳可與客廳一體亦可與廚房一體，廚房有操作陽臺設計要點：A、起居室與餐廳貫通，形成通透格局；B、落地陽臺，落地飄窗，拐角窗，增加光線、景觀與空間的視覺面積；C、—，—，—D、石材與涂料搭配。6 風險系數(shù)對期房而言，客戶怕質(zhì)量不過關(guān)，貨不對板，面積出入大，購房不象普通消費購物，聽說很多人上當而擔心自己受騙。事業(yè)剛起步的年輕白領(lǐng)階層由于厭倦與父母同住，租房或結(jié)婚、成家等需求而渴望自己購房，部分理智型會購買普通住宅，時尚型消費者對未來預期較好人士可在父母或家人的經(jīng)濟幫助下選擇區(qū)內(nèi)品質(zhì)較好的社區(qū)，但一般5000元/平米是他們價格承受的極限。他們屬于在他們那個20多歲年齡中事業(yè)小成的一群人。二、客戶定位：（一）目標客群特征分析：35歲以下占70%。 我們在短時間內(nèi)對通州市場作了簡單的市場調(diào)查： 從通州若干項目情況來看 項目銷售中，消化最快的是60平米左右的一居室，7090平米的二居室，90110的三居室，消化速度上看，一居大于二居，二居大于三居。 開發(fā)商、區(qū)政府正在努力降低京通快速路的收費標準。 其四，本年房地產(chǎn)資金到位中，利用外資下降較快。 從一季度房地產(chǎn)開發(fā)情況看，本市房地產(chǎn)開發(fā)總體形式比較樂觀，但也有幾個現(xiàn)象值得關(guān)注： 其一，商品住宅投資增速趨
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