房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)項(xiàng)目策劃報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 3100 3300 35002層 2800 2900 3100 3300首層層 3000 3100 3300 35006—7層送平臺(tái)，首贈(zèng)送花園與地下室底商均價(jià)7000元/平方米菜單式裝修方案：舒適板 450元/平方米高檔板 650元/平方米特裝板 900元/平方米裝修費(fèi)用不計(jì)算入房價(jià)，入住前交裝修費(fèi)用，五、規(guī)劃建議建議近50萬平米采用圍合式建筑布局，行式排列（首期做半圍合式） 好處如下：A、容易作到人車分流B、安全更高C、有利于社區(qū)人際交往創(chuàng)造親和空間D、可設(shè)置豐富的園林景觀，提升項(xiàng)目檔次E、保證樓間距的情況下提高容積率，出面積第三部分 宣傳推廣計(jì)劃案名 物業(yè)擁有一合適的案名對(duì)包裝、推廣、銷售有非常大的幫助。C、 建議斜屋頂，較為美觀，面磚要有個(gè)性，D、 盡量寬大的造型窗及陽臺(tái)，空調(diào)機(jī)位統(tǒng)一E、 樓門 、樓道、公共空間要顯示品質(zhì)1裝修標(biāo)準(zhǔn)外墻：高級(jí)面磚走廊：面磚窗戶：新型塑鋼窗或雙層玻璃廚衛(wèi)：預(yù)留上下水供暖：集中供暖，分戶計(jì)量供電：20—40A寬帶：百兆入小區(qū)、十兆入戶門禁：對(duì)講系統(tǒng)四、價(jià)格定位 （一）價(jià)格策略：（1） 市場(chǎng)原則：根據(jù)市場(chǎng)具體情況、競(jìng)爭對(duì)手情況，價(jià)格要具 有更大的彈性，更具競(jìng)爭力。 *有利于開發(fā)商對(duì)物業(yè)管理的監(jiān)督（如收費(fèi)問題、維修問題等）、目標(biāo)要求；*有利于開發(fā)商專業(yè)的提高和經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，為下一個(gè)項(xiàng)目打基礎(chǔ)； *有利于開發(fā)商的整體口碑和品牌鏈的構(gòu)筑，培育市場(chǎng)的品牌忠誠度，以提高開發(fā)商的整體效益和長遠(yuǎn)效益； *在開發(fā)前期就著手組建，并配合銷售（如人員引導(dǎo)、簡單介紹等）、賣場(chǎng)管理、保安、導(dǎo)引等工作，讓置業(yè)者在期房認(rèn)購時(shí)就能體驗(yàn)未來的物業(yè)管理體的形象和服務(wù)，就會(huì)大增強(qiáng)置業(yè)者信心； *應(yīng)不求物業(yè)管理公司眼前的高回報(bào)，要從開發(fā)商的整體效益和長遠(yuǎn)郊益出發(fā)，講究互補(bǔ)，最終為用戶服務(wù)，贏得口碑創(chuàng)出品牌，這才是最好的投資回報(bào)。首期外請(qǐng)物業(yè)公司，可節(jié)約時(shí)間及精力，快速回籠資金繼續(xù)開發(fā)后期。一時(shí)間接了大量的樓盤，來不及培育人材，既使最好的中海物業(yè)管理公司也被現(xiàn)代投訴。后期考慮會(huì)所：健身房 球類活動(dòng)，老年、兒童活動(dòng)站、閱覽室、咖啡廳等。 園林規(guī)劃設(shè)計(jì)A、 突出可參與性達(dá)到高低搭配一步一景效果；B、 園林投資在總投資比例中適當(dāng)提高；C、 空間組織立意要巧妙，盡可能采用現(xiàn)代材料；D、 設(shè)計(jì)上盡量保留原有大樹； E、 設(shè)計(jì)上可選用組團(tuán)式綠化設(shè)計(jì)，多配以地?zé)舻妊b飾； F、 在局部地區(qū)制造出起伏的效果；G、 對(duì)建筑小區(qū)的設(shè)計(jì)要放棄傳統(tǒng)的亭、臺(tái)、廊及缺乏美感的雕塑，建議可與附近的清華工藝美國術(shù)學(xué)院聯(lián)手，為他們?cè)谛W(xué)生提供展示場(chǎng)地，這些場(chǎng)地為社區(qū)內(nèi)各個(gè)部分分別預(yù)留出的雕塑空位，一方面可經(jīng)常更換，二是使社區(qū)形成特色，三是減少成本。一層可送花園、送地下室。力求以簡約的現(xiàn)代主義手法體現(xiàn)建筑所具有的美感，充分運(yùn)用構(gòu)架、挑板、陽臺(tái)、玻璃護(hù)攔體現(xiàn)建筑之美及線條的動(dòng)感。為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的對(duì)立呢？經(jīng)過我們的他細(xì)分析得知：認(rèn)為會(huì)所的存在還會(huì)增加房子的售價(jià)；而認(rèn)為會(huì)所重要的人多是一些較時(shí)尚、且工作節(jié)奏快的人，這些人中購房用于投資的人相對(duì)較多，因?yàn)闀?huì)所對(duì)房子的出租人們是有好處的。（五）客戶關(guān)注點(diǎn)1地段： 項(xiàng)目所處的位置，交通是否方便2價(jià)格： 考慮首付款、月供的支付能力 3樓型：板樓還是我們目標(biāo)客戶的首選?！?外地人進(jìn)京做生意的 選擇一些不是傳統(tǒng)意義上北京人喜愛的方位，但方便他們子女上學(xué)條件的地區(qū)，如通州區(qū)。※ 下一代買給父母的 現(xiàn)在年青人父母五十、六十多歲，他們渴望住在有別于他們過去的公房的環(huán)境。兩口之家、三口之家為多數(shù)拆遷戶購房占20 %，另有部分年輕人給老人買房。自住占90%以上。 通州大多數(shù)的開發(fā)公司缺少企業(yè)理念，項(xiàng)目無風(fēng)格（概念），后期銷售動(dòng)用一切人力、財(cái)力， “只要賣掉房子就行”的做法來運(yùn)作第二部分 定位分析一、項(xiàng)目描述分析：本項(xiàng)目地處通州中心，總占地 公頃，總建面 萬平米，屬于大社區(qū)項(xiàng)目，距長安街延長線新華大街與輕軌都比較近，交通的通達(dá)性較好，周邊購物場(chǎng)所、文化教育、醫(yī)療、金融服務(wù)、娛樂、運(yùn)動(dòng)等設(shè)施一應(yīng)俱全，決定了項(xiàng)目的品質(zhì)不俗。 操作較專業(yè)的項(xiàng)目，銷售情況較好，如：新華聯(lián)家園、新華聯(lián)錦園、天賜良園等。北京對(duì)外地人購房也實(shí)行“20%首付”這將極大激活一部分需求。交通工具選擇多樣化，對(duì)購房者極具吸引力。 小戶型隨著市場(chǎng)的發(fā)展正逐漸成為趨勢(shì)，亞中產(chǎn)階級(jí)成為主要購房群體。銷售是房地產(chǎn)市場(chǎng)的中心環(huán)節(jié)，銷售量和價(jià)格變動(dòng)情況不僅對(duì)房地產(chǎn)自身市場(chǎng)供求和前景影響巨大，對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的影響也不容忽視，是觀察經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況的重要指標(biāo)之一。 其三，拖欠工程款增長速度快于開發(fā)投資。市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)報(bào)告分析認(rèn)為，住宅產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)發(fā)展的領(lǐng)域，商品住宅作為住宅建設(shè)的主體，近年來增長很快，是開發(fā)投資的主要組成部分和增長點(diǎn)。目 錄前言第一部分 市場(chǎng)分析一、 通州地產(chǎn)市場(chǎng)簡述二、 市調(diào)分析第二部分 定位分析一、 項(xiàng)目描述二、 客戶定位三、 產(chǎn)品定位第三部分 宣傳推廣計(jì)劃一、 宣傳推廣要點(diǎn)二、 具體運(yùn)做要求三、 銷售工具要求四、 推廣工具及形式五、 宣傳推廣的階段補(bǔ)充說明前 言透視北京火紅的房地產(chǎn)市場(chǎng)2002年1—4月現(xiàn)房銷售176萬平方米，同比增長達(dá)44．7％ 今年以來，本市房地產(chǎn)開發(fā)投入持續(xù)高漲，供應(yīng)量進(jìn)一步加大，市場(chǎng)銷售不斷升溫，銷售面積高于同期竣工面積。而在住宅投資趨緩的同時(shí)。新開工面積的變化是反映房地產(chǎn)開發(fā)未來趨勢(shì)的重要指標(biāo)之一，本月商品房新開工面積下降究竟是暫時(shí)現(xiàn)象還是預(yù)警信號(hào)，還有待觀察。雖然房地產(chǎn)資金總體比較充裕，但從結(jié)構(gòu)看，%%。第一部分 市場(chǎng)分析通州區(qū)地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀： 作為CBD的后花園，通州由于交通的便捷而在廣大購房人群心中占有一席之地，尤其是較為低廉的價(jià)格成為其制勝法寶。項(xiàng)目位于北苑環(huán)島南側(cè)，從國貿(mào)驅(qū)車僅13分鐘即到該區(qū)；且
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