房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)項目策劃報告-文庫吧資料
2025-07-26 00:52本頁面
【正文】 3層 3000 3100 3300 35002層 2800 2900 3100 3300首層層 3000 3100 3300 35006—7層送平臺，首贈送花園與地下室底商均價7000元/平方米菜單式裝修方案：舒適板 450元/平方米高檔板 650元/平方米特裝板 900元/平方米裝修費(fèi)用不計算入房價，入住前交裝修費(fèi)用，五、規(guī)劃建議建議近50萬平米采用圍合式建筑布局，行式排列（首期做半圍合式） 好處如下：A、容易作到人車分流B、安全更高C、有利于社區(qū)人際交往創(chuàng)造親和空間D、可設(shè)置豐富的園林景觀，提升項目檔次E、保證樓間距的情況下提高容積率，出面積第三部分 宣傳推廣計劃案名 物業(yè)擁有一合適的案名對包裝、推廣、銷售有非常大的幫助。（4） 起價 A、 接近成本價 B、 極具吸引力，競爭力 C、 能有一定的轟動效益調(diào)價策略：開盤、封頂、竣工、現(xiàn)房各階段可考慮一次上調(diào)100—150元。C、 建議斜屋頂，較為美觀，面磚要有個性，D、 盡量寬大的造型窗及陽臺，空調(diào)機(jī)位統(tǒng)一E、 樓門 、樓道、公共空間要顯示品質(zhì)1裝修標(biāo)準(zhǔn)外墻：高級面磚走廊：面磚窗戶：新型塑鋼窗或雙層玻璃廚衛(wèi)：預(yù)留上下水供暖：集中供暖，分戶計量供電：20—40A寬帶：百兆入小區(qū)、十兆入戶門禁：對講系統(tǒng)四、價格定位 （一）價格策略：（1） 市場原則：根據(jù)市場具體情況、競爭對手情況，價格要具 有更大的彈性，更具競爭力。 由于直接影響到物業(yè)的后期銷售與增值，所以建議加強(qiáng)物業(yè)管理，適當(dāng)降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 *有利于開發(fā)商對物業(yè)管理的監(jiān)督（如收費(fèi)問題、維修問題等）、目標(biāo)要求；*有利于開發(fā)商專業(yè)的提高和經(jīng)驗總結(jié)，為下一個項目打基礎(chǔ)； *有利于開發(fā)商的整體口碑和品牌鏈的構(gòu)筑，培育市場的品牌忠誠度，以提高開發(fā)商的整體效益和長遠(yuǎn)效益； *在開發(fā)前期就著手組建，并配合銷售（如人員引導(dǎo)、簡單介紹等）、賣場管理、保安、導(dǎo)引等工作，讓置業(yè)者在期房認(rèn)購時就能體驗未來的物業(yè)管理體的形象和服務(wù)，就會大增強(qiáng)置業(yè)者信心； *應(yīng)不求物業(yè)管理公司眼前的高回報，要從開發(fā)商的整體效益和長遠(yuǎn)郊益出發(fā)，講究互補(bǔ)，最終為用戶服務(wù)，贏得口碑創(chuàng)出品牌，這才是最好的投資回報。 方案二： 尋找一家專業(yè)的品牌物管公司與開發(fā)商聯(lián)合組構(gòu)一個真正為小區(qū)服務(wù)的合作物業(yè)管理公司。首期外請物業(yè)公司，可節(jié)約時間及精力，快速回籠資金繼續(xù)開發(fā)后期。為了小區(qū)日后管理能更完善，開發(fā)商不應(yīng)逃避對用戶的責(zé)任。一時間接了大量的樓盤，來不及培育人材，既使最好的中海物業(yè)管理公司也被現(xiàn)代投訴。 項目開發(fā)太多太快，物業(yè)管理明顯滯后，產(chǎn)北京地產(chǎn)市場的一個通病。后期考慮會所：健身房 球類活動，老年、兒童活動站、閱覽室、咖啡廳等。C、首期設(shè)計地上車位，數(shù)量不夠，可將部分車位考慮建在后期規(guī)劃中，大社區(qū)保證車位比1:1，地上車位為主，地下或立體車位為輔，地下及立體車位則以售為主。 園林規(guī)劃設(shè)計A、 突出可參與性達(dá)到高低搭配一步一景效果；B、 園林投資在總投資比例中適當(dāng)提高；C、 空間組織立意要巧妙，盡可能采用現(xiàn)代材料；D、 設(shè)計上盡量保留原有大樹； E、 設(shè)計上可選用組團(tuán)式綠化設(shè)計，多配以地?zé)舻妊b飾； F、 在局部地區(qū)制造出起伏的效果；G、 對建筑小區(qū)的設(shè)計要放棄傳統(tǒng)的亭、臺、廊及缺乏美感的雕塑，建議可與附近的清華工藝美國術(shù)學(xué)院聯(lián)手，為他們在校學(xué)生提供展示場地，這些場地為社區(qū)內(nèi)各個部分分別預(yù)留出的雕塑空位，一方面可經(jīng)常更換，二是使社區(qū)形成特色，三是減少成本。餐廳可與客廳一體亦可與廚房一體，廚房有操作陽臺設(shè)計要點：A、起居室與餐廳貫通，形成通透格局；B、落地陽臺，落地飄窗，拐角窗，增加光線、景觀與空間的視覺面積；C、—，—，—D、石材與涂料搭配。一層可送花園、送地下室。 總占地面積18公頃，建筑面積45—50萬平方米，以11—14層高層板樓與7層的多層板樓為建筑體。力求以簡約的現(xiàn)代主義手法體現(xiàn)建筑所具有的美感，充分運(yùn)用構(gòu)架、挑板、陽臺、玻璃護(hù)攔體現(xiàn)建筑之美及線條的動感。6 風(fēng)險系數(shù)對期房而言，客戶怕質(zhì)量不過關(guān)，貨不對板，面積出入大，購房不象普通消費(fèi)購物，聽說很多人上當(dāng)而擔(dān)心自己受騙。為什么會出現(xiàn)這樣的對立呢？經(jīng)過我們的他細(xì)分析得知：認(rèn)為會所的存在還會增加房子的售價；而認(rèn)為會所重要的人多是一些較時尚、且工作節(jié)奏快的人，這些人中購房用于投資的人相對較多，因為會所對房子的出租人們是有好處的。 4戶型：從對戶型的選擇上可以看出，單身、兩口多選擇一居，三口之家多選擇兩居，和老人一起住的則多選三居。（五）客戶關(guān)注點1地段： 項目所處的位置，交通是否方便2價格： 考慮首付款、月供的支付能力 3樓型：板樓還是我們目標(biāo)客戶的首選。事業(yè)剛起步的年輕白領(lǐng)階層由于厭倦與父母同住，租房或結(jié)婚、成家等需求而渴望自己購房，部分理智型會購買普通住宅，時尚型消費(fèi)者對未來預(yù)期較好人士可在父母或家人的經(jīng)濟(jì)幫助下選擇區(qū)內(nèi)品質(zhì)較好的社區(qū)，但一般5000元/平米是他們價格承受的極限?！?外地人進(jìn)京做生意的 選擇一些不是傳統(tǒng)意義上北京人喜愛的方位，但方便他們子女上學(xué)條件的地區(qū)，如通州區(qū)。一中它是三十、四十歲的人能承受的第二套房子的價錢，一是由于這價位段的房子多數(shù)處于四環(huán)周邊新開發(fā)的地方，開發(fā)商的開發(fā)成本能承擔(dān)較大公共綠地的建設(shè)?！?下一代買給父母的 現(xiàn)在年青人父母五十、六十多歲，他們渴望住在有別于他們過去的公房的環(huán)境。他們屬于在他們那個20多歲年齡中事業(yè)小成的一群人。兩口之家、三口之家為多數(shù)拆遷戶購房占20 %，另有部分年輕人給老人買房。外地人占60%，北京人占40%購房客戶中75%來自北京市區(qū)內(nèi)，在市區(qū)上班。自住占90%以上。二、客戶定位：（一）目標(biāo)客群特征分析：35歲以下占70%。 通州大多數(shù)的開發(fā)公司缺少企業(yè)理念，項目無風(fēng)格（概念），后期銷售動用一切人力、財力， “只要賣掉房子就行”的做法來運(yùn)作第二部分 定位分析一、項目描述分析：本項目地處通州中心，總占地 公頃，總
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