房地產(chǎn)項目策劃-文庫吧資料
2025-07-06 01:19本頁面
【正文】 圖的時間與招標(biāo)、施工計劃吻合。評審小組由項目策劃、銷售、監(jiān)理等各方面負(fù)責(zé)人及各專業(yè)的專家組成，對設(shè)計提出全面的意見。在設(shè)計階段控制投資是最有效的，利用優(yōu)化設(shè)計可以大大節(jié)省項目的造價。 （3）實行定量限額設(shè)計，使工程預(yù)算數(shù)額不超出投資計劃。因為一是損害中標(biāo)單位的積極性，不利于知識產(chǎn)權(quán)的保護(hù)；二是局部設(shè)計需要和整體設(shè)計吻合，不同的設(shè)計單位設(shè)計會影響整體效果。這樣利用競爭機(jī)制，使設(shè)計單位在競爭中提高設(shè)計水平，項目公司從中選擇經(jīng)濟(jì)實用、品質(zhì)優(yōu)秀的方案。項目公司不應(yīng)把主要的人力、物力用在對施工質(zhì)量的監(jiān)控上，其主要工作應(yīng)放在做好對設(shè)計品質(zhì)控制。項目品質(zhì)主要包括設(shè)計品質(zhì)和工程質(zhì)量。利用計算機(jī)進(jìn)行工程項目管理是時代發(fā)展的必然趨勢。比如當(dāng)資金回籠較計劃慢時，應(yīng)及時分析原因，指出對策，采取有效的促銷策略，同時調(diào)整工程進(jìn)度及開工面部署等措施，加快資金回籠。確定啟動資金的數(shù)額，制定資金的投入計劃與資金回籠計劃。 對項目的資金籌集進(jìn)行詳細(xì)策劃，確定融資渠道，并結(jié)合項目的進(jìn)度研究融資計劃，最大限度降低財務(wù)成本。目標(biāo)進(jìn)度計劃包括征地拆遷進(jìn)度計劃、資金籌措進(jìn)度計劃、項目建設(shè)進(jìn)度計劃和銷售進(jìn)度計劃等。同時根據(jù)規(guī)劃要求確定建筑物的容積率、配套設(shè)施面積等，從而計算可銷售的面積積和成本單價指標(biāo)，為各階段的投資控制提供依據(jù)。投資策劃的主要內(nèi)容有： 對項目的投資成本進(jìn)行分析，提供各方面成本的控制指標(biāo)。而投資策劃是在經(jīng)濟(jì)分析基礎(chǔ)上對項目的資金使用、回收及相應(yīng)措施進(jìn)行詳細(xì)的計劃和控制。 項目公司是獨立的房產(chǎn)開發(fā)公司，其工作職能及工作方法主要有： 一、前期策劃 前期策劃工作一般包括：機(jī)會研究、項目構(gòu)思、目標(biāo)設(shè)計、方案策劃、可行性研究及投資策劃。如項目的開發(fā)經(jīng)營不善而資不抵債，項目公司可以依法宣布破產(chǎn)清算。 從90年代起，隨著境外房地產(chǎn)公司大量涌入境內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，一種新的項目管理模式隨之產(chǎn)生，這就是項目公司管理。監(jiān)理公司屬于技術(shù)服務(wù)性行業(yè)，其工作是為開發(fā)公司提供工程監(jiān)理的技術(shù)服務(wù)。第四講 房地產(chǎn)開發(fā)項目公司運作機(jī)制的探討 開發(fā)公司的項目管理有別于施工單位的項目監(jiān)理?！ 『诵囊谼；項目答理過程中對Pert和cpm的實站認(rèn)識 對Pert和cpm的評論， 作為對Pert和cpm的評論，以下是房地產(chǎn)項目營理人員需要明白的Pert特征： 優(yōu)點： 在項目營理的諸多階段極為有益，特別是對大型項目進(jìn)行排程和控制方面； 要領(lǐng)明確，計算不復(fù)雜； 利用網(wǎng)絡(luò)的圖示繁助快速理昭項目活動之間的關(guān)系； 關(guān)鍵路徑和相關(guān)肘間分析幫助確定豁要仔細(xì)觀察的活動； Pert形成的網(wǎng)絡(luò)提供重要的項自文件資料，以圖表的形成指出誰應(yīng)為各項活動負(fù)責(zé)； 廣泛適用于各種項目和行業(yè)； 有利于監(jiān)控時程和成本?！ ∪魏慰梢杂没顒雍褪录枋龅捻椖慷伎捎肞ERT網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行分析?；顒邮侵竷蓚€事件之間的任務(wù)或子項目?！ 『诵囊谻：Pert和cpm的基本要素 活動、事件和網(wǎng)絡(luò) PERT的第一步是將整個項目分成若干個重要的事件和活動。 核心要素A：Pert and cpm 的應(yīng)用 PERT和CPM很重要，因為它們能幫助解答由成千上萬個活動組成的項目問題。 第3操作環(huán)節(jié)：掌握房地產(chǎn)項目管理工具 計劃評審技術(shù)（PERT）和關(guān)鍵路徑法（CPM）開發(fā)于五十年代，用以幫助管理人員大型復(fù)雜項目進(jìn)行排程、監(jiān)管和控制。 第三階段、項目控制 與任何管理系統(tǒng)的控制一樣，大型項目的控制指的是對資源、成本、質(zhì)量和預(yù)算進(jìn)行仔細(xì)的監(jiān)控。（3）活動時間估計已作記錄；（4）總的項目時間已經(jīng)形成。這種方法成本低，能幫助管理人員弄清楚（1）所有的活動都已經(jīng)過規(guī)劃?！ 〉诙A段、項目排程
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