房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目策劃-文庫吧資料
2024-10-15 09:42本頁面
【正文】 。將本項(xiàng)目同其可類比樓盤進(jìn)行價(jià)值要素的對(duì)比分析，判斷本項(xiàng)目在目前市場(chǎng)形勢(shì)下的可實(shí)現(xiàn)的類比市場(chǎng)價(jià)值。并對(duì)各樓盤的價(jià)值要素進(jìn)行評(píng)價(jià)。 在政策方面，利息率的變化、金融按揭政策、房該政策等等都對(duì)商品住宅項(xiàng)目的價(jià)值實(shí)現(xiàn)有著顯著的影響。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是宏觀經(jīng)濟(jì)走強(qiáng)的結(jié)果，而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)又具有支柱性的作用。 B．項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷 如果說項(xiàng)目的地段資源所決定的類比土地價(jià)值是客觀不能為發(fā)展商所改變的話（當(dāng)然會(huì)因?yàn)檎姓?guī)劃的發(fā)展而變化），那么，發(fā)展商所能做的最大限度地使項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升的就是對(duì)項(xiàng)目的精心規(guī)劃、包裝和管理。這些地產(chǎn)因子包括交通條 件、環(huán)境景觀條件和市政配套條件等等，在某個(gè)時(shí)期內(nèi)是難以改變的。 決定一個(gè)成熟市場(chǎng)（合理的買方市場(chǎng)）的成熟商品住宅項(xiàng)目的價(jià)值要素包括以下三類： －－地段資源的差異 地段從來就是決定房地產(chǎn)價(jià)值的最基本和重要的因素之一。 2．類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值的概念及其決定因素 類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值是指在當(dāng)前的市場(chǎng)條件下，某項(xiàng)目與周邊同一地價(jià)圈內(nèi)同類項(xiàng)目相比，所具備的比較價(jià)值。 一．國(guó)企關(guān)于商品住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析的基本方法和概念 1．商品住宅價(jià)值分析法－類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析法 該價(jià)值分析法是選擇若干與本項(xiàng)目在物業(yè)類型和檔次上相類似的樓盤，通過對(duì)它們和本項(xiàng)目之間各價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素的對(duì)比分析，判斷本項(xiàng)目在當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)下可實(shí)現(xiàn)之價(jià)值。國(guó)企在此基礎(chǔ)上進(jìn)行有目的的實(shí)地調(diào)查。 33．項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀 項(xiàng) 目 上半年 與去年同期相比 備注 簽定土地出讓合同 其中商品房用地 房地產(chǎn)開發(fā) 總額 其中商品房建設(shè) 其中住宅投資占比重 商品房施工面積 其中住宅 住宅施工面積中今年新開工者所占比例 商品房竣工面積 其中住宅竣工面積 銷售預(yù)售商品房面積 其中現(xiàn)樓銷售 樓花銷售 全市商品房銷售收入 住宅 空置面積 其中住宅 辦公樓 商業(yè)樓 二手樓買賣 34．項(xiàng)目所在地商品住宅市場(chǎng)板塊的劃分極其差異 板塊差異 板塊 1： 區(qū) 板塊二： 區(qū) 板塊三： 區(qū) 板塊四： 區(qū) 地理范圍 劃分依據(jù)：建 筑及商業(yè)、人文特征描述 政府市政規(guī)劃的引導(dǎo) 商品住宅平均價(jià)格 多層 小高層 高層 別墅 商品住宅供求狀況 多層 小高層 高層 別墅 35．項(xiàng)目所在地及所在板塊商品住宅平均價(jià)格走勢(shì) 區(qū)域 98年平均價(jià)格 97 年平均價(jià)格 96年平均價(jià)格 多層 高層 多層 高層 多層 高層 全市 項(xiàng)目所在板塊 36．商品住宅客戶構(gòu)成及購買行為分析 A．各類檔 次商品住宅客戶分析 指 標(biāo) 比 例 家庭結(jié)構(gòu) 3口之家： 3 代同堂：二人世界：?jiǎn)紊? 職業(yè)特征 經(jīng)商老板：三資高級(jí)白領(lǐng)：三資普通白領(lǐng)：國(guó)企高級(jí)干部：國(guó)企普通干部：文藝界：政府及事業(yè)單位：其他：外銷 買主年齡結(jié)構(gòu) 20－ 30： 30－ 45： 45－ 55： 55 以上 客戶家庭月收入狀況 2020 元以下： 2020－ 4000 元： 4000－ 6000 元： 6000－ 8000元： 8000－ 10000 元： 10000 元以上 客戶地理半徑集中率 1公里半徑： 2 公里半徑： 3公里半徑： 4 公里半徑： 4公里以上半徑 B．各類檔次商 品住宅客戶購買行為分析 B－ 1 購房目的及面積偏好 指 標(biāo) 比例 購房目的 A 首次置業(yè)滿足基本居住需求 B二次置業(yè)改善居住條件 C投資保值和增值 D 辦公 E 為父母或子女購房 F 度假 G 其他 面積偏好 A 50 平米以下 B 50－ 70 平米 C 70－ 80 平米 D 80－ 100 平米 E 100－ 120 平米 F 120－ 140 平米 G 140 平米以上 B－ 2 層數(shù)、戶型偏好及購買價(jià)格承受能力 指 標(biāo) 比 例 層數(shù)偏好 A 多層（ 8層以下）不帶電梯 B 多層（ 8層以下）帶電梯 C 小高層（ 9－ 18 層） D 高層（ 18 層以上） 朝向偏好 A 東、東南 B 南、西南 C西、西北 D 北、東北 戶型偏好 1 A 平層 B 復(fù)式和躍式 戶型偏好 2 A 1 房 1廳 B 2 1 C 2 2 D 3 2 E 4 2 F 4 3 G 5 2/3/4 H 6 房及以上 價(jià)格偏好 A根據(jù)當(dāng)?shù)貎r(jià)格板塊劃分 B C 付款方式偏好 A 一次性付款 B 分期付款 C 按揭 按揭月供承受力 A 2020 元以下 B 2020－ 3000 元 C 3000－ 4000 元 D 4000－ 5000 元 E 5000－ 6000 元 F 6000 元以上 B－ 3 購買決策的最主要的影響因素 指 標(biāo) 5 個(gè)最主要因素 影響購房決策的最A(yù) 地理位置 B 市政交通便利程度 C 周邊生活配套完備程度（包括子女教育） D 距離上班地點(diǎn)的遠(yuǎn)近 主要的 5個(gè)因素因素 E 價(jià)格 F 建 筑風(fēng)格及外立面 G 戶型設(shè)計(jì)及實(shí)用率 H 社區(qū)內(nèi)綠化及環(huán)藝規(guī)劃 I 物業(yè)管理及社區(qū)文化活動(dòng) J 周邊社區(qū)素質(zhì)及空氣、噪音等污染程度 K 產(chǎn)權(quán)等法律手續(xù)的齊全 L 建筑質(zhì)量的保證 M 發(fā)展商品牌和實(shí)力
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