房地產(chǎn)項目策劃-文庫吧資料
2025-08-10 17:14本頁面
【正文】 平均投資回收期 （基準回收期） ? 動態(tài)投資回收期與靜態(tài)投資回收期的計算 （例） 例 1，某投資項目的凈現(xiàn)金流量如下表所示，求該項目的投資收益率和投資回收期。 取 i2=12%， FNPV2=2502500/（ 1+12%） 2600/（ 1+12%） 2 +300/（ 1+12%） 3 +350/（ 1+12%） 4 +800/12% [11/（ 1+12%） 21 ] /（ 1+12%） 4 = （萬元） FIRR=10%+ （ 12%10%) / （ + ︳ ︳ ） =%〉 10% 故，該項目可以接受。其中，i=10%。 【 例 2】 某投資項目的凈現(xiàn)金流量如下表所示，設(shè)基準收益率 i=10%，試用 NPV法和 IRR法評價該項目的經(jīng)濟可行性。 例 )()()_()(211211 iF N P VF N P VF N P VF I R Riiiii???公式的變形 )()()_()(211211 iF N P VF N P VF N P VF I R Riiiii???)()()_()(211211 iiiiiiF N P VF N P VF N P VF I R R??? FNPV（ i1） 〉 0 【 例 1】 擬建一容器廠，初始投資為 5000萬元，預(yù)計在 10年壽命期中每年可得凈收益 800萬元，第十年末殘值 2022萬元，若基準收益率為 10%，試用方法 IRR評價該項目。 采用內(nèi)差法時，要使 FNPV（ i1） FNPV（ i2）都接近于 0，以保證計算的精確度。 評分綜合評價法 —— 就是對方案的各項指標規(guī)定一個滿足程度，根據(jù)指標的重要性賦予指標一個權(quán)重，根據(jù)計算模型計算各個方案的綜合單指標評分值，得出總綜合分值，并依此選擇最優(yōu)方案的方法。計算公式： 總建筑基底面積 總用地面積 建筑密度 = ? 建筑面積密度（容積率） 反映規(guī)劃用地能夠提供的建筑面積的效率。 第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)方案選擇 ? 一、房地產(chǎn)開發(fā)方案選擇的程序 ? 二、居住開發(fā)方案的技術(shù)經(jīng)濟指標 ? 三、開發(fā)方案的綜合評價 一、房地產(chǎn)開發(fā)方案選擇的程序 建筑密度、容積率、人口密度等 、評價 分析方案，找出優(yōu)缺點，不斷改進 二、 房地產(chǎn)項目市場調(diào)查 ?是房地產(chǎn)項目策劃人捕捉新的市場機會的源泉 ?是房地產(chǎn)項目構(gòu)思和策劃人感知市場，了解消費者行為的主要手段 ?是房地產(chǎn)項目構(gòu)思和策劃人應(yīng)付競爭，把握房地產(chǎn)市場供應(yīng)的主要方法 ?是項目投資決策分析、項目區(qū)位選擇、市場定位、消費者行為分析、 規(guī)劃設(shè)計、市場營銷策劃制定直至物業(yè)管理等一系列活動的基礎(chǔ)等 2．房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容 調(diào)查內(nèi)容 宏觀環(huán)境 微觀環(huán)境 房地產(chǎn)的供需狀況 消費者需求狀況 文化、風(fēng)俗 經(jīng)濟科技 政治法律 中觀環(huán)境 競爭對手調(diào)查 中介機構(gòu)情況 房地產(chǎn)企業(yè)情況 該城市的規(guī)劃建設(shè) ? 探測性調(diào)查 ? 描述性調(diào)查 ? 因果性調(diào)查 ? 預(yù)測性調(diào)查 ? 訪問法 ? 觀察法 ? 實驗法 市場調(diào)查的準備 市場調(diào)查的實施 資料處理 ? 確定市場調(diào)查的內(nèi)容和目的 ? 擬定詳細、周密的調(diào)查計劃 ? 選擇專業(yè)調(diào)查人員 ? 收集相關(guān)的信息資料 ? 設(shè)計調(diào)查問卷 ? 現(xiàn)場實地調(diào)查 ? 編輯整理信息資料 ? 撰寫市場調(diào)查報告 ? 歸檔存儲 問卷一般由開頭、正文和結(jié)尾三個部分組成。國民經(jīng)濟評價包括社會、經(jīng)濟和環(huán)境效益評價。它是項目評價的重要組成部分，也是投資決策的重要依據(jù)之一。風(fēng)險分析通過對影響投資效果的社會、經(jīng)濟、環(huán)境、政策、市場等因素的分析，了解各因素對項目的影響性質(zhì)和程度，為控制項目運作過程中的關(guān)鍵因素提供依據(jù)，也為投資者了解項目的風(fēng)險大小及來源提供參考。其內(nèi)容包括項目的銷售收入和成本預(yù)測，預(yù)計損益表、資產(chǎn)負債表、財務(wù)現(xiàn)金流量表的編制，債務(wù)償還表、資金來源與運用表的編制，財務(wù)評價指標和償債指標的計算，如財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、債務(wù)償還期、資產(chǎn)負債率等。房地產(chǎn)項目投資額巨大，開發(fā)商必須在投資前作好資金的安排，并通過不同方式籌措資金，保證項目的正常運行。估算的精度要求不高，但應(yīng)充分注意各項費用在不同建設(shè)期的變化情況，力爭與未來事實相符 。 ?項目投資估算即對開發(fā)項目所涉及的成本費；用進行分析估計。 ?對開發(fā)進度進行合理的時間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗收等階段進行。 ?項目概況主要包括項目的名稱、背景、宗旨的基本情況，開發(fā)項目的自然、經(jīng)濟、水文地質(zhì)等基本條件，項目的規(guī)模、功能和主要技術(shù)經(jīng)濟指標等。 可行性研究的步驟之五 —— 編制可行性研究報告 經(jīng)過上述分析與評價，即可編制詳盡的可行性研究報告，推薦 1個以上的可行方案和實施計劃，提出結(jié)論性意見和措施建議，供決策部門作為決策的依據(jù)。 可行性研究的步驟之四：詳細研究 對經(jīng)上述分析后所確定的最佳方案進行詳細的財務(wù)預(yù)測、財務(wù)分析、經(jīng)濟效益和國民經(jīng)濟評價。廠址、建材、勞動力、運輸條件、外圍基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護、組織管理和人員培訓(xùn)等社會和經(jīng)濟的調(diào)查，為選定建設(shè)地點、生產(chǎn)工藝、技術(shù)方案、設(shè)備選型、組織機構(gòu)和定員等提供確切的技術(shù)經(jīng)濟分析資料。 可行性研究的步驟 ?一、組織準備 ?二、資料收集及市場調(diào)查 ?三、開發(fā)方案的設(shè)計及評價 ?四、詳細研究 ?五、編制可行性研究報告 可行性研究的步驟之一：組織準備 ? 在項目建議書被批準之后，建設(shè)單位（主管部門或企業(yè)）即可委托工程咨詢公司對擬建項目進行可行性研究，雙方簽訂合同協(xié)議，明確規(guī)定可行性研究的工作范圍、目標意圖、進度安排、費用支付辦法及協(xié)作方式等內(nèi)容； ? 承擔(dān)單位接受委托時，應(yīng)獲得項目建議書和有關(guān)項目背景及文件，搞清委托者的目的和要求，明確研究內(nèi)容，制定工作計劃，并收集有關(guān)的基礎(chǔ)資料
教學(xué)教案相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1