房地產(chǎn)項目管理chp3房地產(chǎn)項目策劃與決策-文庫吧資料
2024-10-25 18:52本頁面
【正文】 B P=2/3 狀態(tài) C P=1/6 0 1 2 3 4 5 100 50 50 50 50 50 120 45 45 45 45 30 150 30 30 30 30 30 E(y0)=100*1/6120*2/3150*1/6=365/3 E(y1)=50*1/6+45*2/3+30*1/6=130/3 E(y2)= E(y3)= E(y4)= E(y5)=130/3 E(NPV)=365/3+130/3(P/A,10%,5)= 【 例 3】 決策樹一般由決策點、機會點、方案枝、概率枝等組成 ? 決策樹 ? 單級決策與多級決策 事件 策略點 策略枝 決策點 決策點 決策分枝 狀態(tài)點 狀態(tài)分枝 50 10 1 開工 不開工 3 2 天氣好 天氣好 天氣不好 天氣不好 1 例 1： ? ?? ?213232)()(2EEEEEEPXEii??????????????? ?則萬元萬元三、盈虧平衡分析 ? 盈虧平衡分析，又叫量本利分析，是通過分析項目的產(chǎn)銷量和成本、收入之間的函數(shù)關(guān)系，從而找出產(chǎn)銷量、價格的項目盈虧平衡點的一種分析方法。 ) 、加權(quán)平均值和期望 ∑NPV≥0的累計概率 .該概率值越接近 1，說明技術(shù)方案的風險越小，反之，方案的風險越大。 需注意 :所選取的幾個不確定因素應是互相獨立的。 二、概率分析 ? 概率分析基本概念 概率分析是使用概率研究預測不確定因素和風險因素對技術(shù)方案經(jīng)濟效益指標影響的一種定量分析方法。 由于價格是最敏感性因素，經(jīng)常費用次之，最后是期初投資，因此首先需要控制價格。如下表： 期初投資變動幅度 20% 10% 0 +10% +20% NPV 期初投資的敏感性分析 租賃收入的敏感性分析 租賃收入變動幅度 20% 10% 0 +10% +20% NPV 經(jīng)營費用的敏感性分析 經(jīng)營費用變動幅度 20% 10% 0 +10% +20% NPV 作出敏感性曲線如下圖 NPV 變化幅度 10% 價格（收入） 經(jīng)營費用 投 資 。 某因素的敏感度 =評價指標變化率 /風險因素變化率 敏感性分析的步驟 (NPV、 IRR等 ) 敏感性分析：單因素分析與多因素分析 例 1：單因素敏感性分析 ? 某一開發(fā)項目投資基本方案如表所示，試進行敏感性分析，其中 Ic=10%。 評分綜合評價法 —— 就是對方案的各項指標規(guī)定一個滿足程度，根據(jù)指標的重要性賦予指標一個權(quán)重，根據(jù)計算模型計算各個方案的綜合單指標評分值，得出總綜合分值，并依此選擇最優(yōu)方案的方法。如托兒所、幼兒園、菜店、副食店、儲蓄所、郵政所等用地。 ? 公共綠地 滿足規(guī)定的日照要求、適合于安排游憩活動設施的、供居民共享的游憩綠地，應包括居住區(qū)公園、小游園和組團綠地及其它塊狀帶狀綠地等。 ? 住宅用地 是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地含宅間綠地和宅間小路等 的總稱。 10％ ? 三、可行性研究報告的內(nèi)容 第三節(jié) 房地產(chǎn)項目市場調(diào)查 ? ? 是房地產(chǎn)項目 策劃人 捕捉新的市場機會的源泉 ? 是房地產(chǎn)項目構(gòu)思和策劃人感知市場，了解消費者行為的主要手段 ? 是房地產(chǎn)項目構(gòu)思和策劃人應付競爭，把握房地產(chǎn)市場供應的主要方法 ? 是項目 投資 決策分析、項目區(qū)位選擇、市場定位、消費者行為分析、規(guī)劃設計、市場營銷策劃制定直至物業(yè)管理等一系列活動的基礎等 2．房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)
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