房地產項目管理chp3房地產項目策劃與決策-文庫吧資料
2024-10-25 18:52本頁面
【正文】 B P=2/3 狀態(tài) C P=1/6 0 1 2 3 4 5 100 50 50 50 50 50 120 45 45 45 45 30 150 30 30 30 30 30 E(y0)=100*1/6120*2/3150*1/6=365/3 E(y1)=50*1/6+45*2/3+30*1/6=130/3 E(y2)= E(y3)= E(y4)= E(y5)=130/3 E(NPV)=365/3+130/3(P/A,10%,5)= 【 例 3】 決策樹一般由決策點、機會點、方案枝、概率枝等組成 ? 決策樹 ? 單級決策與多級決策 事件 策略點 策略枝 決策點 決策點 決策分枝 狀態(tài)點 狀態(tài)分枝 50 10 1 開工 不開工 3 2 天氣好 天氣好 天氣不好 天氣不好 1 例 1： ? ?? ?213232)()(2EEEEEEPXEii??????????????? ?則萬元萬元三、盈虧平衡分析 ? 盈虧平衡分析，又叫量本利分析，是通過分析項目的產銷量和成本、收入之間的函數(shù)關系，從而找出產銷量、價格的項目盈虧平衡點的一種分析方法。 ) 、加權平均值和期望 ∑NPV≥0的累計概率 .該概率值越接近 1，說明技術方案的風險越小，反之，方案的風險越大。 需注意 :所選取的幾個不確定因素應是互相獨立的。 二、概率分析 ? 概率分析基本概念 概率分析是使用概率研究預測不確定因素和風險因素對技術方案經濟效益指標影響的一種定量分析方法。 由于價格是最敏感性因素，經常費用次之，最后是期初投資，因此首先需要控制價格。如下表： 期初投資變動幅度 20% 10% 0 +10% +20% NPV 期初投資的敏感性分析 租賃收入的敏感性分析 租賃收入變動幅度 20% 10% 0 +10% +20% NPV 經營費用的敏感性分析 經營費用變動幅度 20% 10% 0 +10% +20% NPV 作出敏感性曲線如下圖 NPV 變化幅度 10% 價格（收入） 經營費用 投 資 。 某因素的敏感度 =評價指標變化率 /風險因素變化率 敏感性分析的步驟 (NPV、 IRR等 ) 敏感性分析：單因素分析與多因素分析 例 1：單因素敏感性分析 ? 某一開發(fā)項目投資基本方案如表所示，試進行敏感性分析，其中 Ic=10%。 評分綜合評價法 —— 就是對方案的各項指標規(guī)定一個滿足程度，根據指標的重要性賦予指標一個權重，根據計算模型計算各個方案的綜合單指標評分值，得出總綜合分值，并依此選擇最優(yōu)方案的方法。如托兒所、幼兒園、菜店、副食店、儲蓄所、郵政所等用地。 ? 公共綠地 滿足規(guī)定的日照要求、適合于安排游憩活動設施的、供居民共享的游憩綠地，應包括居住區(qū)公園、小游園和組團綠地及其它塊狀帶狀綠地等。 ? 住宅用地 是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內的用地含宅間綠地和宅間小路等 的總稱。 10％ ? 三、可行性研究報告的內容 第三節(jié) 房地產項目市場調查 ? ? 是房地產項目 策劃人 捕捉新的市場機會的源泉 ? 是房地產項目構思和策劃人感知市場，了解消費者行為的主要手段 ? 是房地產項目構思和策劃人應付競爭，把握房地產市場供應的主要方法 ? 是項目 投資 決策分析、項目區(qū)位選擇、市場定位、消費者行為分析、規(guī)劃設計、市場營銷策劃制定直至物業(yè)管理等一系列活動的基礎等 2．房地產市場調查的內
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