房地產(chǎn)項(xiàng)目管理 chp3 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃與決策(文件)
【正文】 0 +10% +20% NPV 作出敏感性曲線如下圖 NPV 變化幅度 10% 價(jià)格（收入） 經(jīng)營費(fèi)用 投 資 。 二、概率分析 ? 概率分析基本概念 概率分析是使用概率研究預(yù)測不確定因素和風(fēng)險(xiǎn)因素對技術(shù)方案經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)影響的一種定量分析方法。 ) 、加權(quán)平均值和期望 ∑NPV≥0的累計(jì)概率 .該概率值越接近 1，說明技術(shù)方案的風(fēng)險(xiǎn)越小，反之，方案的風(fēng)險(xiǎn)越大。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)可分為 項(xiàng)目外風(fēng)險(xiǎn) 和 項(xiàng)目內(nèi)風(fēng)險(xiǎn) 。 (2)施工合同中的風(fēng)險(xiǎn)分配 承包人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn) ①投標(biāo)文件的缺陷，指由于對招標(biāo)文件的錯(cuò)誤理解，或者勘察現(xiàn)場時(shí)的疏忽，或者投標(biāo)中的漏項(xiàng)等造成投標(biāo)文件有缺陷而引起的損失或成本增加； ②對開發(fā)商提供的水文、氣象、地質(zhì)等原始資料分析或運(yùn)用不當(dāng)而造成的損失和損壞； ③由于施工措施失誤、技術(shù)不當(dāng)、管理不善、控制不嚴(yán)等造成施工中的一切損失和損壞； ④分包人工作失誤造成的損失和損壞。承保建筑工程項(xiàng)目在建造過程中，因自然災(zāi)害或意外事故而引起一切損失（不包括保險(xiǎn)條款中規(guī)定的除外責(zé)任）包括： ? 洪水、暴風(fēng)雨等自然災(zāi)害； ? 火災(zāi)、爆炸、飛行物體墜落等意外事故； ? 清理受災(zāi)現(xiàn)場的費(fèi)用。 ? 職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn) ? 職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn) ,是以各種專業(yè)技術(shù)人員在從事職業(yè)技術(shù)工作時(shí)因疏忽或過失造成合同對方或他人的人身傷害或財(cái)產(chǎn)損失所導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任為承保風(fēng)險(xiǎn)的責(zé)任保險(xiǎn)。凡因上述原因造成的依法應(yīng)由被保險(xiǎn)人負(fù)責(zé)的工地上及鄰近地區(qū)的工程項(xiàng)目物質(zhì)損失、第三者人身傷亡、疾病或財(cái)產(chǎn)損失，以及訴訟費(fèi)等。 1） 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析的過程 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 ?風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生可能性的分析 ?風(fēng)險(xiǎn)事件后果嚴(yán)重程度的分析 ?風(fēng)險(xiǎn)事件影響范圍的分析 ?風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生時(shí)間的分析 2） 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析的內(nèi)容 3)風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生概率的分析方法 ?利用已有數(shù)據(jù)資料分析風(fēng)險(xiǎn)因素或風(fēng)險(xiǎn)事件的概率分布 ?利用理論概率分布確定風(fēng)險(xiǎn)因素或風(fēng)險(xiǎn)事件的概率 ?用主觀概率分析風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生的概率 ?綜合推斷法 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 （ 1） 進(jìn)度 (工期 )損失的分析 （ 2） 費(fèi)用損失的分析 4)風(fēng)險(xiǎn)損失分析 ?經(jīng)濟(jì)因素而增加費(fèi)用的估算 ?工程進(jìn)度而增加費(fèi)用的估計(jì) ?處理質(zhì)量事故而增加費(fèi)用的估算 ?處理安全事故而增加費(fèi)用的估算 ?風(fēng)險(xiǎn)事件對工程局部進(jìn)度影響的分析 ?風(fēng)險(xiǎn)事件對整個(gè)工程工期影響的分析 3. 風(fēng)險(xiǎn)防范 ? 風(fēng)險(xiǎn)回避 ? 風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移 (風(fēng)險(xiǎn)分配 ) ①意外傷害險(xiǎn) ②建筑工程一切險(xiǎn)及安裝工程一切險(xiǎn)設(shè)計(jì)階段 ③職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn) ④信用保險(xiǎn) 其中，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移 (風(fēng)險(xiǎn)分配 )的常用方法通常有 保險(xiǎn) 、 擔(dān)保 、合同 等方式。 ? 風(fēng)險(xiǎn)識別 ? 風(fēng)險(xiǎn)分析 —— 定量化分析 ? 風(fēng)險(xiǎn)評估 —— 綜合評定風(fēng)險(xiǎn)損失 ? 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對 —— 規(guī)避、緩解、分散、控制和利用 ? 風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控 ? 可行性研究階段 —— 風(fēng)險(xiǎn)管理的重要環(huán)節(jié) ? 項(xiàng)目評估階段 —— 有利于選擇最佳開發(fā)方案 ? 設(shè)計(jì)階段 —— 確保項(xiàng)目的安全性與可靠性 ? 招標(biāo)投標(biāo)階段 —— 減少開發(fā)商招標(biāo)與承包商風(fēng)險(xiǎn) ? 招標(biāo)后 —— 開發(fā)商可以明確承包商的是否能按照合同要求如完工 ? 實(shí)施期間 —— 確保項(xiàng)目按照計(jì)劃系統(tǒng)執(zhí)行 (1)合同類型與風(fēng)險(xiǎn)分配 (2)施工合同中的風(fēng)險(xiǎn)分配 開發(fā)商承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn) 在工程項(xiàng)目施工合同中，一般要求開發(fā)商承擔(dān)下列風(fēng)險(xiǎn)： ①不可抗力的社會(huì)或自然因素造成的損失和損壞； ②不可預(yù)見的施工現(xiàn)場條件的變化而引起的損失或損壞。 狀態(tài) 1 2 3 4 5 6 7 8 NPV 50 20 10 40 50 55 65 70 概率 累計(jì) 概率 1 ?概率 P （ NPV ≧ 0 ） == ?概率 P （ NP
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