房地產(chǎn)項目管理chp3房地產(chǎn)項目策劃與決策(存儲版)
【正文】 的重要環(huán)節(jié) ? 項目評估階段 —— 有利于選擇最佳開發(fā)方案 ? 設計階段 —— 確保項目的安全性與可靠性 ? 招標投標階段 —— 減少開發(fā)商招標與承包商風險 ? 招標后 —— 開發(fā)商可以明確承包商的是否能按照合同要求如完工 ? 實施期間 —— 確保項目按照計劃系統(tǒng)執(zhí)行 (1)合同類型與風險分配 (2)施工合同中的風險分配 開發(fā)商承擔的風險 在工程項目施工合同中，一般要求開發(fā)商承擔下列風險： ①不可抗力的社會或自然因素造成的損失和損壞； ②不可預見的施工現(xiàn)場條件的變化而引起的損失或損壞。凡因上述原因造成的依法應由被保險人負責的工地上及鄰近地區(qū)的工程項目物質(zhì)損失、第三者人身傷亡、疾病或財產(chǎn)損失，以及訴訟費等。承保建筑工程項目在建造過程中，因自然災害或意外事故而引起一切損失（不包括保險條款中規(guī)定的除外責任）包括： ? 洪水、暴風雨等自然災害； ? 火災、爆炸、飛行物體墜落等意外事故； ? 清理受災現(xiàn)場的費用。 房地產(chǎn)開發(fā)項目風險可分為 項目外風險 和 項目內(nèi)風險 。 二、概率分析 ? 概率分析基本概念 概率分析是使用概率研究預測不確定因素和風險因素對技術方案經(jīng)濟效益指標影響的一種定量分析方法。 評分綜合評價法 —— 就是對方案的各項指標規(guī)定一個滿足程度，根據(jù)指標的重要性賦予指標一個權重，根據(jù)計算模型計算各個方案的綜合單指標評分值，得出總綜合分值，并依此選擇最優(yōu)方案的方法。 10％ ? 三、可行性研究報告的內(nèi)容 第三節(jié) 房地產(chǎn)項目市場調(diào)查 ? ? 是房地產(chǎn)項目 策劃人 捕捉新的市場機會的源泉 ? 是房地產(chǎn)項目構思和策劃人感知市場，了解消費者行為的主要手段 ? 是房地產(chǎn)項目構思和策劃人應付競爭，把握房地產(chǎn)市場供應的主要方法 ? 是項目 投資 決策分析、項目區(qū)位選擇、市場定位、消費者行為分析、規(guī)劃設計、市場營銷策劃制定直至物業(yè)管理等一系列活動的基礎等 2．房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容 調(diào)查內(nèi)容 宏觀環(huán)境 微觀環(huán)境 房地產(chǎn)的供需狀況 消費者需求狀況 文化、風俗 經(jīng)濟科技 政治法律 中觀環(huán)境 競爭對手調(diào)查 中介機構情況 房地產(chǎn)企業(yè)情況 該城市的規(guī)劃建設 ? 探測性調(diào)查 ? 描述性調(diào)查 ? 因果性調(diào)查 ? 預測性調(diào)查 ? 訪問法 ? 觀察法 ? 實驗法 市場調(diào)查的準備 市場調(diào)查的實施 資料處理 ? 確定市場調(diào)查的內(nèi)容和目的 ? 擬定詳細、周密的調(diào)查計劃 ? 選擇專業(yè)調(diào)查人員 ? 收集相關的信息資料 ? 設計調(diào)查問卷 ? 現(xiàn)場實地調(diào)查 ? 編輯整理信息資料 ? 撰寫市場調(diào)查報告 ? 歸檔存儲 問卷一般由開頭、正文和結尾三個部分組成。 房地產(chǎn)項目控制策劃的主要內(nèi)容 ?項目目標體系的確定； ?控制系統(tǒng)的建立； ?項目運行策劃。是保證項目完成后獲得滿意的經(jīng)濟效益、環(huán)境效益和社會效益提供科學的依據(jù)。 作 用 明確項目系統(tǒng)的構建框架 為項目決策提供保證 全面指導項目管理工作 二、房地產(chǎn)項目前期策劃的程序 系統(tǒng)目標 房地產(chǎn)項目構思 項目定義與定位 項目目標設計 項目系統(tǒng)構成 項目策劃報告 知識庫 環(huán)境信息 第二節(jié)房地產(chǎn)項目的可行性研究 ?可行性研究的發(fā)展歷程 ? 最早應用于 20世紀 30年代 ? 50年代開始用于技術的成功可行性論證 ? 60年代成為投資決策前必做工作 ? 70年代我國開始引進可行性研究方法并在政府主導下加以推廣 ? 聯(lián)合國工業(yè)發(fā)展組織在
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