房地產(chǎn)項(xiàng)目管理chp3房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃與決策(存儲(chǔ)版)
【正文】 的重要環(huán)節(jié) ? 項(xiàng)目評(píng)估階段 —— 有利于選擇最佳開發(fā)方案 ? 設(shè)計(jì)階段 —— 確保項(xiàng)目的安全性與可靠性 ? 招標(biāo)投標(biāo)階段 —— 減少開發(fā)商招標(biāo)與承包商風(fēng)險(xiǎn) ? 招標(biāo)后 —— 開發(fā)商可以明確承包商的是否能按照合同要求如完工 ? 實(shí)施期間 —— 確保項(xiàng)目按照計(jì)劃系統(tǒng)執(zhí)行 (1)合同類型與風(fēng)險(xiǎn)分配 (2)施工合同中的風(fēng)險(xiǎn)分配 開發(fā)商承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn) 在工程項(xiàng)目施工合同中，一般要求開發(fā)商承擔(dān)下列風(fēng)險(xiǎn)： ①不可抗力的社會(huì)或自然因素造成的損失和損壞； ②不可預(yù)見的施工現(xiàn)場(chǎng)條件的變化而引起的損失或損壞。凡因上述原因造成的依法應(yīng)由被保險(xiǎn)人負(fù)責(zé)的工地上及鄰近地區(qū)的工程項(xiàng)目物質(zhì)損失、第三者人身傷亡、疾病或財(cái)產(chǎn)損失，以及訴訟費(fèi)等。承保建筑工程項(xiàng)目在建造過程中，因自然災(zāi)害或意外事故而引起一切損失（不包括保險(xiǎn)條款中規(guī)定的除外責(zé)任）包括： ? 洪水、暴風(fēng)雨等自然災(zāi)害； ? 火災(zāi)、爆炸、飛行物體墜落等意外事故； ? 清理受災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)的費(fèi)用。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)可分為 項(xiàng)目外風(fēng)險(xiǎn) 和 項(xiàng)目?jī)?nèi)風(fēng)險(xiǎn) 。 二、概率分析 ? 概率分析基本概念 概率分析是使用概率研究預(yù)測(cè)不確定因素和風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)技術(shù)方案經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)影響的一種定量分析方法。 評(píng)分綜合評(píng)價(jià)法 —— 就是對(duì)方案的各項(xiàng)指標(biāo)規(guī)定一個(gè)滿足程度，根據(jù)指標(biāo)的重要性賦予指標(biāo)一個(gè)權(quán)重，根據(jù)計(jì)算模型計(jì)算各個(gè)方案的綜合單指標(biāo)評(píng)分值，得出總綜合分值，并依此選擇最優(yōu)方案的方法。 10％ ? 三、可行性研究報(bào)告的內(nèi)容 第三節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查 ? ? 是房地產(chǎn)項(xiàng)目 策劃人 捕捉新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)的源泉 ? 是房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思和策劃人感知市場(chǎng)，了解消費(fèi)者行為的主要手段 ? 是房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思和策劃人應(yīng)付競(jìng)爭(zhēng)，把握房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)的主要方法 ? 是項(xiàng)目 投資 決策分析、項(xiàng)目區(qū)位選擇、市場(chǎng)定位、消費(fèi)者行為分析、規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場(chǎng)營(yíng)銷策劃制定直至物業(yè)管理等一系列活動(dòng)的基礎(chǔ)等 2．房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容 調(diào)查內(nèi)容 宏觀環(huán)境 微觀環(huán)境 房地產(chǎn)的供需狀況 消費(fèi)者需求狀況 文化、風(fēng)俗 經(jīng)濟(jì)科技 政治法律 中觀環(huán)境 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查 中介機(jī)構(gòu)情況 房地產(chǎn)企業(yè)情況 該城市的規(guī)劃建設(shè) ? 探測(cè)性調(diào)查 ? 描述性調(diào)查 ? 因果性調(diào)查 ? 預(yù)測(cè)性調(diào)查 ? 訪問法 ? 觀察法 ? 實(shí)驗(yàn)法 市場(chǎng)調(diào)查的準(zhǔn)備 市場(chǎng)調(diào)查的實(shí)施 資料處理 ? 確定市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容和目的 ? 擬定詳細(xì)、周密的調(diào)查計(jì)劃 ? 選擇專業(yè)調(diào)查人員 ? 收集相關(guān)的信息資料 ? 設(shè)計(jì)調(diào)查問卷 ? 現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地調(diào)查 ? 編輯整理信息資料 ? 撰寫市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 ? 歸檔存儲(chǔ) 問卷一般由開頭、正文和結(jié)尾三個(gè)部分組成。 房地產(chǎn)項(xiàng)目控制策劃的主要內(nèi)容 ?項(xiàng)目目標(biāo)體系的確定； ?控制系統(tǒng)的建立； ?項(xiàng)目運(yùn)行策劃。是保證項(xiàng)目完成后獲得滿意的經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會(huì)效益提供科學(xué)的依據(jù)。 作 用 明確項(xiàng)目系統(tǒng)的構(gòu)建框架 為項(xiàng)目決策提供保證 全面指導(dǎo)項(xiàng)目管理工作 二、房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的程序 系統(tǒng)目標(biāo) 房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思 項(xiàng)目定義與定位 項(xiàng)目目標(biāo)設(shè)計(jì) 項(xiàng)目系統(tǒng)構(gòu)成 項(xiàng)目策劃報(bào)告 知識(shí)庫 環(huán)境信息 第二節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究 ?可行性研究的發(fā)展歷程 ? 最早應(yīng)用于 20世紀(jì) 30年代 ? 50年代開始用于技術(shù)的成功可行性論證 ? 60年代成為投資決策前必做工作 ? 70年代我國(guó)開始引進(jìn)可行性研究方法并在政府主導(dǎo)下加以推廣 ? 聯(lián)合國(guó)工業(yè)發(fā)展組織在
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1