【正文】 （ 3）中位數(shù)法 （ 4）眾數(shù)法 選擇 10個(gè)以上的可比實(shí)例 第八節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估方法之三 假設(shè)開發(fā)法 假設(shè)開發(fā)法的基本原理 一 、 假設(shè)開發(fā)法的概念和理論依據(jù) 定義：是求取估價(jià)對(duì)象未來開發(fā)完成后的價(jià)值 ， 減去未來的正常開發(fā)成本 、 稅費(fèi)和利潤等 ， 以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法 。 試用傳統(tǒng)法估算該成片荒地的總價(jià)和單價(jià) 。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該舊廠房現(xiàn)狀下的正常購買總價(jià)（采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，折現(xiàn)率為 8％）。試?yán)蒙鲜鲑Y料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測(cè)算該在建工程 2021年 9月 1日的正常購買總價(jià)和按規(guī)劃建筑面積折算的單價(jià)（報(bào)酬率為 9％，折現(xiàn)率為 13％ ,利潤率 15%）。 180。 ? 二、路線價(jià)法的概念：依據(jù)路線價(jià)，再配合深度指數(shù)表和其他修正系數(shù)表，用數(shù)學(xué)方法算出臨接同一街道的其他宗地地價(jià)的一種方法。 ? ? 路線價(jià)法則被認(rèn)為是一種快速、相對(duì)公平合理，能節(jié)省人力、財(cái)力，可以同時(shí)對(duì)大量土地進(jìn)行估價(jià)的方法，特別適用于房地產(chǎn)稅收、市地重劃 (城鎮(zhèn)土地整理 )、城市房屋拆遷補(bǔ)償或者其他需要在大范圍內(nèi)同時(shí)對(duì)大量土地進(jìn)行的估價(jià)。 ? 較長的繁華街道，將兩個(gè)路口之間的地段劃分為兩個(gè)以上的路線價(jià)區(qū)段，分別附設(shè)不同的路線價(jià)。 三、 選取標(biāo)準(zhǔn)宗地 ? 標(biāo)準(zhǔn)宗地是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)具有代表性的宗地。 ? ? 深度價(jià)格遞減率又是基于臨街土地中各部分的價(jià)值隨遠(yuǎn)離街道而有遞減現(xiàn)象，或者說，距街道深度愈深，可及性愈差，價(jià)值也就愈低。 ?美國采用的是累計(jì)深度百分率，故百分率呈遞增現(xiàn)象。 ?哈柏法則：土地的價(jià)值與其深度的平方根成正比。各有優(yōu)缺點(diǎn) ? 以土地單價(jià)、貨幣來表示路線價(jià)的情況 五、 制作價(jià)格修正率表 ? 價(jià)格修正率表有深度價(jià)格修正率表和其他價(jià)格修正率表。 ? 以各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)作為標(biāo)準(zhǔn)深度，可以簡化以后各宗土地價(jià)值的計(jì)算。 ? 在劃分路線價(jià)區(qū)段時(shí)，應(yīng)將可及性相當(dāng)、地塊相連的土地劃為同一個(gè)路線價(jià)區(qū)段。 ? 不做 “ 交易情況修正 ” 和 “ 交易日期調(diào)整 ”的原因是： ? ① 求得的路線價(jià) —若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的平均價(jià)格，已是正常價(jià)格； ? ② 求得的路線價(jià)所對(duì)應(yīng)的日期，與欲求取的其他臨街土地價(jià)格的日期一致，都是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。 ? 熟悉：路線價(jià)估價(jià)法的操作步驟、路線價(jià)估價(jià)法則、路線價(jià)修正體系內(nèi)容及要求。 180。建成后半年可租出，可出租面積的月租金為 60元／㎡，可出租面積為建筑面積的 70％，正常出租率為 85％，出租的運(yùn)營費(fèi)用為有效毛收入的 25％。估計(jì)該寫字樓裝修改造完成后即可全部租出，可出租面積為建筑面積的 70％；附近同檔次寫字樓每平方米可出租面積的年租金為 1000元，出租的成本和稅費(fèi)為年租金的 40％，資本化率為 8％。 ⒉ 調(diào)查該類房地產(chǎn)的基本情況 ， 主要包括以下 4個(gè)方面： ? ① 弄清土地的位置 ? ② 弄清土地的面積大小 、 形狀 、 平整情況 、地質(zhì)狀況 、 基礎(chǔ)設(shè)施配套程度 ? ③ 弄清政府的規(guī)劃限制 ? ④ 弄清將擁有的土地權(quán)利 ? 四 、 假設(shè)開發(fā)法的其他用途 ? ⒈ 確定擬開發(fā)場地的最高價(jià)格 ? ⒉ 確定開發(fā)項(xiàng)目的利潤 ? ⒊ 確定開發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費(fèi)用 假設(shè)開發(fā)法的基本公式 待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值 =開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 ― 開發(fā)成本 ― 管理費(fèi)用 （ ― 投資利息 ） ―銷售稅費(fèi) ― 開發(fā)利潤 ― 投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) ， 獲知該成片荒地的面積為 2平方公里 ， 適宜進(jìn)行“ 五通一平 ” 的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓；可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為 60％ ；附近地區(qū)與之位置相當(dāng)?shù)?“ 小塊 ”“ 五通一平 ”熟地的單價(jià)為 800元 /㎡ ；開發(fā)期需要 3年 。 公式如下： 可比實(shí)例在其個(gè)別狀態(tài)下的價(jià)格 個(gè)別因素修正系數(shù) =在估價(jià)對(duì)象個(gè)別狀態(tài)下的價(jià)格。 區(qū)域因素修正是將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其區(qū)域條件下的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)區(qū)域條件下的價(jià)格。 交易日期修正的方法 一般采用百分率法進(jìn)行。 三、基本公式 ? 采用市場比較法評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格需要進(jìn)行 交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素 的修正。因此，該寫字樓現(xiàn)行市場租金較低，年出租凈收益為 500萬元，預(yù)計(jì)未來 3年內(nèi)仍然維持在該水平，而等到 3年后市場回升時(shí)，將其轉(zhuǎn)賣的售價(jià)會(huì)高達(dá) 7 950萬元，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的 6％。 ? 某宗房地產(chǎn)現(xiàn)行的價(jià)格為 2021元／㎡，年凈收益為 200元／㎡，報(bào)酬率為 10％。 ? [解 ] 該宗房地產(chǎn) 50年土地使用權(quán)下的價(jià)格求取如下： ? VN=3000=A/8%[11/(1+8%)30] 求出 A，再代入 ? Vn=A/10%[11/(1+10%)50]，求出 V50＝ 2 642． 00(元／㎡ ) 比較不同年限價(jià)格的高低 ? 有甲、乙兩宗房地產(chǎn)，甲房地產(chǎn)的收益年限為 50年，單價(jià) 2021元／㎡，乙房地產(chǎn)的收益年限為 30年，單價(jià) l 800元／㎡。 ? 報(bào)酬資本化法最一般公式 ? V=A1/(1+Y1) +A2/(1+Y1)(1+Y2) +…An/(1+Y1)(1+Y2)…(1+Yn) ? 在實(shí)際估價(jià)中，一般假設(shè)報(bào)酬率長期維持不變，即 Yl＝ Y2＝ Y3＝ … ＝ Yn＝ Y，則上述公式可簡化為： ? V=A1/(1+Y) +A2/(1+Y)2 +…An/(1+Y)n ? 收益年限為有限年的公式 ? V=A/Y[11/(1+Y)n] ? 此公式的假設(shè)前提是： ? ①凈收益每年不變?yōu)?A； ? ②報(bào)酬率不等于零為 Y； ? ③收益年限為有限年 n。 第六節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估方法之一收益法 ? 一、收益法的基本原理 ? 1 收益法的概念 ? 收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值，以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 ? (2)裝修改造前提。 ? ③最佳集約度。 ? 當(dāng)縣級(jí)以上地方人民政府由一個(gè)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可能制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書。 層次差價(jià) 177。 ? 7，評(píng)估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià) 商品房價(jià)格的構(gòu)成 ? 商品房價(jià)格的制走，應(yīng)當(dāng)以合理成本為基礎(chǔ)、市場供求為導(dǎo)向，兼顧國家、企業(yè)和消費(fèi)者三者利益，并結(jié)合區(qū)位、樓層、朝向、質(zhì)量等因素，實(shí)行差別作價(jià)。 ? 在現(xiàn)實(shí)中，樓面地價(jià)往往比土地單價(jià)更能反 映土地價(jià)格水平的高低。 ? 4，基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格 ? 基準(zhǔn)地價(jià)是指在城鎮(zhèn)一定區(qū)域范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的某一時(shí)點(diǎn)法定最高出讓年限國有土地使用權(quán)的平均價(jià)格。 ? 2，原始價(jià)值、賬面價(jià)值、公允價(jià)值和市場價(jià)值 ? 。 四、房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類 ? 1，成交價(jià)格、市場價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值 ? 嚴(yán)格地說，正常成交價(jià)格的形成條件有以下 7個(gè)： ? ①公開市場。 ? 但值得注意的是，對(duì)于某種特定用途的土地來說，土地的供給是有彈性的。 ? 馬克思曾說過：“必須牢牢記住，那些本身沒有任何價(jià)值，即不是勞動(dòng)產(chǎn)品的東西(如土地 ), 或者至少不能由勞動(dòng)再生產(chǎn)的東西 (如古董，某些名家的藝術(shù)品等等 ) 的價(jià)格，可以由一系列非常偶然的情況來決定。一般物品有折舊。 ? ⑥價(jià)格。 ? ③抽簽。 第三節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值 ? 一、房地產(chǎn)價(jià)格的含義 ? 房地產(chǎn)價(jià)格是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價(jià) ——貨幣額、商品或其他有價(jià)物。高品質(zhì)小戶型適合該地區(qū)。路牌地產(chǎn)廣告越多，代表地產(chǎn)業(yè)越繁榮。 ? 22 、 SOHO 資料 房地產(chǎn)業(yè) 23條通俗定律 ? 從眾心理定律 ? 感覺閾限定律 ? 黃金季節(jié)定律 ? 一般來說， 5月份和 10月份是房產(chǎn)交易的旺季，房價(jià)也是在這個(gè)時(shí)候漲上去的 。 ? 15共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)：整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值，即為共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。例如，在 1萬平方米的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為 . ? 1得房率：得房率是指套內(nèi)建筑面積與套(單元 )建筑面積之比。廉租房的來源主要是騰退的舊公房等。 ? (19)房地產(chǎn)的空間利用權(quán)。 ? (10)已依法公告列入拆遷或征收、征用范圍的房地產(chǎn)。 ? (2)“干凈”的房屋所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)。 ? 其中，新建的商品房按照裝飾裝修狀況，又可以分為毛坯房、粗裝修房和精裝修房。 ? 熟地按照基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，又可以分為 ? “三通一平”，一般是指路通、水通、電通和場地平整 。 ? (7)工業(yè)房地產(chǎn)：包括廠房、倉庫等。 第二節(jié) 房地產(chǎn)分類 ? 一、按照房地產(chǎn)用途的分類 ? 按照房地產(chǎn)的用途，首先可以把房地產(chǎn)分為居住房地產(chǎn)和非居住房地產(chǎn)兩大類，然后可以具體分為下列 10類： ? (1)居住房地產(chǎn)： ? 可分為住宅和集體宿舍兩類。 ? “l(fā)ocation， location and location”是西方認(rèn)為的投資房地產(chǎn)最重要的三點(diǎn)，即“第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位”。樓梯間屬于共同所以 。 ? (2)土地使用權(quán) 。 ? 廣義的建筑物既包括房屋，也包括構(gòu)筑物?！? ? 英國著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬歇爾 (A1fredMarshall， 1842—1924)認(rèn)為：“土地是指大自然為了幫助人類，在陸地、海上、空氣、光和熱各方面所贈(zèng)與的物質(zhì)和力量。 ? (1)、實(shí)物 。 ? 二、土地、建筑物和其他地上定著物的含義 ? (一 )、土地的含義 ? 3種不同的認(rèn)識(shí)和定義： ? (1)、土地是指田地、地面，即一般人通常最直觀的認(rèn)識(shí)。 ? 對(duì)于房地產(chǎn)金融來說，土地不是平面的，而是一個(gè)三維立體空間，具體是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。 ? (三 )、其他地上定著物 \附屬物的含義 ? 附屬物：是指附屬于或結(jié)合于土地或建筑物，從而構(gòu)成土地或建筑物的一部分，應(yīng)隨著土地或建筑物的轉(zhuǎn)移而一同轉(zhuǎn)移的物。 ? (5)租賃權(quán)。 ? ②宅基地使用權(quán) ? ③土地承包經(jīng)營權(quán) ? 房地產(chǎn)的實(shí)物和權(quán)益在價(jià)值決定中都很重要。在英國， property也是指房地產(chǎn)。 ? (2)商業(yè)房地產(chǎn)：是指供出售商品使用的房地產(chǎn)，包括商業(yè)店鋪、百貨商場、購物中心、超級(jí)市場、批發(fā)市場等。 ? (9)特殊用途房地產(chǎn)：包括車站、機(jī)場、碼頭、醫(yī)院、學(xué)校、博物館、教堂、寺廟、墓地等。 ? (4)在建工程：是指建筑物已開始建造但尚未建成、不具備使用條件的房地產(chǎn)。按照房地產(chǎn)的經(jīng)營使用方式，可以把房地產(chǎn)分為下列 4類： ? (1)銷售的房地產(chǎn) 。 ? (5)部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)。 ? (13)產(chǎn)權(quán)不明或者權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)。 ? 因?yàn)槿绻_發(fā)商未取得 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 和 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 是拿不到 《 國有土地使用證 》 的，未取得上述兩個(gè) 《 規(guī)劃許可 證 》 和 《 施工許可證 》 是拿不到 《 預(yù)售許可證 》 的。 ? 經(jīng)濟(jì)適用房： ? 10酒店式公寓： ? 酒店式服務(wù)公寓的概念，始于 1994年，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，市場定位