【正文】 （二）房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的分類(lèi) 決策階段 單向性 / 專(zhuān)業(yè)性問(wèn)題 按策劃范圍不同劃分 建設(shè)項(xiàng)目前期構(gòu)思策劃 項(xiàng)目實(shí)施策劃 按項(xiàng)目建設(shè)程序不同劃分 建設(shè)程序不同劃分 （二）房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的分類(lèi) ?房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思策劃是在項(xiàng)目決策階段進(jìn)行的策劃。 20％ ? 177。應(yīng)該如何在較少增加期初投資的前提下較大提高租賃價(jià)格或降低經(jīng)營(yíng)費(fèi)用是整個(gè)項(xiàng)目的效益得到提高。 項(xiàng)目 建設(shè) 保險(xiǎn) 建筑工程一切險(xiǎn) ? 建筑工程一切險(xiǎn)屬于工程保險(xiǎn)的一種。指施工過(guò)程中出現(xiàn)了招標(biāo)文件中未提及的不利的現(xiàn)場(chǎng)條件，或招標(biāo)文件中雖提及，但與實(shí)際出現(xiàn)的情況差別很大，且這些情況在招、投標(biāo)時(shí)又是很難預(yù)見(jiàn)到的，由此而造成的損失或損壞； ③工程量變化而導(dǎo)致的價(jià)格變化的風(fēng)險(xiǎn)； ④設(shè)計(jì)文件有缺陷而造成的損失或成本增加，由承包人負(fù)責(zé)的設(shè)計(jì)除外； ⑤國(guó)家或地方的法規(guī)變化導(dǎo)致的損失或成本增加，承包人延誤履行合同后發(fā)生的除外。 影響因素 期初投資 租賃收入 年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 壽命期（年） 估計(jì)值 2 000 600 350 20 影響因素 期初投資 租賃收入 年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 壽命期（年） 估計(jì)值 2 000 600 350 20 ? 解答： ? 、價(jià)格（租賃收入）和經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為擬分析的不確定性因素 ? ? ， 則 ? NPV=2021+（ 600350）（ P/A， i， n） =2021+ （ 600350）（ P/A， 10%， 20） =2021+250 =（萬(wàn)元） 10%和20%，并計(jì)算變動(dòng)后的評(píng)價(jià)指標(biāo)。 作 用 明確項(xiàng)目系統(tǒng)的構(gòu)建框架 為項(xiàng)目決策提供保證 全面指導(dǎo)項(xiàng)目管理工作 二、房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的程序 系統(tǒng)目標(biāo) 房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思 項(xiàng)目定義與定位 項(xiàng)目目標(biāo)設(shè)計(jì) 項(xiàng)目系統(tǒng)構(gòu)成 項(xiàng)目策劃報(bào)告 知識(shí)庫(kù) 環(huán)境信息 第二節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究 ?可行性研究的發(fā)展歷程 ? 最早應(yīng)用于 20世紀(jì) 30年代 ? 50年代開(kāi)始用于技術(shù)的成功可行性論證 ? 60年代成為投資決策前必做工作 ? 70年代我國(guó)開(kāi)始引進(jìn)可行性研究方法并在政府主導(dǎo)下加以推廣 ? 聯(lián)合國(guó)工業(yè)發(fā)展組織在 1978年、 1980年分別編寫(xiě) 《 工業(yè)可行性研究 》 和 《 關(guān)于項(xiàng)目評(píng)價(jià)手冊(cè) 》 ? 1981年，國(guó)家計(jì)委明確 “ 把可行性研究工作作為建設(shè)前期工作中一個(gè)重要的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證階段，納入基本建設(shè)程序 ” ? 1983年，頒發(fā)了 《 關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目可行性研究的試行管理辦法 》 ? 1987年，頒發(fā)了 《 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù) 》 （一） 房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究的概念 項(xiàng)目可行性研究是指在對(duì)某房地產(chǎn)項(xiàng)目做投資決策之前，先對(duì)該項(xiàng)沒(méi)得相關(guān)的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境等方面進(jìn)行的調(diào)查研究，對(duì)項(xiàng)目可能的擬建方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，研究項(xiàng)目在技術(shù)上的先進(jìn)實(shí)用性，經(jīng)濟(jì)上的合理性和建設(shè)上的可能性，對(duì)項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益等進(jìn)行的科學(xué)的預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)。 房地產(chǎn)項(xiàng)目控制策劃的主要內(nèi)容 ?項(xiàng)目目標(biāo)體系的確定； ?控制系統(tǒng)的建立； ?項(xiàng)目運(yùn)行策劃。 評(píng)分綜合評(píng)價(jià)法 —— 就是對(duì)方案的各項(xiàng)指標(biāo)規(guī)定一個(gè)滿(mǎn)足程度，根據(jù)指標(biāo)的重要性賦予指標(biāo)一個(gè)權(quán)重，根據(jù)計(jì)算模型計(jì)算各個(gè)方案的綜合單指標(biāo)評(píng)分值，得出總綜合分值，并依此選擇最優(yōu)方案的方法。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)可分為 項(xiàng)目外風(fēng)險(xiǎn) 和 項(xiàng)目?jī)?nèi)風(fēng)險(xiǎn) 。凡因上述原因造成的依法應(yīng)由被保險(xiǎn)人負(fù)責(zé)的工地上及鄰近地區(qū)的工程項(xiàng)目物質(zhì)損失、第三者人身傷亡、疾病或財(cái)產(chǎn)損失，以及訴訟費(fèi)等。 需注意 :所選取的幾個(gè)不確定因素應(yīng)是互相獨(dú)立的。 ? 住宅用地 是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地含宅間綠地和宅間小路等 的