房地產項目管理chp3房地產項目策劃與決策(編輯修改稿)
2024-11-15 18:52 本頁面
【文章內容簡介】 的各項指標規(guī)定一個滿足程度，根據指標的重要性賦予指標一個權重，根據計算模型計算各個方案的綜合單指標評分值，得出總綜合分值，并依此選擇最優(yōu)方案的方法。 5. 項目方案評價成本費用數據及其估算方法 ? 土地費用估算 ? 土地出讓金或（農村土地）征地費 ? 城市建設配套費 ? 拆遷安置補償費 ? 前期工程費估算 ? 房屋開發(fā)費估算 ? ? ? ? 管理費估算 ? 銷售費用估算 ? 財務費用估算 ? 其他費用估算 ? 不可預見費估算 ? 稅費估算 ? 營業(yè)稅、城市建設維護稅、教育費附加、印花稅等 第四節(jié)房地產開發(fā)項目不確定性分析 ? 一、敏感性分析 ? 二、概率分析 ? 三、盈虧平衡分析 一、敏感性分析 ? 概念及基本原理 敏感性分析 是對影響投資效益的各種因素分別變化一定的幅度，然后計算各因素的變化對評價指標的敏感程度，從而識別出影響投資效益的敏感因素，并對這些敏感因素進行重點分析。 某因素的敏感度 =評價指標變化率 /風險因素變化率 敏感性分析的步驟 (NPV、 IRR等 ) 敏感性分析：單因素分析與多因素分析 例 1：單因素敏感性分析 ? 某一開發(fā)項目投資基本方案如表所示，試進行敏感性分析，其中 Ic=10%。 影響因素 期初投資 租賃收入 年經營費用 壽命期（年） 估計值 2 000 600 350 20 影響因素 期初投資 租賃收入 年經營費用 壽命期（年） 估計值 2 000 600 350 20 ? 解答： ? 、價格（租賃收入）和經營費用為擬分析的不確定性因素 ? ? ， 則 ? NPV=2021+（ 600350）（ P/A， i， n） =2021+ （ 600350）（ P/A， 10%， 20） =2021+250 =（萬元） 10%和20%，并計算變動后的評價指標。如下表： 期初投資變動幅度 20% 10% 0 +10% +20% NPV 期初投資的敏感性分析 租賃收入的敏感性分析 租賃收入變動幅度 20% 10% 0 +10% +20% NPV 經營費用的敏感性分析 經營費用變動幅度 20% 10% 0 +10% +20% NPV 作出敏感性曲線如下圖 NPV 變化幅度 10% 價格（收入） 經營費用 投 資 。 根據絕對判定法可知敏感性因素依次為： 價格（租賃收入） → 經營費用 → 期初投資 。 由于價格是最敏感性因素，經常費用次之，最后是期初投資，因此首先需要控制價格。應該如何在較少增加期初投資的前提下較大提高租賃價格或降低經營費用是整個項目的效益得到提高。 二、概率分析 ? 概率分析基本概念 概率分析是使用概率研究預測不確定因素和風險因素對技術方案經濟效益指標影響的一種定量分析方法。 概率分析的步驟 .例如銷售價格、銷售量、投資和經營成本等。 需注意 :所選取的幾個不確定因素應是互相獨立的。 (各不確定因素的各種可能發(fā)生情況出現的概率之和必須等于 1。 ) 、加權平均值和期望 ∑NPV≥0的累計概率 .該概率值越接近 1，說明技術方案的風險越小，反之，方案的風險越大。 [例 1]某項目的技術經濟方案在壽命期內可能出現的八種狀態(tài)的凈現金流量及其發(fā)生的概率如表所示，試對凈現值進行簡單概率分析。 狀態(tài) 1 2 3 4 5 6 7 8 NPV 50 20 10 40 50 55 65 70 概率 累計 概率 1 ?概率 P （ NPV ≧ 0 ） == ?概率 P （ NPV ≧ 50 ） = ? 期望 E（ NPV ） =∑ NPVj P j=
教學課件相關推薦
鄂ICP備17016276號-1