房地產(chǎn)項(xiàng)目管理chp3房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃與決策-在線瀏覽
2024-12-06 18:52本頁面
【正文】 策劃是對項(xiàng)目實(shí)施的任務(wù)分解和分項(xiàng)任務(wù)組織工作的策劃。 作 用 明確項(xiàng)目系統(tǒng)的構(gòu)建框架 為項(xiàng)目決策提供保證 全面指導(dǎo)項(xiàng)目管理工作 二、房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的程序 系統(tǒng)目標(biāo) 房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思 項(xiàng)目定義與定位 項(xiàng)目目標(biāo)設(shè)計(jì) 項(xiàng)目系統(tǒng)構(gòu)成 項(xiàng)目策劃報(bào)告 知識庫 環(huán)境信息 第二節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究 ?可行性研究的發(fā)展歷程 ? 最早應(yīng)用于 20世紀(jì) 30年代 ? 50年代開始用于技術(shù)的成功可行性論證 ? 60年代成為投資決策前必做工作 ? 70年代我國開始引進(jìn)可行性研究方法并在政府主導(dǎo)下加以推廣 ? 聯(lián)合國工業(yè)發(fā)展組織在 1978年、 1980年分別編寫 《 工業(yè)可行性研究 》 和 《 關(guān)于項(xiàng)目評價手冊 》 ? 1981年，國家計(jì)委明確 “ 把可行性研究工作作為建設(shè)前期工作中一個重要的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證階段，納入基本建設(shè)程序 ” ? 1983年，頒發(fā)了 《 關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目可行性研究的試行管理辦法 》 ? 1987年，頒發(fā)了 《 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù) 》 （一） 房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究的概念 項(xiàng)目可行性研究是指在對某房地產(chǎn)項(xiàng)目做投資決策之前，先對該項(xiàng)沒得相關(guān)的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境等方面進(jìn)行的調(diào)查研究，對項(xiàng)目可能的擬建方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，研究項(xiàng)目在技術(shù)上的先進(jìn)實(shí)用性，經(jīng)濟(jì)上的合理性和建設(shè)上的可能性，對項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益等進(jìn)行的科學(xué)的預(yù)測和評價。 （三）可行性研究的作用 1. 是投資決策的重要依據(jù) 2. 是項(xiàng)目審批的依據(jù) 3. 是項(xiàng)目資金籌措的依據(jù) 4. 是編制設(shè)計(jì)任務(wù)書的依據(jù) 5. 是開發(fā)商與各方簽訂合同的依據(jù) 二、項(xiàng)目可行性研究的階段 ?（一）可行性研究的階段 ? 資估算偏差 為 177。 20％ ? 177。 ? 一致性原則 ? 完整性原則 ? 準(zhǔn)確性原則 ? 可行性原則 ? 效率原則 ? 模塊化原則 ? 市場調(diào)研 ? 開發(fā)方案的設(shè)計(jì) ? 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的計(jì)算 ? 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的比較、評價 ? 最優(yōu)開發(fā)方案的選擇 面積ha *人均面積（ m2/ 人）比重（ % ）面積ha *人均面積（ m2/ 人）比重（ % ）住宅用地公建用地道路用地公共綠地其他用地現(xiàn)狀 規(guī)劃居住用地項(xiàng)目居住區(qū)總用地? 居住區(qū)用地 是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地的總稱。 ? 道路用地 居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。 ? 公建用地（公共服務(wù)設(shè)施用地） 是與居住人口規(guī)模相對應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。 目前對項(xiàng)目開發(fā)評價的方法很多，包括評分綜合評價法、層次分析法、灰色綜合評價法、模糊數(shù)學(xué)綜合評價法等。 5. 項(xiàng)目方案評價成本費(fèi)用數(shù)據(jù)及其估算方法 ? 土地費(fèi)用估算 ? 土地出讓金或（農(nóng)村土地）征地費(fèi) ? 城市建設(shè)配套費(fèi) ? 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) ? 前期工程費(fèi)估算 ? 房屋開發(fā)費(fèi)估算 ? ? ? ? 管理費(fèi)估算 ? 銷售費(fèi)用估算 ? 財(cái)務(wù)費(fèi)用估算 ? 其他費(fèi)用估算 ? 不可預(yù)見費(fèi)估算 ? 稅費(fèi)估算 ? 營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、印花稅等 第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不確定性分析 ? 一、敏感性分析 ? 二、概率分析 ? 三、盈虧平衡分析 一、敏感性分析 ? 概念及基本原理 敏感性分析 是對影響投資效益的各種因素分別變化一定的幅度，然后計(jì)算各因素的變化對評價指標(biāo)的敏感程度，從而識別出影響投資效益的敏感因素，并對這些敏感因素進(jìn)行重點(diǎn)分析。 影響因素 期初投資 租賃收入 年經(jīng)營費(fèi)用 壽命期（年）
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