房地產項目管理chp3房地產項目策劃與決策-閱讀頁
2024-11-03 18:52本頁面
【正文】 估計值 2 000 600 350 20 影響因素 期初投資 租賃收入 年經營費用 壽命期（年） 估計值 2 000 600 350 20 ? 解答： ? 、價格（租賃收入）和經營費用為擬分析的不確定性因素 ? ? ， 則 ? NPV=2021+（ 600350）（ P/A， i， n） =2021+ （ 600350）（ P/A， 10%， 20） =2021+250 =（萬元） 10%和20%，并計算變動后的評價指標。 根據絕對判定法可知敏感性因素依次為： 價格（租賃收入） → 經營費用 → 期初投資 。應該如何在較少增加期初投資的前提下較大提高租賃價格或降低經營費用是整個項目的效益得到提高。 概率分析的步驟 .例如銷售價格、銷售量、投資和經營成本等。 (各不確定因素的各種可能發(fā)生情況出現(xiàn)的概率之和必須等于 1。 [例 1]某項目的技術經濟方案在壽命期內可能出現(xiàn)的八種狀態(tài)的凈現(xiàn)金流量及其發(fā)生的概率如表所示，試對凈現(xiàn)值進行簡單概率分析。 Q* Q0 Q R 盈虧平衡點的確定 ? 盈虧平衡狀態(tài)下： R=TC，即 P*Q=FC+VC*Q ? （ BEP）產量（銷售量） Q*=FC/[PVC] ? P*=FC/Q+VC ? f= Q實際 Q* Q 實際 100% 第五節(jié) 房地產開發(fā)項目的風險管理 一、房地產開發(fā)風險概述 房地產開發(fā)風險 —— 是指房地產開發(fā)項目在設計、施工和竣工驗收等各個階段可能遭到的風險，可將其定義為：在工程項目目標規(guī)定的條件下，該目標不能實現(xiàn)的可能性。 2. 房地產開發(fā)風險的分類 項目外風險 ? ? ：供求風險、購買力風險 ? ：利率風險 ? ：變現(xiàn)風險、周期風險 ? 項目外風險 ? 工程項目技術風險 ? 工程項目非技術風險 ?項目決策風險 ?設計人、監(jiān)理、承包商的選擇 ?材料設備供應商的選擇 ?實施環(huán)節(jié)各階段的決策 ?項目組織實施風險 ? 政府或主管部門對工程項目的過多干預； ? 建設體制或建設法規(guī)不合理； ? 合同條件的缺陷； ? 承包商缺乏合作誠意； ? 材料、設備供應商履約不力或違約； ? 監(jiān)理工程師失職； ? 設計缺陷等。指施工過程中出現(xiàn)了招標文件中未提及的不利的現(xiàn)場條件，或招標文件中雖提及，但與實際出現(xiàn)的情況差別很大，且這些情況在招、投標時又是很難預見到的，由此而造成的損失或損壞； ③工程量變化而導致的價格變化的風險； ④設計文件有缺陷而造成的損失或成本增加，由承包人負責的設計除外； ⑤國家或地方的法規(guī)變化導致的損失或成本增加，承包人延誤履行合同后發(fā)生的除外。 二、房地產開發(fā)風險 風險識別 核對表法 頭腦風暴法 德爾菲法 列出經歷過的風險事件及其來源，預測未來風險 ?收集數據 ?建立風險模型 ?風險發(fā)生的概率和后果的分析 ?項目風險評價 項目風險分析 —— 是對項目各個階段的風險事件發(fā)生可能性的大小、可能出現(xiàn)的后果、可能發(fā)險生的時間和影響范圍的大小等的估計。 項目 建設 保險 建筑工程一切險 ? 建筑工程一切險屬于工程保險的一種。 ? 此外，還有第三者責任保險。 建筑工程一切險 ? 一切險不賠償范圍有： ? 故意行為 ? 戰(zhàn)爭、罷工 ? 核污染 ? 停工 ? 設計錯誤 ? 自然磨損 ? 非外力引起的設備本身失靈 ? 領公用牌照的運輸工具 ? 文件、帳單、現(xiàn)金等。 ? 職業(yè)責任保險的主要險種 ? 醫(yī)療職業(yè)責任保險 ? 律師責任保險 ? 會計師責任保險 ? 建筑、工程技術人員責任保險 ? 其它險種
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