房地產(chǎn)投資與項目管理-閱讀頁
2025-01-25 07:34本頁面
【正文】 法律的穩(wěn)定性和執(zhí)法的公正性等。 包括宏觀經(jīng)濟環(huán)境、市場環(huán)境。 直接決定著消費需求的形式和內(nèi)容，從而制約著項目投資方案和投資決策。 6）規(guī)劃環(huán)境。 7）基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境 2． 2房地產(chǎn)市場分析 2．房地產(chǎn)市場狀況的調(diào)查與預(yù)測 房地產(chǎn)市場狀況的調(diào)查與預(yù)測應(yīng)在房地產(chǎn)投資環(huán)境調(diào)查與預(yù)測的基礎(chǔ)上進行。 2)土地批租數(shù)量和用途分布，已批租和待批租土地面積、用途和可建建筑面積，單宗土地出讓轉(zhuǎn)讓信息等； 3)房地產(chǎn)商品的銷售價格、租金和經(jīng)營收入，地價、拆遷安置補償成本、建造成本和其他成本費用，以及開發(fā)經(jīng)營過程中的稅費等。 ?如果一份市場分析報告能說明上述所有的問題當然更好，但實際上，不是每一個項目都必須把所有信息都調(diào)查分析得面面俱到 —— 這既不太可能，有時也沒有必要。 2． 2房地產(chǎn)市場分析 3．房地產(chǎn)項目在不同階段進行市場分析的要點 1）房地產(chǎn)項目定位階段 該階段的市場調(diào)查分析除了進行公開在售項目基本數(shù)據(jù)的調(diào)查、市場供求研究之外，還包括項目的細分市場分析、目標市場狀況，消費者活動、購買動機、傾向、決策等心理過程的分析。 2． 2房地產(chǎn)市場分析 3）房地產(chǎn)銷售階段 該階段的市場調(diào)查分析主要包括房地產(chǎn)項目廣告策略在目標市場中的反應(yīng)和收效情況，收集并充分研究所收集到的資料，了解公司營銷計劃的執(zhí)行情況、市場上其他在售項目的主要營銷手段和銷售狀況、價格走勢等；此外還包括消費者購買商品的動機以及使用商品的事實情況調(diào)查分析。 ?對于房地產(chǎn)用途不同的項目，分析的內(nèi)容也會不同：住宅項目更需要分析人口、家庭方面的情況；寫字樓項目則更注重就業(yè)率、就業(yè)人口職業(yè)分布等方面的情況。 2． 2房地產(chǎn)市場分析 2． 2． 4房地產(chǎn)市場分析中的信息類型 1．從投資者的角度看，市場信息分為三個類型。 2）與區(qū)域環(huán)境有關(guān)的信息。如需求能力、價格水平、競爭情況等。 1）房地產(chǎn)需求方面的信息。 2）房地產(chǎn)供給方面的信息。 3）房地產(chǎn)市場交易方面的信息。 4）其他信息。 2． 3房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序 2． 3． 1房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法 房地產(chǎn)市場調(diào)查是以房地產(chǎn)為特定對象，對相關(guān)的市場信息進行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，對房地產(chǎn)市場進行研究和預(yù)測，并最終為房地產(chǎn)投資項目提供決策服務(wù)的一種活動。 2． 3房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序 市場調(diào)查的方法主要包括以下幾種： 1．普查法，也稱全面調(diào)查。由于調(diào)查的對象繁多并且問題襖較為復(fù)雜，往往需要動用較多的人力和物力，調(diào)查周期也較長，所以在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中，只有針對特定的、有限的對象或者簡單的問題，如某一公寓大廈的租戶意見調(diào)查，某一住宅小區(qū)業(yè)主的服務(wù)項目需求調(diào)查等，才考慮采用普查。 2．抽樣調(diào)查法 抽樣調(diào)查法是指從調(diào)查對象的總體中，抽取有代表性的若干樣本進行調(diào)查，并根據(jù)以從數(shù)量上推斷總體的專門調(diào)查方法。 抽樣調(diào)查法主要分為兩大類：隨機抽樣法和非隨機抽樣法。指調(diào)查人員與被調(diào)查者正面接觸，向被調(diào)查者直接詢問的調(diào)查方法。 1）觀察法 2）實驗法 上述介紹的調(diào)查方法，具體到房地產(chǎn)項目的不同階段會有很強的選擇性。 ?房地產(chǎn)市場調(diào)查的程序是如何的？ 2． 3房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序 2． 3． 2房地產(chǎn)市場調(diào)查的程序 1．提出問題，確定調(diào)查的目的 這一步要解決的問題是為什么調(diào)查。 一般來說，確定調(diào)查目的要有一個過程，不是一時就能確定下來的，可以采用探測性調(diào)查、描述性調(diào)查、因果性調(diào)查來確定。 第一手資料是專門為要調(diào)查的問題而特地收集或?qū)嶒灦玫慕y(tǒng)計資料； 第二手資料是指原始資料經(jīng)過整理后所形成的可為他人利用的資料或其它項目已經(jīng)擁有的資料。但有時一些市場調(diào)查做完后，市場分析也就直接包括在市場調(diào)查的
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