房地產(chǎn)項(xiàng)目管理 chp3 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃與決策-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 5）與項(xiàng)目實(shí)施及運(yùn)行相關(guān)的重要環(huán)節(jié)的策劃。 項(xiàng)目管理策劃 ?房地產(chǎn)項(xiàng)目管理策劃是對(duì)項(xiàng)目實(shí)施的任務(wù)分解和分項(xiàng)任務(wù)組織工作的策劃。 （三）可行性研究的作用 1. 是投資決策的重要依據(jù) 2. 是項(xiàng)目審批的依據(jù) 3. 是項(xiàng)目資金籌措的依據(jù) 4. 是編制設(shè)計(jì)任務(wù)書的依據(jù) 5. 是開(kāi)發(fā)商與各方簽訂合同的依據(jù) 二、項(xiàng)目可行性研究的階段 ?（一）可行性研究的階段 ? 資估算偏差 為 177。 ? 一致性原則 ? 完整性原則 ? 準(zhǔn)確性原則 ? 可行性原則 ? 效率原則 ? 模塊化原則 ? 市場(chǎng)調(diào)研 ? 開(kāi)發(fā)方案的設(shè)計(jì) ? 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的計(jì)算 ? 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的比較、評(píng)價(jià) ? 最優(yōu)開(kāi)發(fā)方案的選擇 面積ha *人均面積（ m2/ 人）比重（ % ）面積ha *人均面積（ m2/ 人）比重（ % ）住宅用地公建用地道路用地公共綠地其他用地現(xiàn)狀 規(guī)劃居住用地項(xiàng)目居住區(qū)總用地? 居住區(qū)用地 是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地的總稱。 ? 公建用地（公共服務(wù)設(shè)施用地） 是與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場(chǎng)院、綠地和配建停車場(chǎng)等。 5. 項(xiàng)目方案評(píng)價(jià)成本費(fèi)用數(shù)據(jù)及其估算方法 ? 土地費(fèi)用估算 ? 土地出讓金或（農(nóng)村土地）征地費(fèi) ? 城市建設(shè)配套費(fèi) ? 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) ? 前期工程費(fèi)估算 ? 房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)估算 ? ? ? ? 管理費(fèi)估算 ? 銷售費(fèi)用估算 ? 財(cái)務(wù)費(fèi)用估算 ? 其他費(fèi)用估算 ? 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)估算 ? 稅費(fèi)估算 ? 營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、印花稅等 第四節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不確定性分析 ? 一、敏感性分析 ? 二、概率分析 ? 三、盈虧平衡分析 一、敏感性分析 ? 概念及基本原理 敏感性分析 是對(duì)影響投資效益的各種因素分別變化一定的幅度，然后計(jì)算各因素的變化對(duì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的敏感程度，從而識(shí)別出影響投資效益的敏感因素，并對(duì)這些敏感因素進(jìn)行重點(diǎn)分析。 根據(jù)絕對(duì)判定法可知敏感性因素依次為： 價(jià)格（租賃收入） → 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 → 期初投資 。 概率分析的步驟 .例如銷售價(jià)格、銷售量、投資和經(jīng)營(yíng)成本等。 [例 1]某項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)方案在壽命期內(nèi)可能出現(xiàn)的八種狀態(tài)的凈現(xiàn)金流量及其發(fā)生的概率如表所示，試對(duì)凈現(xiàn)值進(jìn)行簡(jiǎn)單概率分析。 2. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的分類 項(xiàng)目外風(fēng)險(xiǎn) ? ? ：供求風(fēng)險(xiǎn)、購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn) ? ：利率風(fēng)險(xiǎn) ? ：變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn) ? 項(xiàng)目外風(fēng)險(xiǎn) ? 工程項(xiàng)目技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) ? 工程項(xiàng)目非技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) ?項(xiàng)目決策風(fēng)險(xiǎn) ?設(shè)計(jì)人、監(jiān)理、承包商的選擇 ?材料設(shè)備供應(yīng)商的選擇 ?實(shí)施環(huán)節(jié)各階段的決策 ?項(xiàng)目組織實(shí)施風(fēng)險(xiǎn) ? 政府或主管部門對(duì)工程項(xiàng)目的過(guò)多干預(yù)； ? 建設(shè)體制或建設(shè)法規(guī)不合理； ? 合同條件的缺陷； ? 承包商缺乏合作誠(chéng)意； ? 材料、設(shè)備供應(yīng)商履約不力或違約； ? 監(jiān)理工程師失職； ? 設(shè)計(jì)缺陷等。 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 核對(duì)表法 頭腦風(fēng)暴法 德?tīng)柗品? 列出經(jīng)歷過(guò)的風(fēng)險(xiǎn)事件及其來(lái)源，預(yù)測(cè)未來(lái)風(fēng)險(xiǎn) ?收集數(shù)據(jù) ?建立風(fēng)險(xiǎn)模型 ?風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率和后果的分析 ?項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 —— 是對(duì)項(xiàng)目各個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生可能性的大小、可能出現(xiàn)的后果、可能發(fā)險(xiǎn)生的時(shí)間和影響范圍的大小等的估計(jì)。 ? 此外，還有第三者責(zé)任保險(xiǎn)。 ? 職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)的主要險(xiǎn)種 ? 醫(yī)療職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn) ? 律師責(zé)任保險(xiǎn) ? 會(huì)計(jì)師責(zé)任保險(xiǎn) ? 建筑、工程技術(shù)人員責(zé)任保險(xiǎn) ? 其它險(xiǎn)種
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