房地產(chǎn)項目管理chp3房地產(chǎn)項目策劃與決策(完整版)
【正文】 劃 項目實施策劃 按項目建設程序不同劃分 建設程序不同劃分 （二）房地產(chǎn)項目策劃的分類 ?房地產(chǎn)項目構思策劃是在項目決策階段進行的策劃。 （二）可行性研究的依據(jù) 在我國，建設項目可行性研究的依據(jù)主要有： （ 1）國家和地區(qū)經(jīng)濟建設的方針、政策和長遠規(guī)劃； （ 2）批準的項目建議書或同等效力的文件； （ 3）國家批準的資源報告、工業(yè)基地規(guī)劃、國土開發(fā)整治規(guī)劃、交通網(wǎng)絡規(guī)劃、河流流域規(guī)劃等； （ 4）自然、地理、氣象、地質、水文、經(jīng)濟、社會等基礎資料； （ 5）有關工程技術方面的標準、規(guī)范、指標、要求等資料； （ 6）國家統(tǒng)一規(guī)定的經(jīng)濟參數(shù)和指標。 ? 公共綠地 滿足規(guī)定的日照要求、適合于安排游憩活動設施的、供居民共享的游憩綠地，應包括居住區(qū)公園、小游園和組團綠地及其它塊狀帶狀綠地等。如下表： 期初投資變動幅度 20% 10% 0 +10% +20% NPV 期初投資的敏感性分析 租賃收入的敏感性分析 租賃收入變動幅度 20% 10% 0 +10% +20% NPV 經(jīng)營費用的敏感性分析 經(jīng)營費用變動幅度 20% 10% 0 +10% +20% NPV 作出敏感性曲線如下圖 NPV 變化幅度 10% 價格（收入） 經(jīng)營費用 投 資 。 ) 、加權平均值和期望 ∑NPV≥0的累計概率 .該概率值越接近 1，說明技術方案的風險越小，反之，方案的風險越大。 (2)施工合同中的風險分配 承包人承擔的風險 ①投標文件的缺陷，指由于對招標文件的錯誤理解，或者勘察現(xiàn)場時的疏忽，或者投標中的漏項等造成投標文件有缺陷而引起的損失或成本增加； ②對開發(fā)商提供的水文、氣象、地質等原始資料分析或運用不當而造成的損失和損壞； ③由于施工措施失誤、技術不當、管理不善、控制不嚴等造成施工中的一切損失和損壞； ④分包人工作失誤造成的損失和損壞。 ? 職業(yè)責任保險 ? 職業(yè)責任保險 ,是以各種專業(yè)技術人員在從事職業(yè)技術工作時因疏忽或過失造成合同對方或他人的人身傷害或財產(chǎn)損失所導致的經(jīng)濟賠償責任為承保風險的責任保險。 1） 項目風險分析的過程 項目風險分析 ?風險事件發(fā)生可能性的分析 ?風險事件后果嚴重程度的分析 ?風險事件影響范圍的分析 ?風險事件發(fā)生時間的分析 2） 項目風險分析的內容 3)風險事件發(fā)生概率的分析方法 ?利用已有數(shù)據(jù)資料分析風險因素或風險事件的概率分布 ?利用理論概率分布確定風險因素或風險事件的概率 ?用主觀概率分析風險事件發(fā)生的概率 ?綜合推斷法 項目風險分析 （ 1） 進度 (工期 )損失的分析 （ 2） 費用損失的分析 4)風險損失分析 ?經(jīng)濟因素而增加費用的估算 ?工程進度而增加費用的估計 ?處理質量事故而增加費用的估算 ?處理安全事故而增加費用的估算 ?風險事件對工程局部進度影響的分析 ?風險事件對整個工程工期影響的分析 3. 風險防范 ? 風險回避 ? 風險轉移 (風險分配 ) ①意外傷害險 ②建筑工程一切險及安裝工程一切險設計階段 ③職業(yè)責任保險 ④信用保險 其中，風險轉移 (風險分配 )的常用方法通常有 保險 、 擔保 、合同 等方式。 狀態(tài) 1 2 3 4 5 6 7 8 NPV 50 20 10 40 50 55 65 70 概率 累計 概率 1 ?概率 P （ NPV ≧ 0 ） == ?概率 P （ NPV ≧ 50 ） = ? 期望 E（ NPV ） =∑ NPVj P j= 狀態(tài) 1 2 3 4 5 6 7 8 NPV 50 20 10 40 50 55 65 70 概率 累計 概率
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