房地產(chǎn)項(xiàng)目管理chp3房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃與決策(完整版)
【正文】 劃 項(xiàng)目實(shí)施策劃 按項(xiàng)目建設(shè)程序不同劃分 建設(shè)程序不同劃分 （二）房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的分類(lèi) ?房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思策劃是在項(xiàng)目決策階段進(jìn)行的策劃。 （二）可行性研究的依據(jù) 在我國(guó)，建設(shè)項(xiàng)目可行性研究的依據(jù)主要有： （ 1）國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針、政策和長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃； （ 2）批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書(shū)或同等效力的文件； （ 3）國(guó)家批準(zhǔn)的資源報(bào)告、工業(yè)基地規(guī)劃、國(guó)土開(kāi)發(fā)整治規(guī)劃、交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃、河流流域規(guī)劃等； （ 4）自然、地理、氣象、地質(zhì)、水文、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等基礎(chǔ)資料； （ 5）有關(guān)工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)、要求等資料； （ 6）國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo)。 ? 公共綠地 滿足規(guī)定的日照要求、適合于安排游憩活動(dòng)設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其它塊狀帶狀綠地等。如下表： 期初投資變動(dòng)幅度 20% 10% 0 +10% +20% NPV 期初投資的敏感性分析 租賃收入的敏感性分析 租賃收入變動(dòng)幅度 20% 10% 0 +10% +20% NPV 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的敏感性分析 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用變動(dòng)幅度 20% 10% 0 +10% +20% NPV 作出敏感性曲線如下圖 NPV 變化幅度 10% 價(jià)格（收入） 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 投 資 。 ) 、加權(quán)平均值和期望 ∑NPV≥0的累計(jì)概率 .該概率值越接近 1，說(shuō)明技術(shù)方案的風(fēng)險(xiǎn)越小，反之，方案的風(fēng)險(xiǎn)越大。 (2)施工合同中的風(fēng)險(xiǎn)分配 承包人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn) ①投標(biāo)文件的缺陷，指由于對(duì)招標(biāo)文件的錯(cuò)誤理解，或者勘察現(xiàn)場(chǎng)時(shí)的疏忽，或者投標(biāo)中的漏項(xiàng)等造成投標(biāo)文件有缺陷而引起的損失或成本增加； ②對(duì)開(kāi)發(fā)商提供的水文、氣象、地質(zhì)等原始資料分析或運(yùn)用不當(dāng)而造成的損失和損壞； ③由于施工措施失誤、技術(shù)不當(dāng)、管理不善、控制不嚴(yán)等造成施工中的一切損失和損壞； ④分包人工作失誤造成的損失和損壞。 ? 職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn) ? 職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn) ,是以各種專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員在從事職業(yè)技術(shù)工作時(shí)因疏忽或過(guò)失造成合同對(duì)方或他人的人身傷害或財(cái)產(chǎn)損失所導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任為承保風(fēng)險(xiǎn)的責(zé)任保險(xiǎn)。 1） 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析的過(guò)程 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 ?風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生可能性的分析 ?風(fēng)險(xiǎn)事件后果嚴(yán)重程度的分析 ?風(fēng)險(xiǎn)事件影響范圍的分析 ?風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生時(shí)間的分析 2） 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析的內(nèi)容 3)風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生概率的分析方法 ?利用已有數(shù)據(jù)資料分析風(fēng)險(xiǎn)因素或風(fēng)險(xiǎn)事件的概率分布 ?利用理論概率分布確定風(fēng)險(xiǎn)因素或風(fēng)險(xiǎn)事件的概率 ?用主觀概率分析風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生的概率 ?綜合推斷法 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 （ 1） 進(jìn)度 (工期 )損失的分析 （ 2） 費(fèi)用損失的分析 4)風(fēng)險(xiǎn)損失分析 ?經(jīng)濟(jì)因素而增加費(fèi)用的估算 ?工程進(jìn)度而增加費(fèi)用的估計(jì) ?處理質(zhì)量事故而增加費(fèi)用的估算 ?處理安全事故而增加費(fèi)用的估算 ?風(fēng)險(xiǎn)事件對(duì)工程局部進(jìn)度影響的分析 ?風(fēng)險(xiǎn)事件對(duì)整個(gè)工程工期影響的分析 3. 風(fēng)險(xiǎn)防范 ? 風(fēng)險(xiǎn)回避 ? 風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移 (風(fēng)險(xiǎn)分配 ) ①意外傷害險(xiǎn) ②建筑工程一切險(xiǎn)及安裝工程一切險(xiǎn)設(shè)計(jì)階段 ③職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn) ④信用保險(xiǎn) 其中，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移 (風(fēng)險(xiǎn)分配 )的常用方法通常有 保險(xiǎn) 、 擔(dān)保 、合同 等方式。 狀態(tài) 1 2 3 4 5 6 7 8 NPV 50 20 10 40 50 55 65 70 概率 累計(jì) 概率 1 ?概率 P （ NPV ≧ 0 ） == ?概率 P （ NPV ≧ 50 ） = ? 期望 E（ NPV ） =∑ NPVj P j= 狀態(tài) 1 2 3 4 5 6 7 8 NPV 50 20 10 40 50 55 65 70 概率 累計(jì) 概率
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