房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格(完整版)
【正文】 房地產(chǎn)估價 （四）估價對象具體形態(tài) 1. 空地 2. 有建筑物土地 3. 地上建筑物 4. 合成體 5. 在建工程 6. 未來狀況 7. 已消失 8. 過去與現(xiàn)在差異 9. 包含其他資產(chǎn) 10. 企業(yè)整體的一部分房地產(chǎn) 11. 房地產(chǎn)的局部 第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格 房地產(chǎn)估價 二、對土地與建筑物的認(rèn)識 （一）土地 坐落 面積 形狀 四至 地勢 周圍環(huán)境和景觀 利用現(xiàn)狀 產(chǎn)權(quán)狀況 地質(zhì)和水文狀況 基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和土地平整程度 1土地使用管制 第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格 房地產(chǎn)估價 坐落 面積 高度和層數(shù) 結(jié)構(gòu) 設(shè)備 裝修 公共配套設(shè)施完備程度 平面布置 外觀 建成年月 1維修、保養(yǎng)情況及完損程度 1利用現(xiàn)狀 1產(chǎn)權(quán)狀況 （二）建筑物 第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格 房地產(chǎn)估價 167。不日完成交易，其價格為 200萬元。 房地產(chǎn)估價 某套住房合同總價為 100萬元，其在實際交易中合同所約定的付款方式可能有下列幾種情況： （ 1）約定在成交日期時一次付清； （ 2）約定在成交日期首付 30萬元，半年后支付 30萬元，一年后再付 40萬元； （ 3）約定在成交日期首付 30萬元，余款在 10年內(nèi)以抵押貸款方式支付； （ 4）約定在成交日期首付 20萬元，半年后支付 20萬元，一年后再付 20萬元，余款在 10年內(nèi)以抵押貸款方式支付； 假設(shè)年利率 6%，試計算各種情形下的實際價格。 據(jù)此能否判斷它們的價格水平高低？ 當(dāng)知道何種條件時，能夠判斷？ 第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格 房地產(chǎn)估價 2m/29 3 4%233 0 0%10133033 0 0V 元??????期房價格 =現(xiàn)房價格 預(yù)計從期房達(dá)到期房期間 現(xiàn)房出租的凈收益的現(xiàn)值 風(fēng)險補(bǔ)償 [例 ] 某期房尚有 1年時間才可以投入使用，與其類似的現(xiàn)房價格為 3300元 /m2，出租的年末凈收益為330元 / m2 。 23 房地產(chǎn)價格 一、價格概念 為和平地獲得他人房地產(chǎn)所必須付出地代價，用貨幣表示 二、形成條件 有用性 稀缺性 有效需求 —— 有購買能力支持的需要 第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格 房地產(chǎn)估價 三、房地產(chǎn)價格的分類 使用價值 交換價值 ：滿足某種需求的效用 ：一定數(shù)量的貨幣或其他商品 投資價值 市場價值 ：主觀 個人
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