房地產(chǎn)項目管理 chp3 房地產(chǎn)項目策劃與決策-文庫吧
2024-10-04 18:52 本頁面
【正文】 政策和長遠規(guī)劃； （ 2）批準的項目建議書或同等效力的文件； （ 3）國家批準的資源報告、工業(yè)基地規(guī)劃、國土開發(fā)整治規(guī)劃、交通網(wǎng)絡規(guī)劃、河流流域規(guī)劃等； （ 4）自然、地理、氣象、地質、水文、經(jīng)濟、社會等基礎資料； （ 5）有關工程技術方面的標準、規(guī)范、指標、要求等資料； （ 6）國家統(tǒng)一規(guī)定的經(jīng)濟參數(shù)和指標。 （三）可行性研究的作用 1. 是投資決策的重要依據(jù) 2. 是項目審批的依據(jù) 3. 是項目資金籌措的依據(jù) 4. 是編制設計任務書的依據(jù) 5. 是開發(fā)商與各方簽訂合同的依據(jù) 二、項目可行性研究的階段 ?（一）可行性研究的階段 ? 資估算偏差 為 177。 30％， ? 177。 20％ ? 177。 10％ ? 三、可行性研究報告的內容 第三節(jié) 房地產(chǎn)項目市場調查 ? ? 是房地產(chǎn)項目 策劃人 捕捉新的市場機會的源泉 ? 是房地產(chǎn)項目構思和策劃人感知市場，了解消費者行為的主要手段 ? 是房地產(chǎn)項目構思和策劃人應付競爭，把握房地產(chǎn)市場供應的主要方法 ? 是項目 投資 決策分析、項目區(qū)位選擇、市場定位、消費者行為分析、規(guī)劃設計、市場營銷策劃制定直至物業(yè)管理等一系列活動的基礎等 2．房地產(chǎn)市場調查的內容 調查內容 宏觀環(huán)境 微觀環(huán)境 房地產(chǎn)的供需狀況 消費者需求狀況 文化、風俗 經(jīng)濟科技 政治法律 中觀環(huán)境 競爭對手調查 中介機構情況 房地產(chǎn)企業(yè)情況 該城市的規(guī)劃建設 ? 探測性調查 ? 描述性調查 ? 因果性調查 ? 預測性調查 ? 訪問法 ? 觀察法 ? 實驗法 市場調查的準備 市場調查的實施 資料處理 ? 確定市場調查的內容和目的 ? 擬定詳細、周密的調查計劃 ? 選擇專業(yè)調查人員 ? 收集相關的信息資料 ? 設計調查問卷 ? 現(xiàn)場實地調查 ? 編輯整理信息資料 ? 撰寫市場調查報告 ? 歸檔存儲 問卷一般由開頭、正文和結尾三個部分組成。 ? 一致性原則 ? 完整性原則 ? 準確性原則 ? 可行性原則 ? 效率原則 ? 模塊化原則 ? 市場調研 ? 開發(fā)方案的設計 ? 技術經(jīng)濟指標的計算 ? 技術經(jīng)濟指標的比較、評價 ? 最優(yōu)開發(fā)方案的選擇 面積ha *人均面積（ m2/ 人）比重（ % ）面積ha *人均面積（ m2/ 人）比重（ % ）住宅用地公建用地道路用地公共綠地其他用地現(xiàn)狀 規(guī)劃居住用地項目居住區(qū)總用地? 居住區(qū)用地 是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。 ? 住宅用地 是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內的用地含宅間綠地和宅間小路等 的總稱。 ? 道路用地 居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。 ? 公共綠地 滿足規(guī)定的日照要求、適合于安排游憩活動設施的、供居民共享的游憩綠地，應包括居住區(qū)公園、小游園和組團綠地及其它塊狀帶狀綠地等。 ? 公建用地（公共服務設施用地） 是與居住人口規(guī)模相對應配建的、為居民服務和使用的各類設施的用地，應包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。如托兒所、幼兒園、菜店、副食店、儲蓄所、郵政所等用地。 目前對項目開發(fā)評價的方法很多，包括評分綜合評價法、層次分析法、灰色綜合評價法、模糊數(shù)學綜合評價法等。 評分綜合評價法 —— 就是對方案
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