【正文】 稅率 產(chǎn)品銷售收入 =產(chǎn)品銷售量 產(chǎn)品單位價(jià)格 — 產(chǎn)品銷售稅金 產(chǎn)品銷售成本 =單位 變動(dòng)成本 產(chǎn)品銷售量 +固定成本 ?盈虧平衡分析又稱為保本分析或損益臨界分析，是通過分析產(chǎn)品產(chǎn)量、盈利和成本之間的關(guān)系，找出盈虧在產(chǎn)量、單價(jià)、成本等方面的臨界點(diǎn)，以判斷不確定性因素對(duì)方案經(jīng)濟(jì)效果的影響程度，這個(gè)臨界點(diǎn)稱為盈虧平衡點(diǎn)（ BEP）。 方案 需求量高 需求量低 A 5300 1000 B 3000 1000 ? 其中建設(shè)經(jīng)營期分為前 2年和后 4年兩個(gè)階段。從它引出的分枝叫方案分枝，方案分枝數(shù)表示行動(dòng)方案數(shù)。最大的損益期望值即最優(yōu)方案。 ? A、內(nèi)部收益率法 ? 內(nèi)部收益率（ FIRR）是使得項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)值金流量的現(xiàn)值累計(jì)之和等于零時(shí)的貼現(xiàn)率。 ? A、凈收益法 指房地產(chǎn)投資全過程中總收入扣除總成本的余額。 ? 這種方法直觀易懂，但分析不深入，只能作一些直觀的表面性的描述。 一、房地產(chǎn)投資決策概述 房地產(chǎn)投資策略 ? 房地產(chǎn)投資策略： 為房地產(chǎn)投資決策而事先安排的計(jì)劃 ? 內(nèi)容包括： ? 預(yù)備進(jìn)行何種房地產(chǎn)投資； ? 準(zhǔn)備采用何種籌資方式； ? 如何合理使用資金； ? 如何確定投資方式； ? 如何確定經(jīng)營方式等。 ⑻ 銷售活動(dòng)規(guī)劃及策劃 開工、開盤、封頂、竣式、入伙等的儀式，新聞發(fā)布會(huì)，展銷會(huì)的其他公關(guān)活動(dòng)的計(jì)劃安排及費(fèi)用預(yù)算。 項(xiàng)目策劃的內(nèi)容和依據(jù) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全程策劃 房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃就是運(yùn)用整合營銷概念，對(duì)開發(fā)商的建設(shè)項(xiàng)目，從觀念、設(shè)計(jì)、區(qū)位、環(huán)境、房型、價(jià)格、品牌、包裝、推廣上進(jìn)行整合，合理確定房地產(chǎn)目標(biāo)市場的實(shí)際需求，以開發(fā)商、消費(fèi)者、社會(huì)三方共同利益為中心，通過市場調(diào)查、項(xiàng)目定位、推廣策劃、銷售執(zhí)行等營銷過程的分析、計(jì)劃、組織和控制，在深刻了解潛在消費(fèi)者深層次及未來需求的基礎(chǔ)上，為開發(fā)商規(guī)劃出合理的建設(shè)取向，從而使產(chǎn)品及服務(wù)完全符合消費(fèi)者的需要而形成產(chǎn)品的自我銷售，并通過消費(fèi)者的滿意使開發(fā)商獲得利益的過程。 ? 項(xiàng)目組織策劃是項(xiàng)目總體策劃的重要內(nèi)容，也是對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過程產(chǎn)生重要影響的實(shí)施策劃內(nèi)容。 ? 項(xiàng)目總體策劃：指在項(xiàng)目前期立項(xiàng)過程中所進(jìn)行的全面策劃； ? 項(xiàng)目局部策劃：對(duì)全面策劃任務(wù)進(jìn)行分解后的一個(gè)單項(xiàng)性或?qū)I(yè)性問題的策劃。 第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃 ? 策劃是在現(xiàn)實(shí)所提供的條件的基礎(chǔ)上進(jìn)行謀劃 ? 策劃者要盡可能多地掌據(jù)各種現(xiàn)實(shí)情況，全面地了解形成客觀實(shí)際的各種因素及其信息，包括有利的與不利的因素并分析研究收集到的材料，尋找出問題的實(shí)質(zhì)和主要矛盾，再進(jìn)行策劃。從簡單而抽象的建設(shè)意圖產(chǎn)生，至具體復(fù)雜的工程建成，期間每一環(huán)節(jié)每一過程的活動(dòng)內(nèi)容、方式及其所要求達(dá)到的預(yù)期目標(biāo)，都離不開計(jì)劃的指導(dǎo)，而計(jì)劃的前提就是行動(dòng)方案的策劃與決策。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃的主要作用： ? A、構(gòu)思項(xiàng)目系統(tǒng)框架 ? 主要任務(wù)是根據(jù)建設(shè)意圖進(jìn)行項(xiàng)目的定義和定位，全面構(gòu)想一個(gè)待建的項(xiàng)目系統(tǒng)。 ? A、項(xiàng)目組織策劃 ? 大中型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，國家要求實(shí)行項(xiàng)目法人責(zé)任制。 項(xiàng)目策劃的內(nèi)容和依據(jù) 項(xiàng)目管理策劃 ? 項(xiàng)目管理策劃是對(duì)項(xiàng)目實(shí)施的任務(wù)分解和任務(wù)組織工作的策劃，包括設(shè)計(jì)、施工、采購任務(wù)的招投標(biāo)，合同結(jié)構(gòu)，項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)設(shè)置、工作程序、制度及運(yùn)行機(jī)制，項(xiàng)目管理組織協(xié)調(diào)，管理信息收集、加工處理和應(yīng)用等的策劃。 ⑷ 物業(yè)管理準(zhǔn)備工作計(jì)劃 配合營銷推廣而設(shè)立的新型物業(yè)管理概念和 標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)管理模式的融合。 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策與方法 房地產(chǎn)投資決策的含義 決策與房地產(chǎn)投資決策 ? 決策： 就是對(duì)需要處理的事情作出策略上的決定。 ? ③ 優(yōu)選決策方案： 對(duì)方案進(jìn)行比較、分析和評(píng)價(jià)，即可行方案的優(yōu)選； ? 優(yōu)選方案的關(guān)鍵之一： 掌握方案的選擇標(biāo)準(zhǔn)，即以什么樣的標(biāo)準(zhǔn)來衡量各可行方案的優(yōu)劣 ? 優(yōu)選方案的關(guān)鍵之二： 優(yōu)選方法的實(shí)際運(yùn)用 ? ④執(zhí)行決策方案： 執(zhí)行者對(duì)決策方案的理解程度和遇到風(fēng)險(xiǎn)時(shí)的應(yīng)變能力是決策能否順利執(zhí)行的關(guān)鍵。 確定型決策法 單純選優(yōu)法 模型選優(yōu)法 相對(duì)法 絕對(duì)法 凈收益法、凈現(xiàn)值法、凈年值法、現(xiàn)值成本法和年成本法 內(nèi)部收益法、效益費(fèi)用比法、凈現(xiàn)值收益率法 線性規(guī)劃、多元回歸、模糊數(shù)學(xué)綜合判定法 單純選優(yōu)法 ? 單純選優(yōu)法： 根據(jù)已掌握的每一方案的每一確切結(jié)果進(jìn)行比較，直接選出最優(yōu)方案的決策法。其計(jì)算公式為： n NPV=∑（ CICO） t（ 1+i） t t=0 ? NPV—— 凈現(xiàn)值； ? CI—— t年的現(xiàn)金流入量； ? CO—— 發(fā)生在第 i 年的效益或費(fèi)用； ? n—— 計(jì)算期； ? i—— 基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的貼現(xiàn)率 若 NPV≥0，則說明決策方案可行，且凈現(xiàn)值越大，方案越優(yōu)；若 NPV≤0，則該方案不能實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益，故不可行。 ? 常見方法包括線性規(guī)劃、多元回歸、模糊數(shù)學(xué)綜合判定法 （二）風(fēng)險(xiǎn)型決策法 所謂風(fēng)險(xiǎn)型決策，自然狀況是可變的，不論選擇哪一種方案都要承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，只是取決于概率和效益值，故風(fēng)險(xiǎn)型決策亦稱隨機(jī)型決策或統(tǒng)計(jì)型決策。根據(jù)市場預(yù)測房屋需求量的概率及兩個(gè)方案的年損益值 (萬元 )如下表所示。方案 A需投資 15000萬，方案 B需投資 10000萬。 ? 一般情況下適用于對(duì)投資充滿信心、經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)、勇于承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的決策者； 悲觀法：又稱保守方法。 它表示每產(chǎn)銷一平方米建筑面積所獲的可用來補(bǔ)償固定費(fèi)用的數(shù)額 。 2. 某種配套產(chǎn)品 ， 年固定成本 28萬元 ， 單位可變成本 80元 /件 ， 銷售價(jià)格 260元 /件 ， 目前年產(chǎn)量為 3500件 ， 根據(jù)市場預(yù)測 ， 近幾年市場需求量大 ， 市場競爭十分激烈 ， 決定降價(jià)擴(kuò)銷 ， 按銷售量的 1％ 遞減售價(jià) ， 并按銷售量的 1％ 遞增單位可變成本 。 ? 若有 8個(gè)不定變量 ， 3個(gè)預(yù)測值 ， 則共有 38＝ 6561個(gè)組合 ， 即使通過計(jì)算機(jī)輔助計(jì)算 ， 決策時(shí)也無所適從 。 所以 ， 當(dāng)項(xiàng)目對(duì)資金成本增加因素特別敏感時(shí) ， 應(yīng)檢查是否因?yàn)轫?xiàng)目初期的投資額過大 ， 使資金未能充分利用 ，如有可能加以調(diào)整 ， 降低其不確定性 。 ? 對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的必要性、實(shí)施項(xiàng)目的外部條件，項(xiàng)目選址、規(guī)模、企業(yè)的投資能力、項(xiàng)目實(shí)施方式、生產(chǎn)經(jīng)營周期、項(xiàng)目的效益等，都需要進(jìn)行周密的調(diào)查研究和分析，這一調(diào)查研究和分析過程，稱之為可行性研究過程。 前期性 、 預(yù)測性 、 不確定性 《 關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作的若干規(guī)定 》 、 《 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)代理人方法與參數(shù) 》 要求各個(gè)投資主體 、 各種投資來源 、 各種籌資方式興辦的大中型和限額以上的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 ， 原則上應(yīng)按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法和相應(yīng)的參數(shù)進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 。 ? 項(xiàng)目建議書：是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目投資前對(duì)項(xiàng)目輪廓設(shè)想，主要是從投資建設(shè)的必要性方面來分析，同時(shí)也對(duì)投資建設(shè)的可行性進(jìn)行初步分析。 20％ ? 可行性研究： 177。 ? 效益研究： 項(xiàng)目的資金籌措 、 成本開支 、 效益預(yù)測 、 投資風(fēng)險(xiǎn) 、 國民經(jīng)濟(jì)宏觀考察 、 社會(huì)環(huán)境效益等 。 ? 一般來說，一份正式的可行性研究報(bào)告應(yīng)包括封面、摘要、目錄、正文、附表和附圖等六個(gè)部分。 ? (7)建設(shè)方式及進(jìn)度安排 ? 建設(shè)工程的發(fā)包方式，建設(shè)進(jìn)度安排、物料供應(yīng)做出估計(jì)或估算。 ? 市場分析要緊緊圍繞特定的開發(fā)地點(diǎn)和類型進(jìn)行 ， 尤其在四種情況下： ? 開發(fā)商對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目沒有或很少有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)； ? 擬開發(fā)項(xiàng)目要持續(xù)幾年的時(shí)間，在這段時(shí)間里，市場的變化是不可避免的； ? 市場不確定因素較多； ? 開發(fā)商擬進(jìn)入一個(gè)特殊的市場，沒有經(jīng)驗(yàn)可資借鑒。 ? 有時(shí)信息資料缺乏客觀性 。 ? C、 實(shí)驗(yàn)法： ? 由調(diào)查人員用實(shí)驗(yàn)的方式 ， 將現(xiàn)象放在某種條件下作觀察以獲取情報(bào) 。 ? 各種宣傳媒體： 例如各種有關(guān)報(bào)紙、雜志、專業(yè)書籍和廣播、電視的有關(guān)報(bào)道等，構(gòu)成經(jīng)常的信息源。 房地產(chǎn)市場預(yù)測是借助歷史統(tǒng)計(jì)資料和市場調(diào)查，運(yùn)用科學(xué)的方法和手段，對(duì)房地產(chǎn)未來經(jīng)營狀況及發(fā)展趨勢(shì)等作出的預(yù)計(jì)、測算和判斷。 預(yù)測分析 在預(yù)測過程中，要十分注意資料的樣式是否發(fā)生變化，一旦發(fā)生變化，對(duì)預(yù)測就要加以修正。 ? 定量預(yù)測： 在了解歷史資料和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上 ， 運(yùn)用數(shù)學(xué)方法和其他分析技術(shù) ， 建立可以表現(xiàn)數(shù)量關(guān)系的數(shù)量模型 ， 并以此為基礎(chǔ)分析 、 計(jì)算和確定房地產(chǎn)市場要素在未來可能的數(shù)量 。 ? 第三輪：請(qǐng)專家再次修改，補(bǔ)充完善第二輪的預(yù)測意見，并申述理由，預(yù)測小組統(tǒng)計(jì)預(yù)測結(jié)果。 ? 一般加權(quán)平均法的處理程序是： 1．要求預(yù)測人給出最高、最低和最可能三種預(yù)測值 2．確定預(yù)測人提出的三種預(yù)測值的不同的概率 3．組織者進(jìn)行計(jì)算 ? 這種方法的特點(diǎn)是： ? 所需時(shí)間少、信息渠道多、密切聯(lián)系實(shí)際 ? 市場因素變動(dòng)激烈時(shí)，能考慮多種非定量因素 ? 簡單易行，缺乏歷史資料也能進(jìn)行 ? 但易受市場形式的影響。 ? 傳導(dǎo)法比較適用于房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)。這種方法簡便易行，常用于房地產(chǎn)市場預(yù)測。 （ 3）計(jì)算出常數(shù) a和 b。 ntnt raa )1( ???? 例如 : 某市倉儲(chǔ)物業(yè)近兩年以 5％的平均增長率發(fā)展。而每個(gè)子市場又可分為子子市場，則住宅市場可分為低層住宅、高層住宅、綜合樓宇等；廠房可分為標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉庫等。對(duì)某一地區(qū)居民的收入或購房需求量可以采取這種方法進(jìn)行預(yù)測。 ? 參與者都是專家，預(yù)測具有權(quán)威性；采取個(gè)別征詢意見，相互匿名交換的做法，能充分聽取每位專家的意見；方法成熟，費(fèi)用節(jié)省，適用效果好。 因此 ， 目前一些房地產(chǎn)公司的市場預(yù)測一般是以定性方法為主 ， 定量方法為輔 ， 二者互相結(jié)合驗(yàn)證 。短期預(yù)測誤差在 177。 房地產(chǎn)市場預(yù)測 ? ? 供給狀況變化 ? 預(yù)測房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量以及投入開發(fā)物業(yè)的數(shù)量 （ 增量 ） （ 注意開發(fā)周期長 、 利用土地供給總量的預(yù)測進(jìn)行 ） ； ? 預(yù)測房地產(chǎn)存量的供應(yīng)量； ? 預(yù)測擬開發(fā)物業(yè)類型及可替代物業(yè)類型的供給； ? 需求狀況變化 ? 購買力預(yù)測 （ 社會(huì)集團(tuán)購買力 、 城鄉(xiāng)居民購買力等 ） ； ? 預(yù)測宏觀決策對(duì)房地產(chǎn)需求的影響； ? 市場潛在需求預(yù)測 。 市場資料來源 信息資料的處理方法 ? 資料收集到以后，一般要經(jīng)過篩選、分類、編號(hào)、列表、計(jì)算五個(gè)處理步驟： ? 篩選：原始的信息資料往往是分散、零星或有矛盾的，需要經(jīng)過核對(duì)、校正和篩選處理。 ? 政府部門： 政府所頒布的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)政策、法令法規(guī)以及政府的新聞發(fā)布會(huì)，特別是規(guī)劃、財(cái)稅、金融、房地產(chǎn)等各職能部門的各種文件、規(guī)定和統(tǒng)計(jì)資料，都是重要的信息資源。 ? 成本相對(duì)較高 ， 資料處理較為繁瑣 ， 受調(diào)查人員業(yè)務(wù)水平的影響較大 。 ? 提高對(duì)市場機(jī)會(huì)的分辨能力 ， 發(fā)現(xiàn)和捕捉市場機(jī)會(huì)； ? 提高對(duì)市場狀況的把握 ， 增強(qiáng)競爭力； ? 有利于對(duì)項(xiàng)目進(jìn)展的控制 ， 適時(shí)調(diào)整策略 。 ? (10)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) ? 一般包括現(xiàn)金流量分析、資金來源與運(yùn)用表（財(cái)務(wù)平衡表）與貸款償還分析。 ? (2)項(xiàng)目概況 ? 項(xiàng)目的合作方式和性質(zhì)、項(xiàng)目所處的地址、項(xiàng)目擬建規(guī)劃和標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目所需市政配套設(shè)施的情況及獲得市政建設(shè)條件的可能性、項(xiàng)目建成后的服務(wù)對(duì)象。 ? 制定實(shí)施計(jì)劃： 對(duì)選定方案 ， 確定所有具體的技術(shù)指標(biāo)范圍 ， 估算投資 、成本支出及收益幅度等財(cái)務(wù)狀況 ， 說明成本 、 價(jià)格 、 進(jìn)度等變化對(duì)項(xiàng)目效果影響及其應(yīng)變能力 。 ? 從整個(gè)建設(shè)工程看 ， 前期可行性研究占 1/3， 工程規(guī)劃設(shè)計(jì)準(zhǔn)備占 1/3， 施工建設(shè)占 1/3。 ? ⑵ 初步可行性研究 ? 也稱預(yù)可行性研究（大型投資項(xiàng)目需在正式可行性研究之前，先進(jìn)行一輪初步的分析） ? 主要解決的問題包括： ? 分析機(jī)會(huì)研究的結(jié)論，在詳細(xì)資料的基礎(chǔ)上做出是否投資的決定； ? 是否有進(jìn)行詳細(xì)可行性研究的必要； ? 有哪些關(guān)鍵問題需要進(jìn)行輔助研究。 可行性研究的專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員構(gòu)成 ? 專業(yè)機(jī)構(gòu) ? 前期的投資機(jī)會(huì)分析和初步可行性分析 ， 主要解決投資方向和把握機(jī)會(huì) ， 一般有 2個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專家即可 。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究是在投資決策之前對(duì)擬定開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行全面、系統(tǒng)的調(diào)查研究和分析，運(yùn)用科學(xué)的技術(shù)評(píng)價(jià)方法，得出一系列評(píng)價(jià)指標(biāo)，以最終