房地產(chǎn)項(xiàng)目管理chp3房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃與決策(更新版)
【正文】 1 【 例 2 】 某項(xiàng)目在 5年壽命期內(nèi)估計(jì)可能出現(xiàn)三種現(xiàn)金流序列中的一種，其概率分別為 1/6， 2/3，1/6， i0=10%，試評(píng)價(jià)項(xiàng)目 . 年份 狀態(tài) A P=1/6 狀態(tài) B P=2/3 狀態(tài) C P=1/6 0 1 2 3 4 5 100 50 50 50 50 50 120 45 45 45 45 30 150 30 30 30 30 30 E(y0)=100*1/6120*2/3150*1/6=365/3 E(y1)=50*1/6+45*2/3+30*1/6=130/3 E(y2)= E(y3)= E(y4)= E(y5)=130/3 E(NPV)=365/3+130/3(P/A,10%,5)= 【 例 3】 決策樹一般由決策點(diǎn)、機(jī)會(huì)點(diǎn)、方案枝、概率枝等組成 ? 決策樹 ? 單級(jí)決策與多級(jí)決策 事件 策略點(diǎn) 策略枝 決策點(diǎn) 決策點(diǎn) 決策分枝 狀態(tài)點(diǎn) 狀態(tài)分枝 50 10 1 開工 不開工 3 2 天氣好 天氣好 天氣不好 天氣不好 1 例 1： ? ?? ?213232)()(2EEEEEEPXEii??????????????? ?則萬元萬元三、盈虧平衡分析 ? 盈虧平衡分析，又叫量本利分析，是通過分析項(xiàng)目的產(chǎn)銷量和成本、收入之間的函數(shù)關(guān)系，從而找出產(chǎn)銷量、價(jià)格的項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)的一種分析方法。 由于價(jià)格是最敏感性因素，經(jīng)常費(fèi)用次之，最后是期初投資，因此首先需要控制價(jià)格。如托兒所、幼兒園、菜店、副食店、儲(chǔ)蓄所、郵政所等用地。 30％， ? 177。 ?房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施策劃：使構(gòu)思策劃成為現(xiàn)實(shí)可能性和可操作性，而提出的帶有策略性和指導(dǎo)性的設(shè)想。 ?房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思策劃的主要任務(wù) ?提出項(xiàng)目構(gòu)思 ?進(jìn)行項(xiàng)目定義和定位 ?全面構(gòu)思該房地產(chǎn)項(xiàng)目 項(xiàng)目構(gòu)思策劃的主要任務(wù) （ 1）提出項(xiàng)目構(gòu)思； （ 2）項(xiàng)目在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位、作用和影響力的策劃； （ 3）項(xiàng)目性質(zhì)、用途、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)水準(zhǔn)的策劃； （ 4）項(xiàng)目總體功能、項(xiàng)目系統(tǒng)內(nèi)部各單項(xiàng)單位工程的構(gòu)成及各自的功能和相互關(guān)系、項(xiàng)目內(nèi)、外部系統(tǒng)的協(xié)調(diào)和配套的策劃； （ 5）與項(xiàng)目實(shí)施及運(yùn)行相關(guān)的重要環(huán)節(jié)的策劃。 （三）可行性研究的作用 1. 是投資決策的重要依據(jù) 2. 是項(xiàng)目審批的依據(jù) 3. 是項(xiàng)目資金籌措的依據(jù) 4. 是編制設(shè)計(jì)任務(wù)書的依據(jù) 5. 是開發(fā)商與各方簽訂合同的依據(jù) 二、項(xiàng)目可行性研究的階段 ?（一）可行性研究的階段 ? 資估算偏差 為 177。 ? 公建用地（公共服務(wù)設(shè)施用地） 是與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。 根據(jù)絕對(duì)判定法可知敏感性因素依次為： 價(jià)格（租賃收入） → 經(jīng)營費(fèi)用 → 期初投資 。 [例 1]某項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)方案在壽命期內(nèi)可能出現(xiàn)的八種狀態(tài)的凈現(xiàn)金流量及其發(fā)生的概率如表所示，試對(duì)凈現(xiàn)值進(jìn)行簡單概率分析。 二、房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 核對(duì)表法 頭腦風(fēng)暴法 德爾菲法 列出經(jīng)歷過的風(fēng)險(xiǎn)事件及其來源，預(yù)測未來風(fēng)險(xiǎn) ?收集數(shù)據(jù) ?建立風(fēng)險(xiǎn)模型 ?風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率和后果的分析 ?項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 —— 是對(duì)項(xiàng)目各個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生可能性的大小、可能出現(xiàn)的后果、可能發(fā)險(xiǎn)生的時(shí)間和影響范圍的大小等的估計(jì)。 ? 職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)的主要險(xiǎn)種 ? 醫(yī)療職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn) ? 律師責(zé)任保險(xiǎn) ? 會(huì)計(jì)師責(zé)任保險(xiǎn) ? 建筑、工程技術(shù)人員責(zé)任保險(xiǎn) ? 其它險(xiǎn)種
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