房地產(chǎn)項(xiàng)目管理chp3房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃與決策-wenkub
2022-11-03 18:52:43 本頁面
【正文】 上的可能性，對(duì)項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益等進(jìn)行的科學(xué)的預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)。 房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施策劃 組織策劃 融資策劃 控制策劃 管理策劃 項(xiàng)目控制策劃 ?項(xiàng)目控制策劃是指對(duì)項(xiàng)目實(shí)施系統(tǒng)及項(xiàng)目全過程的控制策劃。是保證項(xiàng)目完成后獲得滿意的經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會(huì)效益提供科學(xué)的依據(jù)。 項(xiàng)目總體策劃 項(xiàng)目局部策劃 策劃范圍不同 （二）房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的分類 決策階段 單向性 / 專業(yè)性問題 按策劃范圍不同劃分 建設(shè)項(xiàng)目前期構(gòu)思策劃 項(xiàng)目實(shí)施策劃 按項(xiàng)目建設(shè)程序不同劃分 建設(shè)程序不同劃分 （二）房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的分類 ?房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思策劃是在項(xiàng)目決策階段進(jìn)行的策劃。 房地產(chǎn)項(xiàng)目控制策劃的主要內(nèi)容 ?項(xiàng)目目標(biāo)體系的確定； ?控制系統(tǒng)的建立； ?項(xiàng)目運(yùn)行策劃。 （二）可行性研究的依據(jù) 在我國，建設(shè)項(xiàng)目可行性研究的依據(jù)主要有： （ 1）國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針、政策和長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃； （ 2）批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書或同等效力的文件； （ 3）國家批準(zhǔn)的資源報(bào)告、工業(yè)基地規(guī)劃、國土開發(fā)整治規(guī)劃、交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃、河流流域規(guī)劃等； （ 4）自然、地理、氣象、地質(zhì)、水文、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等基礎(chǔ)資料； （ 5）有關(guān)工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)、要求等資料； （ 6）國家統(tǒng)一規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo)。 10％ ? 三、可行性研究報(bào)告的內(nèi)容 第三節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查 ? ? 是房地產(chǎn)項(xiàng)目 策劃人 捕捉新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)的源泉 ? 是房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思和策劃人感知市場(chǎng)，了解消費(fèi)者行為的主要手段 ? 是房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思和策劃人應(yīng)付競(jìng)爭(zhēng)，把握房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)的主要方法 ? 是項(xiàng)目 投資 決策分析、項(xiàng)目區(qū)位選擇、市場(chǎng)定位、消費(fèi)者行為分析、規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場(chǎng)營銷策劃制定直至物業(yè)管理等一系列活動(dòng)的基礎(chǔ)等 2．房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容 調(diào)查內(nèi)容 宏觀環(huán)境 微觀環(huán)境 房地產(chǎn)的供需狀況 消費(fèi)者需求狀況 文化、風(fēng)俗 經(jīng)濟(jì)科技 政治法律 中觀環(huán)境 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查 中介機(jī)構(gòu)情況 房地產(chǎn)企業(yè)情況 該城市的規(guī)劃建設(shè) ? 探測(cè)性調(diào)查 ? 描述性調(diào)查 ? 因果性調(diào)查 ? 預(yù)測(cè)性調(diào)查 ? 訪問法 ? 觀察法 ? 實(shí)驗(yàn)法 市場(chǎng)調(diào)查的準(zhǔn)備 市場(chǎng)調(diào)查的實(shí)施 資料處理 ? 確定市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容和目的 ? 擬定詳細(xì)、周密的調(diào)查計(jì)劃 ? 選擇專業(yè)調(diào)查人員 ? 收集相關(guān)的信息資料 ? 設(shè)計(jì)調(diào)查問卷 ? 現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地調(diào)查 ? 編輯整理信息資料 ? 撰寫市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 ? 歸檔存儲(chǔ) 問卷一般由開頭、正文和結(jié)尾三個(gè)部分組成。 ? 公共綠地 滿足規(guī)定的日照要求、適合于安排游憩活動(dòng)設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其它塊狀帶狀綠地等。 評(píng)分綜合評(píng)價(jià)法 —— 就是對(duì)方案的各項(xiàng)指標(biāo)規(guī)定一個(gè)滿足程度，根據(jù)指標(biāo)的重要性賦予指標(biāo)一個(gè)權(quán)重，根據(jù)計(jì)算模型計(jì)算各個(gè)方案的綜合單指標(biāo)評(píng)分值，得出總綜合分值，并依此選擇最優(yōu)方案的方法。如下表： 期初投資變動(dòng)幅度 20% 10% 0 +10% +20% NPV 期初投資的敏感性分析 租賃收入的敏感性分析 租賃收入變動(dòng)幅度 20% 10% 0 +10% +20% NPV 經(jīng)營費(fèi)用的敏感性分析 經(jīng)營費(fèi)用變動(dòng)幅度 20% 10%
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