房地產(chǎn)項(xiàng)目管理chp3房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃與決策-免費(fèi)閱讀
【正文】 ? 此外，還有第三者責(zé)任保險(xiǎn)。 2. 房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的分類 項(xiàng)目外風(fēng)險(xiǎn) ? ? ：供求風(fēng)險(xiǎn)、購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn) ? ：利率風(fēng)險(xiǎn) ? ：變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn) ? 項(xiàng)目外風(fēng)險(xiǎn) ? 工程項(xiàng)目技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) ? 工程項(xiàng)目非技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) ?項(xiàng)目決策風(fēng)險(xiǎn) ?設(shè)計(jì)人、監(jiān)理、承包商的選擇 ?材料設(shè)備供應(yīng)商的選擇 ?實(shí)施環(huán)節(jié)各階段的決策 ?項(xiàng)目組織實(shí)施風(fēng)險(xiǎn) ? 政府或主管部門對(duì)工程項(xiàng)目的過多干預(yù)； ? 建設(shè)體制或建設(shè)法規(guī)不合理； ? 合同條件的缺陷； ? 承包商缺乏合作誠(chéng)意； ? 材料、設(shè)備供應(yīng)商履約不力或違約； ? 監(jiān)理工程師失職； ? 設(shè)計(jì)缺陷等。 概率分析的步驟 .例如銷售價(jià)格、銷售量、投資和經(jīng)營(yíng)成本等。 5. 項(xiàng)目方案評(píng)價(jià)成本費(fèi)用數(shù)據(jù)及其估算方法 ? 土地費(fèi)用估算 ? 土地出讓金或（農(nóng)村土地）征地費(fèi) ? 城市建設(shè)配套費(fèi) ? 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) ? 前期工程費(fèi)估算 ? 房屋開發(fā)費(fèi)估算 ? ? ? ? 管理費(fèi)估算 ? 銷售費(fèi)用估算 ? 財(cái)務(wù)費(fèi)用估算 ? 其他費(fèi)用估算 ? 不可預(yù)見費(fèi)估算 ? 稅費(fèi)估算 ? 營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、印花稅等 第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不確定性分析 ? 一、敏感性分析 ? 二、概率分析 ? 三、盈虧平衡分析 一、敏感性分析 ? 概念及基本原理 敏感性分析 是對(duì)影響投資效益的各種因素分別變化一定的幅度，然后計(jì)算各因素的變化對(duì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的敏感程度，從而識(shí)別出影響投資效益的敏感因素，并對(duì)這些敏感因素進(jìn)行重點(diǎn)分析。 ? 一致性原則 ? 完整性原則 ? 準(zhǔn)確性原則 ? 可行性原則 ? 效率原則 ? 模塊化原則 ? 市場(chǎng)調(diào)研 ? 開發(fā)方案的設(shè)計(jì) ? 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的計(jì)算 ? 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的比較、評(píng)價(jià) ? 最優(yōu)開發(fā)方案的選擇 面積ha *人均面積（ m2/ 人）比重（ % ）面積ha *人均面積（ m2/ 人）比重（ % ）住宅用地公建用地道路用地公共綠地其他用地現(xiàn)狀 規(guī)劃居住用地項(xiàng)目居住區(qū)總用地? 居住區(qū)用地 是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地的總稱。 項(xiàng)目管理策劃 ?房地產(chǎn)項(xiàng)目管理策劃是對(duì)項(xiàng)目實(shí)施的任務(wù)分解和分項(xiàng)任務(wù)組織工作的策劃。 第三章 房地產(chǎn)前期策劃與決策 第三章 房地產(chǎn)前期策劃與決策 ?第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃 ?第二節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究 ?第三節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研 ?第四節(jié) 不確定性分析 ?第五節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理 第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃 一、房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的涵義 ?房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃是指把項(xiàng)目建設(shè)意圖轉(zhuǎn)換成定義明確、系統(tǒng)清晰、目標(biāo)具體且有策略性運(yùn)作思路的系統(tǒng)活動(dòng)過程。 ?房地產(chǎn)項(xiàng)目管理策劃的主要內(nèi)容 ?合同結(jié)構(gòu)策劃； ?項(xiàng)目招標(biāo)策劃； ?項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)設(shè)置和項(xiàng)目運(yùn)行機(jī)制策劃； ?項(xiàng)目組織協(xié)調(diào)策劃； ?項(xiàng)目信息管理策劃。 ? 住宅用地 是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地含宅間綠地和宅間小路等 的總稱。 某因素的敏感度 =評(píng)價(jià)指標(biāo)變化率 /風(fēng)險(xiǎn)因素變化率 敏感性分析的步驟 (NPV、 IRR等 ) 敏感性分析：?jiǎn)我蛩胤治雠c多因素分析 例 1：?jiǎn)我蛩孛舾行苑治? ? 某一開發(fā)項(xiàng)目投資基本方案如表所示，試進(jìn)行敏感性分析，其中 Ic=10%。 需注意 :所選取的幾個(gè)不確定因素應(yīng)是互相獨(dú)立的。 ? 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 ? 風(fēng)險(xiǎn)分析 —— 定量化分析 ? 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 —— 綜合評(píng)定風(fēng)險(xiǎn)損失 ? 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì) —— 規(guī)避、緩解、分散、控制和利用 ? 風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控 ? 可行性研究階段 —— 風(fēng)險(xiǎn)管理
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