房地產(chǎn)項(xiàng)目管理chp3房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃與決策-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 1978年、 1980年分別編寫(xiě) 《 工業(yè)可行性研究 》 和 《 關(guān)于項(xiàng)目評(píng)價(jià)手冊(cè) 》 ? 1981年，國(guó)家計(jì)委明確 “ 把可行性研究工作作為建設(shè)前期工作中一個(gè)重要的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證階段，納入基本建設(shè)程序 ” ? 1983年，頒發(fā)了 《 關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目可行性研究的試行管理辦法 》 ? 1987年，頒發(fā)了 《 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù) 》 （一） 房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究的概念 項(xiàng)目可行性研究是指在對(duì)某房地產(chǎn)項(xiàng)目做投資決策之前，先對(duì)該項(xiàng)沒(méi)得相關(guān)的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境等方面進(jìn)行的調(diào)查研究，對(duì)項(xiàng)目可能的擬建方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，研究項(xiàng)目在技術(shù)上的先進(jìn)實(shí)用性，經(jīng)濟(jì)上的合理性和建設(shè)上的可能性，對(duì)項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益等進(jìn)行的科學(xué)的預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)。 ? 道路用地 居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場(chǎng)地。 影響因素 期初投資 租賃收入 年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 壽命期（年） 估計(jì)值 2 000 600 350 20 影響因素 期初投資 租賃收入 年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 壽命期（年） 估計(jì)值 2 000 600 350 20 ? 解答： ? 、價(jià)格（租賃收入）和經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為擬分析的不確定性因素 ? ? ， 則 ? NPV=2021+（ 600350）（ P/A， i， n） =2021+ （ 600350）（ P/A， 10%， 20） =2021+250 =（萬(wàn)元） 10%和20%，并計(jì)算變動(dòng)后的評(píng)價(jià)指標(biāo)。 (各不確定因素的各種可能發(fā)生情況出現(xiàn)的概率之和必須等于 1。指施工過(guò)程中出現(xiàn)了招標(biāo)文件中未提及的不利的現(xiàn)場(chǎng)條件，或招標(biāo)文件中雖提及，但與實(shí)際出現(xiàn)的情況差別很大，且這些情況在招、投標(biāo)時(shí)又是很難預(yù)見(jiàn)到的，由此而造成的損失或損壞； ③工程量變化而導(dǎo)致的價(jià)格變化的風(fēng)險(xiǎn)； ④設(shè)計(jì)文件有缺陷而造成的損失或成本增加，由承包人負(fù)責(zé)的設(shè)計(jì)除外； ⑤國(guó)家或地方的法規(guī)變化導(dǎo)致的損失或成本增加，承包人延誤履行合同后發(fā)生的除外。 建筑工程一切險(xiǎn) ? 一切險(xiǎn)不賠償范圍有： ? 故意行為 ? 戰(zhàn)爭(zhēng)、罷工 ? 核污染 ? 停工 ? 設(shè)計(jì)錯(cuò)誤 ? 自然磨損 ? 非外力引起的設(shè)備本身失靈 ? 領(lǐng)公用牌照的運(yùn)輸工具 ? 文件、帳單、現(xiàn)金等。 項(xiàng)目 建設(shè) 保險(xiǎn) 建筑工程一切險(xiǎn) ? 建筑工程一切險(xiǎn)屬于工程保險(xiǎn)的一種。 Q* Q0 Q R 盈虧平衡點(diǎn)的確定 ? 盈虧平衡狀態(tài)下： R=TC，即 P*Q=FC+VC*Q ? （ BEP）產(chǎn)量（銷售量） Q*=FC/[PVC] ? P*=FC/Q+VC ? f= Q實(shí)際 Q* Q 實(shí)際 100% 第五節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)概述 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn) —— 是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)、施工和竣工驗(yàn)收等各個(gè)階段可能遭到的風(fēng)險(xiǎn)，可將其定義為：在工程項(xiàng)目目標(biāo)規(guī)定的條件下，該目標(biāo)不能實(shí)現(xiàn)的可能性。應(yīng)該如何在較少增加期初投資的前提下較大提高租賃價(jià)格或降低經(jīng)營(yíng)費(fèi)用是整個(gè)項(xiàng)目的效益得到提高。 目前對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)評(píng)價(jià)的方法很多，包括評(píng)分綜合評(píng)價(jià)法、層次分析法、灰色綜合評(píng)價(jià)法、模糊數(shù)學(xué)綜合評(píng)價(jià)法等。 20％ ? 177。 房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施策劃 組織策劃 融資策劃 控制策劃 管理策劃 項(xiàng)目控制策劃 ?項(xiàng)目控制策劃是指對(duì)項(xiàng)目實(shí)施系統(tǒng)及項(xiàng)目全過(guò)程的控制策劃。 項(xiàng)目總體策劃 項(xiàng)目局部策劃 策劃范圍不同 （二）房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的分類 決策階段 單向性 / 專業(yè)性問(wèn)題 按策劃范圍不同劃分 建設(shè)項(xiàng)目前期構(gòu)思策
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