房地產項目管理chp3房地產項目策劃與決策-文庫吧在線文庫
【正文】 1978年、 1980年分別編寫 《 工業(yè)可行性研究 》 和 《 關于項目評價手冊 》 ? 1981年，國家計委明確 “ 把可行性研究工作作為建設前期工作中一個重要的技術經濟論證階段，納入基本建設程序 ” ? 1983年，頒發(fā)了 《 關于建設項目可行性研究的試行管理辦法 》 ? 1987年，頒發(fā)了 《 建設項目經濟評價方法與參數(shù) 》 （一） 房地產項目的可行性研究的概念 項目可行性研究是指在對某房地產項目做投資決策之前，先對該項沒得相關的技術、經濟、社會、環(huán)境等方面進行的調查研究，對項目可能的擬建方案進行技術經濟分析論證，研究項目在技術上的先進實用性，經濟上的合理性和建設上的可能性，對項目建成后的經濟效益、社會效益、環(huán)境效益等進行的科學的預測和評價。 ? 道路用地 居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。 影響因素 期初投資 租賃收入 年經營費用 壽命期（年） 估計值 2 000 600 350 20 影響因素 期初投資 租賃收入 年經營費用 壽命期（年） 估計值 2 000 600 350 20 ? 解答： ? 、價格（租賃收入）和經營費用為擬分析的不確定性因素 ? ? ， 則 ? NPV=2021+（ 600350）（ P/A， i， n） =2021+ （ 600350）（ P/A， 10%， 20） =2021+250 =（萬元） 10%和20%，并計算變動后的評價指標。 (各不確定因素的各種可能發(fā)生情況出現(xiàn)的概率之和必須等于 1。指施工過程中出現(xiàn)了招標文件中未提及的不利的現(xiàn)場條件，或招標文件中雖提及，但與實際出現(xiàn)的情況差別很大，且這些情況在招、投標時又是很難預見到的，由此而造成的損失或損壞； ③工程量變化而導致的價格變化的風險； ④設計文件有缺陷而造成的損失或成本增加，由承包人負責的設計除外； ⑤國家或地方的法規(guī)變化導致的損失或成本增加，承包人延誤履行合同后發(fā)生的除外。 建筑工程一切險 ? 一切險不賠償范圍有： ? 故意行為 ? 戰(zhàn)爭、罷工 ? 核污染 ? 停工 ? 設計錯誤 ? 自然磨損 ? 非外力引起的設備本身失靈 ? 領公用牌照的運輸工具 ? 文件、帳單、現(xiàn)金等。 項目 建設 保險 建筑工程一切險 ? 建筑工程一切險屬于工程保險的一種。 Q* Q0 Q R 盈虧平衡點的確定 ? 盈虧平衡狀態(tài)下： R=TC，即 P*Q=FC+VC*Q ? （ BEP）產量（銷售量） Q*=FC/[PVC] ? P*=FC/Q+VC ? f= Q實際 Q* Q 實際 100% 第五節(jié) 房地產開發(fā)項目的風險管理 一、房地產開發(fā)風險概述 房地產開發(fā)風險 —— 是指房地產開發(fā)項目在設計、施工和竣工驗收等各個階段可能遭到的風險，可將其定義為：在工程項目目標規(guī)定的條件下，該目標不能實現(xiàn)的可能性。應該如何在較少增加期初投資的前提下較大提高租賃價格或降低經營費用是整個項目的效益得到提高。 目前對項目開發(fā)評價的方法很多，包括評分綜合評價法、層次分析法、灰色綜合評價法、模糊數(shù)學綜合評價法等。 20％ ? 177。 房地產項目實施策劃 組織策劃 融資策劃 控制策劃 管理策劃 項目控制策劃 ?項目控制策劃是指對項目實施系統(tǒng)及項目全過程的控制策劃。 項目總體策劃 項目局部策劃 策劃范圍不同 （二）房地產項目策劃的分類 決策階段 單向性 / 專業(yè)性問題 按策劃范圍不同劃分 建設項目前期構思策
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