房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃(編輯修改稿)
2025-08-31 17:14 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 效的項(xiàng)目建設(shè)建議。 第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)方案選擇 ? 一、房地產(chǎn)開發(fā)方案選擇的程序 ? 二、居住開發(fā)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ? 三、開發(fā)方案的綜合評(píng)價(jià) 一、房地產(chǎn)開發(fā)方案選擇的程序 建筑密度、容積率、人口密度等 、評(píng)價(jià) 分析方案，找出優(yōu)缺點(diǎn)，不斷改進(jìn) 二、 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查 ?是房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃人捕捉新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)的源泉 ?是房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思和策劃人感知市場(chǎng)，了解消費(fèi)者行為的主要手段 ?是房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思和策劃人應(yīng)付競(jìng)爭(zhēng)，把握房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)的主要方法 ?是項(xiàng)目投資決策分析、項(xiàng)目區(qū)位選擇、市場(chǎng)定位、消費(fèi)者行為分析、 規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場(chǎng)營(yíng)銷策劃制定直至物業(yè)管理等一系列活動(dòng)的基礎(chǔ)等 2．房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容 調(diào)查內(nèi)容 宏觀環(huán)境 微觀環(huán)境 房地產(chǎn)的供需狀況 消費(fèi)者需求狀況 文化、風(fēng)俗 經(jīng)濟(jì)科技 政治法律 中觀環(huán)境 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查 中介機(jī)構(gòu)情況 房地產(chǎn)企業(yè)情況 該城市的規(guī)劃建設(shè) ? 探測(cè)性調(diào)查 ? 描述性調(diào)查 ? 因果性調(diào)查 ? 預(yù)測(cè)性調(diào)查 ? 訪問(wèn)法 ? 觀察法 ? 實(shí)驗(yàn)法 市場(chǎng)調(diào)查的準(zhǔn)備 市場(chǎng)調(diào)查的實(shí)施 資料處理 ? 確定市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容和目的 ? 擬定詳細(xì)、周密的調(diào)查計(jì)劃 ? 選擇專業(yè)調(diào)查人員 ? 收集相關(guān)的信息資料 ? 設(shè)計(jì)調(diào)查問(wèn)卷 ? 現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地調(diào)查 ? 編輯整理信息資料 ? 撰寫市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 ? 歸檔存儲(chǔ) 問(wèn)卷一般由開頭、正文和結(jié)尾三個(gè)部分組成。 ? 一致性原則 ? 完整性原則 ? 準(zhǔn)確性原則 ? 可行性原則 ? 效率原則 ? 模塊化原則 三、居住區(qū)開發(fā)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 面積ha *人均面積（ m2/ 人）比重（ % ）面積ha *人均面積（ m2/ 人）比重（ % ）住宅用地公建用地道路用地公共綠地其他用地現(xiàn)狀 規(guī)劃居住用地項(xiàng)目居住區(qū)總用地?居住開發(fā)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) （容積率） ? 建筑密度 城市規(guī)劃管理的控制性指標(biāo)，反映用地的合理性。計(jì)算公式： 總建筑基底面積 總用地面積 建筑密度 = ? 建筑面積密度（容積率） 反映規(guī)劃用地能夠提供的建筑面積的效率。計(jì)算公式： 總建筑面積 總用地面積 建筑面積密度 = （容積率） ? 平均層數(shù) 各種住宅層數(shù)的平均值 （住宅）總建筑面積 （住宅）總基底面積 平均層數(shù) （ 住宅） = ? 人口密度 ? 人口毛密度 =居住人口數(shù) /居住區(qū)用地面積 ? 人口凈密度 =居住人口數(shù) /住宅用地面積 工程造價(jià)指標(biāo) ? 開發(fā)總投資 ? 單方造價(jià) ? 平均每戶投資 ? 平均居民造價(jià) ? 每公頃居民用地造價(jià) 四、開發(fā)方案的綜合評(píng)價(jià) 目前對(duì)項(xiàng)目開發(fā)評(píng)價(jià)的方法很多，包括評(píng)分 綜合評(píng)價(jià)法 、層次分析法、灰色綜合評(píng)價(jià)法、模糊數(shù)學(xué)綜合評(píng)價(jià)法等。 評(píng)分綜合評(píng)價(jià)法 —— 就是對(duì)方案的各項(xiàng)指標(biāo)規(guī)定一個(gè)滿足程度，根據(jù)指標(biāo)的重要性賦予指標(biāo)一個(gè)權(quán)重，根據(jù)計(jì)算模型計(jì)算各個(gè)方案的綜合單指標(biāo)評(píng)分值，得出總綜合分值，并依此選擇最優(yōu)方案的方法。 開發(fā)方案的綜合評(píng)價(jià) ? 1. 加法模型 :F1=∑WiPi ? F1綜合單指標(biāo)評(píng)分值 ? Wi —— 權(quán)重 ? Pi ——指標(biāo)得分 ? :F2=∏ WiPi ? :F=F1+F2 ? : F=∑WiPi/∑WjPj Wi 和 Pi: 希望越大越好的指標(biāo)的權(quán)重和得分； Wj和 Pj: 希望越大越好的指標(biāo)的權(quán)重和得分； 第四節(jié) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) （一） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） （二）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） （三）投資收益率（ R） —— 靜態(tài)指標(biāo) （四）投資回收期（ Pt） （一）財(cái)務(wù) 凈現(xiàn)值（ NPV） ? 凈現(xiàn)金流量： 投資經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程中發(fā)生的現(xiàn)金流入和支出 ? 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值： 項(xiàng)目壽命期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，按照一定折現(xiàn)率折現(xiàn)的累加和； 判據(jù)： FNPV≥0，項(xiàng)目可行 NPV﹤ 0，項(xiàng)目不可行 ttt COCICF ?????? ?????nttttntttiCOCIiCFN P V11 )1()1(（二）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 內(nèi)部收益率：凈現(xiàn)值等于 0時(shí)的折現(xiàn)率 NPV( i ) =0 ； IRR=I ?IRR的經(jīng)濟(jì)含義：占用資金的回報(bào) ?內(nèi)部收益法與凈現(xiàn)值法的等效關(guān)系 0)1()1( 11?????? ????nttttntttI R RCOCII R RCFN PV財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） ?FNPV與折現(xiàn)率 i的關(guān)系（見圖） ?FIRR的判據(jù)： FIRR≥i，可行； FIRRi，不可行； ?IRR的計(jì)算：試算法 ? （內(nèi)差法） FIRR FNPV i IRR的計(jì)算：試算法 （內(nèi)差法） 注意： i2〉 i1〉 0； FNPV（ i1） 〉 0； FNPV（ i2） 〈 0。 采用內(nèi)差法時(shí)，要使 FNPV（ i1） FNPV（ i2）都接近于 0，以保證計(jì)算的精確度。通常差值不應(yīng)大于5%。 例 )()()_()(211211 iF N P VF N P VF N P VF I R Riiiii???公式的變形 )()()_()(211211 iF N P VF N P VF N P VF I R Riiiii???)()()_()(211211 iiiiiiF N P VF N P VF N P VF I R R??? FNPV（
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