房地產(chǎn)項(xiàng)目投資策劃(編輯修改稿)
2025-03-28 09:08 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，具體包括房地產(chǎn)租售的類型、時(shí)間、數(shù)量、價(jià)格及收款方式等。 (2)估算經(jīng)營(yíng)收入 主要包括房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售收入、租賃收入、土地轉(zhuǎn)讓收入以及自營(yíng)收入等。 2023/3/29 27 資金籌措就是根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)資金的需求以及資金使用計(jì)劃，確定資金的來(lái)源和相應(yīng)的數(shù)量。 在制定項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃時(shí)應(yīng)該注意： (1)嚴(yán)格按照資金的使用計(jì)劃來(lái)確定籌資額； (2)合理把握自有資金和借貸資金的比例； (3)資金籌措應(yīng)該符合國(guó)家的相關(guān)金融政策。 2023/3/29 28 四、房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) (1)收集、整理和計(jì)算有關(guān)基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)資料； (2)編制項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)報(bào)表； (3)計(jì)算項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)； (4)進(jìn)行項(xiàng)目不確定性分析及風(fēng)險(xiǎn)分析； (5)作出項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是否可行的評(píng)價(jià)與結(jié)論。 2023/3/29 29 基本財(cái)務(wù)報(bào)表包括 現(xiàn)金流量表 、 資金來(lái)源與運(yùn)用表 、 利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表 以及 資產(chǎn)負(fù)債表等。 房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表按照獨(dú)立法人房地產(chǎn)項(xiàng)目 (項(xiàng)目公司 )的要求進(jìn)行科目設(shè)置；非獨(dú)立法人房地產(chǎn)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)報(bào)表的科目設(shè)置，可參照獨(dú)立法人項(xiàng)目進(jìn)行，但應(yīng)注意費(fèi)用與效益在項(xiàng)目上的合理分?jǐn)偂? 2023/3/29 30 (1)現(xiàn)金流量表 現(xiàn)金流量表是反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)現(xiàn)金流入、流出及凈現(xiàn)金流量的計(jì)算報(bào)表?，F(xiàn)金流量表按期編制，主要用來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力分析。 現(xiàn)金流量表可分為： ①全部投資現(xiàn)金流量表 ②資本金現(xiàn)金流量表 ③投資各方現(xiàn)金流量表 2023/3/29 31 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 … N 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 出租收入 自營(yíng)收入 凈轉(zhuǎn)售收入 其他收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收流動(dòng)資金 2 現(xiàn)金流出 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 流動(dòng)資金 全部投資現(xiàn)金流量表 2023/3/29 32 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 … N 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 修理費(fèi)用 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 計(jì)算指標(biāo)： (1)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 (%)： (2)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值： (3)投資回收期 (年 )： (4)基準(zhǔn)收益率 (%)： 全部投資現(xiàn)金流量表 (續(xù) ) 2023/3/29 33 資本金現(xiàn)金流量表 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 … N 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 出租收入 自營(yíng)收入 凈轉(zhuǎn)售收入 其他收入 回收固定資產(chǎn)收入 回收流動(dòng)資金 2 現(xiàn)金流出 資本金 流動(dòng)資金 2023/3/29 34 資本金現(xiàn)金流量表 (續(xù) ) 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 … N 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 修理費(fèi)用 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 土地增值稅 所得稅 借款本金償還 借款利息支付 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 計(jì)算指標(biāo)： (1)資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 (%)： (2)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值： 2023/3/29 35 投資者各方現(xiàn)金流量表 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 … N 1 現(xiàn)金流入 應(yīng)得利潤(rùn) 資產(chǎn)清理分配 回收固定資產(chǎn)余值 回收流動(dòng)資金 凈轉(zhuǎn)售收入 其他收入 2 現(xiàn)金流出 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資出資額 流動(dòng)資金出資額 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 2023/3/29 36 (2)資金來(lái)源與運(yùn)用表 資金來(lái)源與運(yùn)用表是反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期各年的資金盈余或短缺情況以及項(xiàng)目資金籌措方案和貸款償還計(jì)劃的財(cái)務(wù)報(bào)表，為項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債表的編制和資金平衡分析提供了重要的財(cái)務(wù)信息。 資金來(lái)源與運(yùn)用表的形式如下所示： 2023/3/29 37 資金來(lái)源與運(yùn)用表 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 … N 1 資金來(lái)源 銷售收入 出租收入 自營(yíng)收入 資本金 長(zhǎng)期借款 短期借款 回收固定資產(chǎn)余值 回收流動(dòng)資金 凈轉(zhuǎn)售收入 2 資金運(yùn)用 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 流動(dòng)資金 2023/3/29 38 資金來(lái)源與運(yùn)用表 (續(xù) ) 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 … N 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 修理費(fèi)用 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 土地增值稅 所得稅 應(yīng)付利潤(rùn) 借款本金償還 借款利息支付 3 盈余資金 (1)(2) 4 累計(jì)資金盈余 2023/3/29 39 (3)利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表 利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表是反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期的利潤(rùn)總額、所得稅及各期稅后利潤(rùn)的分配情況的財(cái)務(wù)報(bào)表。 通過(guò)該表提供的投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益靜態(tài)分析資料，可以計(jì)算項(xiàng)目投資利潤(rùn)率、投資利稅率、資本金利潤(rùn)率、資本金利潤(rùn)率等評(píng)價(jià)指標(biāo)。 利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表的形式如下所示： 2023/3/29 40 利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 … N 1 經(jīng)營(yíng)收入 銷售收入 出租收入 自營(yíng)收入 2 經(jīng)營(yíng)成本 商品房
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