房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)項(xiàng)目策劃報(bào)告(文件)
【正文】 （在主要的報(bào)紙做廣告量，一定要有氣勢，可以考慮先集中在一份報(bào)紙《北京晚報(bào)》）；二是賣場氣氛一定要好；三是要有新聞炒作。 1把握好廣告與宣傳品的量與質(zhì)的關(guān)系，不要貪便宜把量增加，最后物業(yè)有變化，原有的用不了更浪費(fèi)。 報(bào)批協(xié)調(diào)工作 報(bào)批協(xié)調(diào)工作包括： 五證報(bào)批工作 按揭申請(qǐng)工作 相關(guān)關(guān)系利益部門的協(xié)調(diào)工作 項(xiàng)目周邊施工前的協(xié)調(diào)工作（特別關(guān)注擾民問題） 賣場建設(shè)報(bào)批及協(xié)調(diào)工作 售前推廣硬件工作 賣場（接待、洽談、展示、樣板、辦公等功能）的設(shè)計(jì)施工 項(xiàng)目整體形象的設(shè)計(jì)整合 宣傳資料的設(shè)計(jì)制作 戶外廣告的申報(bào)及設(shè)立 銷售資料的設(shè)計(jì)制作 賣場服務(wù)保安系統(tǒng)的建立 新聞吹風(fēng)工作 廣告設(shè)計(jì)制作； 售前培訓(xùn) （三）、 認(rèn)購階段（2002年9月31日前） 主要為項(xiàng)目開盤、參加房展做準(zhǔn)備及實(shí)施工作 廣告發(fā)布 新聞發(fā)布、持續(xù)性的新聞造勢 銷售組織 展會(huì)露面 客戶通訊 銷售記錄 情況總結(jié) （四）、 銷售持續(xù)階段 （2002年10月后） 主要配合項(xiàng)目的銷售工作 主題性廣告 銷售總結(jié)和策略調(diào)整 活動(dòng)營銷 客戶通訊 直郵廣告 產(chǎn)品的深度說明和介紹 現(xiàn)房樣板說明和介紹 客戶網(wǎng)絡(luò)（俱樂部）的建立和活動(dòng)開展 登記簽約工作 競爭對(duì)手情況及對(duì)策 1有可能采用交叉施工，讓市場看到現(xiàn)樓實(shí)景和環(huán)境配套 1利用房展會(huì) （五）、 后期促銷階段 （2003年元月—2003年5月）主要配合項(xiàng)目的后期銷售工作。因此可以說，就今天而言，樓盤的成功，更多是取決于人的意識(shí)，包括服務(wù)意識(shí)、健全體制意識(shí)、尊重市場意識(shí)、尊重消費(fèi)者意識(shí)等等。衷心祝愿項(xiàng)目銷售成功，創(chuàng)造地產(chǎn)界的又一銷售奇跡！29 / 29。鑒于項(xiàng)目的了解還不夠全面深入，有待于我們進(jìn)一步的交流與溝通。 補(bǔ)充說明——關(guān)于本報(bào)告的幾點(diǎn)隨想嚴(yán)格地講，以產(chǎn)品力本身而言，本案也存在一定的市場風(fēng)險(xiǎn)，諸如項(xiàng)目價(jià)格與周邊許多競爭樓盤相比，優(yōu)勢不太明顯。 優(yōu)惠政策 預(yù)定或內(nèi)部訂購價(jià)有12%優(yōu)惠； 預(yù)定或內(nèi)部認(rèn)購買家能享有優(yōu)惠付款待遇； 送或減免購房部分手續(xù)費(fèi)用（律師費(fèi)、按揭手續(xù)費(fèi)、印花稅……） 優(yōu)惠車位售價(jià) 更優(yōu)惠的付款辦法 5%，10%首付款優(yōu)惠計(jì)劃； 5%入住一年后付 促銷活動(dòng) 成立購房者俱樂部，已買業(yè)主介紹新業(yè)主獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃； 帶保險(xiǎn)實(shí)惠精裝修套餐； 全個(gè)性化專業(yè)物業(yè)管理計(jì)劃； 租金回報(bào)保障計(jì)劃； 物業(yè)竣工入伙驗(yàn)收質(zhì)量保障計(jì)劃 送廚、衛(wèi)精裝促銷計(jì)劃； 送室內(nèi)設(shè)計(jì)計(jì)劃 醫(yī)療保障計(jì)劃； 送人壽保障計(jì)劃 送家私、電器、廚具、潔具； 五、宣傳推廣的階段（一）、 產(chǎn)品策劃階段 （2002年7月31日前） 在這一時(shí)期，要特別注重建筑設(shè)計(jì)人員與銷售公司策劃人員之間的反復(fù)溝通，要保證一切從市場的需求出發(fā)。 （三）操作技術(shù)的把握 策劃經(jīng)典的推廣主題概念，以引起市場和媒體的關(guān)注； 賣場設(shè)計(jì)一定要到位，外觀風(fēng)格盡量與項(xiàng)目風(fēng)格統(tǒng)一，足夠的寬敞，有風(fēng)格和品位，展示功能要強(qiáng)， 某種程度上說是項(xiàng)目的縮影和夸張 要懂得抓住市場的熱門話題，全面配合； *抓住醫(yī)療改革，老人的保健醫(yī)療問題配合社區(qū)提供給老人的服務(wù) *小孩的課外活動(dòng)配合社區(qū)內(nèi)的體育設(shè)施 *為 2008年奧運(yùn)會(huì)做配合，社區(qū)內(nèi)做少量體育設(shè)施 *如何提高小區(qū)的管理與鄰居融洽的相處 *CBD物業(yè)日后的升值空間*鼓勵(lì)推行精裝與物業(yè)帶保險(xiǎn)精裝修配套 *鼓勵(lì)推行環(huán)保生態(tài)小區(qū)與物業(yè)一切環(huán)保配套 *投資房屋與物業(yè)推行的投資回報(bào)保障計(jì)劃 要把握好與媒體相處的微妙關(guān)系； 要懂得利用市場認(rèn)可、社會(huì)公認(rèn)的專家，學(xué)者為項(xiàng)目說話； 抓住買家對(duì)擁有物業(yè)的虛榮心，通過輿論滿足他們； 把握好買家“怕、貪、夢” 的心理，一切從市場的需求出發(fā)； 買家是沖動(dòng)的，感性的，要用氣勢、品質(zhì)、面子、刺激買家的購買欲，同時(shí)讓他們購買后還自豪地向親友推介； 要階段性地舉辦各類產(chǎn)品說明會(huì)，增加買家對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量的信心； 提升物管的服務(wù)水平，并強(qiáng)調(diào)五星酒店管理也能到小區(qū)； 1 要主動(dòng)引導(dǎo)市場如何置業(yè)，以物業(yè)為例子，做最好的榜樣； 1 爭取幾個(gè)建設(shè)部門或有關(guān)權(quán)威部門頒發(fā)、市場認(rèn)可的大獎(jiǎng)。（5）朝向差 A、 因?yàn)槭前鍢?，南北通透，戶型的朝向值相距比較少 B、 只能在戶型不同的面積、功能、景觀作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整 （6） 樓層差 由于物業(yè)戶型、朝向差不宜太高，樓層差應(yīng)爭取做比較高 三層價(jià)格最高，首層（可送花園、送地下室）四層其次，六、七層為復(fù)式（可送平臺(tái)）稍高，二層價(jià)格居中，五層價(jià)格最低（7） 付款差 付款差：2 % 一次性付款與分期最大付款相差3 % 一般付款差與施工的進(jìn)度、交付時(shí)間為正比，越接近交付，越少付款差 但考慮大部分置業(yè)者都選擇按揭付款，如把付款差價(jià)拉大意義不大，最高可考慮2 %的相差 由于現(xiàn)在不少置業(yè)者多很清楚一次付款與按揭付款對(duì)開發(fā)商而言是一樣的，故有經(jīng)驗(yàn)懂殺價(jià)的買家多會(huì)要求報(bào)一次發(fā)性付款的底價(jià)，再改換按揭付款的方式，這會(huì)使銷售談判更被動(dòng)，平均價(jià)也受影響 （二）價(jià)格執(zhí)行方案：首期建面4萬平方米（，）公寓均價(jià)3300元/平方米，商業(yè)均價(jià)6500元/平方米時(shí)期 內(nèi)部認(rèn)購 開盤 封頂 入住前均 3100 3200 3400 3600起價(jià) 2950 3050 3250 3450最高價(jià) 3300 3400 3700 350067層 2800 2900 3100 33005層 2650 2750 2950 3150 4層 2900 3000 3200 34003層 3000
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