【正文】 放的植被，讓住戶不管在哪個 18 季節(jié)都呼吸到花的清香，營造一個花開不敗的水榭龍 潭，讓人一進(jìn)來就感受綠意濃濃，花香拆鼻，色彩繽紛。 （ 6） 工地圍墻色彩可考慮與外立面主基色調(diào) ——高級灰保持一致，以喚起記憶識別與認(rèn)同感。 （ 4） 會所、商業(yè)配套等建筑單體，可考慮使用橙色、金色等暖色調(diào)，突出其健康、活潑、豪華、絢麗。白色襯托高級灰，更能顯示出小區(qū)的高雅、潔凈和寬敞。 6. 建筑立面 （ 1） 住宅建筑單體外墻主體使用高級灰（銀灰色）為主基色調(diào)。 采用引景入室，采用落地窗飄窗，采光通風(fēng)良好。 主要以三房二廳二衛(wèi)為主，配合有三房二廳一衛(wèi)，二房二廳一衛(wèi)，一房一廳一衛(wèi)，四房二廳二衛(wèi)以上的大戶型。 將付款方式進(jìn)行靈活組合，以爭取拓寬顧客來源層面，因而項目銷售使用一次性付款、分期付款及銀行按揭三種方式，見下表： 17 付款方式 一次性付款 分期付款 銀行按揭 折扣 九五折 九七折 九九折 簽署認(rèn)購書10 天內(nèi)（扣除定金） 房款的 30%并簽署買賣合同 簽署買賣合同時付房款的 30% 首付房款的30%，簽署買賣合同及辦理銀行按揭手續(xù) 一個月內(nèi) 付房款 40% 主體工程封頂時付款 40% 兩個月內(nèi)付房款 30% 交房時付房款 30% 商業(yè)區(qū)用花崗巖和金黃色的礦物噴涂結(jié)合，金黃色不僅顯眼，也有金旺的意思。 （ 3） 小幅頻調(diào) 在推盤過程中，要配合適當(dāng)?shù)氖袌鰰r機不斷調(diào)升價格，但每次調(diào)整幅度不能太大，保持在 3%到 5%的幅度。 （ 1） 低開 低開指項目內(nèi)部認(rèn)購和開盤時，以低于市場均價價格吸納客戶，集聚人氣，保證項目開門見喜，一炮走紅。 參考所調(diào)查的柳石路片區(qū)周邊各小區(qū)的商務(wù)和住宅的銷售價格即“柳石路周邊樓盤狀況調(diào)查表”，運用市場比較法，以及對本區(qū)域人群消費能力的調(diào)查了解，本案住宅銷售采取低開高走的價態(tài)。水榭龍?zhí)妒谴蟊妼Χ际械乇P住房的向往和超低價格的完美結(jié)合，必將開創(chuàng)柳州優(yōu)越地帶水榭龍?zhí)蹲≌M新時代。 水榭龍?zhí)秾⒚闇?zhǔn)柳州大眾消費市場，以“大眾消費，大有作為”為出發(fā)點，做好做足大 眾的文章。這樣，才能形成差異，才能在激烈的市場競爭中脫穎而出。 ② 當(dāng)前的危機轉(zhuǎn)機遇和未來的價格優(yōu)勢為打造溫馨陽光品牌準(zhǔn)備了充分條件； 16 ③ 不是頂級價格，但必須搶占住房新概念，塑造拳頭品質(zhì)。加上央行五次加息及國家多次調(diào)控的影響，開發(fā)商必須讓利于消費者，撇開暴利的觀念，真正實現(xiàn)市場追于消費者的雙贏。 二．項目總體開發(fā)思路 （ 1）遵循市場規(guī)律，為消費者著想，利潤自然來 ① 作為一個發(fā)展商 ，獲得利潤是主要的動力；只有獲得利潤，才能生存，才有發(fā)展； ② 我們將以價格“低點，多買點！”為口號進(jìn)行思考，賣掉產(chǎn)品，才能賺得利潤；要賣掉產(chǎn)品，就必須尊重市場，從市場的真正需求出發(fā)。 10. 購買形態(tài) 當(dāng)前，受國家政策的影響，柳州市作為中小城市，房地產(chǎn)市場將暫時告別追求高檔品位樓盤的過熱開發(fā)，購房者將有著更為理智成熟的選購態(tài)度，對購房選擇非常謹(jǐn)慎，十分注重和評價產(chǎn)品的性價比，尤其是價格因素，這在柳州這樣的二線城市將更加明顯，在購買決策前注重價格、區(qū)位和交通等方面的考慮。 客戶群中，以中壯年二次購房（含已購房改房 /集資建房的群體）和首次置業(yè)的青年群體為主，以中壯年首次購房為輔。 7. 次主力群體 （ 1）柳州市壟斷行業(yè)、效益好的企業(yè)的中層管理者； （ 2）有良好家境，未來收入預(yù)期好，能獲得父母援助的年輕群體和追求時尚新潮的高收入小資群體。特別是渴望擁有自己 15 住房的城市中下層工薪階層，即柳州市高收入、高素質(zhì)人群有車一族（或有購車能力）以外的人群。 4. 整體客戶群體共性分析 ： （ 1）家庭收入中等； （ 2）有穩(wěn)定經(jīng)濟支撐； （ 3）支撐不起高檔樓盤 （ 4）能獲得 父母或子女的經(jīng)濟支持； （ 5）追求高品質(zhì)和尊崇感的居住生活 （ 6）渴望擁有屬于自己的都市生活空間 5. 客戶的職業(yè)特征 ： （ 1）中層管理者 （ 2）專業(yè)技術(shù)人員（醫(yī)療、教育、設(shè)計類） （ 3）公務(wù)員群體（柳州本地） （ 4）國有企業(yè)或民營企業(yè)職工 （ 5）個體商戶 （ 6）當(dāng)代大學(xué)生 6. 主力客戶群定位 與區(qū)域內(nèi)競爭樓盤相比，本項目客戶比其它競爭樓盤更有競爭力。 （ 1）必須要滿足消費者居住和生活的需求 （ 2）必須要滿足精神文化與自尊心理的需求 3. 柳州住宅市場客源結(jié)構(gòu)分析 調(diào)查顯示，絕大多數(shù)購房者來自柳州城區(qū)和郊區(qū)，區(qū)外省內(nèi)、省外的占小部分。 14 第四部分 項目定位篇 一 . 項目客戶群定位分析 目標(biāo)客戶定位 1. 購房群體預(yù)測 （ 1）年齡 2540 歲是購房的主流群體，占 80%， 4060 歲占 20%，平均年齡 34 歲； （ 2）家庭結(jié)構(gòu) 四口之家（ 20%）、三口之家（ 50%）和兩口之家（ 30%） 調(diào)查結(jié)果表明：目標(biāo)購房群體文化程度中等，職業(yè)層面較理想，有穩(wěn)定收入但收入不高，屬于社會中層群體，對生活及居住環(huán)境有較高品味和較個性化的追求。 九 .項目分析結(jié)論 ： 經(jīng)過 以上 的詳細(xì)的分析， 水榭龍?zhí)妒且粋€非常具有潛力的項目， 考慮了 整個柳州 市以及項目所在 區(qū) 域 的 優(yōu)勢和劣勢因素和潛在因素，預(yù)測了未來市場發(fā)展的趨勢，認(rèn)為 ,水榭龍?zhí)?的建設(shè)，將會 有一個 極大廣闊的市場，利潤和收益前景十分樂觀。龍?zhí)缎∩唐放愕壬虡I(yè)板塊。 目前，沿江駕鶴路商店林立，準(zhǔn)五星級望泰國際大酒店也建成開業(yè)，片區(qū)商貿(mào)休閑街區(qū)氣息日漸濃厚?！钡禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士如是說。該項目規(guī)劃為柳州最主要的專業(yè)型糖煙酒批發(fā)市場，地理優(yōu)勢、多年形成的商業(yè)氛圍、獨特經(jīng)營業(yè)態(tài)，使其受到了投資者和商家的關(guān)注。該區(qū)現(xiàn)有家電、文化、建材、汽車、摩托車、電腦、奇石等專業(yè)市場共 37 家，而近期推出的新白云市場又將加入這一體系中。 七 .項目 SWOT 分析 優(yōu)勢 (Strength) 劣勢（ Weakness） 優(yōu)越的區(qū)位，位于龍?zhí)豆珗@附近 ,環(huán)境優(yōu)美 ,空氣清新 與市中心相聚較遠(yuǎn) 房開口碑良好，為樓盤打下堅實的基礎(chǔ) 外地人口多 ,魚龍混雜 ,治安較差 建筑層次多樣 ,滿足不同人群需求 配套成熟 ,交通便利 ,優(yōu)越的教育優(yōu)勢 機會（ Opportunity） 威脅 (Threat) 人們對健康的要求越來越高 ,龍?zhí)豆珗@ 成為吸引顧客的一大保障 項目區(qū)域市場競爭逐步激烈 發(fā)展空間好 ,升值價值高 未來幾年調(diào)控增大 ,限購如在柳出現(xiàn)將成為威脅 區(qū)域房產(chǎn)氛圍、樓盤形象大為提升 八 .項目地塊價值分析 : 項目地塊位于魚峰區(qū) ,魚峰區(qū)是柳州市的經(jīng)濟、旅游、文化和交通中心。 第三篇 項目分析篇 一 . 項目名稱 ： 水榭龍?zhí)? 二 ．項目地點 ： 位于魚峰區(qū)，柳石路（五里亭綜合市場旁 ） 三．項目區(qū)位圖 ： 四．項目現(xiàn)狀圖 ： 13 五 .占地面積 規(guī)劃總用地面積為 26300 平方米（合 畝 )扣除城市道路用地而積為 52平方米 (合 畝 )，山體保護槍圍 面積為 340,7 平方米 (合 畝 )，既建設(shè)掙用地面積為 22841 平方米〔合 畝 )，含高壓線廊保護范圍 1155 平方米 (合 畝 )。 （ 三 ） 商品房銷售持續(xù)活躍 .商品房銷售面積 萬平方米 ,同比增長 30%。占房地產(chǎn)開發(fā)投資的 %。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 億，同比增長%。柳州市的房地產(chǎn)市場，雖然去年受到眾多因素的影響，但依然保持了穩(wěn)步，健康的發(fā)展趨勢，全是總有 78 家房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)商品房，在建開發(fā)點 90 個，而且房地產(chǎn)投資也成倍的增加，這給柳州房地產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件。金融機構(gòu)本外幣各項存款余額 億元，比年初增長 22%，其中城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 億元，比年初增長 %；貸款余額首次突破千億元，達(dá) 億元，比年初增長 %。 （三）服務(wù)業(yè)加快發(fā)展 繼續(xù)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和擴大規(guī)模，推動我市由二產(chǎn)主導(dǎo)型城市向二產(chǎn)和三產(chǎn)共同主導(dǎo)型城市轉(zhuǎn)變。 （二）農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟穩(wěn)步持續(xù)發(fā)展 努力克服春旱和夏季洪澇災(zāi)害的影響，啟動實施 “農(nóng)業(yè)十大工程 ”，著力夯實發(fā)展基礎(chǔ)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加快產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程。我市成為全國唯一獨攬 “20xx 中國最具創(chuàng)新力城市 ”、 “20xx 中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型示范城市 ”和 “中國最具競爭力特色經(jīng)濟市 ”三項殊榮的城市 在經(jīng)濟方面： （一）工業(yè)經(jīng)濟再上新臺階 大力推進(jìn)實施 “三年四千億，工業(yè)再翻番 ”戰(zhàn)略，工業(yè)經(jīng)濟總量不斷壯大，效益明顯。 五 . 柳州市總體社會及經(jīng)濟發(fā)展 狀況分析 20xx 年，柳州市 實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，增長 16%。 （三）加大保障性住房建設(shè)力度，確保完成年度目標(biāo)任務(wù)。 （二）拓展房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，構(gòu)建多元化企業(yè)融資體系。 三、對策建議 （一）增加市場有效供給，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。 （三）保障性住房建設(shè)進(jìn)度不理想。貨幣政策的收緊，增加了房地產(chǎn)企業(yè)貸款難度， 15 月，房地產(chǎn)資金來源中國內(nèi)貸款僅增長 %，低于同期資金來源增速 個百分點。 （二）企業(yè)資金來源趨緊。 90 平方米以下中小戶型住宅比重少，與政策規(guī)定 “新建住宅套型 90 平方米以下占 70%”的要求差距較 大。其中住宅均價為 3538 元 /平方米，增長 %，住宅價格增速已連續(xù) 11個月低于商品房價格增幅，新政穩(wěn)定住宅銷售價格作用顯現(xiàn)；辦公樓均價 11086元 /平方米，增長 %；商業(yè)營業(yè)用房均價 7491 元 /平方米，增長 %；其它類型房屋均價 3560 元 /平方米，增長 %。受調(diào)控政策和當(dāng)前銷售市場形勢影響，今年以來全區(qū)商品房平均銷售價格保持平穩(wěn)。其中住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房和其他類型房屋分別銷售 、 、 和 萬平方米，增長 %、 %、 %和 %。 “五一 ”小長假，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加大促銷力度， 5 月全區(qū)房地產(chǎn)銷售市場較上月活躍，當(dāng)月房地產(chǎn)銷售面積 萬平方米，比 4 月多 萬平方米，環(huán)比增速比 4 月提高 79 個百分點。房屋新開工面積 萬平方米，同比下降 %。由于前兩年新開樓盤較多，今年前 5 個月全區(qū)房地產(chǎn)房屋施竣工面積繼續(xù)保持較快增長，但隨著一系列新政的出臺和落實，新開工面積明顯減少。受差別化住宅信貸政策及銷售情況的影響， 15 月，個人按揭貸款僅 億元，同比增速由去年同期增長 %轉(zhuǎn)為下降 %。 15 月全區(qū)本年資金來源合計 億元，同比增長 %，低于同期投資增速 個百分點，比上月和一季度分別回落 10 和 個百分點，比去年同期回落 個百分點。來賓、崇左等 9 個 城市投資增幅比上月提高，賀州、北海等 5 個城市投資增幅比上月回落 （ 二）資金來源增速持續(xù)走低，個人按揭貸款由升轉(zhuǎn)降。分構(gòu)成看，建安工程投資完成 億元，增長 %；設(shè)備及工器具購置完成 億元，增長 %；其它費用 億元，增長 %。 15 月，全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 億元，同比增長 24%，比上月和一季度分別提高 和 個百分點，比去年同期回落 個百分點，增速排全國 26 位。 房地產(chǎn)市場總體運行特點 （一）開發(fā)投資保持平穩(wěn)增長，環(huán)比增速小幅上揚。在新調(diào)控政策的持續(xù)作用下， 15 月，全區(qū)房地產(chǎn)市場開發(fā)投資、商品房銷售面積等同比呈回落態(tài)勢，但受 “五一 ”小長假影響，環(huán)比增速較上月小幅提高。20xx 年 10 月 31 日， 20xx 中國特色魅力城市二百強高峰論壇公布了由美中經(jīng)貿(mào)投資總商會、世界品牌組織聯(lián)合舉辦評選的“共和國六十年中國最具投資潛力城市”，廣西的南寧、北海分居排行榜的 1 13 位。今年 19 月 GDP 達(dá) 億元，同比增長%，比同期全國高 個百分點。廣西參與泛珠合作、西南協(xié)作及與長三角、港澳臺等的合作深化拓展，全方位對外開放格局已經(jīng)形成。自 20xx年起中國 — 東盟博覽會永久落戶南寧，至 20xx 年先后有 32 位國家領(lǐng)導(dǎo)人、 800多位部長級貴賓出席，參展參會客商 萬人次，簽約國際項目投資額 286 億美元，國內(nèi)項目投資額 2815 億美元。西部大開發(fā)標(biāo)志性工程龍灘水電站、百色水利樞紐建成投產(chǎn)，已成為“西電東送”重要電源補充基地，境內(nèi)發(fā)電總裝機 達(dá)到 2424 萬千瓦，欽州中石油項目即將投產(chǎn)，防城港紅沙核電等一批重大電源項目前期工作加快推進(jìn)。廣西西南出海通道框架基本形成并已發(fā)揮重要作用，國際大通道加快建設(shè)。三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由 1978年的 ： 34： 調(diào)整為 20xx 年的 ： ： ，工業(yè)占 GDP 比重提高到 %，實現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從農(nóng)業(yè)主導(dǎo)型向工業(yè)主導(dǎo)型的重大轉(zhuǎn)變。從 9 1978 年到 20xx 年，經(jīng)濟總量從 億元增加到 7759 億元，占全國比重的 %；人均 GDP20xx 年達(dá)到 16045 元；財政收入由 1978 年 億元增加到 20xx 年967 億元，年均增長接近 15%。 居民可支配收入增長波動對住宅需求增長波動具有重要影響，當(dāng)期收入增長波動每提高一個百分點，會引致住房需求增長波動幅度提高 個百分點，考慮收入增長波動的滯后影響，收入增長波動 對住房需求增速的綜合貢獻(xiàn)大約為，即收入波動每提高一