【正文】 重視服務(wù)和優(yōu)秀物業(yè)管理的作用，努力打造良好的服務(wù)意識，建立良好的服務(wù)團隊。比如，在規(guī)劃設(shè)計及建筑風(fēng)格、形象包裝和營銷推廣等方面都有很大的行業(yè)風(fēng)險： 規(guī)劃設(shè)計及建筑風(fēng)格，對住宅的旺銷影響越來越大，甚至可能成為競爭的關(guān)鍵因素。達到臨界點 .此時，若再降價，則財務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。這樣一來， 水榭龍?zhí)?將明顯區(qū)別與該片區(qū)的競爭客戶群，必將廣泛的吸引柳州大眾消費者。 （ 2） 信心營銷，讓每個銷售員都對自己的項目充滿信心。 （ 2） 衛(wèi)生間與陽臺，兩個衛(wèi)生間均有明窗通風(fēng)和采光，主臥房有獨立衛(wèi)生間，私密性強； 設(shè) 陽臺，有利觀景、通風(fēng)和晾曬衣物等功能。由于人流比較集中，其位置應(yīng)靠近居住區(qū)的道路，布置也應(yīng)開敞，同時又應(yīng)該不影 22 響居民正常的休息。銀灰色， “酷 ”而沉穩(wěn)，永恒而頗具現(xiàn)代感，而其折射出的光眩，又能達到靜中有動的奇妙效 （ 2） 外立面裝飾線（ “腰帶 ”），以白色為主。 實體所圍成的空間既開闊又迂回，富于層次，從而形成了整個設(shè)計周邊式布局的重要特點，形成外實而內(nèi)虛的空間格局，形神兼?zhèn)洹? （ 2）形象理念 以開放的空間、收斂的空間的組合，景觀節(jié)點的處理，建筑界面的生成，塑造生活社區(qū)的現(xiàn)代特色形象。 （ 4）服務(wù)彰顯價值 服務(wù)，不僅是我們一個主要的盈利點，還是形成我們企業(yè)的核心 競爭力，深圳萬科就是一個好的例子。銀灰色， “酷 ”而沉穩(wěn)，永恒而頗具現(xiàn)代感，而其折射出的光眩，又能達到靜中有動的奇妙效 （ 2） 外立面裝飾線（ “腰帶 ”），以白色為主。目前，柳州市已經(jīng)出現(xiàn)了較多比較高檔的住宅，并且大有擴大之勢，整個房地產(chǎn)行業(yè)都在爭奪高檔消費領(lǐng)域，加之當(dāng)前的房地產(chǎn)的回暖，分析當(dāng)前中國樓市，尤其使柳州自身的房地產(chǎn)市場，我們的開發(fā)理念順應(yīng)而出： 方便 +實惠 +溫馨 +陽光價格 =柳州人舒適的家！ 提升 水榭龍?zhí)?居住品質(zhì) 升級柳州人的生活理念 三 . 項目市場定位 價格定位 1. 概述 價格是永恒的主題，價格也是定位的主要因素。 這些主力客戶群收入處于中下等，文化素質(zhì)都中等，處于發(fā)展期，喜歡與同類的群體居住，渴望擁有屬于自己的住房，對生活品質(zhì)要求高。 “魚峰區(qū)優(yōu)越的自然資源，也是商業(yè)地產(chǎn)的助推劑之一。 六 .柳州市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r分析 20xx 年受國際金融危機以及國內(nèi)宏觀環(huán)境的影響，政府也相繼出臺了一系列關(guān)于房地產(chǎn)的新政策，全國房市也起伏不定，讓人有點難捉摸。根據(jù)建設(shè)部 門初步統(tǒng)計，截止到 20xx年 5 月底，保障性住房新開工 萬套，僅完成全年保障性實物建設(shè)任務(wù)的 17%左右， 8 成多的保障性住房必須在下半年開工，任務(wù)艱巨。 （四）商品房銷售面積環(huán)比小幅回升，同比仍保持下滑態(tài)勢。隨著政策的進一步落實，初步判斷，上半年全區(qū)房地產(chǎn)市場總體將持續(xù)回落。二是工業(yè)化進程加快推進。但鑒于不同地域商品房的供求狀況存在較大差別，并不排除個別地區(qū)需求快速增長對商品房銷售價格起到較大拉動 作用。 20xx 年辦公樓銷售價格再次大幅度提高，達到 ％。導(dǎo)致近兩 年商品房銷售價格大幅度提升的主要因素是工程造價之外的其他因素，需求因素并非價格上漲的決定性因素。其中， 12 月份 CPI 上漲 %，漲幅有所回落。中國的房地產(chǎn)需求是剛性的，地塊的稀缺，而人口多，在這種需求下，衍生的房地產(chǎn)行業(yè)，伴隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展進入了一個飛速發(fā)展的階段，房地產(chǎn)行業(yè)投資大，投資回收期也相對長，而開發(fā)商要想在短期內(nèi)取得很好收益，那必然要有自己的特色。投資保持較快增長，消費平穩(wěn)較快增長，進出口總額較快增長。從房地產(chǎn)業(yè)的完全帶動系數(shù)看，總的帶動系數(shù)為 ，其中帶動系數(shù)高于平均水平的產(chǎn)業(yè)有金融保險業(yè)、商業(yè)、建筑業(yè)、非金屬礦物制品業(yè)、化學(xué)工業(yè)、社會服務(wù)業(yè)等 16 個行業(yè)。即使在 20xx 年商品房平均銷售價格大幅度提高時，商業(yè)營業(yè)用房價格增速也只有 ％，遠低于住宅價格 16％的增速。其他商品用房土地交易價格上漲幅度最低， 20xx— 20xx 年期間僅上漲 26％，銷售價格上漲幅度也最低，僅上漲 14％。 居民可支配收入增長波動對住宅需求增長波動具有重要影響，當(dāng)期收入增長波動每提高一個百分點，會引致住房需求增長波動幅度提高 個百分點，考慮收入增長波動的滯后影響，收入增長波動 對住房需求增速的綜合貢獻大約為，即收入波動每提高一個百分點，住宅需求增長波動將提高 個百分點 三 . 廣西經(jīng)濟社會現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢 改革開放以來，廣西各項事業(yè)得到全面發(fā)展。20xx 年 10 月 31 日， 20xx 中國特色魅力城市二百強高峰論壇公布了由美中經(jīng)貿(mào)投資總商會、世界品牌組織聯(lián)合舉辦評選的“共和國六十年中國最具投資潛力城市”，廣西的南寧、北海分居排行榜的 1 13 位。由于前兩年新開樓盤較多，今年前 5 個月全區(qū)房地產(chǎn)房屋施竣工面積繼續(xù)保持較快增長，但隨著一系列新政的出臺和落實，新開工面積明顯減少。貨幣政策的收緊，增加了房地產(chǎn)企業(yè)貸款難度， 15 月，房地產(chǎn)資金來源中國內(nèi)貸款僅增長 %，低于同期資金來源增速 個百分點。 （三）服務(wù)業(yè)加快發(fā)展 繼續(xù)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和擴大規(guī)模，推動我市由二產(chǎn)主導(dǎo)型城市向二產(chǎn)和三產(chǎn)共同主導(dǎo)型城市轉(zhuǎn)變。該區(qū)現(xiàn)有家電、文化、建材、汽車、摩托車、電腦、奇石等專業(yè)市場共 37 家，而近期推出的新白云市場又將加入這一體系中。 4. 整體客戶群體共性分析 ： （ 1）家庭收入中等； （ 2）有穩(wěn)定經(jīng)濟支撐； （ 3）支撐不起高檔樓盤 （ 4）能獲得 父母或子女的經(jīng)濟支持； （ 5）追求高品質(zhì)和尊崇感的居住生活 （ 6）渴望擁有屬于自己的都市生活空間 5. 客戶的職業(yè)特征 ： （ 1）中層管理者 （ 2）專業(yè)技術(shù)人員（醫(yī)療、教育、設(shè)計類） （ 3）公務(wù)員群體（柳州本地） （ 4）國有企業(yè)或民營企業(yè)職工 （ 5）個體商戶 （ 6）當(dāng)代大學(xué)生 6. 主力客戶群定位 與區(qū)域內(nèi)競爭樓盤相比，本項目客戶比其它競爭樓盤更有競爭力。這樣，才能形成差異，才能在激烈的市場競爭中脫穎而出。 采用引景入室，采用落地窗飄窗，采光通風(fēng)良好。本項目主旨營造自然、度假、休閑、智能、便利的生活格調(diào)，既符合客戶愿望，又緊跟時代發(fā)展需求。 分別建立車行系統(tǒng)和人行系統(tǒng)，力求在小車在進入普通家庭時仍能提供給居民安全、便捷、環(huán)境優(yōu)美的交通空間。小區(qū)的前面和左右面臨路，擁有獨特的交通和空間優(yōu)勢，所以，整個小區(qū)大體對稱布局。 21 （ 7） 部分建筑單體陽臺與陽臺之間隔墻，建議采用壁柱裝飾予以區(qū)隔，豐富立面視覺。它屬于 “鬧 ”的環(huán)境，應(yīng)避免對其他分區(qū)的干擾。在功能上滿足不同年齡層、不同文化層次的小區(qū)業(yè)主對文化休閑的需求，各項設(shè)施的配置應(yīng)有相應(yīng)的特色 。異地營銷最講究時效性，因為這些客戶多是沖動消費，要趁他們的購買熱情沒有消退之前帶他們看產(chǎn)品。當(dāng)前，在高新片區(qū)， 以 陽光 100 城市廣場和東郡等 為例， 大多數(shù)開發(fā)的都是的高檔樓盤，起點高，定價更高。因而，本項目敏感性分析針對全部投資的評價指標(biāo)（財務(wù)內(nèi)部收益率和投資利潤率），分別計算售價上下波動 5%、 10%和建筑安裝工程費上下波 動 10%、 20%時，對經(jīng)濟評價指標(biāo)的影響?？傮w來說，項目經(jīng)管階段風(fēng)險還是較大。良好的市場表現(xiàn)，主要依賴于項目的建設(shè)質(zhì)量、服務(wù)和市場推廣力度等。 密切關(guān)注同行業(yè)競爭對手的動向，了解競爭對手的情況，提出有針對性、有效的競爭策略，以使本項目取得競爭優(yōu)勢地位。 同時，市場預(yù)期風(fēng)險則是另外一個影 響房地產(chǎn)項目成敗的關(guān)鍵因素，尤其是20xx 年下半年席卷中國的國際金融危機，給中國房地產(chǎn)行業(yè)帶來了沉重的打擊，整個地產(chǎn)行業(yè)陷入低迷狀態(tài)， 20xx 年以來的地產(chǎn)火熱場面開始轉(zhuǎn)向有價無市、整體降價、購房者持幣觀望、地產(chǎn)商開發(fā)整體下滑。 2. 售價、建安工程費的變動對財務(wù)內(nèi)部收益率的影響 售價下降 5%、 10%，將引起該項目的財務(wù)內(nèi)部收益率分別下降 %、%；當(dāng)售價下降 %時，該項目財務(wù)內(nèi)部收益率等于基準(zhǔn)收益率（ IC=10%），達到臨界點。 2. 價格營銷 對于 柳州 的大多數(shù)開發(fā)商而言，今年面臨的問題與去年 上半年 頗為不同。只有銷售團隊有信心了，他們才能在言談中把信心傳遞給客戶。并且主臥室與北面臥室的門對開，十分有利于南北空氣對流。兒童游戲區(qū)的位置在考慮服務(wù)半徑的前提下，應(yīng)注意安全，同時避免和住戶的干擾。 （ 4） 會所、商業(yè)配套等建筑單體，可考慮使用橙色、金色等暖色調(diào)，突出其健康、活潑、豪華、絢麗。 ② 是獲得良好日照的理想途徑 高層住宅間距越小，日照越難以滿足，如果沿用地周邊布置，每幢住宅東南向和西南向較開闊，可獲得較長的日照時間?！卑盐覀兊男^(qū)建設(shè)成為一流的城市化大型社區(qū)，讓人們生活在大眾就能享受到高品質(zhì)的城市生活。 2. 產(chǎn)品定位 每一個產(chǎn)品都有其特定的功能，同樣，客戶購買它也是首先考慮它的功能，所以，本項目針對柳州市整個市場定位、競爭需求以及社區(qū)功能等角度出發(fā)，為使客的要求得到滿足使客戶有一種置身于大自然的感覺，同時結(jié)合市場的發(fā)展趨勢因素，水榭龍?zhí)兜漠a(chǎn)品是以高層與多層住宅為主。 （ 4） 會所、商業(yè)配套等建筑單體，可考慮使用橙色、金色等暖色調(diào)，突出其健康、活潑、豪華、絢麗。 參考所調(diào)查的柳石路片區(qū)周邊各小區(qū)的商務(wù)和住宅的銷售價格即“柳石路周邊樓盤狀況調(diào)查表”，運用市場比較法，以及對本區(qū)域人群消費能力的調(diào)查了解，本案住宅銷售采取低開高走的價態(tài)。 客戶群中，以中壯年二次購房（含已購房改房 /集資建房的群體）和首次置業(yè)的青年群體為主，以中壯年首次購房為輔。 目前，沿江駕鶴路商店林立，準(zhǔn)五星級望泰國際大酒店也建成開業(yè)，片區(qū)商貿(mào)休閑街區(qū)氣息日漸濃厚。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 億，同比增長%。 （二）拓展房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，構(gòu)建多元化企業(yè)融資體系。其中住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房和其他類型房屋分別銷售 、 、 和 萬平方米，增長 %、 %、 %和 %。 15 月，全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 億元，同比增長 24%，比上月和一季度分別提高 和 個百分點，比去年同期回落 個百分點，增速排全國 26 位。廣西西南出海通道框架基本形成并已發(fā)揮重要作用，國際大通道加快建設(shè)。 一、我國住宅投資的影響因素分析 房地產(chǎn)投資之所以持續(xù)快速增長，最重要的原因是住房制度的住宅商品化改革使企事業(yè)單位逐步退出了非個人住宅投資領(lǐng)域，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逐步成為社會商品住宅的供應(yīng)主體。 1．我國商品房平均銷售價格的構(gòu)成：土地成本占商品房平均銷售價格的比重在 8— 13％之間，工程造價占比在 62— 68％之間，銷售費用和利稅等其他因素在商品房平均銷售價格中所占比重在 32— 38％之間。 2． 1993— 1999 年的持續(xù)下降階段。 12 月份 CPI 同比上漲 %，環(huán)比上漲 %。以下是關(guān)于柳石路片區(qū)的一個房地產(chǎn)項目，通過分析柳州的市場，對柳州的房地產(chǎn)行業(yè)進行調(diào)查，運用 SWOT 等方法對項目分析是否可行，再對項目進行一系列的策劃。 圖 1 國家統(tǒng)計局 20xx 年 1 月 20 日 分季度看， 20xx 年一季度中國經(jīng)濟同比增長 %，二季度增長 %，三季度增長 %， 四季度增長 %。 1978— 20xx 年，我國房地產(chǎn)業(yè)增加值占ＧＤＰ的比重平均為 ％，比改革開放前提高了 個百分 6 點，期間我國ＧＤＰ年均增長 ％，房地產(chǎn)業(yè)年均增長 ％，對經(jīng)濟增長的貢獻率為 ％。 1995 年以后增速逐年下降，從 1995 年的 ％降為 1999 年的 ％。 20xx— 20xx 年期間，住宅土地交易價格指數(shù)上漲幅度最大， 20xx 年 比 20xx 年上漲 49％，銷售價格指數(shù)上漲幅度也最大， 20xx 年銷售價格比 20xx 年上漲 30％。從發(fā)展趨勢看， 1994 年以來城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積的短期增長趨勢值和長期增長趨勢值均呈上升趨勢，分別從 1994 年的 ％和 ％遞增到20xx 年的 ％和 ％。 20xx 年，面對國際 金融危機沖擊，廣西國民經(jīng)濟仍然保持較快增長的發(fā)展態(tài)勢，主要指標(biāo)增速名列全國前茅。其中國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金和其它資金分別為 、 、 和 億元，同比增長 %、%、 %和 %，占資金總量比重分 別為 %、 %、 %和 %。 15 月，全區(qū)規(guī)劃 90 平方米以下住宅 萬套，僅占規(guī)劃住宅套數(shù)的 %； 90 平方米以下住宅投資 億元，僅占住宅投資總量的 27%。實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長 %。 六 .項目性質(zhì) :居住，局部商業(yè)。 2. 購房動機和心理 每個消費者都有不同的壓力點或問題點，他們不只是買一套房子，而是買一個居住空間和環(huán) 境：是房子從內(nèi)到外硬件和軟件的綜合。 （ 2） 做大眾品牌，樹為民理念 ① 作為一個有長遠發(fā)展規(guī)劃的發(fā)展商，不僅要賺錢，更要做大眾 品牌，樹為民理念，實現(xiàn)效益與效果的雙收獲。居住區(qū)用茶色和淡黃色的涂料搭配與比利時淡綠色玻璃相互映襯，充滿古典主義色彩，又有都市的華麗感。水榭龍?zhí)兜淖匀画h(huán)境、地理環(huán)境、人文氣息、山景等是非常好的，是健康之居的必要條件，成為人們所追求的理想境地。 （ 2）貫徹以人為本的 思想。 在布局上，以六棟樓分別兩兩南北對稱為主題格局，中心為中央花園形成現(xiàn) 20 代式的景觀空間。 （ 4） 餐廳要有自然采光、通風(fēng)， 與客廳分開，且避免餐廳與國道的混合。散步道也是重點設(shè)計部位，既能滿足行走的要求，又應(yīng)考慮兩側(cè)的景觀、線路的曲折，并且和椅凳有很好的配合，同時，要注意地面鋪地的材料、圖案、色彩等的配合的協(xié)調(diào)。 （