【正文】 看，食品上漲 %，煙酒及用品上漲 %，醫(yī)療保健和個人用品上漲 %，娛樂教育文化用品及服務上漲 %，居住上漲 %，衣著下降 %，交通和通信下降 %，家庭設備用品及維修服務持平。全年原材料、燃料、動力購進價格同比上漲 %， 12 月份上漲%，環(huán)比上漲 %。 一、房地產業(yè)對經濟增長的作用不斷增大 從生產方面看，房地產業(yè)創(chuàng)造的增加值在ＧＤＰ中的比重逐步提高，房地產業(yè)對經濟增長的作用不斷增大。 1978— 20xx 年，我國房地產業(yè)增加值占ＧＤＰ的比重平均為 ％，比改革開放前提高了 個百分 6 點，期間我國ＧＤＰ年均增長 ％，房地產業(yè)年均增長 ％，對經濟增長的貢獻率為 ％。 從房地產業(yè)的直接帶動系數(shù)看，總的帶動系數(shù)為 ，其中帶動系數(shù)高于平均水平的產業(yè)有金融保險業(yè)、商業(yè)、社會服務業(yè)、非金屬礦物制品業(yè)、建筑業(yè)等 7 個行業(yè)。 三、房地產業(yè)對居民消費的雙重影響 房地產投資可以帶動 住房消費、建材消費和耐用消費品的消費，以及建筑工人特別是農民工的日常消費，但也會擠占居民其他消費支出。導致近兩 年商品房銷售價格大幅度提升的主要因素是工程造價之外的其他因素，需求因素并非價格上漲的決定性因素。這一階段商品房銷售價格增速不斷提高，從 1988 年的 ％提高到 1993 年的 ％。這一時期商品房銷售價格增速持續(xù)回落，到 1999 年降為－ ％。 1999 年以后商品房銷售價格增速恢復上升趨勢 ，增速逐年提高，到 20xx 年提高到 ％。 二、不同用途商品房銷售價格增長狀況 在不同用途的商品房銷售價格中，住宅銷售價格增速遠高于商業(yè)營業(yè)用房銷售價格增速。 1995 年以后增速逐年下降，從 1995 年的 ％降為 1999 年的 ％。 2．商業(yè)營業(yè)用房銷售價格： 1995 年以后不斷提高，但增長平穩(wěn)， 1995— 20xx年年均增長 ％。 7 3．辦公樓銷售價格： 1995— 1998 年期間銷售價格持續(xù)上升，年均增長％。 20xx 年辦公樓銷售價格再次大幅度提高，達到 ％。 三、商品房銷售價格的影響因素 從近年來不同因素對商品房銷售價格的影響看，商品房銷售價格上漲主要是由需求與工程造價之外的其他因素拉動的。 2．工程造價之外的其他因素是價格上漲的主要拉動力量。從增長幅度看， 20xx— 20xx 年期間商 品房銷售價格提高了 30％，土地成本提高了 50％，工程造價提高了 20％，利潤與銷售費用等其他因素提高了 30％，土地成本和其他因素的漲幅遠超過工程造價的漲幅。 20xx— 20xx 年期間，工程造價上漲幅度占住宅銷售價格漲幅的比重為 ％，其余 ％的漲幅是由工程造價之外的其他因素價格上漲拉動的；工程造價上漲幅度占非住宅商品房銷售價格漲幅的比重為％，其余 ％的漲幅是由工程造價之外的其他因素價格上漲拉動的 。 20xx— 20xx 年期間，住宅土地交易價格指數(shù)上漲幅度最大， 20xx 年 比 20xx 年上漲 49％，銷售價格指數(shù)上漲幅度也最大， 20xx 年銷售價格比 20xx 年上漲 30％。商業(yè)營業(yè)用房土地交易價格上漲了 34％，比住宅土地交易價格上漲幅度低 15 個百分點；銷售價格上漲了17％，比住宅銷售價格漲幅低 13 個百分點。 五、供求因素并非商品房銷售價格上漲的決定性因素 1996 年以來住宅與非住宅商品房當年實際銷售面積均低干當年竣工面積，即使不考慮以前午度未售出的商品房，每年都有大量竣工商品房因缺乏相應的需求而處于空置狀態(tài)。但鑒于不同地域商品房的供求狀況存在較大差別，并不排除個別地區(qū)需求快速增長對商品房銷售價格起到較大拉動 作用。預計 20xx 年以后非住宅商品房銷售面積將持續(xù)增加，銷售面積將從 20xx 年的 萬平方米 增 8 加到 20xx 年的 萬平方米，年均增速為 ％。鑒于 20xx 年房地產住宅投資在城鎮(zhèn)非個人住宅投資中所占比重已達到 88％，在全社會非個人住宅投資中所占比重也達到 84％，房地產住宅竣工面積占城鎮(zhèn)非個人投資住宅竣工面積的比重已接近 98％，在全社會非個人投資住宅竣工面積占所占比重也達到近 86％，房地產住宅投資 已基本替代企事業(yè)單位成為城鎮(zhèn)住宅投資的主體，房地產住宅投資的未來發(fā)展趨勢將完全取決于城鎮(zhèn)居民住房需求的發(fā)展趨勢，決定城鎮(zhèn)居民住房需求的因素亦即決定未來房地產住宅投資發(fā)展趨勢的因素，這些因素包括住宅投資的周期性波動、居民可支配收入、城鎮(zhèn)人口與城市化進程以及住宅銷售價格和房屋租賃價格和宏觀調控政策等。在沒有重大外部沖擊的情況下，預計 20xx 年將達到下一個波峰。短期發(fā)展趨勢值在 20xx 年以后也將保持持續(xù)下降態(tài)勢，到 20xx 年將降為 ％， 2017 年進一步降為 ％，此后恢復上升態(tài)勢。從發(fā)展趨勢看， 1994 年以來城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積的短期增長趨勢值和長期增長趨勢值均呈上升趨勢，分別從 1994 年的 ％和 ％遞增到20xx 年的 ％和 ％。 四、城鎮(zhèn)居民可支配收入對居民住房需求的影響 居民可支配收入對住宅需求具有重要影響，當期收入增速每提高一個百分點，會引致住房需求增速提高 個百分點，考慮收入的滯后影響，收入增速對住房需求增速的綜合貢獻大約為 ，即收入增速每提高一個百分點，住宅需求增速將提高 個百分點。一是經濟實力明顯增強。二是工業(yè)化進程加快推進。三是基礎設施日臻完善。截至 20xx 年，全區(qū)公路通車里程 萬公里，其中高速公路 2395 公里；鐵路營運里程 3654 公里；擁有萬噸以上泊位 40 個，港口吞吐能力超過 15000萬噸，其中沿海港口超過 1 萬噸；開通國際國內航線 200 多條。三是對外開放日益深化。廣西北部灣經濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃獲得國家批準實施，正逐步成為引領、輻射和帶動廣西加快發(fā)展的龍頭。 20xx 年，面對國際 金融危機沖擊，廣西國民經濟仍然保持較快增長的發(fā)展態(tài)勢，主要指標增速名列全國前茅。規(guī)模以上工業(yè)增加值增長 %，比同期全國快 百分點；城鎮(zhèn)固定資產投資增長 %，比同期全國快 百分點。 四 . 廣西房地產業(yè)發(fā)展狀 況分析 20xx 以來，中央、自治區(qū)相續(xù)出臺一系列房地產調控政策，從稅收、信貸、土地供給、住房限購等方面加大了對房地產市場的調控力度。隨著政策的進一步落實，初步判斷，上半年全區(qū)房地產市場總體將持續(xù)回落。今年以來，全區(qū)房地產投資在連續(xù)兩年高速增長背景下，仍保持平穩(wěn)增長。分用途看，住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房和其他用途房屋完成投資 、 、 和 億元，分別增長 %、 %、 %和 %。分地區(qū)看，各市投資增速較上月呈 “九升五降 ”態(tài)勢。今年以來，房地產開發(fā)企業(yè)資金來源呈逐漸趨緊態(tài)勢。其中國內貸款、利用外資、自籌資金和其它資金分別為 、 、 和 億元，同比增長 %、%、 %和 %，占資金總量比重分 別為 %、 %、 %和 %。 （三）房屋施竣工面積保持較快增長，新開工面積同比下降。 15 月，全區(qū)商品房屋施工面積 萬平方米，同比增長 %，比上月和一季度分別回落 和 4 個百分點，比去年同期回落 個百分點 ；房屋竣工面積 萬平方米，同比增長 %，增速比上月和一季度均提高 個百分點，比去年同期回落 個百分點。 （四）商品房銷售面積環(huán)比小幅回升，同比仍保持下滑態(tài)勢。 15 月，全區(qū)商品房累計銷售面積 萬平方米，同比增長%，增速比上月提高 個百分點，比去年同期和今年一季度分別回落 和 個百分點；銷售額 億元，同比增長 %，增速比上月提高 個百分點，比去年同期和今年一季度分別回落 和 個百分點。 （五）商品房銷售均價總體平穩(wěn)，住宅售價漲幅得到控制。 15 月，全區(qū)商品房平均 銷售價格 3733 元 /平方米，同比增長 %，增速比上月提高 個百分點。 當前房地產市場存在的主要問題 （一）住宅供給結構性矛盾依然存在。 15 月，全區(qū)規(guī)劃 90 平方米以下住宅 萬套，僅占規(guī)劃住宅套數(shù)的 %； 90 平方米以下住宅投資 億元，僅占住宅投資總量的 27%。長期以來，房地產企業(yè)對銀行貸款的依賴性較大，今年，央行六次上調存款準備金率。同時，銷售回落，企業(yè)回籠資金放緩，房地產開發(fā)企業(yè)尤其中、小房地產企業(yè)自籌資金難度加大。根據(jù)建設部 門初步統(tǒng)計，截止到 20xx年 5 月底，保障性住房新開工 萬套，僅完成全年保障性實物建設任務的 17%左右， 8 成多的保障性住房必須在下半年開工，任務艱巨。要按照政策要求逐步擴大中小戶型住房的建設比重，對中、小戶型商品房建設項目給予一定的政策傾斜，重 11 點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房，不斷增大此類戶型住宅的市場供給，滿足大多數(shù)中低收入者的住房需求。一是要大力開展對外招商引資，廣泛吸收社會閑散資金 ，吸引外來資本進入全區(qū)房地產市場；二是要積極鼓勵扶持符合條件的企業(yè)上市融資；三是要多種方式促進商品房銷售，確保建設資金及時回籠；四是成立業(yè)內企業(yè)協(xié)會或組建大集團公司，增強企業(yè)實力和競爭力。一是要加大保障性住房建設項目的前期工作力度，進一步加快項目審批速度；二是按時間節(jié)點落實保障性住房項目土地供應，切實落實資金投入；三是是全力推進保障性住房建設項目的開工建設，確保建設進度；四是抓好質量監(jiān)管，保質保量完成保障性住房建設任務。其中：第一產業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產業(yè)增加值 億元，增長 %。實現(xiàn)工業(yè)總產值 億元，增長 %。完成農林牧漁業(yè)總產值 億元，增長 %。 （四）財政收入較快增長，金融運行穩(wěn)健 財政收入完成 億元，增長 %。 六 .柳州市房地產發(fā)展狀況分析 20xx 年受國際金融危機以及國內宏觀環(huán)境的影響，政府也相繼出臺了一系列關于房地產的新政策，全國房市也起伏不定，讓人有點難捉摸。以下是柳州 20xx 年1~10 月的房地產開發(fā)投資情況： （一） 房地產 開發(fā)加速的增長。從投資用途看，商品住宅仍占主導地位，累計完成投資 億，同比增長 %。 （ 二 ） 商品房建設規(guī)模繼續(xù)擴大全是商品房施工面積 萬平方米，同 12 比增長 %。 柳州市房地產投資保持了良好的勢頭，不僅如此全市近年來的各項固定資產投資規(guī)模也是逐年的增大，這將有利于作為柳州市經濟支柱之一的房地產業(yè)平穩(wěn)快速的增長。 六 .項目性質 :居住，局部商業(yè)。該區(qū)的多種功能定位，為轄區(qū)內的商業(yè)地產發(fā)展提供了有利條件，并成為柳州市的商貿中心和廣西主要的商品交易地。 據(jù)了解，新白云市場位于老白云市場舊址，是集商鋪、商務辦公為一體的地產項目，總建筑面積約為 3 萬平方米，其中商業(yè)部分約 萬平方米。 “魚峰區(qū)優(yōu)越的自然資源，也是商業(yè)地產的助推劑之一。魚峰區(qū)是柳州市最重要的旅游城區(qū)，不斷增加的居民、旅游觀光客也成為促進商業(yè)發(fā)展的一股重要力量。加 上柳石路、榮軍路等地段，也是柳州傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)，這里的地產開發(fā)，大多保持原有的樓上住人樓下開發(fā)門面的模式，如今，已形成老的白云小區(qū)和陽光花園為中心的社區(qū)商業(yè)板塊，以及新開發(fā)的嘉匯 綜上所訴 ,項目位于一個極優(yōu)越的位置 ,非常具有發(fā)展?jié)摿Α?同時對所在區(qū)域也 是一個貢獻。 2. 購房動機和心理 每個消費者都有不同的壓力點或問題點，他們不只是買一套房子，而是買一個居住空間和環(huán) 境：是房子從內到外硬件和軟件的綜合?？梢姡莘康禺a市場是以柳州城區(qū)和郊區(qū)購房群體為主的市場，同時外地購房需求也較為活躍的接近于二元市場需求結構（外地人購房達到 20％則為二元市場結構）。因為本項目在龍?zhí)豆珗@附近，風景迷人，背靠山，前臨柳石路，左側是五里亭綜合市場，毗鄰龍?zhí)豆珗@同時又與飛蛾商圈距離不大，變危機為機遇，抓住了柳州大眾人的住房 需求，將成功占領柳州大眾住房消費市場，不僅囊括了競爭樓盤同樣的目標客戶，更重要的是擴展到高檔競爭樓盤所忽視的大眾群體。 這些主力客戶群收入處于中下等，文化素質都中等，處于發(fā)展期，喜歡與同類的群體居住，渴望擁有屬于自己的住房，對生活品質要求高。 8. 需求動機 側重一次置業(yè)的一種需要，希望以此滿足家庭居家的需求，也是對自己多年奮斗的一種肯定和對美好都市生活的向往。 9. 心理描述 （ 1）有較中等化素養(yǎng)和生活品位，追求健康、快樂、時尚、享受生活的生活態(tài)度； （ 2）有較好教育背景，有較高精神文化追求； （ 3）追求居住的品質感、尊崇對住宅的身份昭示性； （ 4）追求時尚、新知，追求都市生活的上進感； （ 5）看好柳石路，魚峰區(qū)周邊地段的升值潛力、發(fā) 展前景。 大眾時代將緊緊消費者的心理趨勢，利用自身的優(yōu)勢，將在價格和功能上吸引柳州大眾客戶，實現(xiàn)企業(yè)和消費者的雙贏。當前，柳州乃至全國樓盤多數(shù)都屬于高檔樓盤，遠遠超過大眾消費者的購買能力，開發(fā)商關注利潤的同時，往往忽視自己的利潤真正來源 — 大眾。 （ 2） 做大眾品牌，樹為民理念 ① 作為一個有長遠發(fā)展規(guī)劃的發(fā)展商，不僅要賺錢，更要做大眾 品牌，樹為民理念，實現(xiàn)效益與效果的雙收獲。 （ 3）尊重共性，突出個性 ① 住宅的特性和消費者消費偏好要尊重，但客戶可教育； ② 在行業(yè)競爭呈現(xiàn)同質化的背景下，力求突出個性。 首先，項目所在地段，具備了開發(fā)大眾品牌房地產項目的資質。目前，柳州市已經出現(xiàn)了較多比較高檔的住宅，并且大有擴大之勢，整個房地產行業(yè)都在爭奪高檔消費領域，加之當前的房地產的回暖，分析當前中國樓市，尤其使柳州自身的房地產市場，我們的開發(fā)理念順應而出： 方便 +實惠 +溫馨 +陽光價格 =柳州人舒適的家！ 提升 水榭龍?zhí)?居住品質 升級柳州人的生活理念 三 . 項目市場定位 價格定