【正文】 期間，工程造價上漲幅度占住宅銷售價格漲幅的比重為 ％，其余 ％的漲幅是由工程造價之外的其他因素價格上漲拉動的；工程造價上漲幅度占非住宅商品房銷售價格漲幅的比重為％，其余 ％的漲幅是由工程造價之外的其他因素價格上漲拉動的 。 四、土地價格上漲對不同用途商品房銷售價格的影響 1．土地價格指數上漲對住宅銷售價格影響最大。 20xx— 20xx 年期間，住宅土地交易價格指數上漲幅度最大， 20xx 年 比 20xx 年上漲 49％，銷售價格指數上漲幅度也最大， 20xx 年銷售價格比 20xx 年上漲 30％。 2．土地價格上漲對非住宅價格上漲影響較小。商業(yè)營業(yè)用房土地交易價格上漲了 34％，比住宅土地交易價格上漲幅度低 15 個百分點；銷售價格上漲了17％，比住宅銷售價格漲幅低 13 個百分點。其他商品用房土地交易價格上漲幅度最低， 20xx— 20xx 年期間僅上漲 26％，銷售價格上漲幅度也最低，僅上漲 14％。 五、供求因素并非商品房銷售價格上漲的決定性因素 1996 年以來住宅與非住宅商品房當年實際銷售面積均低干當年竣工面積，即使不考慮以前午度未售出的商品房，每年都有大量竣工商品房因缺乏相應的需求而處于空置狀態(tài)。因此，從全國范圍看，商品房的需求并非商品房銷售價格上漲的決定性因素，同時，鑒于工程造價上漲幅度很小，商品房銷售價格的上漲主要是由需求和工程造價之外的其他因素拉動的。但鑒于不同地域商品房的供求狀況存在較大差別，并不排除個別地區(qū)需求快速增長對商品房銷售價格起到較大拉動 作用。 房地產開發(fā)投資的影響因素分析與發(fā)展趨勢預測 在不考慮房地產價格上漲對商品房需求的負面影響和不出臺緊縮性宏觀調控政策的條件下，預計城鎮(zhèn)居民的住宅需求面積（人均住宅建筑面積）將從 20xx年的 25 平方米提高到 20xx 年的 平方米，預計 20xx 年之前我國城鎮(zhèn)商品住宅需求增速將呈逐年遞增態(tài)勢，商品住宅需求增速將由 20xx 年的 ％遞增到 20xx 年的 ％， 20xx— 20xx 年期間年均增速為 ％。預計 20xx 年以后非住宅商品房銷售面積將持續(xù)增加，銷售面積將從 20xx 年的 萬平方米 增 8 加到 20xx 年的 萬平方米，年均增速為 ％。 一、我國住宅投資的影響因素分析 房地產投資之所以持續(xù)快速增長，最重要的原因是住房制度的住宅商品化改革使企事業(yè)單位逐步退出了非個人住宅投資領域，使房地產開發(fā)企業(yè)逐步成為社會商品住宅的供應主體。鑒于 20xx 年房地產住宅投資在城鎮(zhèn)非個人住宅投資中所占比重已達到 88％，在全社會非個人住宅投資中所占比重也達到 84％，房地產住宅竣工面積占城鎮(zhèn)非個人投資住宅竣工面積的比重已接近 98％，在全社會非個人投資住宅竣工面積占所占比重也達到近 86％，房地產住宅投資 已基本替代企事業(yè)單位成為城鎮(zhèn)住宅投資的主體，房地產住宅投資的未來發(fā)展趨勢將完全取決于城鎮(zhèn)居民住房需求的發(fā)展趨勢，決定城鎮(zhèn)居民住房需求的因素亦即決定未來房地產住宅投資發(fā)展趨勢的因素，這些因素包括住宅投資的周期性波動、居民可支配收入、城鎮(zhèn)人口與城市化進程以及住宅銷售價格和房屋租賃價格和宏觀調控政策等。 二、我國住宅投資的周期性波動狀況及其未來發(fā)展趨勢 我國非個人住宅投資存在波長為 18 年的長周期波動現象， 1988 年是住宅投資長周期波動的波谷， 1994 年為波峰， 20xx 年達到新的波谷， 20xx 年進入周期性波動的復蘇 期。在沒有重大外部沖擊的情況下，預計 20xx 年將達到下一個波峰。 在不考慮城市化進程、收入等其他因素對住宅投資長期發(fā)展趨勢影響的情況下， 20xx年以后我國住宅投資的長期趨勢將保持 1996年以后的下降趨勢，從 20xx年的 ％逐年下降到 20xx 年的 ％。短期發(fā)展趨勢值在 20xx 年以后也將保持持續(xù)下降態(tài)勢，到 20xx 年將降為 ％， 2017 年進一步降為 ％，此后恢復上升態(tài)勢。 三、城鎮(zhèn)居民人均住宅需求的周期性波動特征及其發(fā)展趨勢 我國城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積存在波長為 20 年的周期性波動現象 ，其中1985 年是改革開放之后的第一個波峰， 1993 年達到周期性波動的波谷， 20xx 年是達到新的波峰，此后進入周期性下降階段，預計到 20xx 年達到新一輪周期的波谷。從發(fā)展趨勢看， 1994 年以來城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積的短期增長趨勢值和長期增長趨勢值均呈上升趨勢，分別從 1994 年的 ％和 ％遞增到20xx 年的 ％和 ％。在不考 慮其他影響因素的情況下， 20xx 年以后人均住宅建筑面積增長率長期發(fā)展趨勢值仍將保持 1994 年以來的上升趨勢，到 20xx年將遞增到 ％，城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑 面積到 20xx 年有可能達到 平方米。 四、城鎮(zhèn)居民可支配收入對居民住房需求的影響 居民可支配收入對住宅需求具有重要影響，當期收入增速每提高一個百分點，會引致住房需求增速提高 個百分點，考慮收入的滯后影響，收入增速對住房需求增速的綜合貢獻大約為 ，即收入增速每提高一個百分點，住宅需求增速將提高 個百分點。 居民可支配收入增長波動對住宅需求增長波動具有重要影響，當期收入增長波動每提高一個百分點，會引致住房需求增長波動幅度提高 個百分點，考慮收入增長波動的滯后影響，收入增長波動 對住房需求增速的綜合貢獻大約為，即收入波動每提高一個百分點，住宅需求增長波動將提高 個百分點 三 . 廣西經濟社會現狀及發(fā)展趨勢 改革開放以來，廣西各項事業(yè)得到全面發(fā)展。一是經濟實力明顯增強。從 9 1978 年到 20xx 年，經濟總量從 億元增加到 7759 億元，占全國比重的 %；人均 GDP20xx 年達到 16045 元；財政收入由 1978 年 億元增加到 20xx 年967 億元，年均增長接近 15%。二是工業(yè)化進程加快推進。三大產業(yè)結構由 1978年的 ： 34： 調整為 20xx 年的 ： ： ，工業(yè)占 GDP 比重提高到 %，實現了產業(yè)結構從農業(yè)主導型向工業(yè)主導型的重大轉變。三是基礎設施日臻完善。廣西西南出海通道框架基本形成并已發(fā)揮重要作用，國際大通道加快建設。截至 20xx 年，全區(qū)公路通車里程 萬公里，其中高速公路 2395 公里；鐵路營運里程 3654 公里；擁有萬噸以上泊位 40 個，港口吞吐能力超過 15000萬噸，其中沿海港口超過 1 萬噸；開通國際國內航線 200 多條。西部大開發(fā)標志性工程龍灘水電站、百色水利樞紐建成投產，已成為“西電東送”重要電源補充基地，境內發(fā)電總裝機 達到 2424 萬千瓦，欽州中石油項目即將投產，防城港紅沙核電等一批重大電源項目前期工作加快推進。三是對外開放日益深化。自 20xx年起中國 — 東盟博覽會永久落戶南寧，至 20xx 年先后有 32 位國家領導人、 800多位部長級貴賓出席，參展參會客商 萬人次，簽約國際項目投資額 286 億美元，國內項目投資額 2815 億美元。廣西北部灣經濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃獲得國家批準實施，正逐步成為引領、輻射和帶動廣西加快發(fā)展的龍頭。廣西參與泛珠合作、西南協作及與長三角、港澳臺等的合作深化拓展，全方位對外開放格局已經形成。 20xx 年，面對國際 金融危機沖擊，廣西國民經濟仍然保持較快增長的發(fā)展態(tài)勢，主要指標增速名列全國前茅。今年 19 月 GDP 達 億元，同比增長%，比同期全國高 個百分點。規(guī)模以上工業(yè)增加值增長 %，比同期全國快 百分點；城鎮(zhèn)固定資產投資增長 %，比同期全國快 百分點。20xx 年 10 月 31 日， 20xx 中國特色魅力城市二百強高峰論壇公布了由美中經貿投資總商會、世界品牌組織聯合舉辦評選的“共和國六十年中國最具投資潛力城市”，廣西的南寧、北海分居排行榜的 1 13 位。 四 . 廣西房地產業(yè)發(fā)展狀 況分析 20xx 以來，中央、自治區(qū)相續(xù)出臺一系列房地產調控政策，從稅收、信貸、土地供給、住房限購等方面加大了對房地產市場的調控力度。在新調控政策的持續(xù)作用下， 15 月，全區(qū)房地產市場開發(fā)投資、商品房銷售面積等同比呈回落態(tài)勢，但受 “五一 ”小長假影響，環(huán)比增速較上月小幅提高。隨著政策的進一步落實，初步判斷，上半年全區(qū)房地產市場總體將持續(xù)回落。 房地產市場總體運行特點 （一）開發(fā)投資保持平穩(wěn)增長，環(huán)比增速小幅上揚。今年以來，全區(qū)房地產投資在連續(xù)兩年高速增長背景下，仍保持平穩(wěn)增長。 15 月，全區(qū)房地產開發(fā)投資完成 億元，同比增長 24%，比上月和一季度分別提高 和 個百分點，比去年同期回落 個百分點，增速排全國 26 位。分用途看，住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房和其他用途房屋完成投資 、 、 和 億元，分別增長 %、 %、 %和 %。分構成看，建安工程投資完成 億元，增長 %；設備及工器具購置完成 億元，增長 %；其它費用 億元，增長 %。分地區(qū)看，各市投資增速較上月呈 “九升五降 ”態(tài)勢。來賓、崇左等 9 個 城市投資增幅比上月提高，賀州、北海等 5 個城市投資增幅比上月回落 （ 二）資金來源增速持續(xù)走低，個人按揭貸款由升轉降。今年以來，房地產開發(fā)企業(yè)資金來源呈逐漸趨緊態(tài)勢。 15 月全區(qū)本年資金來源合計 億元，同比增長 %，低于同期投資增速 個百分點，比上月和一季度分別回落 10 和 個百分點，比去年同期回落 個百分點。其中國內貸款、利用外資、自籌資金和其它資金分別為 、 、 和 億元，同比增長 %、%、 %和 %，占資金總量比重分 別為 %、 %、 %和 %。受差別化住宅信貸政策及銷售情況的影響， 15 月，個人按揭貸款僅 億元，同比增速由去年同期增長 %轉為下降 %。 （三）房屋施竣工面積保持較快增長，新開工面積同比下降。由于前兩年新開樓盤較多，今年前 5 個月全區(qū)房地產房屋施竣工面積繼續(xù)保持較快增長，但隨著一系列新政的出臺和落實，新開工面積明顯減少。 15 月，全區(qū)商品房屋施工面積 萬平方米，同比增長 %，比上月和一季度分別回落 和 4 個百分點，比去年同期回落 個百分點 ；房屋竣工面積 萬平方米，同比增長 %，增速比上月和一季度均提高 個百分點，比去年同期回落 個百分點。房屋新開工面積 萬平方米，同比下降 %。 （四）商品房銷售面積環(huán)比小幅回升，同比仍保持下滑態(tài)勢。 “五一 ”小長假，房地產開發(fā)企業(yè)加大促銷力度， 5 月全區(qū)房地產銷售市場較上月活躍，當月房地產銷售面積 萬平方米，比 4 月多 萬平方米，環(huán)比增速比 4 月提高 79 個百分點。 15 月，全區(qū)商品房累計銷售面積 萬平方米，同比增長%，增速比上月提高 個百分點，比去年同期和今年一季度分別回落 和 個百分點；銷售額 億元，同比增長 %，增速比上月提高 個百分點，比去年同期和今年一季度分別回落 和 個百分點。其中住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房和其他類型房屋分別銷售 、 、 和 萬平方米，增長 %、 %、 %和 %。 （五）商品房銷售均價總體平穩(wěn)，住宅售價漲幅得到控制。受調控政策和當前銷售市場形勢影響，今年以來全區(qū)商品房平均銷售價格保持平穩(wěn)。 15 月，全區(qū)商品房平均 銷售價格 3733 元 /平方米，同比增長 %，增速比上月提高 個百分點。其中住宅均價為 3538 元 /平方米，增長 %，住宅價格增速已連續(xù) 11個月低于商品房價格增幅，新政穩(wěn)定住宅銷售價格作用顯現；辦公樓均價 11086元 /平方米，增長 %；商業(yè)營業(yè)用房均價 7491 元 /平方米，增長 %；其它類型房屋均價 3560 元 /平方米，增長 %。 當前房地產市場存在的主要問題 （一）住宅供給結構性矛盾依然存在。 90 平方米以下中小戶型住宅比重少，與政策規(guī)定 “新建住宅套型 90 平方米以下占 70%”的要求差距較 大。 15 月，全區(qū)規(guī)劃 90 平方米以下住宅 萬套，僅占規(guī)劃住宅套數的 %； 90 平方米以下住宅投資 億元，僅占住宅投資總量的 27%。 （二）企業(yè)資金來源趨緊。長期以來，房地產企業(yè)對銀行貸款的依賴性較大，今年，央行六次上調存款準備金率。貨幣政策的收緊，增加了房地產企業(yè)貸款難度， 15 月，房地產資金來源中國內貸款僅增長 %，低于同期資金來源增速 個百分點。同時，銷售回落，企業(yè)回籠資金放緩，房地產開發(fā)企業(yè)尤其中、小房地產企業(yè)自籌資金難度加大。 （三）保障性住房建設進度不理想。根據建設部 門初步統計，截止到 20xx年 5 月底，保障性住房新開工 萬套，僅完成全年保障性實物建設任務的 17%左右， 8 成多的保障性住房必須在下半年開工，任務艱巨。 三、對策建議 （一）增加市場有效供給，調整住房供應結構。要按照政策要求逐步擴大中小戶型住房的建設比重，對中、小戶型商品房建設項目給予一定的政策傾斜，重 11 點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房，不斷增大此類戶型住宅的市場供給，滿足大多數中低收入者的住房需求。 （二）拓展房地產企業(yè)融資渠道，構建多元化企業(yè)融資體系。一是要大力開展對外招商引資，廣泛吸收社會閑散資金 ，吸引外來資本進入全區(qū)房地產市場；二是要積極鼓勵扶持符合條件的企業(yè)上市融資；三是要多種方式促進商品房銷售，確保建設資金及時回籠；四是成立業(yè)內企業(yè)協會或組建大集團公司，增強企業(yè)實力和競爭力。 （三）加大保障性住房建設力度，確保完成年度目標任務。一是要加大保障性住房建設項目的前期工作力度，進一步加快項目審批速度；二是按時間節(jié)點落實保障性住房項目土地供應，切實落實資金投入；三是是全力推進保障性住房建設項目的開工建設，確保建設進度；四是抓好質