【正文】 個(gè)百分點(diǎn)，住宅需求增長(zhǎng)波動(dòng)將提高 個(gè)百分點(diǎn) 三 . 廣西經(jīng)濟(jì)社會(huì)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì) 改革開(kāi)放以來(lái)，廣西各項(xiàng)事業(yè)得到全面發(fā)展。在不考 慮其他影響因素的情況下， 20xx 年以后人均住宅建筑面積增長(zhǎng)率長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)值仍將保持 1994 年以來(lái)的上升趨勢(shì)，到 20xx年將遞增到 ％，城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑 面積到 20xx 年有可能達(dá)到 平方米。 三、城鎮(zhèn)居民人均住宅需求的周期性波動(dòng)特征及其發(fā)展趨勢(shì) 我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積存在波長(zhǎng)為 20 年的周期性波動(dòng)現(xiàn)象 ，其中1985 年是改革開(kāi)放之后的第一個(gè)波峰， 1993 年達(dá)到周期性波動(dòng)的波谷， 20xx 年是達(dá)到新的波峰，此后進(jìn)入周期性下降階段，預(yù)計(jì)到 20xx 年達(dá)到新一輪周期的波谷。 在不考慮城市化進(jìn)程、收入等其他因素對(duì)住宅投資長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)影響的情況下， 20xx年以后我國(guó)住宅投資的長(zhǎng)期趨勢(shì)將保持 1996年以后的下降趨勢(shì)，從 20xx年的 ％逐年下降到 20xx 年的 ％。 二、我國(guó)住宅投資的周期性波動(dòng)狀況及其未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 我國(guó)非個(gè)人住宅投資存在波長(zhǎng)為 18 年的長(zhǎng)周期波動(dòng)現(xiàn)象， 1988 年是住宅投資長(zhǎng)周期波動(dòng)的波谷， 1994 年為波峰， 20xx 年達(dá)到新的波谷， 20xx 年進(jìn)入周期性波動(dòng)的復(fù)蘇 期。 一、我國(guó)住宅投資的影響因素分析 房地產(chǎn)投資之所以持續(xù)快速增長(zhǎng)，最重要的原因是住房制度的住宅商品化改革使企事業(yè)單位逐步退出了非個(gè)人住宅投資領(lǐng)域，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逐步成為社會(huì)商品住宅的供應(yīng)主體。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的影響因素分析與發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 在不考慮房地產(chǎn)價(jià)格上漲對(duì)商品房需求的負(fù)面影響和不出臺(tái)緊縮性宏觀調(diào)控政策的條件下，預(yù)計(jì)城鎮(zhèn)居民的住宅需求面積（人均住宅建筑面積）將從 20xx年的 25 平方米提高到 20xx 年的 平方米，預(yù)計(jì) 20xx 年之前我國(guó)城鎮(zhèn)商品住宅需求增速將呈逐年遞增態(tài)勢(shì)，商品住宅需求增速將由 20xx 年的 ％遞增到 20xx 年的 ％， 20xx— 20xx 年期間年均增速為 ％。因此，從全國(guó)范圍看，商品房的需求并非商品房銷(xiāo)售價(jià)格上漲的決定性因素，同時(shí)，鑒于工程造價(jià)上漲幅度很小，商品房銷(xiāo)售價(jià)格的上漲主要是由需求和工程造價(jià)之外的其他因素拉動(dòng)的。其他商品用房土地交易價(jià)格上漲幅度最低， 20xx— 20xx 年期間僅上漲 26％，銷(xiāo)售價(jià)格上漲幅度也最低，僅上漲 14％。 2．土地價(jià)格上漲對(duì)非住宅價(jià)格上漲影響較小。 四、土地價(jià)格上漲對(duì)不同用途商品房銷(xiāo)售價(jià)格的影響 1．土地價(jià)格指數(shù)上漲對(duì)住宅銷(xiāo)售價(jià)格影響最大。 3．工程造價(jià)上漲對(duì)住宅與非住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲的影響遠(yuǎn)小于土地價(jià)格上漲和其他因素價(jià)格上漲的影響。工程造價(jià)雖然在價(jià)格構(gòu)成中占比很高，但對(duì)商品房銷(xiāo)售價(jià)格上漲的影響較小。 1．我國(guó)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格的構(gòu)成：土地成本占商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格的比重在 8— 13％之間，工程造價(jià)占比在 62— 68％之間，銷(xiāo)售費(fèi)用和利稅等其他因素在商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格中所占比重在 32— 38％之間。 4．其他商品房銷(xiāo)售價(jià)格：波動(dòng)幅度較大，但總體上呈上升趨勢(shì)， 1995— 20xx年期間年均增長(zhǎng) ％，遠(yuǎn)低于住宅與商業(yè) 營(yíng)業(yè)用房的價(jià)格增速。 1998 年以后辦公樓銷(xiāo)售價(jià)格出現(xiàn)持續(xù)大幅度回落， 1998— 20xx 年期間年均下降 ％。即使在 20xx 年商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格大幅度提高時(shí)，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房?jī)r(jià)格增速也只有 ％，遠(yuǎn)低于住宅價(jià)格 16％的增速。 20xx 開(kāi)始恢復(fù)上升態(tài)勢(shì)，20xx 年提高到 16％。 1．住宅銷(xiāo)售價(jià)格： 1991－ 20xx 午期間年均增長(zhǎng) ％。但在 20xx 年之前價(jià)格增速上升幅度較小，屬于緩慢提升階段，從 20xx 年開(kāi)始大幅度提升。 3． 1999— 20xx 年的持續(xù)上升階段。 2． 1993— 1999 年的持續(xù)下降階段。 一、我國(guó)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格發(fā)展?fàn)顩r 我國(guó)商品房銷(xiāo)售價(jià)格的上升過(guò)程大致可分為三個(gè)階段： 1． 1988— 1993 年的持續(xù)上升階段。 結(jié)構(gòu)變化：個(gè)人已成商品住宅購(gòu)買(mǎi)主體 一、房地產(chǎn)投資完成額中住宅投資持續(xù)快速增長(zhǎng)，占比不斷提高 二、房地產(chǎn)投資資金主要來(lái)自國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金和定金與預(yù)售款等其他資金 三、房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積以住宅為主，個(gè)人已成為商品住宅的購(gòu)買(mǎi)主體 需求因素并非房?jī)r(jià)上漲的決定性因素 我國(guó)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格在經(jīng)過(guò) 1993— 1999 年的持續(xù)回落調(diào)整后，從 20xx年開(kāi)始再次恢復(fù)上升趨勢(shì)， 20xx 年和 20xx 年進(jìn)入大幅度提升狀態(tài)。從房地產(chǎn)業(yè)的完全帶動(dòng)系數(shù)看，總的帶動(dòng)系數(shù)為 ，其中帶動(dòng)系數(shù)高于平均水平的產(chǎn)業(yè)有金融保險(xiǎn)業(yè)、商業(yè)、建筑業(yè)、非金屬礦物制品業(yè)、化學(xué)工業(yè)、社會(huì)服務(wù)業(yè)等 16 個(gè)行業(yè)。 二、房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)影響面廣泛 從產(chǎn)業(yè)特性看，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，波及面廣，國(guó)民經(jīng)濟(jì)中絕大部分產(chǎn)業(yè)都與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)聯(lián)關(guān)系，在投入產(chǎn)出表的 40 個(gè)部門(mén)中，有 38 個(gè)部門(mén)與房地產(chǎn)業(yè)存在后向直接關(guān)聯(lián)或前向直接關(guān)聯(lián)關(guān)系，但不 同產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度有所不同，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融保險(xiǎn)業(yè)、商業(yè)、建筑業(yè)、非金屬礦物制品業(yè)、化學(xué)工業(yè)、社會(huì)服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)影響比較突出。 1953— 1978 年，我國(guó)ＧＤＰ年均增長(zhǎng) ％，其中房地產(chǎn)業(yè)年均增長(zhǎng) 5％，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為 ％。 二 . 中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r與發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)分析 房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用和影響越來(lái)越大，房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，一方面它受到國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的制約，另一方面，又由于其基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)的地位及其特點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又必然對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮巨大的促進(jìn)作用。 另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，全年工業(yè)品出廠價(jià)格（ PPI）同比上漲 %， 12 月份上漲 %，環(huán) 比上漲 %。 12 月份 CPI 同比上漲 %，環(huán)比上漲 %。 5 圖 2 20xx 年我國(guó) CPI 同比上漲 % 國(guó) 家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)馬建堂在此間舉行的國(guó)務(wù)院新聞辦發(fā)布會(huì)上表示， 20xx 年市場(chǎng)物價(jià)同比上漲，食品價(jià)格漲幅較大。 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)， 20xx 年我國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格（ CPI）比上年上漲 %。投資保持較快增長(zhǎng)，消費(fèi)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，進(jìn)出口總額較快增長(zhǎng)。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值為 40497 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 186481 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 171005億元，增長(zhǎng) %。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，在翹尾因素以及季節(jié)因素、惡劣天氣的影響下，短期通脹壓力將有增無(wú)減。全年 CPI 上漲 %，符合市場(chǎng)前期預(yù)測(cè)。但是在中國(guó)共產(chǎn)黨的正確帶領(lǐng)下 ,我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體情況是良好的。以下是關(guān)于柳石路片區(qū)的一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，通過(guò)分析柳州的市場(chǎng)，對(duì)柳州的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)查，運(yùn)用 SWOT 等方法對(duì)項(xiàng)目分析是否可行，再對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行一系列的策劃。商品房歸根到底也是商品，要想在行業(yè)中取得優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品的差異是必然的。 1 廣西工學(xué)院鹿山學(xué)院 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)務(wù)設(shè)計(jì) 水榭龍?zhí)斗康禺a(chǎn)項(xiàng)目策劃報(bào)告 系 別： 管 理 系 專(zhuān)業(yè)班級(jí)： 房產(chǎn) 091 指導(dǎo)教師： 黃 湘 紅 設(shè)計(jì)學(xué)生： 宋李銳 、黎芳嬋 學(xué)生學(xué)號(hào)： 20xx0657 、 20xx0656 二 〇一一年十二月 2 目錄 一部分 報(bào)告摘要 ??? ????? ??? ????? ??? ? ?????? 3 一、項(xiàng)目名稱(chēng) ??? ????? ??? ????? ??? ????? ??? 3 二 、報(bào)告編制單位 ??? ????? ??? ????? ??? ???? ?? 3 三、報(bào)告編制依據(jù)和用途 ??? ????? ??? ????????? ?? 3 第二部分 市場(chǎng)篇 ??? ????? ??? ????? ??? ???? ?? 3 一、 全國(guó)總體社會(huì)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r分析 ?? ????? ???? 3 二、 中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r與發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)分析 ??? ???????? ? 4 三、 廣西經(jīng)濟(jì)社會(huì)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析 ????????? ???? ?? 8 四 、 廣西房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r分析 ?????????????? ??? 9 五、 柳州市總體社會(huì)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r分析 ????????? ???? 11 第三部分 項(xiàng)目分析篇 ??? ????? ??? ????? ??? ??? 12 一． 項(xiàng)目概況 ??? ????? ??? ????? ??? ?????? 12 二．項(xiàng)目區(qū)位圖 ??? ????? ??? ????? ??? ????? 12 三．項(xiàng)目現(xiàn)狀圖 ??? ????? ??? ????? ??? ????? 12 四 .占地面積??? ????? ??? ??????????????? 13 五 .項(xiàng)目性質(zhì)??? ????? ??? ??????????????? 13 六 .項(xiàng)目 SWOT 分析??? ????? ??? ??????????? ? 13 七 .項(xiàng)目分析總結(jié)??? ????? ??? ????????????? 13 八 ．項(xiàng)目地塊價(jià)值解析 ??? ????? ??? ?????????? ? 13 九 .項(xiàng)目分析結(jié)論???????????????????????? 13 第四部分 項(xiàng)目定位篇 一 .項(xiàng)目客戶(hù)群定位分析????????????????????? 14 二 .項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)思路?????????????????????? 15 三 .項(xiàng)目市場(chǎng)定位???????????????????????? 16 四 .項(xiàng)目主題形象定位? ????????????????????? 17 五 .項(xiàng)目產(chǎn)品功能定位分析???????????????????? 18 六 .項(xiàng)目案名建議???????????????????????? 18 第五部分項(xiàng)目發(fā)展篇 一 .項(xiàng)目定位與規(guī)劃指導(dǎo)思想??????????????????? 18 二 .項(xiàng)目總體規(guī)劃布局建議???????????????????? 19 三 .建筑風(fēng)格和外立面設(shè)計(jì)建議?????????????????? 20 四 .園林景觀規(guī)劃建議?????????????????????? 21 五 .配套設(shè)施建議?????????????????? ?????? 22 六 .戶(hù)型設(shè)計(jì)建議???????????????????????? 22 第六部分項(xiàng)目發(fā)展篇 一 .項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略???????????????????????? 24 二 .投資估算?????????????????????????? 26 三 .項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)?????????????????????? 26 四 .項(xiàng)目敏感性分析??????????????????????? 27 五 .項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析?????????????? 28 3 第一部分 摘要 “安居樂(lè)業(yè)”中國(guó)人自古以來(lái)就有這個(gè)思想 ，中國(guó)人大都覺(jué)得 有自己的房子住才能安居，如此也就出現(xiàn)了新的名詞 —— 房奴。中國(guó)的房地產(chǎn)需求是剛性的，地塊的稀缺，而人口多，在這種需求下，衍生的房地產(chǎn)行業(yè)，伴隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)入了一個(gè)飛速發(fā)展的階段，房地產(chǎn)行業(yè)投資大，投資回收期也相對(duì)長(zhǎng)，而開(kāi)發(fā)商要想在短期內(nèi)取得很好收益，那必然要有自己的特色。一個(gè)項(xiàng)目是否可行，一個(gè)項(xiàng)目的選址，一個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃等都關(guān)系到一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。 一 . 項(xiàng)目名稱(chēng) ： 水榭龍?zhí)? 二 . 報(bào)告編制單位 ： 廣西工學(xué)院鹿山學(xué)院房產(chǎn) 091 班 三 . 報(bào)告編制依據(jù) ： （ 1） 劉寧 《房地產(chǎn)投資分析》 大連理工大學(xué)出版社 ( 重印 ) （ 2） 中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)編寫(xiě) 《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)》 中國(guó)建筑工業(yè)出版社 （ 3） 史東輝 .房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理專(zhuān)論 [M]. 上海：中國(guó)建筑工業(yè)出版社，20xx:157157 （ 4） 王超 . 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀、問(wèn)題及對(duì)策 [J]. 北京：中國(guó) 博士論文網(wǎng)， 20xx （ 5） 《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》 中國(guó)電力出版社 四．項(xiàng)目編制用途 ：住宅，商業(yè) 第二部分 市場(chǎng)篇 一 . 全國(guó)總體社會(huì)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 去年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展環(huán)境頗為復(fù)雜，各類(lèi)自然災(zāi)害和重大挑戰(zhàn)極為嚴(yán)峻。 4 20xx 年中國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP）為 397983 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) %，增速比上年加快 個(gè)百分點(diǎn)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)總體良好。 12 月份 CPI 高 位回落，同比上漲 %。 圖 1 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 20xx 年 1 月 20 日 分季度看， 20xx 年一季度中國(guó)經(jīng)濟(jì)同比增長(zhǎng) %，二季度增長(zhǎng) %，三季度增長(zhǎng) %， 四季度增長(zhǎng) %。 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)定增長(zhǎng)，工業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)增長(zhǎng)。 20xx 年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資為 278140 億元，比上年增長(zhǎng) %，增速比上年回落 個(gè)百分點(diǎn)，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng) %；全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額 154554 億元，比上年增長(zhǎng) %，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng) %；全年進(jìn)出口總額 29728 億美元，比上年增長(zhǎng) %，其中出口增長(zhǎng)%。其中， 12 月份 CPI 上漲 %，漲幅有所回落。全年 CPI 同比上漲 %，其中城市上漲 %，農(nóng)村上漲 %。 分類(lèi)別