【正文】 %, %, %%，逐月下降，2005年上半年比去。%。 16月份實(shí)際使用外資金額286億美元，%.加上2005年以來影響世界經(jīng)濟(jì)增長的主要力量即美國經(jīng)濟(jì)增長速度減速，歐洲經(jīng)濟(jì)增長遲緩，日本通貨緊縮壓力揮之不去，新興市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的不確定性增強(qiáng)，從而使得未來世界經(jīng)濟(jì)增長回落的預(yù)期增大。 【思考與討論】 1,案例當(dāng)中主要討論了哪些因素對房地產(chǎn)價(jià)格走勢的影響?影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素還有哪些? 作為一名房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T，如何才能準(zhǔn)確地幫助顧客評估特定房地產(chǎn)的價(jià)格?進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評估時(shí)應(yīng)該注意哪些問題?案例13 在上海房地產(chǎn)流通服務(wù)市場領(lǐng)域中，“上房置換”模式(連鎖經(jīng)營模式)和“21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)”(特許經(jīng)營模式)模式都是具有代表性的、有較大影響的、發(fā)展前景廣闊的企業(yè)經(jīng)營模式。 從20世紀(jì)90年代以來，上海房地產(chǎn)流通服務(wù)行業(yè)從無到有一，從小到大，得到了快速的發(fā)展。從增量房和存量房成交量上來看，1997年上海存量房交易量為162萬平方米，而在2003年達(dá)到2306. 3萬平方米，增加了十幾倍!房地產(chǎn)流通服務(wù)企業(yè)數(shù)量也發(fā)展到近萬家。這一方面為流通服務(wù)企業(yè)的發(fā)展提供了市場空間，但同時(shí)也意味著市場競爭加劇。在長期的市場競爭中，上海房地產(chǎn)流通服務(wù)企業(yè)出現(xiàn)了兩極分化，一方面，以“上房置換”股份有限公司和“智衡不動(dòng)產(chǎn)”等為代表的連鎖企業(yè)嶄露頭角，以其規(guī)模化、連鎖化、先進(jìn)的管理、完善的網(wǎng)絡(luò)在市場上占據(jù)了先機(jī)。另一方面，為數(shù)更多的是小規(guī)模的、單打獨(dú)斗型的小流通服務(wù)企業(yè)仍然是上海房地產(chǎn)流通服務(wù)市場的主體，由于管理和網(wǎng)絡(luò)方面的原因，其競爭力遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如前者，而在中國加入WTO后，外資行業(yè)巨頭的進(jìn)入進(jìn)一步壓縮了他們的生存空間和發(fā)展能力。在這樣的背景下，它們需要抱成團(tuán)，以集合的力量在市場上占據(jù)自己的一席之地，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)”特許經(jīng)營模式正是適合這一需求的企業(yè)經(jīng)營模式。通過“21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)”中國總部和區(qū)域分布在品牌、培訓(xùn)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)等方面的支持，各個(gè)小的流通企業(yè)實(shí)現(xiàn)了房產(chǎn)信息的共享，企業(yè)從業(yè)人員和管理人員經(jīng)過培訓(xùn)后專業(yè)素質(zhì)也進(jìn)一步提高，有能力提供更為專業(yè)、附加值更高的服務(wù)，企業(yè)的管理水平也因此更上一層樓?？傊?，眾多的小企業(yè)通過加入到“21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)”體系中，企業(yè)競爭力得到了顯著提高。 【思考與討論】 連鎖經(jīng)營模式和特許經(jīng)營模式有哪些主要的差異?各有什么優(yōu)缺點(diǎn)? 為什么在我國加入WTO后，上海很多小規(guī)模企業(yè)選擇了“21世紀(jì)模式”?思考房地產(chǎn)擇經(jīng)營模式時(shí)主要考慮哪些因素?案例14 截至39。?008年1月15號(hào)，原來擁有1600多家分公司、20000多名員工，中國規(guī)模最大、網(wǎng)點(diǎn)最多的中介公司創(chuàng)輝租售在珠三角7個(gè)主要城市的門店紛紛關(guān)門:廣州、佛山、中山、東莞4個(gè)城市的分店全部關(guān)門，珠海絕大部分門店關(guān)門，惠州僅剩約20家門店，總部所在地深圳只剩1/3門店。 林鳳輝，作為創(chuàng)輝租售的創(chuàng)始人、集團(tuán)董事長，在2008年1月17日接受一家網(wǎng)站采訪時(shí)公開承認(rèn)，當(dāng)初過分高估資金實(shí)力和管理駕馭能力、擴(kuò)張?zhí)焓菍?dǎo)致公司發(fā)生危機(jī)的根本原因。 林鳳輝表示，公司拓展速度、擴(kuò)張規(guī)模去年(2007年)確實(shí)有點(diǎn)過快、過大，也導(dǎo)致在宏觀調(diào)控影響下資金出現(xiàn)了周轉(zhuǎn)緊張。但他強(qiáng)調(diào)面對這個(gè)危機(jī)，在11月份時(shí)股東層已決定“瘦身”，將1800家門店砍到1000家左右。截至目前，上海仍有一數(shù)十家門店在經(jīng)營，最早從上海開始“瘦身”時(shí)，由于當(dāng)時(shí)有一不少員工對于200家門店只保留50家的做法不滿，出現(xiàn)了抗拒裁員并在撤資過程中對營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)搶奪公司資產(chǎn)的行為，于是在華南其他城市如廣州，為了正常地運(yùn)作及完成瘦身計(jì)劃，臨時(shí)對大部分網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行暫停營業(yè)以保護(hù)資產(chǎn)。廣州仍有部分網(wǎng)點(diǎn)在營業(yè)，深圳總部還有300家門店?duì)I業(yè)，實(shí)際上只關(guān)閉了200家門店，惠州、長沙、重慶、武漢、青島多個(gè)城市都在正常營業(yè)。 為解決目前創(chuàng)輝租售的資金鏈問題，林鳳輝表示，他個(gè)人已在不斷盤活個(gè)人固定資產(chǎn)為公司注入現(xiàn)金。且創(chuàng)輝租售目前已確定產(chǎn)權(quán)的商鋪市場價(jià)格約 5000萬元，擔(dān)保公司還有1800萬元的保證金在賬上，現(xiàn)在公司的短期應(yīng)付賬款為1000萬元左右，只要恢復(fù)正常營業(yè)將目前無法收回的應(yīng)收賬款收回，資金鏈將恢復(fù)正常。 至于解決方式，林鳳輝表示，首先將面對各方質(zhì)疑作出明確回應(yīng)并穩(wěn)定員工人心恢復(fù)正常工作。其次是積極拓展融資渠道。其三是繼續(xù)進(jìn)行內(nèi)部的瘦身及資源整合，包括股權(quán)由高度集中到部分城市的網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行股權(quán)出讓，引入新股東多頭監(jiān)控拓展進(jìn)程等?！皬V州、長沙等城市，都在進(jìn)行股權(quán)獨(dú)立，品牌掛靠的嘗試?！蔽磥韺⒂?1個(gè)城市采用這樣的模式，而且將根據(jù)新股東注入資金的情況來決定“瘦身”規(guī)模的大小。對于應(yīng)付賬款，將采用分批支付方式。而員工的工資則將在部分物業(yè)變現(xiàn)及傭金回收后再進(jìn)行發(fā)放。 【思考與討論】 討論創(chuàng)輝關(guān)閉門店的原因，由此及其應(yīng)對危機(jī)的方式可以看出，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)在運(yùn)營管理中哪些方面非常重要? 從案例中也可以看出房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員是什么樣的關(guān)系?案例15 在搜房網(wǎng)舉辦的一次經(jīng)驗(yàn)交流論壇上，主持人提出企業(yè)的內(nèi)功是一個(gè)企業(yè)能夠應(yīng)對外部環(huán)境的變幻而穩(wěn)坐釣魚臺(tái)的非常重要的因素。有關(guān)企業(yè)內(nèi)部的建設(shè)、人才培養(yǎng)還有培訓(xùn)幾個(gè)方面，北京信義房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司老總王慶瑞表述了如下觀點(diǎn):王慶瑞:首先我剛剛表達(dá)過，人才的培養(yǎng)是一種創(chuàng)新，創(chuàng)造新的人才思維在我們公司創(chuàng)新直都在一個(gè)重要的地位，不是說經(jīng)營的模式，服務(wù)的有型化的產(chǎn)品的創(chuàng)新，我們有沒有辦法讓進(jìn)了我們公司，五年十年，我有一個(gè)學(xué)長進(jìn)信義17年，他五年十年下來，他服務(wù)的方式有沒有不斷的創(chuàng)新，這樣可以帶來他經(jīng)營上的一個(gè)成就，所以這種挑戰(zhàn)其實(shí)我認(rèn)為是事業(yè)中最大的挑戰(zhàn)，大家都在定明年經(jīng)營策略的時(shí)候，很多創(chuàng)新會(huì)被提出來，我們會(huì)強(qiáng)調(diào)原先就在職的員工，他們怎么樣總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，他們怎么樣對明年，我們提出來房地產(chǎn)交易的安全，迅速、合理，這些都做得到，就講到更精致、更細(xì)致，更貼心，他自己有沒有準(zhǔn)備創(chuàng)新的想法，很多想法，他們在第一線，我相信我們跟他們的互動(dòng)，把很多同行業(yè)很好的做法引導(dǎo)回來，所以我覺得這個(gè)經(jīng)營模式在創(chuàng)新上的連接，他是可以提供創(chuàng)新的一個(gè)思維，我們接納了這些綜合的討論，我覺得這個(gè)創(chuàng)新會(huì)很豐富，人才也創(chuàng)新了，腦袋也創(chuàng)新了，整個(gè)公司的經(jīng)營模式也創(chuàng)新了。 關(guān)于企業(yè)人才流動(dòng)的問題，王慶瑞表達(dá)了如下觀點(diǎn): 王慶瑞:任何一種模式經(jīng)營這個(gè)行業(yè)，我相信很少?zèng)]有碰到人才上的流動(dòng)，這個(gè)行業(yè)有行業(yè)上的特質(zhì)，比如比較辛苦等等，有了這個(gè)啟動(dòng)的念頭之后，如果這個(gè)時(shí)候適時(shí)的，剛好其他的同業(yè)也仲出手，他出去了，也不是不可能，我們總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，最后我們公司有什么，其實(shí)我們公司的人力結(jié)構(gòu)，我相信你真的用心，你會(huì)很羨慕我們，我們有上百位優(yōu)秀的人才，我們把一下多人的員工劃一個(gè)三角形，我們十年以上的，五到八年那是很強(qiáng)健的一個(gè)結(jié)構(gòu)，如果我們很用心的對待他們，真的也許沒有辦法避免一定程度的流失，可是我覺得總結(jié)下來，我們現(xiàn)在擁有的還蠻富足的，這中間我們也因?yàn)槿瞬诺囊苿?dòng)，他們提出一些想法，比如年度績效的獎(jiǎng)金，他們發(fā)展的方式，還有一三年教育的輔助支持上面，我們倒是有這個(gè)信心，我們提供給同仁薪獎(jiǎng)等等都是越來越多，沒有越來越少，我們公司薪水從而沒有遲延過，我們現(xiàn)在留下來的人組織結(jié)構(gòu)是很扎實(shí)的，我們不是說上面資深的都不見了，每年訓(xùn)練新兵，不是這樣的，所以從訓(xùn)練的結(jié)果還是很好的?！舅伎寂c討論】 從案例中，可以看到一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)“內(nèi)功”的重要方面之一是什么? 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)人力資源管理的內(nèi)容包括哪些