【正文】 筑面積組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權(quán)，分攤的共有面積部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。按套（單元）計價或者按套內(nèi)建筑面積計價的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。中途變更規(guī)劃、設(shè)計房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達之日起15日內(nèi)作出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未作出書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房，買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。保修責(zé)任當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容作出約定。保修期從交付之日起計算。商品房預(yù)售合同登記備案房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得了商品房預(yù)售許可證后，就可以向社會預(yù)售其商品房。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂書面預(yù)售合同，在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到縣級以上人民政府管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀合同糾紛與房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)的風(fēng)險防范一、房地產(chǎn)經(jīng)紀合同糾紛（一）、合同不完善造成的糾紛在合同簽訂過程中，由于房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員與委托人未進行充分的協(xié)商，造成對一些合同主要條款未達成完全共識的或缺乏某一主要條款的情形下，而草率簽訂經(jīng)紀業(yè)務(wù)合同，導(dǎo)致雙方在執(zhí)行合同過程中對出現(xiàn)的問題出現(xiàn)認識差異，而引發(fā)糾紛。就其糾紛的產(chǎn)生，有下面幾方面原因：房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員的失職有少數(shù)房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員在承攬承辦經(jīng)紀業(yè)務(wù)過程中，由于業(yè)務(wù)知識及業(yè)務(wù)技能的欠缺，無法預(yù)知和掌控業(yè)務(wù)風(fēng)險，失職而導(dǎo)致委托人受損，從而引起糾紛。房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員的不誠信有的房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員為了吸引客戶承攬業(yè)務(wù)，在簽訂合同時不充分告知或夸大承諾與委托人訂立合同，從而不能真實履約而造成的糾紛。經(jīng)紀合同當(dāng)事法律意識淡薄由于委托人與房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員對法律知識的欠缺且意識淡薄對訂立的經(jīng)紀合同事先未作慎重考慮，且未仔細、審查合同條款，事后發(fā)現(xiàn)問題而引發(fā)糾紛。（二）、合同不規(guī)范造成的糾紛房地產(chǎn)交易行為與經(jīng)紀行為混淆房地產(chǎn)的交易行為與房地產(chǎn)經(jīng)紀行為相互混淆，其具體表現(xiàn)為：（1）房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員利用自己的職業(yè)便利將房地產(chǎn)買賣合同的內(nèi)容與經(jīng)紀合同的內(nèi)容歸納在一個買賣合同或者是概念含糊不清的交易合同內(nèi)，直接將房地產(chǎn)買進或賣出，把向委托人提供的服務(wù)性勞務(wù)活動改變?yōu)榉康禺a(chǎn)權(quán)利的直接處分活動。（2）房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員通過買斷、收購，或者買賣雙方不見面等方式隱匿買賣活動中的收益，獲取差價和利潤。有的甚至利用委托人的不知情，在獲取差價的同時另行收取傭金。居間行為與代理行為混淆我國房地產(chǎn)市場，新建商品房的經(jīng)紀活動主要采取代理方式。而在二手房買賣中，居間行為與代理行為相互混淆的現(xiàn)象比較普遍。具體表現(xiàn)為：二手房買賣經(jīng)紀普遍采用居間形式，房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員承擔(dān)買賣雙方的委托。根據(jù)合同法，居間合同中，房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員不得直接參與并決定委托人與第三人的合同關(guān)系。但在實際操作中，房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員常常直接參與并決定委托人與第三人之間的合同關(guān)系，一些房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員甚至直接包攬買賣雙方的所有交易事務(wù)。如為賣方代收房款、又為買方辦理稅費結(jié)算和產(chǎn)權(quán)過戶等手續(xù)。產(chǎn)生這種混淆有時是由于房地產(chǎn)經(jīng)紀人自身不能充分了解代理與居間的區(qū)別，而有時則是由于房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員職業(yè)道德喪失所致。而委托人往往也由于自身法律意識的淡薄和法律知識的欠缺，在與房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀合同時未能明確區(qū)分居間合同與代理合同的區(qū)別，從而達成不規(guī)范的房地產(chǎn)經(jīng)紀合同，而導(dǎo)致糾紛。（三）、經(jīng)紀合同的權(quán)利義務(wù)不等房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員在與委托人約定訂立合同時，利用委托人的不知情，訂立有利于自己而不利于委托人的合同，合同內(nèi)容中存在明顯的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不等，對委托人不利或?qū)ξ性斐蓳p害，也是房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)發(fā)生較多的現(xiàn)象。具體表現(xiàn)為：（1）房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員因自己的履約能力不夠，利用委托人對交易過程和成交方式的不熟悉，故意減少自己的義務(wù)以逃避責(zé)任。（2）房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員為了避免自己發(fā)生違約影響傭金的收取，有意加大委托人的義務(wù)，以減少自己的風(fēng)險。（3）因委托人愿意支付的傭金數(shù)額不能滿足自己的期望目標(biāo)，訂立合同時要求減少自己的義務(wù)。（四）、經(jīng)紀合同的主要條款欠缺房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)在經(jīng)紀活動中與委托人訂立的合同大多都是自擬的，屬于企業(yè)格式合同文本。合同格式粗糙，內(nèi)容簡易，其中反映合同要件的主要條款欠缺，如服務(wù)條款、履行期限條款、違約條款、爭議協(xié)商解決條款等，對于這些涉及雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的主要條款的約定，常常用口頭的方式表示，因為口頭表示的隨意性很大，經(jīng)常因為時間和情況的變化造成不能履約，致使引起糾紛。其具體為：（1）擬定合同格式和內(nèi)容不是依照法律規(guī)定制訂的，而是根據(jù)市場交易習(xí)慣和自己的成交經(jīng)驗來制訂的。（2）缺乏基本的常識，合同的內(nèi)容不能保護委托人的利益，同樣也不能保護自己的利益。（3）逃避責(zé)任，唯恐發(fā)生違約行為被人追究。因合同條款的欠缺所引起的糾紛，是房地產(chǎn)經(jīng)紀行為經(jīng)常發(fā)生的糾紛，對經(jīng)紀行為的信譽有很大的損害。（五）、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收取傭金存在差異房地產(chǎn)經(jīng)紀糾紛中經(jīng)常發(fā)生的一類是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)與委托人對經(jīng)紀機構(gòu)所提供的服務(wù)內(nèi)容和規(guī)格及其所對應(yīng)的傭金有明顯認識差異，因而發(fā)生沖突和糾紛。其具體原因為：由于目前有關(guān)管理部門對房地產(chǎn)經(jīng)紀收費所制定的標(biāo)準(zhǔn)并無相對應(yīng)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和傭金標(biāo)準(zhǔn)沒有相應(yīng)對比與衡量的標(biāo)準(zhǔn)，造成有收費標(biāo)準(zhǔn)卻沒有服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的失衡現(xiàn)象。而房地產(chǎn)經(jīng)濟機構(gòu)在與委托人簽訂經(jīng)紀合同時，因疏忽或故意省缺服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的條款，便造成經(jīng)紀合同中未有明確約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，這就很容易導(dǎo)致糾紛。但是慶幸的是，目前一些市場意識比較強、注重信譽的房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)通過摸索建立了能夠得到委托人認可的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，這類企業(yè)經(jīng)紀業(yè)務(wù)中的糾紛相對較少。為了減少房地產(chǎn)經(jīng)紀合同糾紛，應(yīng)當(dāng)加強行業(yè)管理，提高房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員業(yè)務(wù)技能，普及相關(guān)法律知識，對合同的擬定及審定最好有律師參與，行業(yè)協(xié)會和經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)當(dāng)組織對經(jīng)紀從業(yè)人員全方位的培訓(xùn)，提高其綜合素質(zhì)，在業(yè)務(wù)承攬和操作過程中做到誠信經(jīng)營、陽光操作，以此來減少或杜絕不必要的糾紛。二、房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)的風(fēng)險防范（一）、風(fēng)險類型風(fēng)險是指引起損失產(chǎn)生的不確定性。其定義包含了損失與不確定性兩個非常重要的因素，風(fēng)險是人們難以確定何時、何處、何種程度發(fā)生損失的可能性。在企業(yè)的發(fā)展歷程中，風(fēng)險無時不在，也無處不在，既有源于企業(yè)外部的不可控因素所導(dǎo)致的風(fēng)險，如社會動蕩、自然災(zāi)害等，也有源自企業(yè)內(nèi)部可控因素所導(dǎo)致的風(fēng)險?？傮w風(fēng)險總體風(fēng)險是指所有房地產(chǎn)企業(yè)都會遇到的風(fēng)險，這類風(fēng)險一般由外部環(huán)境的變化引起，可控性較差，當(dāng)這類風(fēng)險發(fā)生時所有房地產(chǎn)企業(yè)和相關(guān)機構(gòu)都會受到影響?？傮w風(fēng)險包括政策風(fēng)險和市場風(fēng)險。1）政策風(fēng)險：由于國家或地區(qū)政府有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的各種政策發(fā)生變化而給投資都帶來損失的可能性。房地產(chǎn)是國家宏觀調(diào)控的重點產(chǎn)業(yè)，經(jīng)常要受到產(chǎn)業(yè)政策、利率風(fēng)險、貨幣購買風(fēng)險、稅收政策、金融政策、房地產(chǎn)管理政策等政策約束。2）市場風(fēng)險：由于市場環(huán)境的變化所導(dǎo)致的房地產(chǎn)行情的轉(zhuǎn)變會直接影響到房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的經(jīng)營情況，如由于市場競爭的激烈而導(dǎo)致的極低傭金。個別風(fēng)險個別風(fēng)險是指由于種種不利因素的影響，而給個別房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)內(nèi)部帶來的不確定性。個別風(fēng)險包括經(jīng)營風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、決策風(fēng)險等。1）經(jīng)營風(fēng)險：因管理經(jīng)驗的不足造成經(jīng)營成本上升的風(fēng)險；2）財務(wù)風(fēng)險：因籌措資金遇到困難或者財務(wù)經(jīng)營狀況不良產(chǎn)生的風(fēng)險；3）決策風(fēng)險：因錯誤估計市場行情導(dǎo)致決策失誤、行為失當(dāng)帶來的風(fēng)險。因決策失誤而簽訂了不合理的經(jīng)紀合同，是較常見的一種決策風(fēng)險。意外風(fēng)險意外風(fēng)險指人們無法預(yù)料到的風(fēng)險，包括自然災(zāi)害（例如地震、暴雨、臺風(fēng)等等不可抗力災(zāi)害的發(fā)生）和意外（如人們的過失行為）所帶來的風(fēng)險。（二）、風(fēng)險規(guī)避步驟風(fēng)險的規(guī)避是指通過風(fēng)險識別、風(fēng)險估計、風(fēng)險駕馭、風(fēng)險監(jiān)控等一系列活動來防范風(fēng)險的管理工作。它一般由以下幾個步驟構(gòu)成：第一步，針對預(yù)知風(fēng)險進行進一步調(diào)研；第二步，根據(jù)調(diào)研結(jié)果，草擬消除風(fēng)險的方案；第三步，將該方案與相關(guān)人員討論，并報上級批準(zhǔn)；第四步，實施該方案。然而，當(dāng)舊的風(fēng)險消除后，可能又會出現(xiàn)新的風(fēng)險，所以風(fēng)險識別、風(fēng)險評估、風(fēng)險駕馭這幾個要連續(xù)不斷地進行下去，形成有效的監(jiān)控機制。（三）、風(fēng)險的防范措施完善企業(yè)的控制環(huán)境控制環(huán)境是指影響企業(yè)內(nèi)部各種制度、措施的制定、變化以及這些制度措施的效率的各種因素。控制環(huán)境是企業(yè)控制活動的一種氛圍，主要包括經(jīng)營管理的理念、方式和風(fēng)格；組織結(jié)構(gòu)；董事會；授權(quán)和分配責(zé)任的方法；管理控制方法；內(nèi)部審計；人力資源管理政策和實務(wù)；外部環(huán)境的影響等?？刂骗h(huán)境的好壞直接影響到企業(yè)內(nèi)部控制的貫徹和執(zhí)行以及企業(yè)整體戰(zhàn)略目標(biāo)和經(jīng)營目標(biāo)的實現(xiàn)，加強和完善企業(yè)內(nèi)部控制，首先應(yīng)當(dāng)注意企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境的建設(shè)。 還可以通過購買某些保險項目實現(xiàn)風(fēng)險管理。其次應(yīng)當(dāng)建立企業(yè)對風(fēng)險的反應(yīng)式應(yīng)變機制。反應(yīng)式應(yīng)變即測定薄弱環(huán)節(jié)，并制定政策和程序。要運用信息的力量，通過制定程序?qū)⒎稍V訟和違法的可能性降到最低，采取一種積極主動的反應(yīng)性風(fēng)險管理方法。首先要與律師和會計師積極配合，不僅在起步階段，甚至前進的每一步都需要得到他們的業(yè)務(wù)幫助。其次，影響到經(jīng)營業(yè)務(wù)的法律很多，因此要保持和這些中介機構(gòu)的聯(lián)系。此外，還要做好培訓(xùn)計劃，銷售過程要符合法律和倫理觀念，使銷售過程更為專業(yè)。設(shè)立良好的控制活動控制活動是確保管理階層的指令得以實現(xiàn)的政策和程序?？刂苹顒映霈F(xiàn)在整個企業(yè)內(nèi)的各個階層與各種職能部門，涉及的控制對象包括人、財、物、產(chǎn)供、銷等各方面。控制活動是針對關(guān)鍵控制點而制定的，因此，企業(yè)在制定控制活動時關(guān)鍵就是要尋找關(guān)鍵控制點。企業(yè)一般根據(jù)其經(jīng)營活動的關(guān)鍵績效領(lǐng)域確定其關(guān)鍵控制活動，一般包括：人力資源管理的控制；企業(yè)運營的控制，包括計劃決策管理、銷售收款、采購付款、財產(chǎn)物資管理、融資投資管理、資金管理控制等；以及對內(nèi)部信息系統(tǒng)的構(gòu)建、內(nèi)部監(jiān)督機構(gòu)運作等方面進行的控制。對于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)而言，最重要的就是要把握項目的接洽和合同的簽訂。（1）合同包括的相關(guān)內(nèi)容經(jīng)紀關(guān)系、物業(yè)和環(huán)境條件等信息的批露，附錄、代理協(xié)議或者授權(quán)文件、租約、物業(yè)管理合同或者其他合同。（2）房地產(chǎn)經(jīng)紀人在編制合同或者起草附錄時必須清楚自己的權(quán)利范圍① 充分重視業(yè)務(wù)承攬工作，認真簽訂每一筆業(yè)務(wù)合同。② 在全面了解業(yè)務(wù)合作伙伴的前提下，研究擬定商務(wù)談判方式。對于要交保證金的項目，更要深入考察，慎重決定。③ 充分準(zhǔn)備，抓好合同簽訂前的審查，比如：簽約法人資格的審查、簽約方履約能力的審查等。 ④ 注意對合同內(nèi)容的審查，即雙方權(quán)利、義務(wù)條款的審查。一般包括：當(dāng)事人名稱、住所；標(biāo)的、數(shù)量、質(zhì)量、價款、履行期限、違約責(zé)任、解決爭議的方法等。（3）相關(guān)配合工作① 提高對于詐騙危害性的認識；加強業(yè)務(wù)人員對市場經(jīng)濟知識和法律法規(guī)的認識。② 強化本企業(yè)內(nèi)部的業(yè)務(wù)、財務(wù)、倉庫管理、監(jiān)督部門的協(xié)作配合，以便發(fā)現(xiàn)問題，并及時采取相應(yīng)的對策措施。③ 積極主動與銀行、工商、海關(guān)、公安、檢察等有關(guān)部門聯(lián)系。加強企業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督要確保內(nèi)部控制制度被切實地執(zhí)行且執(zhí)行的效果良好，內(nèi)部控制過程就必須被施以恰當(dāng)?shù)谋O(jiān)督。監(jiān)督是一種隨著時間的推移而評估制度執(zhí)行質(zhì)量的過程。在內(nèi)部監(jiān)督過程，內(nèi)部審計發(fā)揮著越來越重要的作用，內(nèi)部審計通過監(jiān)督控制環(huán)境和控制程序的有效性，監(jiān)督企業(yè)的內(nèi)部控制是否被執(zhí)行并及時反饋有關(guān)執(zhí)行結(jié)果的信息，幫助企業(yè)更有效地實現(xiàn)預(yù)期控制目標(biāo)。復(fù)習(xí)思考題：合同的概念是什么？合同的特征是什么？合同法的概念和特征是什么？合同的分類有哪些？其內(nèi)容是什么？什么是合同的法律效力？其具備的條件有哪些？定金的罰則是什么？定金與預(yù)付款的區(qū)別是什么？什么是房地產(chǎn)經(jīng)紀合同？及特征有哪些？房地產(chǎn)經(jīng)紀合同的作用有哪些？房地產(chǎn)經(jīng)紀合同包含哪幾個方面的內(nèi)容？房地產(chǎn)經(jīng)紀合同的主要條款有哪些？1房地產(chǎn)經(jīng)紀人在房地產(chǎn)代理合同簽字中負有哪些義務(wù)？1房地產(chǎn)居間合同的概念是什么？它有哪些特征？1什么是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同？1什么是房地產(chǎn)抵押及房地產(chǎn)抵押合同？1什么是房屋租賃及房屋租賃合同？1什么是房地產(chǎn)買賣？商品房預(yù)售合同如何進行登記備案？1由于合同不完善造成糾紛的原由有哪些？1房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)的風(fēng)險規(guī)避有哪些步驟？1房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)的風(fēng)險防范措施有哪些？32 /