【正文】 同的履行期限、地點和方式履行期限直接關系到合同義務完成的時間，同時也是確定違約與否的因素之一。⑹違約責任違約責任是當事人違反合同約定時應承擔的法律責任。合同條款中應當明確違約責任。違約方未依法被免除責任的，守約方仍然可以依法追究其違約責任。當事人應當在合同中明確選擇解決合同爭議或糾紛的具體途徑，如通過仲裁或訴訟。在二手房產(chǎn)買方代理業(yè)務中，經(jīng)紀人應為委托人買到最低價格的既定房地產(chǎn)，或者是在預定的價格下，買到最好的房地產(chǎn)。此外，在以上買方代理業(yè)務中，由于客戶有特定的要求，傭金的標準不能等同于一般賣方代理合同標準，可在合同中特別約定。但是由于價格越高，出售的難度也越大，因此在代理合同中，對出售價格的底線以及委托代理期限進行約定是較為明智的做法。一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人之間簽訂的用于明確雙方權利、義務關系的書面協(xié)議。合同的內(nèi)容由當事人協(xié)商擬定，一般應包括：（1）雙方當事人的姓名或者名稱、住所及聯(lián)系方式；（2）房地產(chǎn)權屬證書的名稱和編號；（3）房地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限；（4）土地宗地號、土地使用權取得的方式及年限；（5）房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)；（6）成交價格及支付方式；（7）房地產(chǎn)交付使用的時間；（8）違約責任；（9）雙方約定的其他事項。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓必須按照規(guī)定的程序先到房地產(chǎn)管理部門辦理交易手續(xù)和申請轉(zhuǎn)移登記，然后憑變更后的房屋所有權證書向同級人同政府土地管理部門申請土地使用權變更登記。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。房地產(chǎn)抵押，抵押人和抵押權人應當簽訂書面抵押合同。擔保合同是主債權債務合同的從合同。擔保合同被確認無效后，債務人、擔保人、債權人有過錯的，應當根據(jù)其過錯各自承擔相應的民事責任?！段餀喾ā?、《擔保法》均規(guī)定，抵押合同一般包括下列條款：①被擔保債權的種類和數(shù)額；②債務人履行債務的期限；③抵押財產(chǎn)的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權歸屬或者使用歸屬；④擔保的范圍。 房地產(chǎn)抵押登記《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定房地產(chǎn)抵押應當簽訂書面抵押合同并辦理抵押登記。房地產(chǎn)抵押未經(jīng)登記的，不發(fā)生物權效力，對抵押物不具有優(yōu)先受償權。房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。租賃是一種民事法律關系，在租賃關系中出租人與承租人之間所發(fā)生的民事關系主要是通過租賃合同確定的。《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。《城市房屋租賃管理辦法》對租賃合同的內(nèi)容做了進一步的規(guī)定，規(guī)定租賃合同應當具備以下條款：① 當事人姓名或者名稱及住所；② 房屋的坐落、面積、裝修及設施狀況；③ 租賃用途；④ 租賃期限；⑤ 租金及交付方式；⑥ 房屋修繕責任；⑦ 轉(zhuǎn)租的約定；⑧ 變更和解除合同的條件；⑨ 違約責任；⑩ 當事人約定的其他條款。（2）租賃期限多年來，我國公有住房實行無租賃期限的租賃行為且公房租金由政府確定，運低于市場租金，致使公有住房出租具有長期性。除公房外，一般房屋租賃行為應有明確的租賃期限，出租人有權在簽訂租賃合同時明確租賃期限，并在租賃期限屆滿后收回房屋。租賃期間屆滿當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。如需繼續(xù)承租原租賃的房屋，應當在租賃期滿前，征得出租人的同意，并重新簽訂租賃合同。出租人在租賃合同屆滿前需要收回房屋的，應當事先征得承租人的同意，并賠償承租人的損失；收回住宅用房的，同時要做好承租人的住房安置。承租人應當按照租賃合同規(guī)定的使用性質(zhì)使用房屋，不得變更使用用途，確需變動的，應當征得出租人同意，并重新簽訂租賃合同；承租人與第三者互換房屋時，應當事先征得出租人的同意，出租人應當支持承租人的合理要求。租金及交付方式。因此，它也是加強租賃管理的重點之一。同時租金標準必須符合有關法律、法規(guī)的規(guī)定。承租人應當按照合同約定交納租金，不得拒交或拖欠，承租人如拖欠租金，出租人有權收取滯納金。出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負責修復。租用房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的，修繕責任由雙方當事人在租賃合同中約定。房屋修繕責任人對形成租賃關系的房屋確實無力修繕的，可以與另一方當事人合修，責任人因此付出的修繕費用，可以折抵租金或由出租人分期償還。合法租賃合同的終止一般有兩種情況：一是合同的自然終止，二是人為終止。人為終止主要是指由于租賃雙方人為的因素而使用租賃合同終止。對于無效合同的終止，《合同法》中有明確的規(guī)定，不再贅述。房屋租賃登記備案房屋租賃合同登記備案是《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的一項重要內(nèi)容。四、商品房買賣合同房地產(chǎn)買賣是指房地產(chǎn)權利人將其合法擁有的房地產(chǎn)以一定價格轉(zhuǎn)讓給他人的行為。１、商品房買賣合同應包括的主要內(nèi)容　1）當事人名稱或姓名和住所；2）商品房基本情況；3）商品房的銷售方式；4）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；5）交付使用條件及日期；6）裝飾、設備標準承諾；7）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；8）公共配套建筑的產(chǎn)權歸屬；9）面積差異的處理方式；10）辦理產(chǎn)權登記有關事宜；11）解決爭議的辦法；12）違約責任；13）雙方約定的其他事項。計價方式商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內(nèi)建筑面積計價或按建筑面積計價等三種方式進行。商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權，分攤的共有面積部分為共有產(chǎn)權，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權利，承擔義務。中途變更規(guī)劃、設計房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照批準的規(guī)劃、設計建設商品房。經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未作出書面答復的，視同接受規(guī)劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。保修責任當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內(nèi)容作出約定。商品房預售合同登記備案房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得了商品房預售許可證后，就可以向社會預售其商品房。第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀合同糾紛與房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)的風險防范一、房地產(chǎn)經(jīng)紀合同糾紛（一）、合同不完善造成的糾紛在合同簽訂過程中，由于房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員與委托人未進行充分的協(xié)商，造成對一些合同主要條款未達成完全共識的或缺乏某一主要條款的情形下，而草率簽訂經(jīng)紀業(yè)務合同，導致雙方在執(zhí)行合同過程中對出現(xiàn)的問題出現(xiàn)認識差異，而引發(fā)糾紛。房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員的不誠信有的房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員為了吸引客戶承攬業(yè)務，在簽訂合同時不充分告知或夸大承諾與委托人訂立合同，從而不能真實履約而造成的糾紛。（二）、合同不規(guī)范造成的糾紛房地產(chǎn)交易行為與經(jīng)紀行為混淆房地產(chǎn)的交易行為與房地產(chǎn)經(jīng)紀行為相互混淆，其具體表現(xiàn)為：（1）房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員利用自己的職業(yè)便利將房地產(chǎn)買賣合同的內(nèi)容與經(jīng)紀合同的內(nèi)容歸納在一個買賣合同或者是概念含糊不清的交易合同內(nèi)，直接將房地產(chǎn)買進或賣出，把向委托人提供的服務性勞務活動改變?yōu)榉康禺a(chǎn)權利的直接處分活動。有的甚至利用委托人的不知情，在獲取差價的同時另行收取傭金。而在二手房買賣中，居間行為與代理行為相互混淆的現(xiàn)象比較普遍。根據(jù)合同法，居間合同中，房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員不得直接參與并決定委托人與第三人的合同關系。如為賣方代收房款、又為買方辦理稅費結(jié)算和產(chǎn)權過戶等手續(xù)。而委托人往往也由于自身法律意識的淡薄和法律知識的欠缺，在與房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀合同時未能明確區(qū)分居間合同與代理合同的區(qū)別，從而達成不規(guī)范的房地產(chǎn)經(jīng)紀合同，而導致糾紛。具體表現(xiàn)為：（1）房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員因自己的履約能力不夠，利用委托人對交易過程和成交方式的不熟悉，故意減少自己的義務以逃避責任。（3）因委托人愿意支付的傭金數(shù)額不能滿足自己的期望目標，訂立合同時要求減少自己的義務。合同格式粗糙，內(nèi)容簡易，其中反映合同要件的主要條款欠缺，如服務條款、履行期限條款、違約條款、爭議協(xié)商解決條款等，對于這些涉及雙方權利義務關系的主要條款的約定，常常用口頭的方式表示，因為口頭表示的隨意性很大，經(jīng)常因為時間和情況的變化造成不能履約，致使引起糾紛。（2）缺乏基本的常識，合同的內(nèi)容不能保護委托人的利益，同樣也不能保護自己的利益。因合同條款的欠缺所引起的糾紛，是房地產(chǎn)經(jīng)紀行為經(jīng)常發(fā)生的糾紛，對經(jīng)紀行為的信譽有很大的損害。其具體原因為：由于目前有關管理部門對房地產(chǎn)經(jīng)紀收費所制定的標準并無相對應的服務標準，服務標準和傭金標準沒有相應對比與衡量的標準，造成有收費標準卻沒有服務標準的失衡現(xiàn)象。但是慶幸的是，目前一些市場意識比較強、注重信譽的房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)通過摸索建立了能夠得到委托人認可的服務標準，這類企業(yè)經(jīng)紀業(yè)務中的糾紛相對較少。二、房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)的風險防范（一）、風險類型風險是指引起損失產(chǎn)生的不確定性。在企業(yè)的發(fā)展歷程中，風險無時不在，也無處不在，既有源于企業(yè)外部的不可控因素所導致的風險，如社會動蕩、自然災害等，也有源自企業(yè)內(nèi)部可控因素所導致的風險。總體風險包括政策風險和市場風險。房地產(chǎn)是國家宏觀調(diào)控的重點產(chǎn)業(yè)，經(jīng)常要受到產(chǎn)業(yè)政策、利率風險、貨幣購買風險、稅收政策、金融政策、房地產(chǎn)管理政策等政策約束。個別風險個別風險是指由于種種不利因素的影響，而給個別房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)內(nèi)部帶來的不確定性。1）經(jīng)營風險：因管理經(jīng)驗的不足造成經(jīng)營成本上升的風險；2）財務風險：因籌措資金遇到困難或者財務經(jīng)營狀況不良產(chǎn)生的風險；3）決策風險：因錯誤估計市場行情導致決策失誤、行為失當帶來的風險。意外風險意外風險指人們無法預料到的風險，包括自然災害（例如地震、暴雨、臺風等等不可抗力災害的發(fā)生）和意外（如人們的過失行為）所帶來的風險。它一般由以下幾個步驟構(gòu)成：第一步，針對預知風險進行進一步調(diào)研；第二步，根據(jù)調(diào)研結(jié)果，草擬消除風險的方案；第三步，將該方案與相關人員討論，并報上級批準；第四步，實施該方案。（三）、風險的防范措施完善企業(yè)的控制環(huán)境控制環(huán)境是指影響企業(yè)內(nèi)部各種制度、措施的制定、變化以及這些制度措施的效率的各種因素。控制環(huán)境的好壞直接影響到企業(yè)內(nèi)部控制的貫徹和執(zhí)行以及企業(yè)整體戰(zhàn)略目標和經(jīng)營目標的實現(xiàn)，加強和完善企業(yè)內(nèi)部控制，首先應當注意企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境的建設。其次應當建立企業(yè)對風險的反應式應變機制。要運用信息的力量，通過制定程序?qū)⒎稍V訟和違法的可能性降到最低，采取一種積極主動的反應性風險管理方法。其次，影響到經(jīng)營業(yè)務的法律很多，因此要保持和這些中介機構(gòu)的聯(lián)系。設立良好的控制活動控制活動是確保管理階層的指令得以實現(xiàn)的政策和程序?？刂苹顒邮轻槍﹃P鍵控制點而制定的，因此，企業(yè)在制定控制活動時關鍵就是要尋找關鍵控制點。對于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)而言，最重要的就是要把握項目的接洽和合同的簽訂。（2）房地產(chǎn)經(jīng)紀人在編制合同或者起草附錄時必須清楚自己的權利范圍① 充分重視業(yè)務承攬工作，認真簽訂每一筆業(yè)務合同。對于要交保證金的項目，更要深入考察，慎重決定。 ④ 注意對合同內(nèi)容的審查，即雙方權利、義務條款的審查。（3）相關配合工作① 提高對于詐騙危害性的認識；加強業(yè)務人員對市場經(jīng)濟知識和法律法規(guī)的認識。③ 積極主動與銀行、工商、海關、公安、檢察等有關部門聯(lián)系。監(jiān)督是一種隨著時間的推移而評估制度執(zhí)行質(zhì)量的過程。復習思考題：合同的概念是什么？合同的特征是什么？合同法的概念和特征是什么？合同的分類有哪些？其內(nèi)容是什么？什么是合同的法律效力？其具備的條件有哪些？定金的罰則是什么？定金與預付款的區(qū)別是什么？什么是房地產(chǎn)經(jīng)紀合同？及特征有哪些？房地產(chǎn)經(jīng)紀合同的作用有哪些？房地產(chǎn)經(jīng)紀合同包含哪幾個方面的內(nèi)容？房地產(chǎn)經(jīng)紀合同的主要條款有哪些？1房地產(chǎn)經(jīng)紀人在房地產(chǎn)代理合同簽字中負有哪些義務？1房地產(chǎn)居間合同的概念是什么？它有哪些特征？1什么是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同？1什么是房地產(chǎn)抵押及房地產(chǎn)抵押合同？1什么是房屋租賃及房屋租賃合同？1什么是房地產(chǎn)買賣？商品房預售合同如何進行登記備案？1由于合同不完善造成糾紛的原由有哪些？1房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)的風險規(guī)避有哪些步驟？1房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)的風險防范措施有哪些？32 / 32