【正文】 服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)方式以及服務(wù)報酬的標(biāo)準(zhǔn)。合同對合同當(dāng)事人具有法律約束，當(dāng)事人必須依照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在為委托人提供各項勞務(wù)服務(wù)的同時，其應(yīng)當(dāng)享有的獲得報酬的權(quán)利，只有通過訂立合同，才能得到有效的保障?？梢哉f，在市場經(jīng)濟(jì)條件下，合同是合法保障交易雙方權(quán)利的最有效形式。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動是市場行為，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與委托人之間的勞務(wù)服務(wù)關(guān)系實質(zhì)上也是一種市場交易關(guān)系。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與委托人共同遵守的行為規(guī)則。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與委托人之間通過合同形式約束雙方惡意、無序的交易行為。第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的內(nèi)容一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同內(nèi)容的界定依民事法律關(guān)系而言，合同的內(nèi)定是指當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)。從法律文書角度來看，合同的內(nèi)容是指合同的條款。以上兩方面的涵義是不可分割又密切相關(guān)的。二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同條款（一）、合同條款的種類合同條款是合同內(nèi)容的表現(xiàn)和固定化，是確定合同當(dāng)事人權(quán)利和義務(wù)的根據(jù)。不同的條款在合同中所處的地位和作用不同，根據(jù)合同條款的作用和表現(xiàn)形式，合同條款有以下幾種：根據(jù)合同條款所起的作用，合同條款可以分為主要條款和普通條款合同的主要條款也稱必要條款，是合同成立應(yīng)當(dāng)具備的條款。合同主要條款的確定首先應(yīng)該依據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，凡法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)具備的條款，合同必須具備，否則合同不能成立；其次依據(jù)合同的類型和性質(zhì)來決定合同應(yīng)當(dāng)具備哪些主要條款，如商品交易合同中必須有標(biāo)的和價金條款，房地產(chǎn)交易合同必須有明確的標(biāo)的、價金和房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)條款；第三，根據(jù)當(dāng)事人的特定要求確定合同的主要條款。普通條款明確當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的作用與主要條款是一樣的。通常條款是指不必經(jīng)當(dāng)事人協(xié)商當(dāng)然地成為合同內(nèi)容的條款，其內(nèi)容一般由法律或交易習(xí)慣確定，合同一旦成立，就成為合同的內(nèi)容，當(dāng)事人沒有必要協(xié)商。根據(jù)合同條款的內(nèi)容，合同條款可以分為實體條款和程序條款實體條款是規(guī)定當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的條款，如標(biāo)的條款、價款和酬金條款、履行期限條款、履行地點條款。根據(jù)合同條款的表現(xiàn)形式，合同條款可以分為明示條款和默示條款明示條款是指當(dāng)事人以口頭或文字方式明確表示的條款。合同的爭議條款都是明示條款。默示條款是以明示條款地為存在的前提，沒有明示條款的存在，默示條款也就不存在。一般情況下，默示條款不能改變明示條款，兩者發(fā)生矛盾時應(yīng)當(dāng)以明示條款為準(zhǔn)。違約責(zé)任是合同違約的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，它可能是當(dāng)事人約定的，也可能是法律規(guī)定的，都是由合同的法律效力決定的。當(dāng)合同約定與法律規(guī)定的違約責(zé)任有所不同時，根據(jù)“契約自由”原則，應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。免責(zé)條款的特征是：①免責(zé)條款具有約定性；②免責(zé)條款具有預(yù)先性；③免責(zé)條款具有明示性；④免責(zé)條款具有免責(zé)性。根據(jù)上述合同條款的類型及其特性，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在經(jīng)紀(jì)人活動中與委托人協(xié)商合同條款，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同的目的、要求性質(zhì)采用不同特性的合同條款來訂立、履行合同。主體不明確，其權(quán)利義務(wù)關(guān)系就無法明確。房地產(chǎn)權(quán)利人可以是有民事行為能力的成年人，也可以是無民事行為能力的未成年人和成年人。因此，訂立經(jīng)紀(jì)合同時，應(yīng)當(dāng)明確主體關(guān)系，使合同履行具備法律效力。沒有標(biāo)的，合同的權(quán)利義務(wù)就失去目的，當(dāng)事人之間就無法建立合同關(guān)系。在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同中對標(biāo)的（即房地產(chǎn)）的描述應(yīng)當(dāng)清楚、明了，并明示主客體關(guān)系（即當(dāng)事人與標(biāo)的的關(guān)系）的各項內(nèi)容。服務(wù)的事項和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)明確，不明確是難以保證合同得到正常履行的，這是必須明示的條款。勞務(wù)報酬或酬金酬金是完成服務(wù)的價款，也是提供勞務(wù)服務(wù)的代價。合同的履行期限、地點和方式履行期限直接關(guān)系到合同義務(wù)完成的時間，同時也是確定違約與否的因素之一。履行的地點和履行的方式也應(yīng)當(dāng)在合同中予以明確。違約責(zé)任條款有利于督促當(dāng)事人履行合同義務(wù)，保護(hù)守約方的利益。合同中沒有約定違約責(zé)任的，并不意味違約方不承擔(dān)違約責(zé)任。解決爭議的方式 爭議的解決方式是當(dāng)事人解決合同糾紛的手段和途徑。當(dāng)事人沒有作明確的選擇，則應(yīng)通過訴訟解決合同糾紛。被代理人可以委托代理人處理一項或數(shù)項或全部事務(wù)。“房地產(chǎn)代理合同”即指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)客戶授權(quán)而代理客戶與第三方進(jìn)行房地產(chǎn)交易而與客戶簽訂的代理合同。房地產(chǎn)代理合同是以被代理人確定委托代理權(quán)限和代理人接受授權(quán)為合同的成立條件的，屬于委托代理。作為商事代理合同，房地產(chǎn)代理合同中的代理人必須是具有從事經(jīng)營房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)資質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，而且它是代理人出于營利的目的而與客戶簽訂的。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在房地產(chǎn)代理合同上簽字就負(fù)有以下義務(wù)：第一 按照指示處理事務(wù)的義務(wù)為被代理人處理事務(wù)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的義務(wù)。但是，這個授權(quán)指示可以表現(xiàn)為：①固定不變的指示。被代理人的指示是指導(dǎo)性的，其要求的內(nèi)容和范圍基本上是確定的。被代理人的指示只有很籠統(tǒng)的要求，沒有具體的內(nèi)容和范圍，允許房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人視具體情況具體處理事務(wù)。經(jīng)被代理人同意，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可以將委托事務(wù)轉(zhuǎn)托第三人處理，并經(jīng)被代理人同意，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可以與第三人形成轉(zhuǎn)委托關(guān)系；②遇到緊急情況，為了使被代理人的利益不受影響，或者因緊急情況發(fā)生不能及時通知到被代理人時，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可以將被代理人的事務(wù)委托給第三人處理。處理事務(wù)完畢后應(yīng)當(dāng)向被代理人報告處理事務(wù)的過程和應(yīng)當(dāng)交付被代理人的有關(guān)文件及書證等材料。第四 處理事務(wù)的收益和所得交付被代理人的義務(wù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在為被代理人處理事務(wù)的過程中獲得的收益，包括錢財、物品以及孳息等，應(yīng)當(dāng)及時交付給被代理人。委托人的義務(wù)（1）、承擔(dān)后果的義務(wù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在被代理人的授權(quán)指示范圍內(nèi)所處理事務(wù)的后果應(yīng)當(dāng)由被代理人承擔(dān)。（2）、承擔(dān)處理事務(wù)的費用的義務(wù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人受被代理人的指示處理事務(wù)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在處理事務(wù)的過程中所發(fā)生的費用應(yīng)當(dāng)由被代理人承擔(dān)。被代理人與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人約定合同時，可以預(yù)先支付給房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人處理事務(wù)的費用；②償還費用。（3）、給付房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人報酬的義務(wù)按照中國現(xiàn)行法律關(guān)系解釋和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的經(jīng)營方式和習(xí)慣，訂立合同關(guān)系一般以有償為原則，無償活動一般不訂立合同。但是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要求的報酬應(yīng)當(dāng)以約定的委托事務(wù)完成相適應(yīng)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在直接處理事務(wù)中發(fā)生的非房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人過錯造成的，或是經(jīng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人同意，被代理人轉(zhuǎn)委托第三人處理，因第三人處理事務(wù)造成的對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的損失的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也可以要求被代理人承擔(dān)。根據(jù)居間人所提供的居間服務(wù)類型的不同，居間合同可以分為指示居間合同和媒介居間合同。一般來講，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動中，指示居間行為是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人向委托人提供房地產(chǎn)的交易信息，包括交易的數(shù)量、交易行情、交易方式等是委托人能夠選擇符合自己交易目的的房地產(chǎn)，媒介居間行為是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為委托人提供訂約媒介的服務(wù)。（2）、房地產(chǎn)居間合同的特征居間合同是以介紹委托人與第三人訂立合同為目的。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是中間人，既不能以一方的名義，也不能以自己的名義或為委托人的利益而充當(dāng)與第三人訂立合同的當(dāng)事人。居間合同的委托人的給付義務(wù)具有不確定性，即房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人只有促成委托人之間交易合同的成立，委托人才有支付報酬的義務(wù)。而代理人只能接受一方委托人的委托代理事務(wù)，國家法律沒有有關(guān)代理人可以同時接受相對兩方委托人的委托代理義務(wù)的解釋。這是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的一項主要義務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不能據(jù)實告知或故意隱瞞，甚至提供虛假不實情況的，不得要求支付報酬并應(yīng)承擔(dān)因此造成的賠償責(zé)任。第二 盡力提供居間服務(wù)的義務(wù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在居間活動中應(yīng)當(dāng)盡全力為委托人服務(wù)，盡力服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)一般以居間合同的約定和依照交易所在地的交易慣例或習(xí)慣確定。第三 保守秘密的義務(wù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在為委托人提供居間服務(wù)時，應(yīng)當(dāng)按照委托人的要求，為委托人保守秘密。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人違反保密責(zé)任，造成委托人損失的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人承擔(dān)賠償責(zé)任。首先，委托人給付的報酬的定量可以按照合同約定的定量給付。居間合同約定不能明確報酬定量的，以所在地的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或俗成約定為準(zhǔn)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人沒有完成促成委托人之間交易合同的訂立，或合同成立因法定事由被確定無效，均不得要求支付報酬。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在居間活動發(fā)生損害當(dāng)事人利益的行為，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也不得要求委托人支付報酬。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在居間活動中發(fā)生得的費用通常由自己承擔(dān)。（二）、房地產(chǎn)買賣經(jīng)紀(jì)合同與房地產(chǎn)租賃經(jīng)紀(jì)合同房地產(chǎn)買賣與房屋租賃是房地產(chǎn)交易中交易性質(zhì)不同的行為，買賣是權(quán)利轉(zhuǎn)讓行為，租賃是債權(quán)經(jīng)營行為，買賣與租賃是房地產(chǎn)交易的主要行為。房地產(chǎn)買賣行為一般包括：投資新建房地產(chǎn)的期權(quán)房屋買賣和現(xiàn)房買賣、二手房地產(chǎn)的買賣。房屋租賃行為一般包括：新建商品房出租、現(xiàn)房出租；存量房屋的出租和轉(zhuǎn)租。房地產(chǎn)買賣與房屋租賃活動因其交易客體的一致性，訂立經(jīng)紀(jì)合同所約定的主要條款基本相同。這種差別表現(xiàn)得非常典型。房地產(chǎn)買賣活動是房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系通過交易行為發(fā)生變化的活動，較之房地產(chǎn)的其他交易活動相對比較便捷。投資新建的房地產(chǎn)與二手房地產(chǎn)的交易非?；钴S。而在二手房地產(chǎn)的買賣活動中，房地產(chǎn)買賣的委托人與經(jīng)紀(jì)人訂立的經(jīng)紀(jì)合同形式則是以居間合同為主，采用代理合同形式的不多。房地產(chǎn)租賃經(jīng)紀(jì)合同租賃經(jīng)紀(jì)合同是經(jīng)紀(jì)人與委托人通過約定為委托人的房屋租賃活動向其提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)而訂立的合同。經(jīng)紀(jì)人與委托人為房屋租賃活動約定的經(jīng)紀(jì)合同形式，一般同房地產(chǎn)的買賣活動相似。而存量房屋租賃活動的經(jīng)紀(jì)服務(wù)則主要采用居間合同形式，基本不采用代理合同形式。這是租賃活動中較典型的經(jīng)紀(jì)行為。目前一些城市有少量房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)推出了房屋出租的代理服務(wù)，全面代理出租方的房屋出租、收租、維修乃至裝修服務(wù)。訂立房地產(chǎn)租賃居間合同時應(yīng)注意：由于租賃交易的特殊性，交易雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系存續(xù)時間較長，相互之間會產(chǎn)生較為復(fù)雜的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，由此而引起的委托人對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的責(zé)任要求也會比較復(fù)雜，如房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是否有責(zé)任擔(dān)保承租人按時交租及支付有關(guān)公用事業(yè)費用？因此在房屋租賃居間合同中就這類問題應(yīng)補(bǔ)充限制性條款，以便明確房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與委托人各自的權(quán)利義務(wù)。新建商品房銷售代理是批量房地產(chǎn)的銷售代理,與以單套房地產(chǎn)交易為主的二手房代理業(yè)務(wù)相比,更為復(fù)雜,而且由于委托方(開發(fā)商)的相對強(qiáng)勢,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)更需特別審慎地與之簽訂代理合同,以切實保護(hù)自身利益。在批量的商品房銷售代理中，待銷的房地產(chǎn)不一定能做到百分之百銷完，因此必須事先約定衡量經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)完成任務(wù)的考核指標(biāo)——銷售面積比例。商品房預(yù)（銷）售過程中發(fā)生的費用（如廣告、售樓處搭建費用等）較多，其投放的時間、數(shù)量與銷售量有密切關(guān)系，因此也應(yīng)對其支付方式、時間安排等事項在合同中予以約定。有些是指示居間合同，也有些是媒介合同，大部分則是指示與媒介相混合的合同。由于二手房有限，而且多為已使用過的房屋，二手房居間合同就應(yīng)相應(yīng)增加有關(guān)房屋已使用情況調(diào)查、告之責(zé)任以及房屋交驗責(zé)任的條款。二手房居間合同按《合同法》第四百二十四條的規(guī)定，居間合同是指居間人向委托人報告訂立合同的機(jī)會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。由于房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與委托人之間的法律關(guān)系相對較為復(fù)雜，因此，二手房房地產(chǎn)居間合同具有一定的復(fù)雜性，如對交易達(dá)成的界定，交易不成功時，一些大額費用的給付責(zé)任等，都需要經(jīng)充分協(xié)商才能予以明確。訂立二手房轉(zhuǎn)讓居間合同時應(yīng)注意以下事項； （1）要寫明轉(zhuǎn)讓居間房地產(chǎn)的詳細(xì)坐落情況。已設(shè)定抵押權(quán)、權(quán)屬狀況不明確、被法院查封、凍結(jié)等的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。對居間方未完成居間合同委托事項的，怎樣退還傭金要有明確說明。由于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓從交易雙方簽訂轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)可能性轉(zhuǎn)移過戶登記以至房地產(chǎn)交驗，是一個較長的過程，較易因外界因素和交易雙方自身情況的變化而發(fā)生變故，從而造成違約。（四）、房地產(chǎn)買方代理合同與房地產(chǎn)賣方代理合同買方和賣方是房地產(chǎn)買賣活動中互為相對方的交易主體。合同的主要條款沒有根本的差異，但是，各自因委托授權(quán)的范圍、要求、條件、事務(wù)的多寡，責(zé)任的大小之間的差別，其合同的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不同，結(jié)果也不同。然而由于對房地產(chǎn)質(zhì)量、功能方面的評判標(biāo)準(zhǔn)不可能完全統(tǒng)一，因此，在買方代理合同中，如果能約定經(jīng)紀(jì)人應(yīng)提供的備選房源數(shù)量，則可相應(yīng)減少經(jīng)紀(jì)糾紛。可在合同中特別約定。但是由于價格越高，出售的難度也越大，對于批量的一手房預(yù)（銷）售代理來說，銷售進(jìn)度也會有影響，因此，為了避免經(jīng)紀(jì)糾紛，賣方代理合同中應(yīng)載明有關(guān)于交易價格范圍、銷售時間和進(jìn)度以及不同價格和銷售進(jìn)度下傭金計算標(biāo)準(zhǔn)的條款。代理人與被代理人須簽訂書面的二手房代理合同。主體不明確，其權(quán)利義務(wù)關(guān)系就無法明確。房地產(chǎn)權(quán)利人可以是有民事行為能力的成年人，也可以是無民事行為能力的未成年人和成年人。因此，訂立經(jīng)紀(jì)合同時，應(yīng)當(dāng)明確主體關(guān)系，使合同履行具有法律效力。沒有標(biāo)的，合同的權(quán)利義務(wù)就失去目的，當(dāng)事人之間就無法建立合同關(guān)系。在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同中對標(biāo)的（即房地產(chǎn)）的描述應(yīng)當(dāng)清楚、明了，并明示主客體關(guān)系（即當(dāng)事人與標(biāo)的的關(guān)系）的各項內(nèi)容。服務(wù)的事項和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)明確，不明確是難以保證合同得到正常履行的，這是必須明示的條款。⑷勞務(wù)報酬或酬金酬金是完成服務(wù)的價款，也是提供勞務(wù)服務(wù)的代價。⑸合