【正文】 1 廣西工學(xué)院鹿山學(xué)院 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)務(wù)設(shè)計(jì) 水榭龍?zhí)斗康禺a(chǎn)項(xiàng)目策劃報(bào)告 系 別： 管 理 系 專業(yè)班級(jí)： 房產(chǎn) 091 指導(dǎo)教師： 黃 湘 紅 設(shè)計(jì)學(xué)生： 宋李銳 、黎芳嬋 學(xué)生學(xué)號(hào)： 20xx0657 、 20xx0656 二 〇一一年十二月 2 目錄 一部分 報(bào)告摘要 ??? ????? ??? ????? ??? ? ?????? 3 一、項(xiàng)目名稱 ??? ????? ??? ????? ??? ????? ??? 3 二 、報(bào)告編制單位 ??? ????? ??? ????? ??? ???? ?? 3 三、報(bào)告編制依據(jù)和用途 ??? ????? ??? ????????? ?? 3 第二部分 市場(chǎng)篇 ??? ????? ??? ????? ??? ???? ?? 3 一、 全國(guó)總體社會(huì)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r分析 ?? ????? ???? 3 二、 中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r與發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)分析 ??? ???????? ? 4 三、 廣西經(jīng)濟(jì)社會(huì)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析 ????????? ???? ?? 8 四 、 廣西房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r分析 ?????????????? ??? 9 五、 柳州市總體社會(huì)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r分析 ????????? ???? 11 第三部分 項(xiàng)目分析篇 ??? ????? ??? ????? ??? ??? 12 一． 項(xiàng)目概況 ??? ????? ??? ????? ??? ?????? 12 二．項(xiàng)目區(qū)位圖 ??? ????? ??? ????? ??? ????? 12 三．項(xiàng)目現(xiàn)狀圖 ??? ????? ??? ????? ??? ????? 12 四 .占地面積??? ????? ??? ??????????????? 13 五 .項(xiàng)目性質(zhì)??? ????? ??? ??????????????? 13 六 .項(xiàng)目 SWOT 分析??? ????? ??? ??????????? ? 13 七 .項(xiàng)目分析總結(jié)??? ????? ??? ????????????? 13 八 ．項(xiàng)目地塊價(jià)值解析 ??? ????? ??? ?????????? ? 13 九 .項(xiàng)目分析結(jié)論???????????????????????? 13 第四部分 項(xiàng)目定位篇 一 .項(xiàng)目客戶群定位分析????????????????????? 14 二 .項(xiàng)目總體開發(fā)思路?????????????????????? 15 三 .項(xiàng)目市場(chǎng)定位???????????????????????? 16 四 .項(xiàng)目主題形象定位? ????????????????????? 17 五 .項(xiàng)目產(chǎn)品功能定位分析???????????????????? 18 六 .項(xiàng)目案名建議???????????????????????? 18 第五部分項(xiàng)目發(fā)展篇 一 .項(xiàng)目定位與規(guī)劃指導(dǎo)思想??????????????????? 18 二 .項(xiàng)目總體規(guī)劃布局建議???????????????????? 19 三 .建筑風(fēng)格和外立面設(shè)計(jì)建議?????????????????? 20 四 .園林景觀規(guī)劃建議?????????????????????? 21 五 .配套設(shè)施建議?????????????????? ?????? 22 六 .戶型設(shè)計(jì)建議???????????????????????? 22 第六部分項(xiàng)目發(fā)展篇 一 .項(xiàng)目營(yíng)銷策略???????????????????????? 24 二 .投資估算?????????????????????????? 26 三 .項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)?????????????????????? 26 四 .項(xiàng)目敏感性分析??????????????????????? 27 五 .項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析?????????????? 28 3 第一部分 摘要 “安居樂業(yè)”中國(guó)人自古以來就有這個(gè)思想 ，中國(guó)人大都覺得 有自己的房子住才能安居，如此也就出現(xiàn)了新的名詞 —— 房奴。中國(guó)的房地產(chǎn)需求是剛性的，地塊的稀缺，而人口多，在這種需求下，衍生的房地產(chǎn)行業(yè)，伴隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)入了一個(gè)飛速發(fā)展的階段，房地產(chǎn)行業(yè)投資大，投資回收期也相對(duì)長(zhǎng)，而開發(fā)商要想在短期內(nèi)取得很好收益，那必然要有自己的特色。商品房歸根到底也是商品，要想在行業(yè)中取得優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品的差異是必然的。一個(gè)項(xiàng)目是否可行，一個(gè)項(xiàng)目的選址，一個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃等都關(guān)系到一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)。以下是關(guān)于柳石路片區(qū)的一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，通過分析柳州的市場(chǎng)，對(duì)柳州的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)查，運(yùn)用 SWOT 等方法對(duì)項(xiàng)目分析是否可行，再對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行一系列的策劃。 一 . 項(xiàng)目名稱 ： 水榭龍?zhí)? 二 . 報(bào)告編制單位 ： 廣西工學(xué)院鹿山學(xué)院房產(chǎn) 091 班 三 . 報(bào)告編制依據(jù) ： （ 1） 劉寧 《房地產(chǎn)投資分析》 大連理工大學(xué)出版社 ( 重印 ) （ 2） 中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)編寫 《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)》 中國(guó)建筑工業(yè)出版社 （ 3） 史東輝 .房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理專論 [M]. 上海：中國(guó)建筑工業(yè)出版社，20xx:157157 （ 4） 王超 . 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀、問題及對(duì)策 [J]. 北京：中國(guó) 博士論文網(wǎng)， 20xx （ 5） 《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》 中國(guó)電力出版社 四．項(xiàng)目編制用途 ：住宅，商業(yè) 第二部分 市場(chǎng)篇 一 . 全國(guó)總體社會(huì)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 去年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展環(huán)境頗為復(fù)雜，各類自然災(zāi)害和重大挑戰(zhàn)極為嚴(yán)峻。但是在中國(guó)共產(chǎn)黨的正確帶領(lǐng)下 ,我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體情況是良好的。 4 20xx 年中國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP）為 397983 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) %，增速比上年加快 個(gè)百分點(diǎn)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)總體良好。全年 CPI 上漲 %，符合市場(chǎng)前期預(yù)測(cè)。 12 月份 CPI 高 位回落，同比上漲 %。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，在翹尾因素以及季節(jié)因素、惡劣天氣的影響下，短期通脹壓力將有增無減。 圖 1 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 20xx 年 1 月 20 日 分季度看， 20xx 年一季度中國(guó)經(jīng)濟(jì)同比增長(zhǎng) %，二季度增長(zhǎng) %，三季度增長(zhǎng) %， 四季度增長(zhǎng) %。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值為 40497 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 186481 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 171005億元，增長(zhǎng) %。 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)定增長(zhǎng)，工業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)增長(zhǎng)。投資保持較快增長(zhǎng)，消費(fèi)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，進(jìn)出口總額較快增長(zhǎng)。 20xx 年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資為 278140 億元，比上年增長(zhǎng) %，增速比上年回落 個(gè)百分點(diǎn)，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng) %；全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額 154554 億元，比上年增長(zhǎng) %，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng) %；全年進(jìn)出口總額 29728 億美元，比上年增長(zhǎng) %，其中出口增長(zhǎng)%。 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)， 20xx 年我國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格（ CPI）比上年上漲 %。其中， 12 月份 CPI 上漲 %，漲幅有所回落。 5 圖 2 20xx 年我國(guó) CPI 同比上漲 % 國(guó) 家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)馬建堂在此間舉行的國(guó)務(wù)院新聞辦發(fā)布會(huì)上表示， 20xx 年市場(chǎng)物價(jià)同比上漲，食品價(jià)格漲幅較大。全年 CPI 同比上漲 %，其中城市上漲 %，農(nóng)村上漲 %。 12 月份 CPI 同比上漲 %，環(huán)比上漲 %。 分類別看，食品上漲 %，煙酒及用品上漲 %，醫(yī)療保健和個(gè)人用品上漲 %，娛樂教育文化用品及服務(wù)上漲 %，居住上漲 %，衣著下降 %，交通和通信下降 %，家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)持平。 另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，全年工業(yè)品出廠價(jià)格（ PPI）同比上漲 %， 12 月份上漲 %，環(huán) 比上漲 %。全年原材料、燃料、動(dòng)力購(gòu)進(jìn)價(jià)格同比上漲 %， 12 月份上漲%，環(huán)比上漲 %。 二 . 中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r與發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)分析 房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用和影響越來越大，房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，一方面它受到國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的制約，另一方面，又由于其基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)的地位及其特點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又必然對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮巨大的促進(jìn)作用。 一、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用不斷增大 從生產(chǎn)方面看，房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的增加值在ＧＤＰ中的比重逐步提高，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用不斷增大。 1953— 1978 年，我國(guó)ＧＤＰ年均增長(zhǎng) ％，其中房地產(chǎn)業(yè)年均增長(zhǎng) 5％，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為 ％。 1978— 20xx 年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)增加值占ＧＤＰ的比重平均為 ％，比改革開放前提高了 個(gè)百分 6 點(diǎn)，期間我國(guó)ＧＤＰ年均增長(zhǎng) ％，房地產(chǎn)業(yè)年均增長(zhǎng) ％，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為 ％。 二、房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)影響面廣泛 從產(chǎn)業(yè)特性看，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，波及面廣，國(guó)民經(jīng)濟(jì)中絕大部分產(chǎn)業(yè)都與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)聯(lián)關(guān)系，在投入產(chǎn)出表的 40 個(gè)部門中，有 38 個(gè)部門與房地產(chǎn)業(yè)存在后向直接關(guān)聯(lián)或前向直接關(guān)聯(lián)關(guān)系，但不 同產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度有所不同，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融保險(xiǎn)業(yè)、商業(yè)、建筑業(yè)、非金屬礦物制品業(yè)、化學(xué)工業(yè)、社會(huì)服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)影響比較突出。 從房地產(chǎn)業(yè)的直接帶動(dòng)系數(shù)看，總的帶動(dòng)系數(shù)為 ，其中帶動(dòng)系數(shù)高于平均水平的產(chǎn)業(yè)有金融保險(xiǎn)業(yè)、商業(yè)、社會(huì)服務(wù)業(yè)、非金屬礦物制品業(yè)、建筑業(yè)等 7 個(gè)行業(yè)。從房地產(chǎn)業(yè)的完全帶動(dòng)系數(shù)看，總的帶動(dòng)系數(shù)為 ，其中帶動(dòng)系數(shù)高于平均水平的產(chǎn)業(yè)有金融保險(xiǎn)業(yè)、商業(yè)、建筑業(yè)、非金屬礦物制品業(yè)、化學(xué)工業(yè)、社會(huì)服務(wù)業(yè)等 16 個(gè)行業(yè)。 三、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)居民消費(fèi)的雙重影響 房地產(chǎn)投資可以帶動(dòng) 住房消費(fèi)、建材消費(fèi)和耐用消費(fèi)品的消費(fèi)，以及建筑工人特別是農(nóng)民工的日常消費(fèi)，但也會(huì)擠占居民其他消費(fèi)支出。 結(jié)構(gòu)變化：個(gè)人已成商品住宅購(gòu)買主體 一、房地產(chǎn)投資完成額中住宅投資持續(xù)快速增長(zhǎng)，占比不斷提高 二、房地產(chǎn)投資資金主要來自國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金和定金與預(yù)售款等其他資金 三、房地產(chǎn)銷售面積以住宅為主，個(gè)人已成為商品住宅的購(gòu)買主體 需求因素并非房?jī)r(jià)上漲的決定性因素 我國(guó)商品房平均銷售價(jià)格在經(jīng)過 1993— 1999 年的持續(xù)回落調(diào)整后，從 20xx年開始再次恢復(fù)上升趨勢(shì)， 20xx 年和 20xx 年進(jìn)入大幅度提升狀態(tài)。導(dǎo)致近兩 年商品房銷售價(jià)格大幅度提升的主要因素是工程造價(jià)之外的其他因素，需求因素并非價(jià)格上漲的決定性因素。 一、我國(guó)商品房平均銷售價(jià)格發(fā)展?fàn)顩r 我國(guó)商品房銷售價(jià)格的上升過程大致可分為三個(gè)階段： 1． 1988— 1993 年的持續(xù)上升階段。這一階段商品房銷售價(jià)格增速不斷提高，從 1988 年的 ％提高到 1993 年的 ％。 2． 1993— 1999 年的持續(xù)下降階段。這一時(shí)期商品房銷售價(jià)格增速持續(xù)回落，到 1999 年降為－ ％。 3． 1999— 20xx 年的持續(xù)上升階段。 1999 年以后商品房銷售價(jià)格增速恢復(fù)上升趨勢(shì) ，增速逐年提高，到 20xx 年提高到 ％。但在 20xx 年之前價(jià)格增速上升幅度較小，屬于緩慢提升階段，從 20xx 年開始大幅度提升。 二、不同用途商品房銷售價(jià)格增長(zhǎng)狀況 在不同用途的商品房銷售價(jià)格中，住宅銷售價(jià)格增速遠(yuǎn)高于商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售價(jià)格增速。 1．住宅銷售價(jià)格： 1991－ 20xx 午期間年均增長(zhǎng) ％。 1995 年以后增速逐年下降，從 1995 年的 ％降為 1999 年的 ％。 20xx 開始恢復(fù)上升態(tài)勢(shì)，20xx 年提高到 16％。 2．商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售價(jià)格： 1995 年以后不斷提高，但增長(zhǎng)平穩(wěn)， 1995— 20xx年年均增長(zhǎng) ％。即使在 20xx 年商品房平均銷售價(jià)格大幅度提高時(shí)，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房?jī)r(jià)格增速也只有 ％，遠(yuǎn)低于住宅價(jià)格 16％的增速。 7 3．辦公樓銷售價(jià)格： 1995— 1998 年期間銷售價(jià)格持續(xù)上升，年均增長(zhǎng)％。 1998 年以后辦公樓銷售價(jià)格出現(xiàn)持續(xù)大幅度回落， 1998— 20xx 年期間年均下降 ％。 20xx 年辦公樓銷售價(jià)格再次大幅度提高，達(dá)到 ％。 4．其他商品房銷售價(jià)格：波動(dòng)幅度較大，但總體上呈上升趨勢(shì)， 1995— 20xx年期間年均增長(zhǎng) ％，遠(yuǎn)低于住宅與商業(yè) 營(yíng)業(yè)用房的價(jià)格增速。 三、商品房銷售價(jià)格的影響因素 從近年來不同因素對(duì)商品房銷售價(jià)格的影響看，商品房銷售價(jià)格上漲主要是由需求與工程造價(jià)之外的其他因素拉動(dòng)的。 1．我國(guó)商品房平均銷售價(jià)格的構(gòu)成：土地成本占商品房平均銷售價(jià)格的比重在 8— 13％之間，工程造價(jià)占比在 62— 68％之間，銷售費(fèi)用和利稅等其他因素在商品房平均銷售價(jià)格中所占比重在 32— 38％之間。 2．工程造價(jià)之外的其他因素是價(jià)格上漲的主要拉動(dòng)力量。工程造價(jià)雖然在價(jià)格構(gòu)成中占比很高，但對(duì)商品房銷售價(jià)格上漲的影響較小。從增長(zhǎng)幅度看， 20xx— 20xx 年期間商 品房銷售價(jià)格提高了 30％，土地成本提高了 50％，工程造價(jià)提高了 20％，利潤(rùn)與銷售費(fèi)用等其他因素提高了 30％，土地成本和其他因素的漲幅遠(yuǎn)超過工程造價(jià)的漲幅。 3．工程造價(jià)上漲對(duì)住宅與非住宅銷售價(jià)格上漲的影響遠(yuǎn)小于土地價(jià)格上漲和其他因素價(jià)格上漲的影響。 20xx— 20xx 年