【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 量監(jiān)管，保質(zhì)保量完成保障性住房建設(shè)任務(wù)。 五 . 柳州市總體社會(huì)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展 狀況分析 20xx 年，柳州市 實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，增長(zhǎng) 16%。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %。我市成為全國(guó)唯一獨(dú)攬 “20xx 中國(guó)最具創(chuàng)新力城市 ”、 “20xx 中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型示范城市 ”和 “中國(guó)最具競(jìng)爭(zhēng)力特色經(jīng)濟(jì)市 ”三項(xiàng)殊榮的城市 在經(jīng)濟(jì)方面： （一）工業(yè)經(jīng)濟(jì)再上新臺(tái)階 大力推進(jìn)實(shí)施 “三年四千億，工業(yè)再翻番 ”戰(zhàn)略，工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量不斷壯大，效益明顯。實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長(zhǎng) %。 （二）農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步持續(xù)發(fā)展 努力克服春旱和夏季洪澇災(zāi)害的影響，啟動(dòng)實(shí)施 “農(nóng)業(yè)十大工程 ”，著力夯實(shí)發(fā)展基礎(chǔ)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加快產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程。完成農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長(zhǎng) %。 （三）服務(wù)業(yè)加快發(fā)展 繼續(xù)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和擴(kuò)大規(guī)模，推動(dòng)我市由二產(chǎn)主導(dǎo)型城市向二產(chǎn)和三產(chǎn)共同主導(dǎo)型城市轉(zhuǎn)變。 （四）財(cái)政收入較快增長(zhǎng)，金融運(yùn)行穩(wěn)健 財(cái)政收入完成 億元，增長(zhǎng) %。金融機(jī)構(gòu)本外幣各項(xiàng)存款余額 億元，比年初增長(zhǎng) 22%，其中城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額 億元，比年初增長(zhǎng) %；貸款余額首次突破千億元，達(dá) 億元，比年初增長(zhǎng) %。 六 .柳州市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r分析 20xx 年受國(guó)際金融危機(jī)以及國(guó)內(nèi)宏觀環(huán)境的影響，政府也相繼出臺(tái)了一系列關(guān)于房地產(chǎn)的新政策，全國(guó)房市也起伏不定，讓人有點(diǎn)難捉摸。柳州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，雖然去年受到眾多因素的影響，但依然保持了穩(wěn)步，健康的發(fā)展趨勢(shì)，全是總有 78 家房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)商品房，在建開(kāi)發(fā)點(diǎn) 90 個(gè)，而且房地產(chǎn)投資也成倍的增加，這給柳州房地產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件。以下是柳州 20xx 年1~10 月的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況： （一） 房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)加速的增長(zhǎng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成 億，同比增長(zhǎng)%。從投資用途看，商品住宅仍占主導(dǎo)地位，累計(jì)完成投資 億，同比增長(zhǎng) %。占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的 %。 （ 二 ） 商品房建設(shè)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大全是商品房施工面積 萬(wàn)平方米，同 12 比增長(zhǎng) %。 （ 三 ） 商品房銷售持續(xù)活躍 .商品房銷售面積 萬(wàn)平方米 ,同比增長(zhǎng) 30%。 柳州市房地產(chǎn)投資保持了良好的勢(shì)頭，不僅如此全市近年來(lái)的各項(xiàng)固定資產(chǎn)投資規(guī)模也是逐年的增大，這將有利于作為柳州市經(jīng)濟(jì)支柱之一的房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)快速的增長(zhǎng)。 第三篇 項(xiàng)目分析篇 一 . 項(xiàng)目名稱 ： 水榭龍?zhí)? 二 ．項(xiàng)目地點(diǎn) ： 位于魚(yú)峰區(qū)，柳石路（五里亭綜合市場(chǎng)旁 ） 三．項(xiàng)目區(qū)位圖 ： 四．項(xiàng)目現(xiàn)狀圖 ： 13 五 .占地面積 規(guī)劃總用地面積為 26300 平方米（合 畝 )扣除城市道路用地而積為 52平方米 (合 畝 )，山體保護(hù)槍圍 面積為 340,7 平方米 (合 畝 )，既建設(shè)掙用地面積為 22841 平方米〔合 畝 )，含高壓線廊保護(hù)范圍 1155 平方米 (合 畝 )。 六 .項(xiàng)目性質(zhì) :居住，局部商業(yè)。 七 .項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì) (Strength) 劣勢(shì)（ Weakness） 優(yōu)越的區(qū)位，位于龍?zhí)豆珗@附近 ,環(huán)境優(yōu)美 ,空氣清新 與市中心相聚較遠(yuǎn) 房開(kāi)口碑良好，為樓盤打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ) 外地人口多 ,魚(yú)龍混雜 ,治安較差 建筑層次多樣 ,滿足不同人群需求 配套成熟 ,交通便利 ,優(yōu)越的教育優(yōu)勢(shì) 機(jī)會(huì)（ Opportunity） 威脅 (Threat) 人們對(duì)健康的要求越來(lái)越高 ,龍?zhí)豆珗@ 成為吸引顧客的一大保障 項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逐步激烈 發(fā)展空間好 ,升值價(jià)值高 未來(lái)幾年調(diào)控增大 ,限購(gòu)如在柳出現(xiàn)將成為威脅 區(qū)域房產(chǎn)氛圍、樓盤形象大為提升 八 .項(xiàng)目地塊價(jià)值分析 : 項(xiàng)目地塊位于魚(yú)峰區(qū) ,魚(yú)峰區(qū)是柳州市的經(jīng)濟(jì)、旅游、文化和交通中心。該區(qū)的多種功能定位，為轄區(qū)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供了有利條件，并成為柳州市的商貿(mào)中心和廣西主要的商品交易地。該區(qū)現(xiàn)有家電、文化、建材、汽車、摩托車、電腦、奇石等專業(yè)市場(chǎng)共 37 家，而近期推出的新白云市場(chǎng)又將加入這一體系中。 據(jù)了解，新白云市場(chǎng)位于老白云市場(chǎng)舊址，是集商鋪、商務(wù)辦公為一體的地產(chǎn)項(xiàng)目，總建筑面積約為 3 萬(wàn)平方米，其中商業(yè)部分約 萬(wàn)平方米。該項(xiàng)目規(guī)劃為柳州最主要的專業(yè)型糖煙酒批發(fā)市場(chǎng)，地理優(yōu)勢(shì)、多年形成的商業(yè)氛圍、獨(dú)特經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，使其受到了投資者和商家的關(guān)注。 “魚(yú)峰區(qū)優(yōu)越的自然資源，也是商業(yè)地產(chǎn)的助推劑之一?！钡禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士如是說(shuō)。魚(yú)峰區(qū)是柳州市最重要的旅游城區(qū)，不斷增加的居民、旅游觀光客也成為促進(jìn)商業(yè)發(fā)展的一股重要力量。 目前，沿江駕鶴路商店林立，準(zhǔn)五星級(jí)望泰國(guó)際大酒店也建成開(kāi)業(yè)，片區(qū)商貿(mào)休閑街區(qū)氣息日漸濃厚。加 上柳石路、榮軍路等地段，也是柳州傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)，這里的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，大多保持原有的樓上住人樓下開(kāi)發(fā)門面的模式，如今，已形成老的白云小區(qū)和陽(yáng)光花園為中心的社區(qū)商業(yè)板塊，以及新開(kāi)發(fā)的嘉匯龍?zhí)缎∩唐放愕壬虡I(yè)板塊。 綜上所訴 ,項(xiàng)目位于一個(gè)極優(yōu)越的位置 ,非常具有發(fā)展?jié)摿Α? 九 .項(xiàng)目分析結(jié)論 ： 經(jīng)過(guò) 以上 的詳細(xì)的分析， 水榭龍?zhí)妒且粋€(gè)非常具有潛力的項(xiàng)目， 考慮了 整個(gè)柳州 市以及項(xiàng)目所在 區(qū) 域 的 優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)因素和潛在因素，預(yù)測(cè)了未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)，認(rèn)為 ,水榭龍?zhí)?的建設(shè)，將會(huì) 有一個(gè) 極大廣闊的市場(chǎng)，利潤(rùn)和收益前景十分樂(lè)觀。 同時(shí)對(duì)所在區(qū)域也 是一個(gè)貢獻(xiàn)。 14 第四部分 項(xiàng)目定位篇 一 . 項(xiàng)目客戶群定位分析 目標(biāo)客戶定位 1. 購(gòu)房群體預(yù)測(cè) （ 1）年齡 2540 歲是購(gòu)房的主流群體，占 80%， 4060 歲占 20%，平均年齡 34 歲； （ 2）家庭結(jié)構(gòu) 四口之家（ 20%）、三口之家（ 50%）和兩口之家（ 30%） 調(diào)查結(jié)果表明：目標(biāo)購(gòu)房群體文化程度中等，職業(yè)層面較理想，有穩(wěn)定收入但收入不高，屬于社會(huì)中層群體，對(duì)生活及居住環(huán)境有較高品味和較個(gè)性化的追求。 2. 購(gòu)房動(dòng)機(jī)和心理 每個(gè)消費(fèi)者都有不同的壓力點(diǎn)或問(wèn)題點(diǎn)，他們不只是買一套房子，而是買一個(gè)居住空間和環(huán) 境：是房子從內(nèi)到外硬件和軟件的綜合。 （ 1）必須要滿足消費(fèi)者居住和生活的需求 （ 2）必須要滿足精神文化與自尊心理的需求 3. 柳州住宅市場(chǎng)客源結(jié)構(gòu)分析 調(diào)查顯示，絕大多數(shù)購(gòu)房者來(lái)自柳州城區(qū)和郊區(qū)，區(qū)外省內(nèi)、省外的占小部分?？梢?jiàn)，柳州房地產(chǎn)市場(chǎng)是以柳州城區(qū)和郊區(qū)購(gòu)房群體為主的市場(chǎng)，同時(shí)外地購(gòu)房需求也較為活躍的接近于二元市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)（外地人購(gòu)房達(dá)到 20％則為二元市場(chǎng)結(jié)構(gòu)）。 4. 整體客戶群體共性分析 ： （ 1）家庭收入中等； （ 2）有穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)支撐； （ 3）支撐不起高檔樓盤 （ 4）能獲得 父母或子女的經(jīng)濟(jì)支持； （ 5）追求高品質(zhì)和尊崇感的居住生活 （ 6）渴望擁有屬于自己的都市生活空間 5. 客戶的職業(yè)特征 ： （ 1）中層管理者 （ 2）專業(yè)技術(shù)人員（醫(yī)療、教育、設(shè)計(jì)類） （ 3）公務(wù)員群體（柳州本地） （ 4）國(guó)有企業(yè)或民營(yíng)企業(yè)職工 （ 5）個(gè)體商戶 （ 6）當(dāng)代大學(xué)生 6. 主力客戶群定位 與區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤相比，本項(xiàng)目客戶比其它競(jìng)爭(zhēng)樓盤更有競(jìng)爭(zhēng)力。因?yàn)楸卷?xiàng)目在龍?zhí)豆珗@附近，風(fēng)景迷人，背靠山，前臨柳石路，左側(cè)是五里亭綜合市場(chǎng)，毗鄰龍?zhí)豆珗@同時(shí)又與飛蛾商圈距離不大，變危機(jī)為機(jī)遇，抓住了柳州大眾人的住房 需求，將成功占領(lǐng)柳州大眾住房消費(fèi)市場(chǎng)，不僅囊括了競(jìng)爭(zhēng)樓盤同樣的目標(biāo)客戶，更重要的是擴(kuò)展到高檔競(jìng)爭(zhēng)樓盤所忽視的大眾群體。特別是渴望擁有自己 15 住房的城市中下層工薪階層，即柳州市高收入、高素質(zhì)人群有車一族（或有購(gòu)車能力）以外的人群。 這些主力客戶群收入處于中下等，文化素質(zhì)都中等，處于發(fā)展期，喜歡與同類的群體居住，渴望擁有屬于自己的住房，對(duì)生活品質(zhì)要求高。 7. 次主力群體 （ 1）柳州市壟斷行業(yè)、效益好的企業(yè)的中層管理者； （ 2）有良好家境，未來(lái)收入預(yù)期好，能獲得父母援助的年輕群體和追求時(shí)尚新潮的高收入小資群體。 8. 需求動(dòng)機(jī) 側(cè)重一次置業(yè)的一種需要，希望以此滿足家庭居家的需求，也是對(duì)自己多年奮斗的一種肯定和對(duì)美好都市生活的向往。 客戶群中，以中壯年二次購(gòu)房（含已購(gòu)房改房 /集資建房的群體）和首次置業(yè)的青年群體為主，以中壯年首次購(gòu)房為輔。 9. 心理描述 （ 1）有較中等化素養(yǎng)和生活品位，追求健康、快樂(lè)、時(shí)尚、享受生活的生活態(tài)度； （ 2）有較好教育背景，有較高精神文化追求； （ 3）追求居住的品質(zhì)感、尊崇對(duì)住宅的身份昭示性； （ 4）追求時(shí)尚、新知，追求都市生活的上進(jìn)感； （ 5）看好柳石路，魚(yú)峰區(qū)周邊地段的升值潛力、發(fā) 展前景。 10. 購(gòu)買形態(tài) 當(dāng)前，受國(guó)家政策的影響，柳州市作為中小城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)將暫時(shí)告別追求高檔品位樓盤的過(guò)熱開(kāi)發(fā)，購(gòu)房者將有著更為理智成熟的選購(gòu)態(tài)度，對(duì)購(gòu)房選擇非常謹(jǐn)慎，十分注重和評(píng)價(jià)產(chǎn)品的性價(jià)比，尤其是價(jià)格因素，這在柳州這樣的二線城市將更加明顯，在購(gòu)買決策前注重價(jià)格、區(qū)位和交通等方面的考慮。 大眾時(shí)代將緊緊消費(fèi)者的心理趨勢(shì)，利用自身的優(yōu)勢(shì)，將在價(jià)格和功能上吸引柳州大眾客戶，實(shí)現(xiàn)企業(yè)和消費(fèi)者的雙贏。 二．項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)思路 （ 1）遵循市場(chǎng)規(guī)律，為消費(fèi)者著想，利潤(rùn)自然來(lái) ① 作為一個(gè)發(fā)展商 ，獲得利潤(rùn)是主要的動(dòng)力；只有獲得利潤(rùn)，才能生存，才有發(fā)展； ② 我們將以價(jià)格“低點(diǎn)，多買點(diǎn)！”為口號(hào)進(jìn)行思考，賣掉產(chǎn)品，才能賺得利潤(rùn)；要賣掉產(chǎn)品，就必須尊重市場(chǎng)，從市場(chǎng)的真正需求出發(fā)。當(dāng)前，柳州乃至全國(guó)樓盤多數(shù)都屬于高檔樓盤，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)大眾消費(fèi)者的購(gòu)買能力，開(kāi)發(fā)商關(guān)注利潤(rùn)的同時(shí)，往往忽視自己的利潤(rùn)真正來(lái)源 — 大眾。加上央行五次加息及國(guó)家多次調(diào)控的影響，開(kāi)發(fā)商必須讓利于消費(fèi)者，撇開(kāi)暴利的觀念，真正實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)追于消費(fèi)者的雙贏。 （ 2） 做大眾品牌，樹(shù)為民理念 ① 作為一個(gè)有長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃的發(fā)展商，不僅要賺錢，更要做大眾 品牌，樹(shù)為民理念，實(shí)現(xiàn)效益與效果的雙收獲。 ② 當(dāng)前的危機(jī)轉(zhuǎn)機(jī)遇和未來(lái)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)為打造溫馨陽(yáng)光品牌準(zhǔn)備了充分條件； 16 ③ 不是頂級(jí)價(jià)格，但必須搶占住房新概念，塑造拳頭品質(zhì)。 （ 3）尊重共性，突出個(gè)性 ① 住宅的特性和消費(fèi)者消費(fèi)偏好要尊重，但客戶可教育； ② 在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)呈現(xiàn)同質(zhì)化的背景下，力求突出個(gè)性。這樣，才能形成差異，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。 首先，項(xiàng)目所在地段，具備了開(kāi)發(fā)大眾品牌房地產(chǎn)項(xiàng)目的資質(zhì)。 水榭龍?zhí)秾⒚闇?zhǔn)柳州大眾消費(fèi)市場(chǎng)，以“大眾消費(fèi)，大有作為”為出發(fā)點(diǎn)，做好做足大 眾的文章。目前，柳州市已經(jīng)出現(xiàn)了較多比較高檔的住宅，并且大有擴(kuò)大之勢(shì)，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)都在爭(zhēng)奪高檔消費(fèi)領(lǐng)域，加之當(dāng)前的房地產(chǎn)的回暖，分析當(dāng)前中國(guó)樓市，尤其使柳州自身的房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們的開(kāi)發(fā)理念順應(yīng)而出： 方便 +實(shí)惠 +溫馨 +陽(yáng)光價(jià)格 =柳州人舒適的家！ 提升 水榭龍?zhí)?居住品質(zhì) 升級(jí)柳州人的生活理念 三 . 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 價(jià)格定位 1. 概述 價(jià)格是永恒的主題，價(jià)格也是定位的主要因素。水榭龍?zhí)妒谴蟊妼?duì)都市地盤住房的向往和超低價(jià)格的完美結(jié)合，必將開(kāi)創(chuàng)柳州優(yōu)越地帶水榭龍?zhí)蹲≌M(fèi)新時(shí)代。 通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，在把握第一 手資料的基礎(chǔ)上對(duì)本案進(jìn)行價(jià)格定位。 參考所調(diào)查的柳石路片區(qū)周邊各小區(qū)的商務(wù)和住宅的銷售價(jià)格即“柳石路周邊樓盤狀況調(diào)查表”，運(yùn)用市場(chǎng)比較法，以及對(duì)本區(qū)域人群消費(fèi)能力的調(diào)查了解，本案住宅銷售采取低開(kāi)高走的價(jià)態(tài)。 價(jià)格策劃總體模式 水榭龍?zhí)秲r(jià)格總體策劃模式是：低開(kāi)高走，小幅頻調(diào)。 （ 1） 低開(kāi) 低開(kāi)指項(xiàng)目?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)和開(kāi)盤時(shí)，以低于市場(chǎng)均價(jià)價(jià)格吸納客戶，集聚人氣，保證項(xiàng)目開(kāi)門見(jiàn)喜，一炮走紅。 （ 2） 高走 在項(xiàng)目開(kāi)盤后，價(jià)格逐步上揚(yáng)，利用購(gòu)房者“買漲不買跌”的心理，促使買家積極入市，為發(fā)展商貢獻(xiàn)利潤(rùn)。 （ 3） 小幅頻調(diào) 在推盤過(guò)程中，要配合適當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)時(shí)機(jī)不斷調(diào)升價(jià)格，但每次調(diào)整幅度不能太大，保持在 3%到 5%的幅度。以保證買家能迅速落訂而不退場(chǎng)為適度。 將付款方式進(jìn)行靈活組合，以爭(zhēng)取拓寬顧客來(lái)源層面，因而項(xiàng)目銷售使用一次性付款、分期付款及銀行按揭三種方式，見(jiàn)下表： 17 付款方式 一次性付款 分期付款 銀行按揭 折扣 九五折 九七折 九九折 簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)10 天內(nèi)（扣除定金） 房款的 30%并簽署買賣合同 簽署買賣合同時(shí)付房款的 30% 首付房款的30%，簽署買賣合同及辦理銀行按揭手續(xù) 一個(gè)月內(nèi) 付房款 40% 主體工程封頂時(shí)付款 40% 兩個(gè)月內(nèi)付房款 30% 交房時(shí)付房款 30% 商業(yè)區(qū)用花崗巖和金黃色的礦物噴涂結(jié)合，金黃色不僅顯眼，也有金旺的意思。居住區(qū)用茶色和淡黃色的涂料搭配與比利時(shí)淡綠色玻璃相互映襯，充滿古典主義色彩，又有都市的華麗感。 主要以三房二廳二衛(wèi)為主，配合有三房二廳一衛(wèi)，二房二廳一衛(wèi)，一房一廳一衛(wèi)，四房二廳二衛(wèi)以上的大戶型。戶型充分與自然景觀，人文景觀結(jié)合。 采用引景入室，采用落地窗