【正文】 影響分析 ...............................................................16 （一）房地產(chǎn)新政將引發(fā)水泥行業(yè)產(chǎn)能過剩 億噸 ..................17 （二）房地產(chǎn)新政將引 發(fā)鋼鐵行業(yè)產(chǎn)能過剩 萬噸 ......19 （三）房地產(chǎn)新政將引發(fā)平板玻璃行業(yè)產(chǎn)能過剩 億重量箱 ..21 （四）產(chǎn)能過剩行業(yè)未來政策 “堵疏 ”結合 ................................................23 三、受益于房地產(chǎn)新政行業(yè)影響分析 ...............................................................27 （一）房地產(chǎn)新政促進投資替代行業(yè)投資增速的提高 ............................27 （二）房地產(chǎn)新政推動優(yōu)勢行業(yè)的出口增長 ............................................38 （三）房地產(chǎn)新政使得消費刺激政策得以保留和深化 ............................42 四、房地產(chǎn)新政對以土地為抵押的政府融資平臺項目影響分析 ...................46 （一）地方融資平臺貸款余額將在 2021 年達到峰值 ..............................46 （二）房地產(chǎn)相關收入占到地方政府收入的 25% ...................................48 （三）房地產(chǎn)新政提高地方政府償債率 ....................................................48 第三章 房地產(chǎn)未來政策預期 .....................................................................................50 北京銀聯(lián)信信息咨詢中心 3 服務電話 :(8610)63458516 （一）房地產(chǎn)稅制改革：征收保有稅，消費稅將有所減少 ....................50 （二） CPI 將不是加息的唯一依據(jù) ............................................................52 （三）綜合性政策著力于促進房地產(chǎn)市場長遠健康發(fā) 展 ........................52 （四）相關行業(yè)后續(xù)政策不斷出臺 ............................................................52 第四章 房地產(chǎn)新政可持續(xù)性風險分析 .....................................................................54 一、歐洲債務危機、朝鮮半島緊張局勢， 經(jīng)濟危機面臨 “二次探底 ” ...........54 （一）歐洲債務危機影響中國出口前景 ....................................................54 （二）朝鮮半島緊張局勢將加強中國出口不確定性 ................................55 二 、地方政府與中央政府的政策博弈 ...............................................................55 三、產(chǎn)能過剩行業(yè)引發(fā)的 “倒逼機制 ” ...............................................................57 四、戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)的促進作用低于預期 ...........................................................57 附 錄 .............................................................................................................................58 一、 1998 年以來房地產(chǎn)調(diào)控與市場反應的歷史回顧 ......................................58 二、地產(chǎn)新政對水泥、鋼鐵、平板玻璃行業(yè)影響研究框架 ...........................64 三、 房地產(chǎn)鋼材用量的經(jīng)驗數(shù)據(jù)統(tǒng)計 ...............................................................65 北京銀聯(lián)信信息咨詢中心 4 服務電話 :(8610)63458516 圖表目錄 圖表 1： 1998 年以來房地產(chǎn)價格對政策反應及本輪新政后走勢判斷 ......................6 圖表 2： 1998 年以來房價指數(shù)變化及未來趨勢預測 ..................................................9 圖表 3： 1998 年以來房地產(chǎn)投資對固定資產(chǎn)投資的拉動效應 ................................10 圖表 4： 1999 年以來全國房地產(chǎn)實際完成投資額變動 ............................................ 11 圖表 5： 1999 年以來我國商品房銷售 面積與銷售額情況 ........................................12 圖表 6： 1998 年以來全國土地交易價格變化 ............................................................13 圖表 7： 19982021 年全國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率與營業(yè)利潤率變化 ...................14 圖表 8：房地產(chǎn)相關行業(yè)及新政影響分析 .................................................................16 圖表 9： 1999 年以來房地產(chǎn)水泥用量測算 ................................................................17 圖表 10：在房地產(chǎn)投資不同增速下，房地產(chǎn)水泥用量及產(chǎn)能過剩情況測算 .......18 圖表 11：不同地產(chǎn)投資增速下水泥產(chǎn)能過剩情況 ...................................................19 圖表 12： 1999 年以來房地產(chǎn)鋼材用量測算 ..............................................................20 圖表 13：在房地產(chǎn)不同投資增速預期下房地產(chǎn)鋼材用量、需求缺口測算 ...........20 圖表 14：不同地產(chǎn)投資增速預期下鋼鐵產(chǎn)能過剩情況 ...........................................21 圖表 15： 2021 年以來房地產(chǎn)平板玻璃用量測算 ......................................................22 圖表 16：房地產(chǎn)不 同投資增速預期下房地產(chǎn)平板玻璃用量、需求缺口測算 .......22 圖表 17：不同地產(chǎn)投資增速預期下平板玻璃產(chǎn)能過剩情況 ...................................23 圖表 18： 2021 年以來主要淘汰落后產(chǎn)能政策匯總 ..................................................24 圖表 19：其他建材需求行業(yè) 2021 年投資情況 .........................................................26 圖表 20：近幾年鋼鐵、水泥、玻璃行業(yè)主要鼓勵出口政策 ...................................27 圖表 21：在房地產(chǎn)投資不同增速下其他行業(yè)固定資產(chǎn)投資變化 ...........................28 圖表 22：政府主導投資行業(yè)未來投資情況 ...............................................................28 圖表 23：公用事業(yè)行業(yè)未來投資情況 .......................................................................29 圖表 24：歷次推動經(jīng)濟走出危機的新型產(chǎn)業(yè) ...........................................................31 圖表 25：危機中世界各國新興產(chǎn)業(yè)的目標和進展 ...................................................33 圖表 26：我國戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)未來投資情況 ...............................................................34 圖表 27： “新 36 條 ”鼓勵民間資本重 點投資行業(yè) ......................................................36 圖表 28：在不同房地產(chǎn)投資增速預期下，需要的出口增長率 ...............................38 北京銀聯(lián)信信息咨詢中心 5 服務電話 :(8610)63458516 圖表 29： 2021 年出口額排名前 7 位的行業(yè)情況 ......................................................39 圖表 30： 2021 年以來出臺的重點行業(yè)出口鼓勵政策匯總 ......................................40 圖表 31：在不同房地產(chǎn)投資增速預期下，需要的消費增長率 ...............................43 圖表 32： 2021 年以來擴大消費政策 ..........................................................................43 圖表 33：地方融資平臺貸款余額將在 2021 年達到峰值 萬億 ..........................47 圖表 34：房地產(chǎn)新政對地方融資平臺影響路徑分析 ...............................................49 圖表 35：地方融資平臺 ...............................................................................................49 圖表 36：各國住房交易和持有稅率比較 ...................................................................50 圖表 37：目前亟待出臺的后續(xù)配套政策 ...................................................................52 圖表 38：目前已出臺的地方細則與 “國十條 ”比較 ....................................................56 圖表 40： 1998 年以來我國房地產(chǎn)政策及效果 ..........................................................58 圖表 41：新政對水泥行業(yè)影響分析框架 ...................................................................65 北京銀聯(lián)信信息咨詢中心 6 服務電話 :(8610)63458516 第一章 我國房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控及其對行業(yè)影響分析 一 、 1998 年以來我國房地產(chǎn)調(diào)控政策梳理 1 （一）房地產(chǎn) 調(diào)控與市場反應的歷史回顧 1998 年是我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的分水嶺，當年國務院發(fā)布《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》取消了福利分房，發(fā)展住房金融 ， 從此，房地產(chǎn)市場開始迅速躋身主流市場。 19982021 年，是我國房地 產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展期，房價小幅震蕩，呈略微上升趨勢。 政策出臺后 ，全國房地產(chǎn)價格指數(shù)有所下 降 ， 但 部分大城市，如上海、北京、深圳，房價依然居高不下，甚至有上升態(tài)勢，這一段時期是我國房地產(chǎn)行業(yè)的“快速發(fā)展期”。這個文件的執(zhí)行，立刻引發(fā)了許多城市大面積的