【正文】 表 年份 固定資產(chǎn)投資 (億元 ) 房地產(chǎn)投資(億元 ) 固定資產(chǎn)投 資增長率 (%)。 2020 年 8 月 1 日，國土資源局制定《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》，進一步明確供應商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地及有競爭要求的工業(yè)西南石油大學本科畢業(yè)設(shè)計（論文） 22 用地等必須納入招標拍賣掛牌出讓國有土地范圍，并建立國有土地出讓的協(xié)調(diào)決策機構(gòu)和價格爭議裁決機制。 29 日對 “ 國六條 ” 進一步細化，而且在套型面積、小戶型所占比率、新房首付款等方面作出了量化規(guī)定，提出 90/70 標準 ， 此政策通過對住房供應結(jié)構(gòu)的調(diào)整進一步穩(wěn)定住房價格。 對購房者而言，加息將增加其購房的利息 負擔，而且屬于連續(xù)多次小幅度加息，使行業(yè)將面臨非常大的資金壓力。由此便開始了 06年兩次、 07年 6次總計 8次的加息調(diào)整，一年期貸款基準利率由 %上升到 %。 2020 年 4 月 28 日，央行全面上調(diào)各檔次貸款利率 個百分點。一是高度重視穩(wěn)定住房價格；二是將穩(wěn)定房價提高到政治高度，建立政府負責制；三是大力調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟住房土地供應，并督促建設(shè)；四是嚴格控制被動性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量；五是正確引導居民合理消費需求；六是全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運行；七是積極貫徹調(diào)控住房供求的各項政策措施；八是認真組織對穩(wěn)定住房價格工作的督促檢查。此政策 表明中央政府對房地產(chǎn)的政策調(diào)控力度進一步加大 。它 是政府從土地供給上抑制房地產(chǎn)過熱的又房地產(chǎn)相關(guān)政策對房屋價格的影響 21 一 堅實 舉措。 2020 年 3 月，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合 下 發(fā)《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，要求從即日起就 “ 開展經(jīng)營性土地使用權(quán) 招標拍賣掛牌出讓情況 ” 進行全國范圍內(nèi)的執(zhí)法監(jiān)察， 且 在當年 8 月 31 前將協(xié)議出讓土地中的 “ 遺留問題 ” 處理完畢，否則國土部門有權(quán)收回土地，納入國家土地儲備 。 2020 年 8 月 12 日，國務院發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，明確指出 房地產(chǎn)業(yè) 將作為國民經(jīng)濟的 支柱產(chǎn)業(yè)，保持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展， 同時要根據(jù)城鎮(zhèn)住房制度改革進程、居民住房狀況和收入水平的變化完善住房供應政策，調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)，增加普通商品住房供應， 逐步實現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房。 4 月，中國人民銀行下發(fā)《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》，規(guī)定對購買高檔商品房、別墅或第二套以上 (含第二套 )商品房的貸款人，適當提高首付款比例，不再執(zhí)行優(yōu)惠住房利率規(guī)定。這種穩(wěn)定的增長，使房地產(chǎn)業(yè)仍保持穩(wěn)定健康的發(fā)展，國家出臺的房地產(chǎn)政策不僅滿足了人們的住房需求 ，而且房屋價格也在人們所能承受的支付能力之內(nèi)的。 表 年份 1999 年 2020 年 2020 年 2020 年 房屋銷售價格指數(shù) (%) 土地交易價格指數(shù) (%) 數(shù)據(jù)來源《國家統(tǒng)計年鑒》 從以上數(shù)據(jù)可以看出，在此輪房地產(chǎn)政策改革以來，我國房屋價格在這幾年時間內(nèi)穩(wěn)步上升，土地交易價格也在不斷上升。由此可見國家對房地產(chǎn)業(yè)的重視程度不斷增加，房地產(chǎn)政策起到了刺激房地產(chǎn)市場的作用，達到了出臺相關(guān)政策的預期目的，房地產(chǎn)市場不斷升溫。 19982020 年間，房地產(chǎn)開發(fā)投資額不斷加大，由 1998 年的 億元上漲到 2020 年的 億元，翻了一倍還多， 2020 年房地產(chǎn)投資增長率高達 %。 表 年份 固 定資 產(chǎn)投資 (億元 ) 房 地產(chǎn) 開發(fā)投資 (億元 ) 固定資產(chǎn)投資增長率 (%) 房地產(chǎn)投資增長率 (%) 房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重 (%) 1998 年 1999 年 2020 年 2020 年 2020 年 數(shù)據(jù)來源《中華人民共和國國家統(tǒng)計局》 圖 1998年 2020年國家固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資 本輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策主要目標是逐步實現(xiàn)住房分配貨幣化，終結(jié)住房實物分配，同時也活躍了住房市場，推進了住房商品化，帶動了整個房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。為鼓勵個人換購住房，對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后 1 年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房在繳納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分予以免稅。 按揭等新概念開始 陸續(xù) 登陸中國。建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的住房供應體系 ， 繼續(xù)推進現(xiàn)有公有住房改革，培育和規(guī)范住房交易市場 ， 采取扶持政策，加快經(jīng)濟適用住房建設(shè) 。 19982020 年的房地產(chǎn)相關(guān)政策分析與評價 1998 年國務院頒布 《國務院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》 ，其 改革的指導思想是： 穩(wěn)步推進住房商品化、社會化、逐步建立適應社會主義市場經(jīng)濟體制和我國國情的城鎮(zhèn)住房新制度；加快住房建設(shè) ， 促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟增長點，不斷滿足城鎮(zhèn)居民日益增長的住房需求。 2020 年下半年金融危機的到來影響了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，造成市場的低迷，于是國家又一次開始出臺擴張性政策刺激市場發(fā)展。 西南石油大學本科畢業(yè)設(shè)計（論文） 18 5 自 1998 年起國家出臺的相關(guān)房地產(chǎn)政策及其效果分析 1998 年以前，我國住房實行的是計劃經(jīng)濟條件下的實物分配制度，因此此篇論文研究的重點是從 1998 年這個轉(zhuǎn)折點開始，從今年起國家開始實行 住房分配貨幣化 ，出臺的政策是刺激房地產(chǎn)市場發(fā)展，從實質(zhì)上有了 根本的轉(zhuǎn)變。開發(fā)商若要取得某塊土地的 “ 開發(fā)權(quán) ” ， 也 必須向當?shù)卣徺I。 同時， 房地產(chǎn)開發(fā)商、建筑商、 銀行等都對房價有一定的影響 。從某一程度上來說，政策因素是決定商品房價格的主要因素之一。另一方面，國家和地區(qū)的政治是否穩(wěn)定，會直接影響人們置業(yè)的信心，與商品房價格的漲跌是正相關(guān)的。主要是人口因素，當人口數(shù)量增加時，對房地產(chǎn)的需求就會增加，房地產(chǎn)價格就會上漲，反之則會下降。它屬于宏觀影響因素，制約著整個房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展和商品房的價格水平。 經(jīng)濟因紊。包括兩個方面，一是自身的因素，即房地產(chǎn)本身的位置、實物等。 表 房地產(chǎn)價格構(gòu)成 土地取得成 本 農(nóng)地征用費和土地使用權(quán)出讓金 城市房屋拆遷安置補償費和土地使用權(quán)出讓金 購買土地的地價款和應繳納稅費 開發(fā)成本 勘察設(shè)計和前期工程費 建筑安裝工程費 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 房地產(chǎn)相關(guān)政策對房屋價格的影響 17 續(xù)表 房地產(chǎn)價格構(gòu)成 開發(fā)成本 公共配套設(shè)施建設(shè)費 開發(fā)過程中的稅費 管理費用 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)和組織管理過程中發(fā)生的間接成本和期間費用 (包括人員工資、辦公費、差旅費、折舊費等 )。稅收政策屬于宏觀調(diào)控手段，直接影響到資源的配置和人們從支出中得到利益的多少，它將房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者的收入進行二次分配，比金融政策更直接地影響房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者的收益。根據(jù)發(fā)達國家經(jīng)驗，房地產(chǎn)開發(fā)階段不宜課稅，在房地產(chǎn)保有階段課 稅，可以起到促進節(jié)約和合理利用房地產(chǎn)資源的作用。在課稅對象既定的情況下，稅額與稅負的大小就決定于稅率的高低。房地產(chǎn)持有經(jīng)營期間的收益流量，是房地產(chǎn)價格的重要組成部分，如 果房地產(chǎn)的持有和經(jīng)營環(huán)節(jié)稅負增加，那么房地產(chǎn)的經(jīng)營收益下降，房地產(chǎn)投資或投機需求也就下降，從而降低房地產(chǎn)價格。減輕流通環(huán)節(jié)稅費，則房地產(chǎn)交易成本減輕，變相鼓勵房地產(chǎn)市場交易，刺激房地產(chǎn)的需求。 (2)在流通環(huán)節(jié)征稅。對房地產(chǎn)價格的調(diào)控主要在以下三個環(huán)節(jié)： (1)在開發(fā)環(huán)節(jié)征稅。稅收政策是宏觀調(diào)控房地產(chǎn)的重要政策，是國家根據(jù)宏觀經(jīng)濟形勢和產(chǎn)業(yè)政策，通過開征或停征稅種、調(diào)整稅目和稅率、減免稅收等手段，調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)稅制結(jié)構(gòu)和稅負水平，從而影響房地產(chǎn)市場的供給和需求，最終達到影響房地產(chǎn)價格的目的。 廉租住房保障方式實行貨幣補貼和實物配租等相結(jié)合 ， 實施廉租住房保障， 主要通過發(fā)放租賃補貼，增強城市低收入住房困難家庭承租住房的能力 ，其對房價的影響原理與保障性住房相同。房地產(chǎn)市場中保障性住房的大量建設(shè)以及受益人群范圍的不斷擴大，有利于整個社會的安定繁榮和房地產(chǎn)市場的發(fā)展，也是對當前房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性調(diào)整的有力舉措。價格的快速增長之所以倍受關(guān)注，主要正是因為其涉及 最根本的民生問題。公共住房具有社會保障的性質(zhì)，實行住房保障不僅僅是為了保護社會低收入階層的利益，而且也為了其他人的福利最大化。國家或政府是住房保障制度的責任主體，其目標是滿足中低收入家庭的基本居住要求，同時保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。土地供應量對房地產(chǎn)價格的影響，土地供應量決定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可開發(fā)的土地量，影響房地產(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模，從而影響房地產(chǎn)市場的供給，最終影響房地產(chǎn)價格。中央政府的土地政策和土地供應制度與房屋價格有著非常大的關(guān)系。土地供應成本增加或減少會直接關(guān)系到房屋價格的上升或下降。 土地供應量對房地產(chǎn)的供應量起決定性的作用，土地供應量的多少決定了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)規(guī)模。房價高，刺激了對土地的需求，由于土地的供給價格彈性小而導致了地價的升高。從房價的形成來看，先有地價，然后經(jīng)過一個建設(shè)周期形成最終的房價。 ” 由此可見土地政策的重要性。 土地政策 土地是房地產(chǎn)價格的根源所在，土地政策就是政府通過調(diào)整土地供給量，影響房地產(chǎn)總供給和供給結(jié)構(gòu)的一系列穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的措施。而信貸政策是從數(shù)量上的控制，屬于直接調(diào)控，直接對房地產(chǎn)商和購買者的信貸額度進行限制，影響房地產(chǎn)市場的供給和需求，最終影響房地產(chǎn)價格。 信貸政策和利率政策相比，信貸政策對房地產(chǎn)的投資規(guī)模和購房需求的影響更為強烈。 西南石油大學本科畢業(yè)設(shè)計（論文） 14 房地產(chǎn)開發(fā)貸款信貸量收縮，房地產(chǎn)商可以從銀行獲得的資金就減少，投資規(guī)模也減小，房地產(chǎn)市場上的供給量將下降，從而導致需求量也下降。中國目前的信貸政策大致包含四方面內(nèi)容：一是與貨幣 信貸總量擴張有關(guān)政策，如規(guī)定住房信貸的首付款比例；二是配合國家房地產(chǎn)業(yè)政策，通過貸款貼息引導信貸資金向國家政策需要鼓勵和扶持的地區(qū)及房地產(chǎn)業(yè)流動，達到拉動這些地區(qū)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的效果；三是限制性的信貸政策，通過引導商業(yè)銀行通過調(diào)整授信額度、信貸風險評級，限制信貸資金向房地產(chǎn)業(yè)過度投放。 信貸政策是宏觀經(jīng)濟政策的重要組成部分，具有引導、調(diào)控和監(jiān)督的作用，促使信貸投向不斷優(yōu)化，實現(xiàn)信貸資金優(yōu)化配置并促進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整。在其他條件不變的情況 下利率上升，購買者的借貸成本增加，因此限制了一部分購買者的需求，對過熱的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生抑制作用。在生活中，國家關(guān)于金融調(diào)控政策主要表現(xiàn)在調(diào)整利率和信貸上。房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理，以及活動與房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資者、開發(fā)者 、經(jīng)營者、消費者等主體之間所發(fā)生的投資、存款、貸款、抵押、保險等貨幣信用活動都屬于房地產(chǎn)金融。抑制性政策是指采取各種措施抑制房地產(chǎn)市場的供給和需求，使過熱的房地產(chǎn)降溫，該政策適用于房地產(chǎn)市場供給或需求過渡旺盛的情況。 房地產(chǎn)相關(guān)政策對房屋價格的影響 13 4 房地產(chǎn)政策與房地產(chǎn)價格之間關(guān)系的研究 房地產(chǎn)政策類型與其運行機制的分析 房地產(chǎn)政策最直觀的分類就是針對不同的作用效果，分為刺激性 (擴張性 )政策和抑制性 (收縮性 )政策。 諸如此類的問題，其根本原因就是政策制定的片面性，沒有考慮到政策組合原理，導致國家宏觀調(diào)控的失利，和力度的不到位。中央與地方上下一心，在發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的同時大力推進住房保障建設(shè)。片面強調(diào)住宅的自有率，加劇了市場的結(jié)構(gòu)性矛盾 。 在某些方面不根據(jù)自身情況制定政策，而用 西方國家經(jīng)濟發(fā)展水平和住房消費的標準來衡量 本 國的城市建設(shè)和住房消費水平，沒有 首先 考慮 本國的 環(huán)境和資源的制約西南石油大學本科畢業(yè)設(shè)計（論文） 12 因素 。 出臺的政策和調(diào)控手 段單一，顧此失彼。低收入群體 的 住房問題隨著房價的持續(xù)攀升顯得 日益凸顯，尤其在一些大城市，低收入群體的住房支付能力和房價之間的差距 越來越大，此問題成為國家首要解決問題之一。 實現(xiàn)住房商品化、社會化和保障化是中國房地產(chǎn)政策的目標，建立社會化的住房保障體系，優(yōu)化房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高資源配置效率，確保房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，在此基礎(chǔ)上促進我國國民經(jīng)濟的增長， 造福全社會。有了目標和方向，政策的實施效果才有了評判的尺度和標準。房地產(chǎn)政策應有多重目標體系，既不能動搖土地公有制，又要反對實行土地私有化；既要大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，又要兼顧房地產(chǎn)業(yè)的住房保障和市場穩(wěn)定。但由于房地產(chǎn)本身的特點，具體的調(diào)控目標也有其特殊的要求。通過建立科學、嚴謹?shù)姆康禺a(chǎn)相關(guān)政策，使房地產(chǎn)業(yè)不 僅成為國民經(jīng)濟房地產(chǎn)相關(guān)政策對房屋價格的影響 11 的支柱產(chǎn)業(yè)，而且能夠有效的解決老百姓的住房問題，保持房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定的發(fā)展。如果沒有出臺有針對性的政策來化解，將會使中國房地產(chǎn)的發(fā)展顧此失彼，很難在邊發(fā)展房地產(chǎn)的過程中邊解決矛盾的產(chǎn)生，導致政策目標難以實現(xiàn)，從而帶來一系列的經(jīng)濟和社會問題。 若要解決房地產(chǎn)領(lǐng)域的諸多矛盾，需要通過政策的引導和規(guī)范 中國房地產(chǎn)業(yè)不僅承擔著促進國民經(jīng)濟健康發(fā)展、改善老百姓的住房需 求、繁榮房地產(chǎn)市場的責任，同時還肩負著解決 13 億人口中低收入居民的住房基本保障的重任。在我國，政府掌握著大量的土地管理權(quán)，如果不制定好監(jiān)管措施