【正文】 問題，保證中國房地產(chǎn)健康穩(wěn)定的發(fā)展，從而促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 房地產(chǎn)與我們的生活密切相關(guān)，當(dāng)前政府正緊鑼密鼓的出臺(tái)一系列的政策來穩(wěn)定房價(jià)，緩解供求矛盾，各種不同機(jī)制的政策都試圖努力發(fā)揮其功效。 國家出臺(tái)的許多政策都可能會(huì)影響房價(jià)的變化，包括國家金融政策、土地政策、住房政策等。 房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。最后通過地區(qū)間經(jīng)濟(jì)發(fā)展、供求需要、人文環(huán)境、交通狀況等的對(duì) 比和國家政策對(duì)房地產(chǎn)今后的影響，判斷現(xiàn)階段房地產(chǎn)的投資方向。 2020 年 3 月房價(jià)由跌變漲，且呈 V 型反彈，一方面由于市場本身供求關(guān)系的影 響，另一方面是寬松的政策起效快。在此類一系列的刺激政策之下，人們的購房欲望不斷高漲，房地產(chǎn)業(yè)得到迅速的發(fā)展。畢業(yè)論文 畢業(yè)論 文 題目 房地產(chǎn)相關(guān)政策對(duì)房屋價(jià)格的影響 摘 要 房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，雖然仍屬于新興產(chǎn)業(yè)，但是其發(fā)展之迅速是其他產(chǎn)業(yè)所不能比的， 對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長和 提高 人民生活水平發(fā)揮了重要作用。從 1998 年開始房地產(chǎn)的性質(zhì)有了質(zhì)的轉(zhuǎn)變，從實(shí)物分配 變?yōu)樽》糠峙湄泿呕?。這種收縮性政策一直持續(xù)到 2020 年底，由于金融危機(jī)的影響，國家不得不出臺(tái)擴(kuò)張型政策來刺激不斷下降的商品房成交量，使低迷的房地產(chǎn)市場得到復(fù)蘇。對(duì)于金融政策、住房保障制度、土地政策和國家房地產(chǎn)政策制定、實(shí)施、監(jiān)督等過程中的不足之處，提出詳細(xì)的見解和建議，助于國家出臺(tái)更適合我國國情的房地產(chǎn)政策，穩(wěn)定房價(jià)，保證房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展。 2020 年 8 月 12 日，國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》明確指出：“ 以住宅為主的房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展，對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長和提高人民生活水平發(fā)揮了重要作用。若 房地產(chǎn)開發(fā)商的投資規(guī)模和速度相對(duì)放慢，則對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有一定的抑制作用。價(jià)格調(diào)控是房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的重要內(nèi)容之一，如果其力度過大可能會(huì)造成全國性的通貨緊縮，而過松的政策可能會(huì)使中國走日本的老路，最終導(dǎo)致中國房地產(chǎn)市場的泡沫越鼓越大。國情復(fù)雜的中國，政策的頒布不僅要考慮到不同階層人們的需求，而且要考慮到房地產(chǎn)的健康可持續(xù)發(fā)展。利用宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)等知識(shí)，分析相關(guān)房地產(chǎn)政策對(duì)房屋價(jià)格的影響。 意義 房地產(chǎn)業(yè) 對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長和 提高 人民生活水平發(fā)揮了重要作用 ， 針對(duì)我國的具體情況和不斷產(chǎn)生的新問題，結(jié)合理論和 實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)分析我國房地產(chǎn)相關(guān)政策基本經(jīng)驗(yàn)和理論，豐富和提高了現(xiàn)有的理論基礎(chǔ)。 國內(nèi)外研究狀況 國外房地產(chǎn)政策研究概況 國外，特別是一些發(fā)達(dá)國家，其在房地產(chǎn)政策和管理上都有很多優(yōu)勢，且形成了一套完整的研究方案，調(diào)控手段成 熟有效，有很多值得我國學(xué)習(xí)的地方。土地是有償使用，其價(jià)格由市場供求關(guān)系決定。在住宅市場上，政府鼓勵(lì)私人機(jī)構(gòu)參與中低收入家庭的住房建設(shè)和經(jīng)營管理，以緩解對(duì)住房的供求不平衡，同時(shí)減小國家壓力。 1999 年美國加利福尼亞州伯克利大學(xué) Quigley 采用供求平衡確定價(jià)格的模型，選擇了房地產(chǎn)價(jià)格作為因變量，人口、就業(yè)、收入、房屋開工和許可的面積、房屋空置率和房地產(chǎn)抵押貸款情況作為自變量，通過回歸分析的方法得出結(jié)論：宏觀經(jīng)濟(jì)因素對(duì)房地產(chǎn)短期價(jià)格影響不大，但對(duì)長期價(jià)格卻起著重要的影響作用。短期內(nèi)房屋價(jià)格直線下降，跌至谷底，直到二十一世紀(jì)日本樓市才得到恢復(fù)，價(jià)格得到新一輪的上漲。這些措施的實(shí)施使日本房地產(chǎn)市場注入了大量資金，增強(qiáng)活力，減少開發(fā)難度，降低市民進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的門檻，使日本的房地產(chǎn)市場邁入了新一輪的發(fā)展周期。 Cheng、 Black(1998)采用美國 19781995 年的需求因素?cái)?shù)據(jù)對(duì)美國住宅市場進(jìn)行分類，需求因素主要為不同年齡階段的人口數(shù)，不同行業(yè)的就業(yè)人數(shù)及其增長率，家庭總數(shù)及其增長率，抵押貸款利率，房價(jià)收入比，房價(jià)。 國內(nèi)房地產(chǎn)政策研究概況 我國房地產(chǎn)是在特殊的背景下成長起來的，發(fā)展時(shí)間不長，本身比較脆弱，由于房地 產(chǎn)市場的發(fā)展存在著較大的差異，不可避免的會(huì)產(chǎn)生許多問題。 從 1998 年開始國家以各種形式的政策來調(diào)節(jié)市場和房價(jià)，有緊縮性政策和擴(kuò)張性政策。 2020 年國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院辦公廳關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》，其中包含八點(diǎn)意見穩(wěn)定房價(jià)，即“國八條”，八點(diǎn)要求控制房價(jià) 漲幅過快，大力調(diào)整和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施，認(rèn)真組織對(duì)穩(wěn)定住房價(jià)格工作的督促檢查，要求各地政府加以重視。 黃鵬 (2020)《對(duì)央行住房貸款調(diào)整及房地產(chǎn)政策方向的分析》，分析國家以往房地產(chǎn)政策存在的不足，評(píng)價(jià)了新近出臺(tái)的貸款利率政策的優(yōu)缺點(diǎn)，提出用行政性的供給政策和金融性的需求政策配套方式調(diào)整住房的市場結(jié)構(gòu)，在保證“居者有其房”的前提下，擠壓市場泡沫，以求促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對(duì)其調(diào)控務(wù)必小心翼翼。價(jià)格不僅傳導(dǎo)著市場信號(hào)。 王華 (2020)《 我國貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的實(shí)證分析 》， 以貨幣政策與房地西南石油大學(xué)本科畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 6 產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系為研究對(duì)象 ,主要運(yùn)用多元線性回歸模型的方法 ,在貨幣政策影響房地產(chǎn)市場理論途徑的分析基礎(chǔ)上進(jìn)行實(shí)證 ,對(duì)貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響進(jìn)行實(shí)證分析。為了了解這些矛盾產(chǎn)生的原因和今后房地產(chǎn)市場可能的變化，需要分析已經(jīng)出臺(tái)政策的效果，而最直觀的結(jié)果就是政策出臺(tái)后對(duì)房價(jià)的影響，分析其執(zhí)行過程，找出優(yōu)勢與不足。 主要研究內(nèi)容如下： 第 1 章 緒論。先對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)基礎(chǔ)理論進(jìn)行界定，如房地產(chǎn)、房地產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)價(jià) 格。 第 4 章 房地產(chǎn)政策和房地產(chǎn)價(jià)格之間關(guān)系的研究。 1998 年是中國房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)折，從 此年開始分析到目前國家出臺(tái)的一系列有關(guān)于房地產(chǎn)的政策，包括緊縮性和擴(kuò)張性政策，通過數(shù)據(jù)分析政策的作用效果。 第 7 章 現(xiàn)階段房地產(chǎn)投資的重點(diǎn)及方向。 研究方法 以供求理論等相關(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論和方法為基礎(chǔ)，結(jié)合房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)金融、宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)等進(jìn)行分析。通過圖表加文字說明的方式，更清楚明了的反映出現(xiàn)實(shí)，說明問題，這樣的方法會(huì)更直觀更有說服力。 房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等經(jīng)濟(jì)實(shí)體所組成 的產(chǎn)業(yè)部門，包括土地開發(fā)，房屋建設(shè)、維修和管理，土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此形成的房地產(chǎn)市場。 (2)資本 化地租。 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策概念 宏觀調(diào)控一詞是在我國被廣泛使用的術(shù)語，是一個(gè)借鑒西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的概念，它在西方國家通常被稱為經(jīng)濟(jì)控制、宏觀經(jīng)濟(jì)管理或國家干預(yù)。 國家運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律和房地產(chǎn)相關(guān)政策對(duì)房屋價(jià)格的影響 9 行政等手段，從宏觀上對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行指導(dǎo) 、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和控制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場總供給與總需求、供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的平衡與整體優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的管理活動(dòng) 。 (2)房地產(chǎn)投資的高投入和高成本性 。由于房地產(chǎn)投資占用資金多，資金周轉(zhuǎn)期又長，而市場是瞬息萬變的，加上房地產(chǎn)資產(chǎn)的低流動(dòng)性， 因此 不能輕易脫手， 投資者 就會(huì)陷于被動(dòng)。 西南石油大學(xué)本科畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 10 3 房地產(chǎn)政策的重要性、目標(biāo)與調(diào)控中存在的問題分析 房地產(chǎn)政策的重要性 房地產(chǎn)政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展有引導(dǎo)、促進(jìn)和規(guī)范作用，政策方向可以保持房地產(chǎn)健康向上的發(fā)展趨勢。 若讓土地公有制在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)揮最大的公共效益，須要政策的引導(dǎo)和規(guī)范 近年來國有資產(chǎn)大量流失，國有土地的收益也因法律和政策的疏漏而被少數(shù)不法商人所竊取。制度安排的不合理是導(dǎo)致土地公有制目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)的原因之一，政府要確保土地公有制成為能確保公平的制度，使之成為有效率的資源所有制。中國是人口大國，歷史問題復(fù)雜，又處于市場經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)軌時(shí)期，必須對(duì)政策的實(shí)施全過程進(jìn)行有效監(jiān)督，確保國有資產(chǎn)不流失，從而保證國家集中財(cái)力解決住房保障問題。 房地產(chǎn)政策制定的首要目標(biāo)就是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)總供給和總需要的平衡，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，必須大力發(fā)展。 房地產(chǎn)政策的目標(biāo)是政府根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要和房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)實(shí)狀況所制定的發(fā)展目標(biāo)，通過房地產(chǎn)業(yè)的利潤和土地等國有資產(chǎn)的保值增值解決廣大中低收入者的住房保障問題，全力投入經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè)，實(shí)現(xiàn)居者有其屋，購建社會(huì)主義和諧的目標(biāo)。 政府與開發(fā)商價(jià)值取向混亂，片面強(qiáng)調(diào)住房的商品屬性，而忽視房地產(chǎn)的住房保障屬性；強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，而忽視房地產(chǎn)社會(huì)保障的屬性；強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持土地公有制，而忽視市場機(jī)制的有機(jī)結(jié)合。 試圖 跳過房地產(chǎn)市場必然要經(jīng)歷的 階段，在短期內(nèi)解決大部分人的住房問題 。而現(xiàn)實(shí)卻是土地增值收益和與房地產(chǎn) 相關(guān)的稅收己成為地方政府財(cái)政的的重要來源，一些地方政府從自身利益出發(fā)，加上追求政績的影響，普遍缺少抑制房價(jià)的動(dòng)力，只注重自身利益，造成了房地產(chǎn)市場的畸形繁榮。刺激性政策是指運(yùn)用各種政策手段刺激房地產(chǎn)市場的供給和需求，該政策主要運(yùn)用于房地產(chǎn)市場蕭條，供給或需求不足的情況下。 房地產(chǎn)金融政策是將房地產(chǎn)市場的實(shí)物供求調(diào)控轉(zhuǎn)化為資金的需求與供給調(diào)控，房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定離不開金融業(yè)的支持，同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展促進(jìn)了金融業(yè)的繁榮。而利率的下降則降低了購買者的借貸門檻，刺激了購買者的購買欲望，房地產(chǎn)市場的需求量增加，活躍房地產(chǎn)市場，屬于擴(kuò)張性政策。四是制定信貸法律法規(guī)，引導(dǎo)、規(guī)范金融創(chuàng)新，防范信貸風(fēng)險(xiǎn)。利率調(diào)控屬于間接調(diào)控，是通過對(duì)房地產(chǎn)商和購房者的借貸成本間接引導(dǎo)房地產(chǎn)商的投資行為和購房者的購房行為，從而影響房地產(chǎn)市場的供給和需求，最終影響房地產(chǎn)價(jià)格。 一家國內(nèi)大型房企的總裁 曾經(jīng)說過 “ 土地是稀缺資源，房地 產(chǎn) 企業(yè)要想發(fā)展就必須要有足夠的土地儲(chǔ)備，誰掌握了土地誰就掌握了主動(dòng)權(quán)。另一方面房價(jià)上漲導(dǎo)致了地價(jià)的上漲，地價(jià)的上漲又導(dǎo)致房價(jià)的 進(jìn)一步上漲，兩者之間互相影響。土地供給量增加，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可開發(fā)的土地增加，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則會(huì)增加投資，促使房地產(chǎn)供給量增加。 綜上所述，土地政策對(duì)房價(jià)的影響主要包括兩個(gè)途徑：土地價(jià)格對(duì)房價(jià)的影響，土地價(jià)格的增加會(huì)引起房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本增加，房地產(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模下降，房房地產(chǎn)相關(guān)政策對(duì)房屋價(jià)格的影響 15 地產(chǎn)市場的供給減少，最終影響房價(jià)。實(shí)行住房保障、提供公共住房是政府義的責(zé)任和義務(wù)，且它主要通過是政府行為來實(shí)現(xiàn)的。近年來房價(jià)的不斷上漲直接影響到城鎮(zhèn)中低收入階層的基本住房問題，高額的房價(jià)使該部分群體沒有足夠的能力滿足其購房需求。 稅收政策 房地產(chǎn)稅收既是國家財(cái)政收入的一個(gè)來源，也是國家調(diào)節(jié)房地產(chǎn)受益的有效手段，可以加強(qiáng)國家宏觀調(diào)控，完善經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制。開發(fā)環(huán)節(jié)增加的稅負(fù)，增加了房地產(chǎn)商的開發(fā)成本，對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模有抑制西南石油大學(xué)本科畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 16 的作用，是房地產(chǎn)市場的供給量減少。 (3)在持有經(jīng)營環(huán)節(jié)征稅。稅率的高低直接關(guān)系到國家財(cái)政收入和納稅人的負(fù)擔(dān)，起著調(diào)節(jié)收入的作用。 房地產(chǎn)價(jià)格的分析 房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成 在市場經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)價(jià)格主要是房地產(chǎn)市場供求相互作用形成的。二是環(huán)境因素，即產(chǎn)品所在地段的自然條件和各種配套設(shè)施條件等因素，主要包括大氣環(huán)境、聲覺環(huán)境、水文環(huán)境、視覺環(huán)境和衛(wèi)生環(huán)境等。 社會(huì)因素。 政策因素。 開發(fā)商 直接面對(duì)消費(fèi)者， 負(fù)責(zé) 土地與資金的取得。這種趨勢一直持續(xù)到2020 年，國家開始著力控制房地產(chǎn)過熱和房屋價(jià)格過快的現(xiàn)象，抑制房地產(chǎn)市場的不健康發(fā)展。目標(biāo)是停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化 ， 建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系 ， 發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場。 1999 年 12 月 2 日財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、建設(shè)部出臺(tái)《關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》， 個(gè)人出售自有住房取得的所得應(yīng)按照 “ 財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得 ” 項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅。在此期間，在稅收政策、土地政策、金融政策上國家均有所表現(xiàn)，為的就是鼓勵(lì)個(gè)人換購住房，推動(dòng)房地產(chǎn)市場發(fā)展，達(dá)到住房分配貨幣化的目標(biāo)。政策的出臺(tái)增加了購房者的支付能力，廣大居民的住房需010000202003000040000500001998年 1999年 2020年 2020年 2020年固定資產(chǎn)投資（億元） 房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）西南石油大學(xué)本科畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 20 求在短期內(nèi)急劇增加。 20202020 年的房地產(chǎn)相關(guān)政策分析與評(píng)價(jià) 從 2020 年開始，價(jià)格上升幅度表現(xiàn)明顯過快，局部地區(qū)顯現(xiàn)出泡沫現(xiàn)象，于是國家開始出臺(tái)抑制政策，打壓房地產(chǎn)業(yè)的過快發(fā)展。最后 加強(qiáng)對(duì)土地市場的宏觀調(diào)控 ，停批別墅用地 。 2020 年 3 月，央行決定調(diào)整商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房貸款政策 ， 對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快的城市或地區(qū)，個(gè)人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的 20%提高到 30%。 2020 年 5 月，國務(wù)院辦公廳發(fā)出通知，轉(zhuǎn)發(fā) 建設(shè)部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》 ，規(guī)定普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，個(gè)人購房不足 2 年即轉(zhuǎn)手交易，繳交全額營業(yè)稅，此政策 表明房地產(chǎn)調(diào)控已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段。這表明了國家 不斷的運(yùn)用 金融手段 抑制房價(jià)的過快 上漲，防控房地產(chǎn)投機(jī)的意圖。 2020 年 7 月 11 日，建設(shè)部聯(lián)合其他 五 部委下發(fā) 171 號(hào)文件《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》 ，被業(yè)內(nèi)稱為 “ 外資限炒令 ” ，加強(qiáng)了對(duì)外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購房的管理 ，用來 抑制境外資 金 進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場所造成的房地產(chǎn)價(jià)