【正文】 日 蘇州銘星軟件科技有限公司 ３２ 第一部分 產(chǎn)品方案初步優(yōu)化 地塊信息 項目 單位 數(shù)量 土地面積 M2 26208 土地價格 元 /M2 2500 最高容積率 M2/ M2 擬建產(chǎn)品 產(chǎn)品名稱 （選） 最大需求量 （Ｍ ２ ） 參考容積率 （選） 售價 建安造價 每 M2 其它費用 其它費用占收入比例 其它費用占建安費比例 多層 4000 850 200 高層 4000 1200 180 評價指標(biāo)： 土地增值 =［售價 *（ 1營業(yè)稅 率及附加）－建安造價－每 M2 其它費用－售價＊其它費用占收入比例／１００－建安造價＊其它費用占建安費比例／１００］＊參考容積率－每平方米土地費用 每平方米土地增值 產(chǎn)品名稱 每平方米土地增值（元） 多層 高層 最優(yōu)方案 產(chǎn)品名稱 用地面積 容積率 建筑面積 土地增值 多層 高層 合計 ３３ 第二部分 數(shù)據(jù)輸入 一、基本信息 基本信息 原表 內(nèi)容 單位 數(shù)量 計算期 年 3 每年分期數(shù) 期 /年 4 基準(zhǔn)收益率 % 10 最低利潤率 % 0 土地面積 平方米 52415 最高容積率 ≤ 土地最低限價或起拍價格 萬元 /畝 ,元 /平方米 (默認(rèn) ) 12020 報價方案土地起算價格 萬元 14600 報價方案每次加價幅度 萬元 200 營業(yè)稅稅率 % 5 城建稅稅率 % 7 教育附加稅率 % 4 所得稅稅率 % 33 公積金 10 公益金 5 經(jīng)營資金利率 % 短期借款利率 % 注： 報價方案每次加價幅度 0 為土地報價分析，報價方案每次加價幅度 =0 為可行性研究 二、投資估算 單項工程造價 原表 單項工 程 面積 工程造價 開竣工時間（期） 建筑 面積 占地 面積 或容 積率 單位造價 合價 開工 時間 結(jié)構(gòu) 封頂 竣工 驗收 獨立別墅 12250 （ ） 1200 （ 1470） 5 7 8 多層住宅 29900 （ ） 850 （ ） 4 7 7 中高層住宅 19140 （ 6600） 1200 （ ） 4 7 8 汽車車位 8000 2200 （ 1760） 5 7 7 商業(yè)配套 500 800 （ 40） 9 9 9 合計 （ 69790） （ ） （ ） （ ） （ ） 注：只需輸入容積率或占地面積中一項，另一項計算得到，容積率用于分配土地費用，不輸此項數(shù)據(jù)則土地費由人工分配。 資金籌措計劃 原表 項目名稱 1 2 3 4 5 6 7 8 其中 :用于建設(shè)投資 4500 1500 用于經(jīng)營資金 銀行借款 3000 6000 注 : 投資使用計劃由投資計劃表自動轉(zhuǎn)入 . 資金籌措計劃自動合計 , 資金籌措計劃 = 自有資金 + 借款 ３６ 六、風(fēng)險分析數(shù)據(jù) 多因素變化臨界點分析 原表 變化 因素 工程或 產(chǎn)品 單位 基本 方案 變化次數(shù) 1 2 3 4 5 6 7 8。 三、產(chǎn)品銷售 銷售產(chǎn)品基本信息 原表 （選） 單項 工程 （選） 經(jīng)營 方式 產(chǎn)品名稱 數(shù)量 價格 銷售周期（期） 收款比例（ %） 開竣工時間（期） 開盤單價 增減幅度（ %） 開盤時 間（期） 銷售周期（期） 簽定合同 結(jié)構(gòu)封頂 交付使用 開工時間 結(jié)構(gòu)封頂 竣工驗收 獨立別墅 1 獨立別墅 12250 8800 0 5 7 30 40 30 （ 5） （ 7） （ 8） 多層住宅 1 多層住宅 29900 4000 0 4 5 30 40 30 （ 4） （ 7） （ 7） 中高層住宅 1 中高層住宅 19140 4000 0 5 6 30 40 30 （ 4） （ 7） （ 8） 汽車車位 1 汽車車位 8000 3500 0 4 7 30 40 30 （ 5） （ 7） （ 7） 商業(yè)配套 1 商業(yè)配套 500 3000 0 9 1 30 40 30 （ 9） （ 9） （ 9） 注：經(jīng)營方式： ； ； ； ； 開竣工時間，自動轉(zhuǎn)入，不必輸入。結(jié)論如下： 當(dāng)企業(yè)土地存量較大，對土地需求不是十分迫切時，基準(zhǔn)收益率可取10%，建議的土地最高報價 16492 萬元，內(nèi)部收益率小于 0 的概率 %，風(fēng)險很??；一般情況下基準(zhǔn)收益率 8～ 10%為宜，建議的土地最高報價 17147萬元，內(nèi)部收益率小于 0 的概率 %，風(fēng)險加大一倍，但還可以接受；當(dāng) 企業(yè) 土地存量不足時， 基準(zhǔn)收益率 6～ 8%為宜（大于銀行貸款利率約 2個百分點），建議的土地最高報價 17837 萬元，內(nèi)部收益率小于 0 的概率%，還可以接受； 當(dāng) 企業(yè)無 土地存量時， 基準(zhǔn)收益率 4～ 6%為宜（相當(dāng)于銀行貸款利率，企業(yè)微利），建議的土地最高報價 18586 萬元，內(nèi)部收益率小于 0 的概率 %，風(fēng)險較大。投資變化的概率分布也是如此操作。分析結(jié)果詳見表 3“多因素變化土地價格臨界點分析”。 每個企業(yè)對獲得土地的迫及程度是不同的，企業(yè)隨著土地存量的減少，其迫及程度加劇，對項目收益水平的要求也會降低，因此，因每個企業(yè)的現(xiàn)狀不一樣，基準(zhǔn)收益率不同，加上每個企業(yè)家的冒險精神不同，可以有不同的最高限價。詳見表 2“土地基本報價方案”。因為由計算機平衡現(xiàn)金流，資金不足自動安排借款，只需要確定自有資金和最低數(shù)額的借款，詳見表 15。資金籌措原則，先用資本金和預(yù)租售收入，不夠再考慮借款。收入及稅金均由計算機自動完成計算。 收款計劃 各期銷售的產(chǎn)品收款可能不一樣，期房和現(xiàn)房就不同，現(xiàn)房可以要求在一個季度內(nèi)付清房款，期房一般在竣工后付清房款，在竣工之前分期收款。 確定產(chǎn)品的銷售計劃，即安排產(chǎn)品從開盤開始至全部產(chǎn)品售完為止的時段內(nèi)每期的銷售比例和數(shù)量。 計劃安排均由計算機按上述原則自動完成，產(chǎn)生投資使用計劃表，報 ２７ 表略。 基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施、開發(fā)期稅費、其它工程費用、間接開發(fā)費，從項目開工至竣工驗收，每期平均投入 .。根據(jù)合理的原則分配到每一期。 分?jǐn)偨Y(jié)果形成產(chǎn)品的開發(fā)成本。土地費用、土地契稅 及財務(wù)費用待經(jīng)濟(jì)分析確定，土地契稅稅率 4%。 財務(wù)費用，資金籌措方案不同差異較大，只能根據(jù)資金平衡分析確定。當(dāng)售價中含精裝修時，還包括 裝修費用。 ２１ 圖 1 ２２ 圖 2 ２３ 圖 3 ２４ 第四章 投資估算 投資是房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價的三個（投資、數(shù)量、售價）主要參數(shù)之一。規(guī)劃指標(biāo)詳見表 11，方案比較見表 12。 最優(yōu)方案 表 10 產(chǎn)品名稱 用地面積 容積率 建筑面積 土地增值 計算式 D *XI Ri Ri*D *XI D *XI*Zi 多層 18870 28494 高層 7338 21280 合計 26208 49774 5327 １９ 第三章 初步規(guī)劃與方案優(yōu)化 產(chǎn)品初步規(guī)劃的目的主要是通過建筑平面布置，根據(jù)初步優(yōu)化指明的產(chǎn)品定位（方向），驗證初步優(yōu)化的產(chǎn)品方案在技術(shù)上是可行的，或經(jīng)過微調(diào)之后確定產(chǎn)品數(shù)量，估 算工程量。 優(yōu)化結(jié)果說明 （ 1）上述優(yōu)化結(jié)果受到參數(shù)的影響，特別是土地價格的影響，結(jié)果不一定十分準(zhǔn)確，但指明了方向。 本項目別墅用地已經(jīng)確定，設(shè)多層用地比例 X1，高層用地比例 X2， 按規(guī)劃條件規(guī)定總建筑面積不能超過 52415=62899 平方米 ,別墅用地 26208 平方米建筑面積 12580 平方米，剩下可建面積 50319 平方米及土地面積 26208 平方米，容許多層和高層平均容積率 50319/26208=。 計算每種產(chǎn)品的土地增值， 土地增值（扣土地費）計算： 土地增值 =［售價（ 1營業(yè)稅率及附加）－建安造價－每 M2 其它費用－售價其它費用占收入比例／１００－建安造價其它費用占建安費比例／１００］參考容積率－每平方米土地費用 土地增值（不扣土地費）計算： 土地增值 =［售價（ 1營業(yè)稅率及附加）－建安造價－每 M2 其它費用－售價其它費用占收入比例／１００－建安造價其它費用占建安費比例／１００］參考容積率 計算結(jié)果詳見表 9。 關(guān)于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析 本地 塊為工業(yè)園區(qū)環(huán)境最好的地塊之一，地價較高，宜建中高檔住宅，規(guī)劃要求一半為別墅用地，以園區(qū)投資商及高級白領(lǐng)階層為對象，消費人群較少，但產(chǎn)品數(shù)量也不多，供需基本平衡，與其緊鄰的別墅銷售速度明顯比多層及高層慢，因此，從市場需求角度，后一半不宜再建別墅。故本報告改變高層價格高于多層的習(xí)慣做法，將二者定價相同。因此，本項目評價基本分析，別墅售價取 8800 元。 產(chǎn)品價格 價格漲幅 1997 年至 2020 年，平均漲幅 %， 1997 年至 2020 年，平均漲幅 % ，已超過古城區(qū)。蘇州工業(yè)園區(qū)自 1994 年開始開發(fā)，到 2020 年用 22 １５ 年時間達(dá)到 60 萬人口，珠江三角洲的發(fā)展已有先例，蘇州照目前的速度發(fā)展，預(yù)測是完全可能實現(xiàn)的，甚至可能提前。 根據(jù)規(guī)劃，蘇州工業(yè)園區(qū)以金雞湖為中心，總體規(guī)劃 70 平方公里，規(guī)劃人口 60 萬人。 第二節(jié) 市場研究 主要就蘇州工業(yè)園區(qū)住宅需求與供給進(jìn)行分析。太陽能熱 水器、空調(diào)室外機等生活配套設(shè)施，在設(shè)計中應(yīng)預(yù)先設(shè)計，預(yù)留位置，采取遮蔽措施，不影響城市美觀。 ９ ．其它 1）規(guī)劃設(shè)計、人防、消防、環(huán)保、抗震等方面應(yīng)符合國家規(guī)范及有關(guān)管理部門的意見。 3）停車位：每戶１個小汽車位。 3)多層、中 高層層數(shù)不超過 14 層。 半獨立式住宅不得小于 8 米。 2）低層住宅每戶基地參數(shù) 獨立式住宅不得小于 400 平方米。 停車房正面： 0 米； 側(cè)面： 2 米； 后面： 0 米。 1． 建筑退線 1）建筑退后小區(qū)地界 建筑須退所有地界 5 米，其中沿界至少 3米為綠化帶，至少 2 米為間距緩沖帶，綠化帶內(nèi)不能用做停車場。計算結(jié)果詳見表 4“風(fēng)險決策指標(biāo)（概率 分析）”。對所有人估算的概率加權(quán)平均，得到了售價的概率分布。 分析認(rèn)為，本項目的別墅單位造價 1200 元和售價 9200 元是有較大可能的，建議采用改組合的分析結(jié)果，即： 當(dāng)企業(yè)土地存量較大，對土地需求不是十分迫切時，基準(zhǔn)收益率 可取10%，建議的土地最高報價 17097 萬元； 一般情況下基準(zhǔn)收益率 8～ 10%為宜，建議的土地最高報價 17765萬元； 當(dāng) 企業(yè) 土地存量不足時， 基準(zhǔn)收益率 6～ 8%為宜（大于銀行貸款利率約 2 個百分點），建議的土地最高報價 18496 萬元； 當(dāng) 企業(yè)無 土地存量時， 基準(zhǔn)收益率 4～ 6%為宜（相當(dāng)于銀行貸款利率，企業(yè)微利），建議的土地最高報價 19289 萬元； 當(dāng) 企業(yè)在異地開發(fā)首塊地塊，對該地塊志在必得 時， 基準(zhǔn)收益率 4%為宜（低于銀行貸款利率，企業(yè)無利，在盈虧平衡點上，一般不虧損），建議的土地最高