【正文】 該項目的建筑 造 價為 1150 元 /平方米 ,需要進行簡單的裝修并配備相關設備 ,估算費用為200 元 /平方米 ，則建安費用為 : (1150+200)53530=(萬元 ) ② 估算專業(yè)費用 項 目 標 準 結果 (萬元 ) 依 據 勘測規(guī)劃設計費 12元 /建筑平方米 城市基礎設施配套費 80元 /建筑平方米 武政 (1997)20號 防空地下室異地建設費 18元 /建筑平方米 武改 (1999)125號文件 公共消防設施配套費 /建筑平方米 鄂價費字 (1998)220號 墻體材料專項費用 8元 /建筑平方米 鄂價房地 字 (1998)218號 白蟻防治費 /建筑平方米 鄂價費 (1992)232號 商 矼交易費 建安費 *‰ 鄂價房地產字 (2002)49號 散裝水泥專項基金 (2002)23號 武漢 **資產評估咨詢有限公司 20 生活垃圾處理費 18元 /建筑平方米 鄂價費 (1992)232號 質量監(jiān)督費 建安費 *% 鄂價費 (1992)329 建筑合同鑒證費 建安費 *%(最高 2100元 ) 鄂價房地產字 (2002)47號 交易服務費 建安費 *‰ 鄂價房地產字 (2002)47號 印花稅 建安費 *‰ 武稅發(fā) (1991)214號 檔案服務費 /項 鄂價房地字 (1999)177號 抗震設防審查費 0． 05 元 /建筑平方米 城市綜合開發(fā)行業(yè)管理費 0． 5元 /建筑平方米 定額測定費 建安費 *0． 6‰ 監(jiān)理費 建安費 *0． 6‰ 安全監(jiān)督費 建安費 *0． 8‰ 合計 另外 ,依據水電增容費有關收費標準 :水增容費 (含 表外工程費 )1575 元 /戶、電增費（含工程費） 960 元 /戶。 銷售稅費＝ A+B+C+D+E ＝ (萬元 ) (7)計算宗地總地價 將上述各項代入公式： 總地價＝預計開發(fā)完成后不動產總價－建筑物開發(fā)成本 －購地稅費－投資利息－投資利潤－銷售稅費 即： X＝ ，求得： 總地價 X 為 萬元 計算宗地單位面積地價 單位面積地價＝總地價247。 。 10706平方米 10000 ＝ (元 /平方米） 三、地價的確定 根據以上 計算結果，結合所掌握的當地土地市場情況，取上述兩種方法的評估結果的算術平均數作為委估地塊的最終單價，即： 武漢 **資產評估咨詢有限公司 23 出讓土地單價＝ (+)/2≈ (元 /平方米 ) 出讓土地總價 = 10706/10000≈ (萬元 ) 樓面地價 =76103100/53530=(元 /平方米 ) 經估價人員現場查勘和市場分析，按照地價評估的基本原則和估價程序，選擇基準地價系數修正法和剩余法兩種評估方法，評估得到待估宗地在估價設定土地用途為商業(yè)用地，開 發(fā)程度為宗地紅線外“五通”（即通路、通電、供水、排水、通訊）及宗地紅線內“場地平整”條件下，評估基準日為 2020 年 12 月 14 日的 40 年期的國有出讓土地使用權價格： 土地總面積 :10706平方米（以實測為準） 單位面積地價： 元 /平方米 單位 樓面地價 : /平方米 總地價： 萬元 大寫 人民幣 ： 柒仟陸佰壹拾萬叁仟壹佰元 整 （詳見土地估價結果一覽表） 武漢 **資產評估咨詢有限公司 25 土 地 估 價 結 果 一 覽 表 估價機構 ： 武漢 **資產評估咨詢有限公司 估價報告編號 ：武 **估 [2020]字第 015號 估價基準日 ： 2020年 12 月 14日 估價基準日的土地使用權性質 ：國有出讓土地 估價期日的 土地使用者 宗地 圖號 宗地名稱 土地使用證編號 宗地位置 估價期日的實際用途 估價設定的用途 容積率 估價期日的實際土地開發(fā)程度 估價設定的 土地開發(fā)程度 土地使用權年限 (年 ) 面積 (平方米 ) 單位面積地價 (元 /平方米 ) 總地價 (萬元 ) 備注 136 江漢區(qū) **路 ***號 住宅、商業(yè) 用地 商業(yè) 用地 宗地 紅線外“五通”（即通路、通電、供水、排水、通訊），宗地紅線內現狀條件 宗地紅線外 “五通”（即通路、通電、供水、排水、通訊），宗地紅線內“場地平整” 40 10706 合 計 10706 一、上述土地估價結果的限定條件 ：待估宗地土地使用年限評估設定為 40 年，無他項權利限制 ：宗地紅線外“五通”（通路、通電、供水、排水、通訊），宗地紅線內“場地平整” ： 嚴格遵守山體湖泊保護三邊規(guī)定要求； 2.**路應控制不少于 25米寬的綠化通廊； 10米寬的公共通道，用地東南面控制不少于 10米 寬的公共通道，其中臨 **湖 部分作為環(huán)湖公共道路使用。建筑費用及專業(yè)費用為均勻投入 ,計息期為開發(fā)期的一半 ,均按復利計息 ,投資利息為 : 投資利息 =建筑物開發(fā)成本 *[(1+利息率 )開發(fā)周期 /21] +地價及購地稅費 *[(1+利息率 )開發(fā)周期 1] =*+(+)* =++ =+ (5)計算投資利潤 投資利潤為全部預付資本 (包括開發(fā)成本和土地成本 )利潤 ,根據近年來武漢市類似房地產開發(fā)項目的利潤水平 ,年投資利潤率按預付資本的 20%計 ,假設地價及購地稅費是一次性投入 ,開發(fā)成本費用均勻投入 ,開發(fā)成本費用均勻投入 ,則投資利潤為 : 武漢 **資產評估咨詢有限公司 22 投資利潤 =建筑物開發(fā)成本 *[(1+利潤率 )開發(fā)周期 /21] +地價及購地稅費 *[(1+利潤率 )開發(fā)周期 1] =*[(1+20%)2/21]+(+)*[(1+20%)21] =+ (6)銷售稅費 依據武漢市房地產、武漢市稅務局（ 1993） 64號，鄂價 房服（ 2002）77號 ，銷售稅費包括： A、營業(yè)稅及附加：按不動產總價的 ％計，共 ； B、交易手續(xù)費：按 3元 /建筑平方米計，共 ； C、印花稅：按不動產總價的 ％計，共 D、評估等費用：按不動產總價值的 ％計，共 。 具體計算公式為： 地價 =房屋預期售價 建筑費用 專業(yè)費用 利息 稅費 開發(fā)商利潤 武漢 **資產評估咨詢有限公司 19 依據武漢市城市規(guī)劃管理部門審定的土地規(guī)劃條件，以及土地區(qū)位、土地條件和房地產市場狀況，假定待估宗地的最佳利用方式為開發(fā)建設中高檔住宅不動產，宗地容積率為 ，綠化率為 30%，規(guī)劃凈用地面積為 10706 平方米，建筑面積為 53530平方米。 K）Π S 武漢 **資產評估咨詢有限公司 16 式中： Pi — 待估宗地地價 P — 待估宗地對應的基準地價 K — 待估宗地所有地價區(qū)位影響因素總修正值 Π S — 待估宗地個別因素修正系數的乘積 其中： Ki — 第 i 個待估宗地區(qū)位因素修正系數 根據武漢市的價格標準，待估宗地位于市區(qū)商業(yè)用地Ⅲ級范圍，該