【正文】 0120平方米，%。武昌中心區(qū)成為08年上半年房價上漲最多的區(qū)域，于漢口和漢陽拉開了200元/平方米的差價。但一直以來，交通問題是制約武昌中心城區(qū)發(fā)展的最主要原因。其中商品房住宅共成交1854套，%。新城將形成“一核”，“兩線”，“三片”，“四區(qū)”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)，并設(shè)文化服務(wù)，體育中心和綜合服務(wù)三大中心方便居民。格林小城、大華未來，隨著南湖片區(qū)交通問題的逐步解決、配套設(shè)施的逐步完善，社區(qū)成熟度不斷提高，而與武昌其它區(qū)域相比樓盤價格上的優(yōu)勢還是比較明顯。綠化率35%物業(yè)管理單位世邦魏理仕物業(yè)顧問物業(yè)收費標準月優(yōu)惠活動：140平江景大宅、150平多層電梯大宅、170平顛峰大宅，鳳凰城大宅全線清盤，6550元/平起。物業(yè)管理單位湖北水藍郡物業(yè)管理有限公司物業(yè)收費標準但是遠離武漢市內(nèi)環(huán)線，其虛高的價格是最大的抗性。寫字樓商務(wù)物業(yè)的發(fā)展相當薄弱,近一年來,隨著武漢新區(qū)的建設(shè),對商業(yè)發(fā)展起到了極大的促進作用,目前漢陽已進入商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展期。　　同時本區(qū)域也存在一些劣勢，這些劣勢會構(gòu)成未來營銷中的障礙：　　本區(qū)域部分屬于商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)，勢必對居住環(huán)境產(chǎn)生影響。分析：華潤置地中央公園位于漢陽區(qū)琴臺大道388號（張之洞公園），有大面積的水面和綠化，產(chǎn)品本身質(zhì)量不錯，但位置有點偏，綜合配套跟不上。月優(yōu)惠活動：“新長江地產(chǎn)8周年榮譽禮贊”年慶活動現(xiàn)正熱烈進行中。綠化率40%物業(yè)管理單位香港戴德梁行物業(yè)管理有限公司物業(yè)收費標準寫字樓武漢市寫字樓市場綜述 1）武漢寫字樓發(fā)展歷程回顧 武漢寫字樓發(fā)展走勢 武漢經(jīng)濟長足發(fā)展， 寫字樓市場將有新突破 泰合廣場建成， 商住樓已不能滿足需要，武漢寫字樓起步 純寫字樓再次興起 寫字樓扎堆建設(shè)，CBD效應(yīng)開始顯現(xiàn) 武漢寫字樓陷入低谷，空置率大幅提高 商住樓開始出現(xiàn)，并迅速發(fā)展 90年 99年 01年 03年 06年 08年 90年代 新世紀初 現(xiàn)在開發(fā)走勢 90 年代中期以前，武漢寫字樓市場是空白的。 第二階段：調(diào)整期，上世紀 90 年代末至二十一世紀初受 1997 年金融危機和國家信貸緊縮政策的影響，不少開發(fā)商資金斷裂，形成不少爛尾樓。隨著公司實力的壯大，商住樓雜亂的辦公環(huán)境，商務(wù)配套設(shè)施的不完備等問題逐漸明顯。 2）當前武漢寫字樓市場環(huán)境武漢市場目前已有寫字樓 100 余座，其中甲級寫字樓約占 %，乙級寫字樓約占 25%。武漢的寫字樓發(fā)展水平較低，不但遠落后于國內(nèi)一線城市，還落后于同處 于中西部的成都、西安等大城市。武漢寫字樓的布局情況1）武漢寫字樓分布目前，武漢市寫字樓數(shù)量逾百個，主要分布在漢口和武昌的商業(yè)繁華地段。 片區(qū)總量占全市比重甲級占全市比重世界500強分布排名主要配套（交通、酒店、購物）建設(shè)大道金融區(qū)%%1建設(shè)大道、新華路亢龍?zhí)?、湖錦酒店等新世界百貨武廣片%%3解放大道、青年路；華美達、長江大酒店武廣、新世界百貨江漢路片%%5中山大道、江漢路長海大酒店步行街、佳麗廣場中南片%%2中南路、武珞路五月花、白玫瑰中商廣場、家樂福光谷及其它%%4珞瑜路華美達大洋百貨、魯巷廣場武漢市寫字樓重點區(qū)域情況 1）中南、金融一條街、武廣寫字樓片成因 1996 年，泰合廣場建成，并以 176 米的高度一度成為武漢“第一高樓”?？v觀武漢市寫字樓的發(fā)展歷程也可以發(fā)現(xiàn)，寫字樓的興衰和宏觀經(jīng)濟走勢密切相關(guān)。 武漢作為我國中部最大的城市，具備成為區(qū)域金融中心的條件，而政府將此規(guī)劃落實在建設(shè)大道這一區(qū)域。中商集團入駐，興建中商廣場，引爆了中南片寫字樓市場，也奠定了該片區(qū)在武漢寫字樓市場的重要地位。同時，由于片區(qū)內(nèi)寫字樓都較為高檔，租金為全市最高，因此也成為跨國公司、外資企業(yè)分布最密集的區(qū)域。作為規(guī)劃中的江南總部經(jīng)濟區(qū)，預(yù)計該區(qū)域?qū)懽謽亲鈶糁?，大中型企業(yè)及外資企業(yè)的比重會有相當?shù)奶嵘?。不過，近來光谷發(fā)展迅速，寫字樓數(shù)量眾多，租戶多來自高科技中小企業(yè)和創(chuàng)業(yè)型企業(yè)。 名稱總建面積（㎡）單層建面（㎡）層數(shù)層高（m）電梯停車位中商廣場1200024004813180中建廣場600002000286450楚天都市花園129000100032/3地下兩層中商世紀廣場75000/26/3300新時代商務(wù)中心14000086045//600華銀大廈60000/27//100洪廣寶座62000/28//3502）重點項目解析 項目名稱中商廣場世紀廣場楚天都市花園新時代中心租金平均45元/月/㎡平均35元/月/㎡其中A、B棟平均55元/月/㎡，C、D棟平均30元/月/㎡平均45元/月/㎡物業(yè)費14元/月/㎡約12元/月/㎡包含在租金之內(nèi)約18元/月/㎡空置率約25%約25%約20%約70%配套設(shè)施會議中心、宴會廳、美容中心、健身中心、多功能廳百貨、健身房、五星級商務(wù)大堂、商務(wù)中心、咖啡廳//電梯11部電梯，117層3部，1734層5部，34—42層3部3部電梯，單雙層分流3部電梯，無樓層分流，7部標準層 單層建面約 2400 ㎡，廊式走廊設(shè)計造成走廊過長，平層內(nèi)通達性較差。單套。 單層建筑面積 860 ㎡，單層最多 10 戶。寫字樓重點區(qū)域之中南板塊 1）重點樓盤基本情況一覽 中南板塊現(xiàn)有規(guī)模以上寫字樓 10 余個，是武昌寫字樓最為集中的區(qū)域。武昌寫字樓主要集中在中南、光谷、街道口和徐東 4 個區(qū)域，和整體商業(yè)的發(fā)展相吻合。該片區(qū)寫字樓與百貨聯(lián)系緊密，武商集團、新世界集團在此擁有武漢廣場、世貿(mào)大廈、新世界中心等中高檔寫字樓。2）三個片的特征 10 余年的發(fā)展使得三個片區(qū)各具特色。所以，金融一條街的發(fā)展，首功應(yīng)歸于政府規(guī)劃。我們認為，其主要原因在于江漢路發(fā)展歷史較長，市政規(guī)劃相對老化，交通和土地都受到相當限制，不是寫字樓開發(fā)的理想之地。經(jīng)過 10 余年的發(fā)展，金融一條街、武廣片和中南片三個區(qū)域甲級寫字樓比重占全市 9 成以上，成為武漢市最重要的寫字樓片區(qū)。 2）主要片區(qū)比較分析 綜合多方面因素的比較，統(tǒng)計顯示，武漢市寫字樓主要分布在建設(shè)大道金融一條街、武廣片、江漢路片和中南片和光谷等五個區(qū)域。這與城市經(jīng)濟地位相吻合。07年底全國熱點城市寫字樓租金水平 （元/月/㎡）數(shù)據(jù)顯示，北京、上海兩地在寫字樓發(fā)展上遙遙領(lǐng)先。隨著武漢在華中地區(qū)的戰(zhàn)略地位重新被重視，跨國公司和外地公司進入武漢市場的數(shù)量增多，帶動了優(yōu)質(zhì)寫字樓入駐率的逐步回升。在這一時期，大量滿足中小型企業(yè)的商住樓出現(xiàn)，商住樓以較低的價格， 迎合了很多企業(yè)對于低成本辦公的需求。當時宏觀經(jīng)濟的快速發(fā)展給寫字樓市場帶來了一定的支撐，寫字樓租金和售價維持了一個較高的價位。分析：該項目位于“鐘家村商圈”核心位置，北鄰“漢正街商圈”， 項目附近交通便利，視野寬闊，長江、大橋、黃鶴樓盡收眼底。分析：6200元的均價，漢陽馬倉湖路，開發(fā)商新長江地產(chǎn)良好的口碑，樓間距大，綠化率高，多重選擇的戶型，精致的中式園林，但交通不是很方便，周邊配套不全，教育資源匱乏。綠化率58%漢陽區(qū)域項目分析：華潤置地中央公園發(fā)展商華潤置地（武漢）發(fā)展有限公司代理商華潤置地（武漢）有限公司占地面積123820平方米車位1610總戶數(shù)2500主力面積96㎡主力戶型2室2廳1衛(wèi)起價\高價\均價7500元/㎡總建面430000平方米容積率　　交通便利，生活配套比較成熟。低等價位樓盤均價目前在4500元/平方米，中等價位樓盤均價達到5600元/平方米。在售房源為100平方米—110平方米兩房，120平方米—150平方米三房。光谷坐標城發(fā)展商湖北長城建設(shè)實業(yè)有限公司代理商湖北長城建設(shè)實業(yè)有限公司占地面積車位488總戶數(shù)669主力面積㎡主力戶型3室2廳2衛(wèi)起價 06年1月3900元/㎡高價7200元/㎡均價5300元/㎡總建面容積率月分析：泰然玫瑰灣定位比較高端，價位較高、生態(tài)環(huán)境不錯，但是相比于成熟的生活小區(qū)，其生活配套設(shè)施仍不夠完善，商場、菜場、醫(yī)療等配套設(shè)施更是十分缺乏，與公交站點距離太遠，只有私家車代步比較方便。不過大多以大戶型為主，且單價不低，總價的高位會是抗性之一。目前該片區(qū)可開發(fā)用地所剩不多，只要宏觀環(huán)境沒有劇烈變化，該區(qū)域的市場前景看好。公園世家等項目以高折扣吸引了購房的目光，隨后泰然珞獅南路附近水域?qū)⒔ㄔO(shè)大規(guī)模水上公園。組團東起南湖，南至二環(huán)線，西抵巡司河，北靠雄楚大道，總面積1310公頃。但我們要看到的是，主干道的建設(shè)武昌遠遠落后于漢口，無論如何建設(shè)，武昌的交通只在改善而不能徹底解決問題，這也是武昌的房價一直屈居漢口之下的重要原因。目前，武昌的中心城區(qū)市民居住較為分散，大型居住板塊也在中心城區(qū)周圍，城市中央并沒有一個嚴格意義上的大型中央生活區(qū)。武昌各區(qū)域住宅市場發(fā)展概況武昌目前由武昌中心區(qū)、關(guān)山片區(qū)、南湖片區(qū)三個區(qū)域組成，下文將重點對2個區(qū)域住宅發(fā)展特征進行分析：武昌中心區(qū)，%。在銷量方面，2008年第二季度銷量為3084套，%如下：區(qū)域2006年一季度2006年二季度2006年三季度2006年四季度2007年一季度2007年二季度2007年三季度2007年四季度2008年一季度2008年二季度銷售均價銷售套數(shù)702493378425995347929472153521251835173084(2)、武昌商品住宅市場供求銷關(guān)系1）、供給已經(jīng)遠大于銷售，供銷比例達到 ：1。月分析：沿海賽洛城規(guī)劃了世界風情五大主題公園，綠化以及人文設(shè)施是它最大的特色。分析：澳門銀座”項目位于澳門路與馬祖路交匯處，周邊生活教育醫(yī)療購物等配套設(shè)施完善，交通便捷環(huán)境怡人，鬧中取靜，適宜居住。但是其價格是其購買抗性的主要方面。漢口區(qū)域項目分析：武漢天地作為目前武漢市高端樓盤之一，其代表性毋庸置疑；澳門銀座最近價格起伏較大，也應(yīng)關(guān)注；沿海賽洛城在武漢經(jīng)歷了武漢市樓盤的巔峰和低谷而依然頗有口碑。在產(chǎn)品形態(tài)上，由于項目盤量較大，基本涵蓋了別墅、情景洋房、多層、小高層等多種物業(yè)形態(tài)。東西湖區(qū)：，%。(2)輕軌的建設(shè)提升了古田片區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢。從樓市新增供應(yīng)量來看，新項目較少，在售樓盤多為前期項目的延伸。（3）從區(qū)域來看，在產(chǎn)品類型上主要以小高層為主。二七、后湖片區(qū)：，%。漢口各區(qū)域住宅市場發(fā)展概況 漢口目前由漢口中心區(qū)、古田片區(qū)、二七后湖片區(qū)、東西湖區(qū)四個大的片區(qū)組成，根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點，下文將按不同片區(qū)對其住宅發(fā)展特征進行分析：漢口中心區(qū)：，住宅銷售套數(shù)為256套.，%。（3）、購房者對漢口中心城區(qū)的住宅偏好度高潛在消費者對購買住房的區(qū)域偏好主要集中于漢口中心城區(qū)，但受到該區(qū)高房價影響，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群在別的片區(qū)尋求替代品。拆遷戶數(shù)為14800戶，%。同時，由于交通日益通暢，市政配套逐步成熟，東西湖、后湖、古田區(qū)域綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果，促使這一帶的房價將有一定升值空間。另一方面，受國家宏觀調(diào)控政策影響，在進入2008年以后，商品住宅的銷量出現(xiàn)一定程度的下降，2008年第一季度，漢口住宅銷量為2368套，與去年同期相比，%。消費者特征：公務(wù)員,商人,公司職員,企業(yè)老總,外來人員等。漢口商品住宅發(fā)展特征產(chǎn)品特征：漢口區(qū)域住宅以高層住房、高檔公寓為主,城郊結(jié)合部以多層,小高層,連排別墅為主。一方面，房產(chǎn)的整合概念不斷增強，如永清片區(qū)的新天地項目，集合住宅、酒店、寫字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)，房地產(chǎn)開發(fā)不再以某類物業(yè)為主，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念，地產(chǎn)對城市的影響力進一步增強。（二）片區(qū)典型競爭樓盤分析住宅漢口區(qū)域漢口房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨特濱江景觀特色是漢口房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。 　　在南湖、徐東、盤龍城、陽邏、光谷等片區(qū)，各售樓部都在以“井噴”形容看房人數(shù)的增加。 　　郊區(qū)樓盤因供應(yīng)量大不得不大降價，降價過后迫使城區(qū)樓盤也大幅降價，兩輪之后多個樓盤降價超過20%。心語開盤價低至4000元/㎡。如當