【正文】 單層區(qū)隔太多，達 27 個，造成同一樓層內(nèi)租戶較多，工作中相互干擾較嚴(yán)重，對樹立企業(yè)形象不利。 武昌寫字樓情況簡述 武昌目前有寫字樓 45 棟左右，租金平均約 30 元/月/㎡，落后于漢口。 政府計劃將中南片打造成為一個江南總部經(jīng)濟區(qū)，可以預(yù)見中南片寫字樓市場前景看好。 江漢路作為武漢的老牌商圈，寫字樓的發(fā)展卻落后于金融一條街等三個區(qū)域。從布局上看，呈現(xiàn)出漢口、武昌兩強鼎立之勢，漢陽寫字樓市場近乎空白。比較全國其它城市來看， 武漢寫字樓市場整體發(fā)展水平較低，優(yōu)質(zhì)寫字樓太少。相對于巨大的市場供應(yīng)，寫字樓市場需求乏力，租金大幅下降，武漢寫字樓市場進入了調(diào)整期。月優(yōu)惠活動：世茂錦繡長江1號樓(54層)和2號樓(52層)內(nèi)，157平米和172平米的三房兩廳兩位戶型起價5800元/m2，均價6500元/平米到7000元/平米(20樓左右的價格)。新長江香榭琴臺發(fā)展商湖北新長江置業(yè)有限公司代理商湖北新長江置業(yè)有限公司占地面積57300平方米車位550總戶數(shù)1406主力面積96㎡主力戶型2室2廳1衛(wèi)起價5400元/㎡高價6500元/㎡均價6200元/㎡總建面430000平方米容積率該區(qū)域優(yōu)劣勢分析　　區(qū)域具有如下優(yōu)勢：　　片區(qū)四周江湖環(huán)繞，景色秀麗，商業(yè)氛圍濃厚。月優(yōu)惠活動：光谷坐標(biāo)城三期尚館目前在售房源推出總房款減5萬現(xiàn)金再97折，無付款方式界定，折后最低起價4800元/平米。綠化率35%物業(yè)管理單位深圳泰然物業(yè)公司物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)正是這種環(huán)境下，看似競爭激烈的南湖片區(qū)其實在售項目的開發(fā)商壓力并不大。新城建“五縱六橫”路網(wǎng)，形成通暢，便利的交通，并將南湖水引入新城。今年以來，幾個重點工程相繼完工，岳家咀立交橋、珞獅路地下通道已然通車，武昌火車站改造即將完成，這在一定程度上緩解了交通矛盾。大戶型銷量逐年呈遞增態(tài)勢。綠化率39%物業(yè)管理單位美佳物業(yè)管理（武漢）有限公司物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)月分析：所處地段交通便利，生活教育設(shè)施配套齊全以及開發(fā)商的品牌都是本樓盤的亮點，使其成為目前武漢市標(biāo)志性樓盤之一。房地產(chǎn)市場運行特點：（1）該區(qū)域的多層住宅是市場銷售的主流產(chǎn)品，項目優(yōu)勢更多的體現(xiàn)在產(chǎn)品附加值上，如：較高的綠地率、較低的容積率、小區(qū)生態(tài)景觀等。古田片區(qū)及濱江片區(qū)分別規(guī)劃為古田的居住組團和旅游觀光組團，因此在市政配套上具備一定的優(yōu)勢，交通及配套設(shè)施的完善促進了該兩大區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展。(2)新項目價格定位較為集中，從新增項目的價格定位來看，區(qū)域主要集中于5000元/平方米——6000元/平方米。在具體位置上，前進一路、解放大道、沿江大道等區(qū)域是外地購房者比較看重的地段。2005年2007年，%。2007年2月份—2008年2月份漢口商品住宅供給和銷售基本分析商品住宅價格與銷量分析漢口區(qū)域憑借得天獨厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的時間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)量居武漢市前列，同其它區(qū)域相比，其價格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài)，2008年2月，與去年同期相比，%。目前，漢口房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅、商業(yè)并進的格局，物業(yè)形態(tài)上以高層為主，投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn)，在國家宏觀調(diào)控措施之下，房地產(chǎn)項目的消化速度雖然有所放緩，但價格仍然穩(wěn)步上升。雖然這其中有部分10月份有成交意向的房子，為了節(jié)省各種費用而推遲到11月簽約，但也讓一些開發(fā)商看到了“降價”的力量。目前，徐東片區(qū)幾個樓盤均價都在5500元/㎡以下。經(jīng)歷了去年的瘋漲后，光谷樓盤從今年下半年開始大幅降價。青山區(qū)銷量最少，僅有82套，這與該區(qū)的市場開發(fā)量有著很大的關(guān)系。因此，本次掛牌的6宗商住用地能否順利的拍出，還得以市場的反應(yīng)來說話。但是新政的出臺，將釋放大量滿兩年期限的高品質(zhì)次新房，供應(yīng)量大幅增加，而未來宏觀形勢的不確定性也將進一步加劇了買房人的觀望氣氛。二、“新政”后11月武漢市樓市動態(tài)111月，%?！　≈醒胝f要4萬億投資，他們來了個18萬億。3）厲以寧稱中國經(jīng)濟走勢已近谷底（關(guān)于U型、L型、W型理論）是不是到了谷底，經(jīng)濟就會完全起來了？在經(jīng)濟學(xué)上，經(jīng)濟走勢有U型、L型和W型三種：U型是經(jīng)濟下來了見地之后就起來了，這是最好的?！?）王石改口：“買房不必再等三四年以后”2007年12月24日，萬科董事長王石因拋出 “三四年后再買房”的拐點論而引發(fā)業(yè)界地震。 供需結(jié)構(gòu)會得到優(yōu)化?？梢灶A(yù)見，未來2年內(nèi)，以中低價位、中小面積為主的市場供需結(jié)構(gòu)將成主流?！? 不同戶型商品住宅成交價格情況通過數(shù)據(jù)顯示，本月140平方米以上戶型成交均價最高，與上月上比，%。近期成交回暖的幾大因素，還不能支撐樓市真正復(fù)蘇。 同時，廣州11月份的成交多是郊區(qū)低價樓盤或是限價房項目，這僅僅代表低價房的市場接受度比較高，而市中心區(qū)域改善性需求為主的樓盤，并沒有占市場主導(dǎo)地位，這都很難代表全市出現(xiàn)了普遍回暖。 216。 上海 11月預(yù)售面積環(huán)比增36% 　　根據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心監(jiān)測，11月網(wǎng)上成交的市場化新建商品住房預(yù)售面積比9月、10月分別增加47%、36%；網(wǎng)上成交的存量住房買賣面積比9月、10月分別增加75%和68%。但是許多人心中也帶著質(zhì)疑：一線城市成交量回升 開始回暖還是回光返照？一線城市深圳、上海、北京和廣州四大一線城市房地產(chǎn)市場發(fā)展較為成熟，往往成為中國樓市的風(fēng)向標(biāo)，以及大量二線城市分析參考的對象。對房地產(chǎn)價格波動較大的區(qū)域，以及價格波動較大的住房樓盤項目，適當(dāng)提高首付款比例。11月27日的大幅降息，是央行自1997年10月在亞洲金融危機時期大幅降息以來所做出的最大幅度的調(diào)整。近年來國家在按揭、稅費等方面對房地產(chǎn)實施限制政策，未來一段時間如果房地產(chǎn)行業(yè)還是不景氣，國家還會出臺更多松綁政策。此次降息的目的是擴大國內(nèi)消費需求，以刺激中國出口貿(mào)易，這不是政府單純的出手救市，但房地產(chǎn)市場會是此次降息的既得利益者，股市也會從中得到好處。％％。這是自2004年以來中國央行首次降低貸款基準(zhǔn)利率，也是2003年以來首次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。六、積極營造良好的輿論氛圍堅持正確的輿論導(dǎo)向。對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策。二套房相關(guān)限制政策是在樓市投機、投資過熱時產(chǎn)生的政策，該政策的出臺是給樓市降溫的“冷氣機”，是為了進一步減少投資、投機需求；而如今，房地產(chǎn)市場處于“冬天”，在“冬天”就不需要“冷氣”降溫了，“冬天”該取暖、該加溫。這是08年以來中央政府首次明文出臺鼓勵住房消費的收費減免政策，推動購房消費，這一政策的出臺對于長期萎靡不振的樓市產(chǎn)生了積極的影響。216。 中國將每10年進行一次全國土地調(diào)查 重點調(diào)查基本農(nóng)田現(xiàn)狀及變化情況，包括基本農(nóng)田的數(shù)量、分布和保護狀況。 國土部：2008年起建設(shè)用地實行動態(tài)備案 掌握各地建設(shè)用地審批、供應(yīng)和供后利用情況，提高運用土地政策參與宏觀調(diào)控的能力。在調(diào)整初期，因高房價下有效需求不足，從而使行業(yè)表現(xiàn)出明顯的銷量下降，經(jīng)過一段時間的博弈，價格開始調(diào)整。與此同時，企業(yè)效益在成本上升和需求下滑的雙重壓力下，可能繼續(xù)大幅下滑。全年貿(mào)易順差2520億美元，%。初步預(yù)計，2008年我國GDP比上年實際增長10%左右。 216。經(jīng)濟增速明顯回落，通貨膨脹嚴(yán)重房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟情況（二）政策走勢與情況分析（宏觀與微觀）行政政策金融政策房地產(chǎn)行業(yè)金融政策（三）新政后房地產(chǎn)市場情況：一線城市武漢1）武漢房地產(chǎn)現(xiàn)狀（含價量對比分析）2）09年趨勢判斷各大型開發(fā)商的“爭論性”話題二、“新政后”11月武漢市樓市動態(tài)（一）11月全市新盤備案情況（二）11月土地掛牌情況（三）11月土地成交情況 三、武漢市房地產(chǎn)競爭狀況（一）片區(qū)分析（二）片區(qū)典型競爭樓盤分析（三）盤龍城重點樓盤戰(zhàn)略與走勢分析四、武漢市房地產(chǎn)需求分析 (一)現(xiàn)階段購房者特征（二）購房者需求（三）從強勢促銷策略分析成功案列五、價格與銷售趨勢對比分析探討六、總結(jié)及建議特別話題：當(dāng)?shù)禺a(chǎn)搭上地鐵……2008年武漢市房地產(chǎn)調(diào)研分析報告上海華阜房地產(chǎn)咨詢有限公司（武漢分公司） 研展部前言今年年初，南方地區(qū)出現(xiàn)嚴(yán)重的雨雪冰凍災(zāi)害； 8月8日北京奧運會的隆重舉行；與此同時，美國的次貸危機不斷加深而引發(fā)的全球性金融風(fēng)暴，對中國出口、金融領(lǐng)域的影響逐步顯現(xiàn)；國家宏觀調(diào)控下“救市”新政的不斷出臺，到底這些事件對樓市的影響有多大呢？武漢樓市又將何去何從？本次調(diào)研，從了解武漢市房地產(chǎn)宏觀市場環(huán)境，區(qū)域市場狀況入手，通過實地考察，重點對武漢市住宅發(fā)展?fàn)顩r、趨勢進行剖析。 持續(xù)偏緊的宏觀調(diào)控政策效果顯現(xiàn)，為抑制“三過”問題，國家近兩年調(diào)整了外貿(mào)政策，采取持續(xù)緊縮的貨幣政策，這些政策的作用今年開始明顯顯現(xiàn)。全年CPI增長將創(chuàng)新高，%左右，但月度下降趨勢明顯，CPI漲幅已連續(xù)4個月回落，未來幾個月將繼續(xù)小幅回落，其中食品價格回落是主因。消費增長創(chuàng)新高。 房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟情況：2008年中國城市房屋銷售價格指數(shù)同比和環(huán)比漲幅均呈現(xiàn)持續(xù)回落態(tài)勢，深圳等部分特大城市房價，出現(xiàn)了明顯下降。216。216。 2008年8月1日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出《關(guān)于進一步加強住宅裝飾裝修管理的通知》，要求各地要制定出臺相關(guān)扶持政策，引導(dǎo)和鼓勵新建商品住宅一次裝修到位或菜單式裝修模式，逐步達到取消毛坯房。216。因此，取消二手房相關(guān)限制政策勢在必行。三、支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化。要以加快保障性住房建設(shè)，鼓勵住房合理消費，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展為基調(diào)，大力宣傳中央出臺的各項政策措施及其成效，著力穩(wěn)定市場信心。此政策一出，“中央政府救市第一步”、“政策松綁，樓市春天到來”、“要抓住降息后良好的購房空間”等積極觀點彌漫著整個房地產(chǎn)市場。％％，；其它各檔次存、貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。而房價會否受到影響，是回升或是繼續(xù)下滑，這要看開發(fā)商、購房者等幾種力量的對比會發(fā)生怎樣的變化。目前不管是中國經(jīng)濟還是全球經(jīng)濟都不樂觀，央行下調(diào)貸款利率和存款準(zhǔn)備金率意在刺激整個經(jīng)濟環(huán)境，這對開發(fā)商來說絕對是利好消息。 這一強勢舉措顯現(xiàn)了中央政府在當(dāng)前市場環(huán)境下重新樹立市場信心的決心。此外，建行將實施區(qū)域化、差別化的住房信貸政策。在一系列中央和地方穩(wěn)定房地產(chǎn)新政、央行大幅降息，以及房地產(chǎn)開發(fā)商主動降價等因素共同刺激下，11月份國內(nèi)一線城市房地產(chǎn)成交量均出現(xiàn)了不小的回升，北京、上海、廣州、深圳城市樓市出現(xiàn)回暖跡象。 來自佑威房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)也顯示，11月上海商品房成交面積、成交套數(shù)均有大幅度的上升。 深圳 新房二手房成交量回升 　　來自深圳市國土房管局的最新統(tǒng)計表明，11月24日至30日的一周內(nèi)，成交新房1546套、二手住宅1064套，雙雙創(chuàng)下近幾個月周成交量的新高。 顯然，將樓市成交量上升與市場開始復(fù)蘇畫等號還為時過早。一是房貸利率下降等新政促進了部分購房交易，但一些城市開發(fā)商在久撐不下的情況下，集中推出供應(yīng)量也是導(dǎo)致交易上升的供給方動力，這反而說明開發(fā)商資金重壓明顯；二是成交量上升五成多為環(huán)比，因為10月市場過于低迷，11月的成交回升并不代表市場已經(jīng)走出低谷。120140平方米戶型成交均價最低。216。一是高檔住宅的比重會有所下降，經(jīng)濟適用房和廉租房的比重會上升；二是供求失衡的狀態(tài)會有所改善，供求的匹配程度會得以提高。實際上，不僅許多準(zhǔn)備購房的年輕人在王石的影響下放棄了買房的想法，甚至有相當(dāng)一部分原先看好市場的房地產(chǎn)開發(fā)商也改變了立場。L型是經(jīng)濟下來了之后會在低位持續(xù)運行。地方政府都希望通過這樣的一個機會來加大對自己投資的力度，所以如果投資快速擴張，中國在明年一定會掀起一個投資快速增長的熱潮，整個信貸快速增長。%，%。因而并未出現(xiàn)壓抑許久之后的“井噴”，短期的激增也僅僅是“曇花一現(xiàn)”。（三）11月土地成交情況 12月3日上午9時30分，【P（2008）062號】土地的使用權(quán)，其樓面地價為達到6688元/㎡，土地單價達到2229萬元/畝。而從銷量漲幅來看，與上月相比，大部分片區(qū)銷量略有增加。如當(dāng)代國際花園，從上半年最高均價6400元/㎡，降至4300元/㎡，目前則主推3800元/㎡的特價房。 　　郊區(qū)樓盤因供應(yīng)量大不得不大降價，降價過后迫使城區(qū)樓盤也大幅降價，兩輪之后多個樓盤降價超過20%。（二）片區(qū)典型競爭樓盤分析住宅漢口區(qū)域漢口房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨特濱江景觀特色是漢口房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。漢口商品住宅發(fā)展特征產(chǎn)品特征：漢口區(qū)域住宅以高層住房、高檔公寓為主,城郊結(jié)合部以多層,小高層,連排別墅為主。另一方面，受國家宏觀調(diào)控政策影響，在進入2008年以后，商品住宅的銷量出現(xiàn)一定程度的下降，2008年第一季度，漢口住宅銷量為2368套，與去年同期相比，%。拆遷戶數(shù)為14800戶，%。漢口各區(qū)域住宅市場發(fā)展概況 漢口目前由漢口中心區(qū)、古田片區(qū)、二七后湖片區(qū)、東西湖區(qū)四個大的片區(qū)組成，根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點，下文將按不同片區(qū)對其住宅發(fā)展特征進行分析：漢口中心區(qū)：，住宅銷售套數(shù)為256套.，%。（3）從區(qū)域來看，在產(chǎn)品類型上主要以小高層為主。(2)輕軌的建設(shè)提升了古田片區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢。在產(chǎn)品形態(tài)上，由于項目盤量較大，基本涵蓋了別墅、情景洋房、多層、小高層等多種物業(yè)形態(tài)。但是其價格是其購買抗性的主要方面。月分析：沿海賽洛城規(guī)劃了世界風(fēng)情五大主題公園，綠化以及人文設(shè)施是它最大的特色。武昌各區(qū)域住宅市場發(fā)展概況武昌目前由武昌中心區(qū)、關(guān)山片區(qū)、南湖片區(qū)三個區(qū)域組成，下文將重點對2個區(qū)域住宅發(fā)展特征進行分析：武昌中心區(qū)，%。但我們要看到的是，主干道的建設(shè)武昌遠遠落后于漢口，無論如何建設(shè)，武昌的交通只在改善而不能徹底解決問題，這也是武昌的房價一直屈居漢口之下的重要原因。珞獅南路附近水域?qū)⒔ㄔO(shè)大規(guī)模水上公園。目前該片區(qū)可開發(fā)用地所剩不多，只要宏觀環(huán)境沒有劇烈變化，該區(qū)域的市