【正文】 單層區(qū)隔太多，達(dá) 27 個(gè)，造成同一樓層內(nèi)租戶較多，工作中相互干擾較嚴(yán)重，對(duì)樹(shù)立企業(yè)形象不利。 武昌寫(xiě)字樓情況簡(jiǎn)述 武昌目前有寫(xiě)字樓 45 棟左右，租金平均約 30 元/月/㎡，落后于漢口。 政府計(jì)劃將中南片打造成為一個(gè)江南總部經(jīng)濟(jì)區(qū)，可以預(yù)見(jiàn)中南片寫(xiě)字樓市場(chǎng)前景看好。 江漢路作為武漢的老牌商圈，寫(xiě)字樓的發(fā)展卻落后于金融一條街等三個(gè)區(qū)域。從布局上看，呈現(xiàn)出漢口、武昌兩強(qiáng)鼎立之勢(shì)，漢陽(yáng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)近乎空白。比較全國(guó)其它城市來(lái)看， 武漢寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體發(fā)展水平較低，優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓太少。相對(duì)于巨大的市場(chǎng)供應(yīng)，寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求乏力，租金大幅下降，武漢寫(xiě)字樓市場(chǎng)進(jìn)入了調(diào)整期。月優(yōu)惠活動(dòng)：世茂錦繡長(zhǎng)江1號(hào)樓(54層)和2號(hào)樓(52層)內(nèi)，157平米和172平米的三房?jī)蓮d兩位戶型起價(jià)5800元/m2，均價(jià)6500元/平米到7000元/平米(20樓左右的價(jià)格)。新長(zhǎng)江香榭琴臺(tái)發(fā)展商湖北新長(zhǎng)江置業(yè)有限公司代理商湖北新長(zhǎng)江置業(yè)有限公司占地面積57300平方米車位550總戶數(shù)1406主力面積96㎡主力戶型2室2廳1衛(wèi)起價(jià)5400元/㎡高價(jià)6500元/㎡均價(jià)6200元/㎡總建面430000平方米容積率該區(qū)域優(yōu)劣勢(shì)分析　　區(qū)域具有如下優(yōu)勢(shì)：　　片區(qū)四周江湖環(huán)繞，景色秀麗，商業(yè)氛圍濃厚。月優(yōu)惠活動(dòng)：光谷坐標(biāo)城三期尚館目前在售房源推出總房款減5萬(wàn)現(xiàn)金再97折，無(wú)付款方式界定，折后最低起價(jià)4800元/平米。綠化率35%物業(yè)管理單位深圳泰然物業(yè)公司物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)正是這種環(huán)境下，看似競(jìng)爭(zhēng)激烈的南湖片區(qū)其實(shí)在售項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商壓力并不大。新城建“五縱六橫”路網(wǎng)，形成通暢，便利的交通，并將南湖水引入新城。今年以來(lái)，幾個(gè)重點(diǎn)工程相繼完工，岳家咀立交橋、珞獅路地下通道已然通車，武昌火車站改造即將完成，這在一定程度上緩解了交通矛盾。大戶型銷量逐年呈遞增態(tài)勢(shì)。綠化率39%物業(yè)管理單位美佳物業(yè)管理（武漢）有限公司物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)月分析：所處地段交通便利，生活教育設(shè)施配套齊全以及開(kāi)發(fā)商的品牌都是本樓盤(pán)的亮點(diǎn)，使其成為目前武漢市標(biāo)志性樓盤(pán)之一。房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)：（1）該區(qū)域的多層住宅是市場(chǎng)銷售的主流產(chǎn)品，項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)更多的體現(xiàn)在產(chǎn)品附加值上，如：較高的綠地率、較低的容積率、小區(qū)生態(tài)景觀等。古田片區(qū)及濱江片區(qū)分別規(guī)劃為古田的居住組團(tuán)和旅游觀光組團(tuán)，因此在市政配套上具備一定的優(yōu)勢(shì)，交通及配套設(shè)施的完善促進(jìn)了該兩大區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。(2)新項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位較為集中，從新增項(xiàng)目的價(jià)格定位來(lái)看，區(qū)域主要集中于5000元/平方米——6000元/平方米。在具體位置上，前進(jìn)一路、解放大道、沿江大道等區(qū)域是外地購(gòu)房者比較看重的地段。2005年2007年，%。2007年2月份—2008年2月份漢口商品住宅供給和銷售基本分析商品住宅價(jià)格與銷量分析漢口區(qū)域憑借得天獨(dú)厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢(shì)在過(guò)去的時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量居武漢市前列，同其它區(qū)域相比，其價(jià)格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài)，2008年2月，與去年同期相比，%。目前，漢口房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅、商業(yè)并進(jìn)的格局，物業(yè)形態(tài)上以高層為主，投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn)，在國(guó)家宏觀調(diào)控措施之下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的消化速度雖然有所放緩，但價(jià)格仍然穩(wěn)步上升。雖然這其中有部分10月份有成交意向的房子，為了節(jié)省各種費(fèi)用而推遲到11月簽約，但也讓一些開(kāi)發(fā)商看到了“降價(jià)”的力量。目前，徐東片區(qū)幾個(gè)樓盤(pán)均價(jià)都在5500元/㎡以下。經(jīng)歷了去年的瘋漲后，光谷樓盤(pán)從今年下半年開(kāi)始大幅降價(jià)。青山區(qū)銷量最少，僅有82套，這與該區(qū)的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)量有著很大的關(guān)系。因此，本次掛牌的6宗商住用地能否順利的拍出，還得以市場(chǎng)的反應(yīng)來(lái)說(shuō)話。但是新政的出臺(tái)，將釋放大量滿兩年期限的高品質(zhì)次新房，供應(yīng)量大幅增加，而未來(lái)宏觀形勢(shì)的不確定性也將進(jìn)一步加劇了買房人的觀望氣氛。二、“新政”后11月武漢市樓市動(dòng)態(tài)111月，%?！　≈醒胝f(shuō)要4萬(wàn)億投資，他們來(lái)了個(gè)18萬(wàn)億。3）厲以寧稱中國(guó)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)已近谷底（關(guān)于U型、L型、W型理論）是不是到了谷底，經(jīng)濟(jì)就會(huì)完全起來(lái)了？在經(jīng)濟(jì)學(xué)上，經(jīng)濟(jì)走勢(shì)有U型、L型和W型三種：U型是經(jīng)濟(jì)下來(lái)了見(jiàn)地之后就起來(lái)了，這是最好的?！?）王石改口：“買房不必再等三四年以后”2007年12月24日，萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石因拋出 “三四年后再買房”的拐點(diǎn)論而引發(fā)業(yè)界地震。 供需結(jié)構(gòu)會(huì)得到優(yōu)化?？梢灶A(yù)見(jiàn)，未來(lái)2年內(nèi)，以中低價(jià)位、中小面積為主的市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)將成主流?！? 不同戶型商品住宅成交價(jià)格情況通過(guò)數(shù)據(jù)顯示，本月140平方米以上戶型成交均價(jià)最高，與上月上比，%。近期成交回暖的幾大因素，還不能支撐樓市真正復(fù)蘇。 同時(shí)，廣州11月份的成交多是郊區(qū)低價(jià)樓盤(pán)或是限價(jià)房項(xiàng)目，這僅僅代表低價(jià)房的市場(chǎng)接受度比較高，而市中心區(qū)域改善性需求為主的樓盤(pán)，并沒(méi)有占市場(chǎng)主導(dǎo)地位，這都很難代表全市出現(xiàn)了普遍回暖。 216。 上海 11月預(yù)售面積環(huán)比增36% 　　根據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心監(jiān)測(cè)，11月網(wǎng)上成交的市場(chǎng)化新建商品住房預(yù)售面積比9月、10月分別增加47%、36%；網(wǎng)上成交的存量住房買賣面積比9月、10月分別增加75%和68%。但是許多人心中也帶著質(zhì)疑：一線城市成交量回升 開(kāi)始回暖還是回光返照？一線城市深圳、上海、北京和廣州四大一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為成熟，往往成為中國(guó)樓市的風(fēng)向標(biāo)，以及大量二線城市分析參考的對(duì)象。對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)較大的區(qū)域，以及價(jià)格波動(dòng)較大的住房樓盤(pán)項(xiàng)目，適當(dāng)提高首付款比例。11月27日的大幅降息，是央行自1997年10月在亞洲金融危機(jī)時(shí)期大幅降息以來(lái)所做出的最大幅度的調(diào)整。近年來(lái)國(guó)家在按揭、稅費(fèi)等方面對(duì)房地產(chǎn)實(shí)施限制政策，未來(lái)一段時(shí)間如果房地產(chǎn)行業(yè)還是不景氣，國(guó)家還會(huì)出臺(tái)更多松綁政策。此次降息的目的是擴(kuò)大國(guó)內(nèi)消費(fèi)需求，以刺激中國(guó)出口貿(mào)易，這不是政府單純的出手救市，但房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)是此次降息的既得利益者，股市也會(huì)從中得到好處。％％。這是自2004年以來(lái)中國(guó)央行首次降低貸款基準(zhǔn)利率，也是2003年以來(lái)首次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。六、積極營(yíng)造良好的輿論氛圍堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。二套房相關(guān)限制政策是在樓市投機(jī)、投資過(guò)熱時(shí)產(chǎn)生的政策，該政策的出臺(tái)是給樓市降溫的“冷氣機(jī)”，是為了進(jìn)一步減少投資、投機(jī)需求；而如今，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于“冬天”，在“冬天”就不需要“冷氣”降溫了，“冬天”該取暖、該加溫。這是08年以來(lái)中央政府首次明文出臺(tái)鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策，推動(dòng)購(gòu)房消費(fèi)，這一政策的出臺(tái)對(duì)于長(zhǎng)期萎靡不振的樓市產(chǎn)生了積極的影響。216。 中國(guó)將每10年進(jìn)行一次全國(guó)土地調(diào)查 重點(diǎn)調(diào)查基本農(nóng)田現(xiàn)狀及變化情況，包括基本農(nóng)田的數(shù)量、分布和保護(hù)狀況。 國(guó)土部：2008年起建設(shè)用地實(shí)行動(dòng)態(tài)備案 掌握各地建設(shè)用地審批、供應(yīng)和供后利用情況，提高運(yùn)用土地政策參與宏觀調(diào)控的能力。在調(diào)整初期，因高房?jī)r(jià)下有效需求不足，從而使行業(yè)表現(xiàn)出明顯的銷量下降，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的博弈，價(jià)格開(kāi)始調(diào)整。與此同時(shí)，企業(yè)效益在成本上升和需求下滑的雙重壓力下，可能繼續(xù)大幅下滑。全年貿(mào)易順差2520億美元，%。初步預(yù)計(jì)，2008年我國(guó)GDP比上年實(shí)際增長(zhǎng)10%左右。 216。經(jīng)濟(jì)增速明顯回落，通貨膨脹嚴(yán)重房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)情況（二）政策走勢(shì)與情況分析（宏觀與微觀）行政政策金融政策房地產(chǎn)行業(yè)金融政策（三）新政后房地產(chǎn)市場(chǎng)情況：一線城市武漢1）武漢房地產(chǎn)現(xiàn)狀（含價(jià)量對(duì)比分析）2）09年趨勢(shì)判斷各大型開(kāi)發(fā)商的“爭(zhēng)論性”話題二、“新政后”11月武漢市樓市動(dòng)態(tài)（一）11月全市新盤(pán)備案情況（二）11月土地掛牌情況（三）11月土地成交情況 三、武漢市房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)狀況（一）片區(qū)分析（二）片區(qū)典型競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析（三）盤(pán)龍城重點(diǎn)樓盤(pán)戰(zhàn)略與走勢(shì)分析四、武漢市房地產(chǎn)需求分析 (一)現(xiàn)階段購(gòu)房者特征（二）購(gòu)房者需求（三）從強(qiáng)勢(shì)促銷策略分析成功案列五、價(jià)格與銷售趨勢(shì)對(duì)比分析探討六、總結(jié)及建議特別話題：當(dāng)?shù)禺a(chǎn)搭上地鐵……2008年武漢市房地產(chǎn)調(diào)研分析報(bào)告上海華阜房地產(chǎn)咨詢有限公司（武漢分公司） 研展部前言今年年初，南方地區(qū)出現(xiàn)嚴(yán)重的雨雪冰凍災(zāi)害； 8月8日北京奧運(yùn)會(huì)的隆重舉行；與此同時(shí)，美國(guó)的次貸危機(jī)不斷加深而引發(fā)的全球性金融風(fēng)暴，對(duì)中國(guó)出口、金融領(lǐng)域的影響逐步顯現(xiàn)；國(guó)家宏觀調(diào)控下“救市”新政的不斷出臺(tái)，到底這些事件對(duì)樓市的影響有多大呢？武漢樓市又將何去何從？本次調(diào)研，從了解武漢市房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)環(huán)境，區(qū)域市場(chǎng)狀況入手，通過(guò)實(shí)地考察，重點(diǎn)對(duì)武漢市住宅發(fā)展?fàn)顩r、趨勢(shì)進(jìn)行剖析。 持續(xù)偏緊的宏觀調(diào)控政策效果顯現(xiàn)，為抑制“三過(guò)”問(wèn)題，國(guó)家近兩年調(diào)整了外貿(mào)政策，采取持續(xù)緊縮的貨幣政策，這些政策的作用今年開(kāi)始明顯顯現(xiàn)。全年CPI增長(zhǎng)將創(chuàng)新高，%左右，但月度下降趨勢(shì)明顯，CPI漲幅已連續(xù)4個(gè)月回落，未來(lái)幾個(gè)月將繼續(xù)小幅回落，其中食品價(jià)格回落是主因。消費(fèi)增長(zhǎng)創(chuàng)新高。 房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)情況：2008年中國(guó)城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)同比和環(huán)比漲幅均呈現(xiàn)持續(xù)回落態(tài)勢(shì)，深圳等部分特大城市房?jī)r(jià)，出現(xiàn)了明顯下降。216。216。 2008年8月1日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅裝飾裝修管理的通知》，要求各地要制定出臺(tái)相關(guān)扶持政策，引導(dǎo)和鼓勵(lì)新建商品住宅一次裝修到位或菜單式裝修模式，逐步達(dá)到取消毛坯房。216。因此，取消二手房相關(guān)限制政策勢(shì)在必行。三、支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。要以加快保障性住房建設(shè)，鼓勵(lì)住房合理消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展為基調(diào)，大力宣傳中央出臺(tái)的各項(xiàng)政策措施及其成效，著力穩(wěn)定市場(chǎng)信心。此政策一出，“中央政府救市第一步”、“政策松綁，樓市春天到來(lái)”、“要抓住降息后良好的購(gòu)房空間”等積極觀點(diǎn)彌漫著整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。％％，；其它各檔次存、貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。而房?jī)r(jià)會(huì)否受到影響，是回升或是繼續(xù)下滑，這要看開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者等幾種力量的對(duì)比會(huì)發(fā)生怎樣的變化。目前不管是中國(guó)經(jīng)濟(jì)還是全球經(jīng)濟(jì)都不樂(lè)觀，央行下調(diào)貸款利率和存款準(zhǔn)備金率意在刺激整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，這對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)絕對(duì)是利好消息。 這一強(qiáng)勢(shì)舉措顯現(xiàn)了中央政府在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下重新樹(shù)立市場(chǎng)信心的決心。此外，建行將實(shí)施區(qū)域化、差別化的住房信貸政策。在一系列中央和地方穩(wěn)定房地產(chǎn)新政、央行大幅降息，以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商主動(dòng)降價(jià)等因素共同刺激下，11月份國(guó)內(nèi)一線城市房地產(chǎn)成交量均出現(xiàn)了不小的回升，北京、上海、廣州、深圳城市樓市出現(xiàn)回暖跡象。 來(lái)自佑威房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)也顯示，11月上海商品房成交面積、成交套數(shù)均有大幅度的上升。 深圳 新房二手房成交量回升 　　來(lái)自深圳市國(guó)土房管局的最新統(tǒng)計(jì)表明，11月24日至30日的一周內(nèi)，成交新房1546套、二手住宅1064套，雙雙創(chuàng)下近幾個(gè)月周成交量的新高。 顯然，將樓市成交量上升與市場(chǎng)開(kāi)始復(fù)蘇畫(huà)等號(hào)還為時(shí)過(guò)早。一是房貸利率下降等新政促進(jìn)了部分購(gòu)房交易，但一些城市開(kāi)發(fā)商在久撐不下的情況下，集中推出供應(yīng)量也是導(dǎo)致交易上升的供給方動(dòng)力，這反而說(shuō)明開(kāi)發(fā)商資金重壓明顯；二是成交量上升五成多為環(huán)比，因?yàn)?0月市場(chǎng)過(guò)于低迷，11月的成交回升并不代表市場(chǎng)已經(jīng)走出低谷。120140平方米戶型成交均價(jià)最低。216。一是高檔住宅的比重會(huì)有所下降，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的比重會(huì)上升；二是供求失衡的狀態(tài)會(huì)有所改善，供求的匹配程度會(huì)得以提高。實(shí)際上，不僅許多準(zhǔn)備購(gòu)房的年輕人在王石的影響下放棄了買房的想法，甚至有相當(dāng)一部分原先看好市場(chǎng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也改變了立場(chǎng)。L型是經(jīng)濟(jì)下來(lái)了之后會(huì)在低位持續(xù)運(yùn)行。地方政府都希望通過(guò)這樣的一個(gè)機(jī)會(huì)來(lái)加大對(duì)自己投資的力度，所以如果投資快速擴(kuò)張，中國(guó)在明年一定會(huì)掀起一個(gè)投資快速增長(zhǎng)的熱潮，整個(gè)信貸快速增長(zhǎng)。%，%。因而并未出現(xiàn)壓抑許久之后的“井噴”，短期的激增也僅僅是“曇花一現(xiàn)”。（三）11月土地成交情況 12月3日上午9時(shí)30分，【P（2008）062號(hào)】土地的使用權(quán)，其樓面地價(jià)為達(dá)到6688元/㎡，土地單價(jià)達(dá)到2229萬(wàn)元/畝。而從銷量漲幅來(lái)看，與上月相比，大部分片區(qū)銷量略有增加。如當(dāng)代國(guó)際花園，從上半年最高均價(jià)6400元/㎡，降至4300元/㎡，目前則主推3800元/㎡的特價(jià)房。 　　郊區(qū)樓盤(pán)因供應(yīng)量大不得不大降價(jià)，降價(jià)過(guò)后迫使城區(qū)樓盤(pán)也大幅降價(jià)，兩輪之后多個(gè)樓盤(pán)降價(jià)超過(guò)20%。（二）片區(qū)典型競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析住宅漢口區(qū)域漢口房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨(dú)特濱江景觀特色是漢口房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。漢口商品住宅發(fā)展特征產(chǎn)品特征：漢口區(qū)域住宅以高層住房、高檔公寓為主,城郊結(jié)合部以多層,小高層,連排別墅為主。另一方面，受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響，在進(jìn)入2008年以后，商品住宅的銷量出現(xiàn)一定程度的下降，2008年第一季度，漢口住宅銷量為2368套，與去年同期相比，%。拆遷戶數(shù)為14800戶，%。漢口各區(qū)域住宅市場(chǎng)發(fā)展概況 漢口目前由漢口中心區(qū)、古田片區(qū)、二七后湖片區(qū)、東西湖區(qū)四個(gè)大的片區(qū)組成，根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)，下文將按不同片區(qū)對(duì)其住宅發(fā)展特征進(jìn)行分析：漢口中心區(qū)：，住宅銷售套數(shù)為256套.，%。（3）從區(qū)域來(lái)看，在產(chǎn)品類型上主要以小高層為主。(2)輕軌的建設(shè)提升了古田片區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。在產(chǎn)品形態(tài)上，由于項(xiàng)目盤(pán)量較大，基本涵蓋了別墅、情景洋房、多層、小高層等多種物業(yè)形態(tài)。但是其價(jià)格是其購(gòu)買抗性的主要方面。月分析：沿海賽洛城規(guī)劃了世界風(fēng)情五大主題公園，綠化以及人文設(shè)施是它最大的特色。武昌各區(qū)域住宅市場(chǎng)發(fā)展概況武昌目前由武昌中心區(qū)、關(guān)山片區(qū)、南湖片區(qū)三個(gè)區(qū)域組成，下文將重點(diǎn)對(duì)2個(gè)區(qū)域住宅發(fā)展特征進(jìn)行分析：武昌中心區(qū)，%。但我們要看到的是，主干道的建設(shè)武昌遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于漢口，無(wú)論如何建設(shè)，武昌的交通只在改善而不能徹底解決問(wèn)題，這也是武昌的房?jī)r(jià)一直屈居漢口之下的重要原因。珞獅南路附近水域?qū)⒔ㄔO(shè)大規(guī)模水上公園。目前該片區(qū)可開(kāi)發(fā)用地所剩不多，只要宏觀環(huán)境沒(méi)有劇烈變化，該區(qū)域的市