【正文】 0號(hào)公告推出6宗掛牌交易地塊。此次武商集團(tuán)競(jìng)得成功，摩爾擴(kuò)建計(jì)劃得以順利進(jìn)行，規(guī)劃武商“摩爾”擴(kuò)建部分含8層的購(gòu)物中心、50層的五星級(jí)商務(wù)酒店以及8層休閑游樂(lè)中心等?！?從郊區(qū)到市中心 樓盤(pán)均大幅跳水 　　樓盤(pán)的降價(jià)已經(jīng)不是新聞，而降多少才是話題。 　　南湖片區(qū)的多個(gè)樓盤(pán)，均價(jià)已經(jīng)從最高點(diǎn)的6000多元一平方米，降了2000元。 武漢市國(guó)土房產(chǎn)局調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，%，剛剛過(guò)去的11月份，降幅也在3%左右。從2000年起至今，漢口商品房?jī)r(jià)格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢(shì)，漢口已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域，同時(shí)，也成為優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)竟相博弈之地。價(jià)格特征：漢口區(qū)域商品住宅均價(jià)水平在6500元/平方米以上，均價(jià)在6500元/平方米以下物業(yè)主要集中于金銀湖,二七、后湖片及古田片區(qū)。如下圖： 2007年2月—2008年2月漢口片區(qū)商品住宅銷(xiāo)售情況（單位： 元/平米）761877539157884377051029793817815445935171428328159300200040006000800010000120002月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月01000200030004000500060007000銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售均價(jià)從上圖可以看出，漢口區(qū)的住宅物業(yè)平均價(jià)格同整個(gè)武漢市的總體住宅物業(yè)平均價(jià)格的漲落步調(diào)還是相一致的，而且上漲的幅度十分平穩(wěn)。同時(shí)，國(guó)家出臺(tái)的政策促使投資購(gòu)房的成本和風(fēng)險(xiǎn)不斷加大，也直接導(dǎo)致了購(gòu)房需求的減少。本月成交套數(shù)256套。（4）從銷(xiāo)售情況來(lái)看，不少臨近交房的項(xiàng)目實(shí)際銷(xiāo)售率在60%—70%之間，未售出的戶型多為140平方米以上的大戶型、異型房等。輕軌二期橫貫整個(gè)古田片區(qū)，提高了該區(qū)域的快速出行能力，也提升了古田片區(qū)在消費(fèi)市場(chǎng)的心理地位，周邊區(qū)域的置業(yè)者明顯增多，充分體現(xiàn)了古田的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。（2）在產(chǎn)品規(guī)劃建設(shè)方面，目前主要以中端市場(chǎng)尋求創(chuàng)新和突破，在面對(duì)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)時(shí)具有產(chǎn)品和價(jià)格的雙重比較優(yōu)勢(shì)(產(chǎn)品同檔時(shí)價(jià)格低、價(jià)格同檔時(shí)產(chǎn)品優(yōu))，目前，已形成了以單一或多個(gè)項(xiàng)目為代表的高尚生活區(qū)、環(huán)湖生態(tài)居住區(qū)、黃獅海生態(tài)居住區(qū)等。澳門(mén)銀座發(fā)展商湖北國(guó)新置業(yè)有限公司代理商易居中國(guó)武漢事業(yè)部占地面積車(chē)位三層地上總戶數(shù)296主力面積75㎡主力戶型2室1廳1衛(wèi)起價(jià)5800元/㎡高價(jià)8400元/㎡均價(jià)6800元/㎡總建面容積率目前最大的問(wèn)題就是交通。其中商品房住宅共成交3305套，%。武昌中心區(qū)主要在售樓盤(pán)信息項(xiàng)目名稱(chēng)建筑面積總套數(shù)住宅已售住宅可售住宅成交均價(jià)安順家園1974972721東湖天下1517745122奧山星座18515923融僑華府344788521154367萬(wàn)科潤(rùn)園70646華潤(rùn)置地鳳凰城61983465239226南湖片區(qū)，%。今年武漢房地產(chǎn)的價(jià)格戰(zhàn)首先從南湖開(kāi)始打響，金地南湖片區(qū)主要在售樓盤(pán)信息項(xiàng)目名稱(chēng)建筑面積總套數(shù)住宅已售住宅可售住宅成交均價(jià)大華南湖公園世家15190424841990404金地格林小城70000015491054495南湖景苑479295173南湖雅園（荷花園）2522439武昌區(qū)域項(xiàng)目分析：復(fù)地東湖國(guó)際發(fā)展商武漢復(fù)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司代理商武漢策源房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司占地面積530000平方米車(chē)位\總戶數(shù)1601(一期)主力面積253㎡主力戶型4室2廳2衛(wèi)起價(jià)6000元/㎡高價(jià)10000元/㎡均價(jià)8500元/㎡總建面1060000平方米容積率華潤(rùn)鳳凰城發(fā)展商華潤(rùn)置地（武漢）發(fā)展有限公司代理商華潤(rùn)置地（武漢）發(fā)展有限公司占地面積車(chē)位488總戶數(shù)1051主力面積㎡主力戶型3室2廳2衛(wèi)起價(jià)4000元/㎡高價(jià)10000元/㎡均價(jià)8600元/㎡總建面160000平方米容積率綠化率53%物業(yè)管理單位華潤(rùn)置地（武漢）物業(yè)管理有限公司物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分析：坐標(biāo)城集合了居住、商業(yè)、學(xué)校、會(huì)所、園林等，功能綜合但相對(duì)獨(dú)立，即享受功能的復(fù)合價(jià)值，又保持了純粹居住的舒適度，到魯巷商圈交通也非常便利。　　本區(qū)域配套設(shè)施齊全，成為市場(chǎng)熱點(diǎn)，這有利于地塊價(jià)值的體現(xiàn)，也有利于提升區(qū)域項(xiàng)目的心理價(jià)位。物業(yè)管理單位湖北新長(zhǎng)江物業(yè)管理有限公司物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不過(guò)其價(jià)格還是主要購(gòu)買(mǎi)抗性，精裝修房屋質(zhì)量粗糙，延遲交房對(duì)開(kāi)發(fā)商形象造成了不利的影響。 第三階段：回暖期，2003 年至今 2003 年以來(lái)，市場(chǎng)逐步回暖。廣州、深圳、杭州處于第二軍 團(tuán)的水平。其中，金融一條街中高檔寫(xiě)字樓分布最為集中，可謂武漢市寫(xiě)字樓市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)。 武廣片寫(xiě)字樓市場(chǎng)得以發(fā)展壯大，主要依托與武廣商圈的強(qiáng)勁帶動(dòng)，以及解放大道這一城市第一干道帶來(lái)的便利交通和輻射能力。金融一條街的寫(xiě)字樓主要由大型銀行牽頭興建，包括早期的瑞通廣場(chǎng)、建銀大廈，現(xiàn)在的民生銀行大廈等高檔寫(xiě)字樓等，銀行區(qū)域總部密集是該片區(qū)的特色。2 棟甲級(jí)寫(xiě)字樓都位于中南片，所以寫(xiě)字樓市場(chǎng)中，中南片占據(jù)絕對(duì)領(lǐng)導(dǎo)地位。H 形設(shè)計(jì)，3部電梯單雙層分流，交通通達(dá)性較好。中南商業(yè)廣場(chǎng)是板塊內(nèi)第一個(gè)高檔寫(xiě)字樓項(xiàng)目，新時(shí)代商務(wù)中心是目前武昌最高的樓宇，高度達(dá) 208 米。中南片與武廣片相類(lèi)似，中商集團(tuán)長(zhǎng)期在此唱主角。 中南商圈長(zhǎng)期引領(lǐng)武昌商業(yè)的發(fā)展，各項(xiàng)配套都相當(dāng)成熟。 歷史表明，寫(xiě)字樓集中的區(qū)域，往往是成熟商圈的中心。2006年，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)最具活力的十八個(gè)城市中，武漢人均GDP排名第14位，寫(xiě)字樓售價(jià)排名第16位，比排名第14位的西安低300元/㎡。一些爛尾的寫(xiě)字樓項(xiàng)目復(fù)工建設(shè)，寫(xiě)字樓租金水平也有所提升，這些跡象表明，武漢寫(xiě)字樓市場(chǎng)進(jìn)入了回暖期。這一時(shí)期，不少開(kāi)發(fā)商加入到寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)的行列，一些銀行機(jī)構(gòu)也在興建辦公樓，由此，武漢寫(xiě)字樓市場(chǎng)出現(xiàn)了 1999 年的供應(yīng)高峰。世茂錦繡長(zhǎng)江發(fā)展商武漢世茂錦繡長(zhǎng)江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司代理商武漢世茂錦繡長(zhǎng)江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積572286平方米車(chē)位1534總戶數(shù)1546主力面積166㎡主力戶型3室2廳2衛(wèi)起價(jià)6000元/㎡高價(jià)13000元/㎡均價(jià)10500元/㎡總建面1650000平方米容積率綠化率30%物業(yè)管理單位湖北水藍(lán)郡物業(yè)管理有限公司物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)待定優(yōu)惠措施：開(kāi)盤(pán)當(dāng)日現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)籌的客戶可享受前期認(rèn)籌優(yōu)惠，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日房源全部按98 折銷(xiāo)售。同時(shí),區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品目前以高層為主,以小高層產(chǎn)品為輔,目前該區(qū)內(nèi)已聚集了近60家樓盤(pán)，從市場(chǎng)接受情況來(lái)看也是較為理想的，目前整體銷(xiāo)售率約為75%，部分樓盤(pán)已經(jīng)清盤(pán)。綠化率%泰然南湖玫瑰灣發(fā)展商武漢市泰然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司代理商武漢博思堂占地面積283030平方米車(chē)位566總戶數(shù)808主力面積174㎡主力戶型4室2廳2衛(wèi)起價(jià)5100元/㎡高價(jià)7000元/㎡均價(jià)6300元/㎡總建面537764平方米容積率玫瑰灣、水域天際等相繼跟進(jìn)，該區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，購(gòu)房者得到了確實(shí)的實(shí)惠，使得南湖能夠在成交上走贏全市低迷的大盤(pán)行情。目前，南湖地區(qū)還有65公頃土地可供開(kāi)發(fā)，可新增21萬(wàn)人，那么南湖新城將31萬(wàn)人。這一現(xiàn)狀正在逐步改善，未來(lái)的中北路段，都市綜合體、品牌地產(chǎn)云集，即將發(fā)展成為武昌最集中的高檔住宅區(qū)。2）、主要銷(xiāo)售的住宅產(chǎn)品價(jià)格集中在50006000元/平方米5000—6000元/平方米價(jià)格層次的商品住房銷(xiāo)量占到總銷(xiāo)量的35%以上，8000元/平方米以上產(chǎn)品的銷(xiāo)量逐步上升，市場(chǎng)上8000元/平方米以上產(chǎn)品的增多是帶動(dòng)相應(yīng)購(gòu)房需求增長(zhǎng)的有力因素，同理，5000元/平方米以下產(chǎn)品的銷(xiāo)量逐步遞減。戶型設(shè)計(jì)相對(duì)較差，精裝修房屋質(zhì)量粗糙。武漢天地發(fā)展商武漢瑞安天地房地產(chǎn)發(fā)展有限公司代理商武漢瑞安天地房地產(chǎn)發(fā)展有限公司占地面積612000平方米車(chē)位128總戶數(shù)182主力面積㎡主力戶型3室2廳2衛(wèi)起價(jià)10000元/㎡高價(jià)15000元/㎡均價(jià)11995元/㎡總建面1400000平方米容積率本月成交套數(shù)147套。從08年第一季度的住房新增面積和銷(xiāo)售面積的對(duì)比來(lái)看，開(kāi)發(fā)商對(duì)中小戶型的開(kāi)發(fā)支持力度正逐步加大。本月成交套數(shù)245套。（4）、武漢三鎮(zhèn)涇渭分明的地理特征也使各區(qū)域的房地產(chǎn)消費(fèi)以本地居民為主，漢口、武昌、漢陽(yáng)的本地購(gòu)房者占到72%—80%。漢口商品住宅市場(chǎng)供求關(guān)系（1）、2008年漢口商品住房市場(chǎng)總?cè)萘考s為4萬(wàn)套，第一季度市場(chǎng)容量(總需求)8千套，：1估計(jì)2008年漢口住房市場(chǎng)全年的市場(chǎng)總?cè)萘考s為4萬(wàn)套，其中，第一季度的市場(chǎng)容量為8千套，供給已經(jīng)遠(yuǎn)大于需求，供需比例達(dá)到 ：1。產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主，中低檔樓盤(pán)放量偏少。另一方面，頂級(jí)項(xiàng)目拉動(dòng)了高端消費(fèi)力量。越是前期降價(jià)猛的樓盤(pán)，人越多。如果上述片區(qū)尚屬城區(qū)稍偏的位置，那么進(jìn)入11月份市中心內(nèi)環(huán)附近樓盤(pán)也開(kāi)始了降價(jià)。目前該片區(qū)的成交價(jià)格又回到2007年初，部分樓盤(pán)的價(jià)格已經(jīng)接近成本價(jià)，有的可能低于成本價(jià)。而同比漲幅最大的是武昌中心區(qū)，%。 在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商由于資金壓力以及對(duì)未來(lái)預(yù)期的改變使得拿地的可能性將至谷底。而11月的樓市新政對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言無(wú)疑將是一根救命稻草，希望借此提升在年前的最后一搏。l 中國(guó)的經(jīng)濟(jì)在經(jīng)歷過(guò)一個(gè)快速發(fā)展階段后，現(xiàn)逐步進(jìn)入經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性調(diào)整階段。4）易憲容：救市政策一定會(huì)導(dǎo)致嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)問(wèn)題世界各國(guó)政府的救市政策推動(dòng)股價(jià)及經(jīng)濟(jì)快速上漲，但是這樣的經(jīng)濟(jì)政策一定會(huì)導(dǎo)致嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，就是有一個(gè)新的泡沫掩蓋舊的泡沫。在萬(wàn)科大幅降價(jià)后，各地的萬(wàn)科業(yè)主紛紛要求萬(wàn)科退房，并造成萬(wàn)科品牌的負(fù)面影響。日前，地產(chǎn)前大佬潘石屹表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)的判斷，萬(wàn)不可過(guò)分樂(lè)觀。隨著政府自身制度建設(shè)和監(jiān)管的加強(qiáng)，隨著公民主權(quán)和民主的推進(jìn)及法制、輿論的建設(shè)的完善以及產(chǎn)權(quán)的明晰，政府（尤其是地方政府）及其官員在土地交易、城市拆遷、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)等過(guò)程中的腐敗等機(jī)會(huì)主義行為會(huì)逐漸的得以規(guī)范。 市場(chǎng)集中度會(huì)得以提高。隨著泡沫不斷得到擠壓、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加強(qiáng)、國(guó)家宏觀調(diào)控的進(jìn)一步成熟以及購(gòu)買(mǎi)者理性的增加，武漢房市未來(lái)的價(jià)格會(huì)逐漸趨于合理，房?jī)r(jià)收入比進(jìn)入一個(gè)可維持的空間。成交均價(jià)環(huán)比下降7%，同比降幅也達(dá)到了23%。從圖中可以看出，十月平均每周銷(xiāo)量在1000套左右，日成交量保持在140套左右。216。其中，經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等保障性住房成交套數(shù)為7026套，%。廣東中原地產(chǎn)李海分析說(shuō)，由于近郊樓盤(pán)回歸到三四千元的價(jià)格，因此刺激成交量上升，而市中心區(qū)尚未出現(xiàn)大的成交回暖。 政策方面的因素以外，開(kāi)發(fā)商越來(lái)越多地采取了力度較大的降價(jià)促銷(xiāo)措施，尤其是一些新盤(pán)項(xiàng)目?jī)r(jià)格低開(kāi)幅度較大，刺激了樓市剛性需求的有效釋放。按原政策（%，%）；。具體操作由各地分行及房貸中心掌握。2）09年貨幣政策特點(diǎn)：適度寬松貨幣政策放松的將保證銀行體系流動(dòng)性的充分供應(yīng)，促進(jìn)貨幣信貸穩(wěn)定增長(zhǎng)，發(fā)揮貨幣政策在支持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的積極作用。這是2008年9月以來(lái)第5次降息，尤其是央行對(duì)“第二套房貸”采取松綁政策后，表明政府要穩(wěn)定房市的決心，刺激市場(chǎng)強(qiáng)勁的需求。此次降息是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重大利好，數(shù)次降息的累積效應(yīng)有望在樓市上發(fā)酵，減輕房企財(cái)務(wù)成本，刺激住房消費(fèi)需求回暖。216。216。五、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析。開(kāi)展住房公積金用于住房建設(shè)的試點(diǎn)。其中，將現(xiàn)行個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房超過(guò)5年(含5年)改為超過(guò)2年(含2年)轉(zhuǎn)讓的，免征營(yíng)業(yè)稅；將個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買(mǎi)住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅。%。2）2008年有關(guān)房產(chǎn)的系列政策：216。 國(guó)土資源部：土地監(jiān)察制度有望納入土地管理法 建立完善土地執(zhí)法發(fā)現(xiàn)機(jī)制、制止機(jī)制、部門(mén)聯(lián)動(dòng)機(jī)制和問(wèn)責(zé)獎(jiǎng)懲制度等。央行主要采取了提高準(zhǔn)備金率的手段來(lái)緊縮銀根、對(duì)付通脹，此外，房地產(chǎn)行業(yè)的其它調(diào)控政策也推動(dòng)了行業(yè)本輪調(diào)整的發(fā)生。其中，以“二套房貸”為標(biāo)志的銀根緊縮政策使資金泛濫的房地產(chǎn)市場(chǎng)突然缺血，投資、投機(jī)需求遭到重大打擊，不少資金離場(chǎng)，需求開(kāi)始萎縮。1~8月，%。實(shí)際出口增長(zhǎng)明顯回落，且順差減少。從今年開(kāi)始，我國(guó)經(jīng)濟(jì)由繁榮期開(kāi)始進(jìn)入調(diào)整期，估計(jì)這種態(tài)勢(shì)將持續(xù)2~3年時(shí)間。四大因素影響導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)出現(xiàn)“拐點(diǎn)”性變化：216。一、國(guó)家宏觀形勢(shì)下的房地產(chǎn)相關(guān)政策及影響 （一）宏觀經(jīng)濟(jì)研究三大需求增長(zhǎng)“兩落一升”。 今年以來(lái)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)呈逐季回落的態(tài)勢(shì)。 內(nèi)生需求增長(zhǎng)放慢，主要是房?jī)r(jià)長(zhǎng)期過(guò)快增長(zhǎng)及能源原材料價(jià)格、勞動(dòng)力成本的明顯上升抑制了需求增長(zhǎng)，投資增長(zhǎng)的拐點(diǎn)顯現(xiàn)。 固定資產(chǎn)投資實(shí)際增長(zhǎng)明顯回落。初步預(yù)計(jì)，%左右，%。由于房地產(chǎn)建設(shè)周期比較長(zhǎng)，一般在5年左右，因此調(diào)整一旦開(kāi)始，預(yù)計(jì)會(huì)持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間。同時(shí)，該通知還提出“對(duì)閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)，國(guó)土資源部要會(huì)同有關(guān)部門(mén)抓緊研究制訂具體辦法”。 國(guó)土資源部和國(guó)家工商總局規(guī)定三年限期 新土地出讓合同增開(kāi)發(fā)商資金壓力 2008年6月20日，新版土地出讓合同