【正文】 0號公告推出6宗掛牌交易地塊。此次武商集團(tuán)競得成功，摩爾擴(kuò)建計劃得以順利進(jìn)行，規(guī)劃武商“摩爾”擴(kuò)建部分含8層的購物中心、50層的五星級商務(wù)酒店以及8層休閑游樂中心等。◆ 從郊區(qū)到市中心 樓盤均大幅跳水 　　樓盤的降價已經(jīng)不是新聞，而降多少才是話題。 　　南湖片區(qū)的多個樓盤，均價已經(jīng)從最高點的6000多元一平方米，降了2000元。 武漢市國土房產(chǎn)局調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，%，剛剛過去的11月份，降幅也在3%左右。從2000年起至今，漢口商品房價格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢，漢口已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域，同時，也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟相博弈之地。價格特征：漢口區(qū)域商品住宅均價水平在6500元/平方米以上，均價在6500元/平方米以下物業(yè)主要集中于金銀湖,二七、后湖片及古田片區(qū)。如下圖： 2007年2月—2008年2月漢口片區(qū)商品住宅銷售情況（單位： 元/平米）761877539157884377051029793817815445935171428328159300200040006000800010000120002月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月01000200030004000500060007000銷售套數(shù)銷售均價從上圖可以看出，漢口區(qū)的住宅物業(yè)平均價格同整個武漢市的總體住宅物業(yè)平均價格的漲落步調(diào)還是相一致的，而且上漲的幅度十分平穩(wěn)。同時，國家出臺的政策促使投資購房的成本和風(fēng)險不斷加大，也直接導(dǎo)致了購房需求的減少。本月成交套數(shù)256套。（4）從銷售情況來看，不少臨近交房的項目實際銷售率在60%—70%之間，未售出的戶型多為140平方米以上的大戶型、異型房等。輕軌二期橫貫整個古田片區(qū)，提高了該區(qū)域的快速出行能力，也提升了古田片區(qū)在消費市場的心理地位，周邊區(qū)域的置業(yè)者明顯增多，充分體現(xiàn)了古田的區(qū)位優(yōu)勢。（2）在產(chǎn)品規(guī)劃建設(shè)方面，目前主要以中端市場尋求創(chuàng)新和突破，在面對區(qū)域競爭時具有產(chǎn)品和價格的雙重比較優(yōu)勢(產(chǎn)品同檔時價格低、價格同檔時產(chǎn)品優(yōu))，目前，已形成了以單一或多個項目為代表的高尚生活區(qū)、環(huán)湖生態(tài)居住區(qū)、黃獅海生態(tài)居住區(qū)等。澳門銀座發(fā)展商湖北國新置業(yè)有限公司代理商易居中國武漢事業(yè)部占地面積車位三層地上總戶數(shù)296主力面積75㎡主力戶型2室1廳1衛(wèi)起價5800元/㎡高價8400元/㎡均價6800元/㎡總建面容積率目前最大的問題就是交通。其中商品房住宅共成交3305套，%。武昌中心區(qū)主要在售樓盤信息項目名稱建筑面積總套數(shù)住宅已售住宅可售住宅成交均價安順家園1974972721東湖天下1517745122奧山星座18515923融僑華府344788521154367萬科潤園70646華潤置地鳳凰城61983465239226南湖片區(qū)，%。今年武漢房地產(chǎn)的價格戰(zhàn)首先從南湖開始打響，金地南湖片區(qū)主要在售樓盤信息項目名稱建筑面積總套數(shù)住宅已售住宅可售住宅成交均價大華南湖公園世家15190424841990404金地格林小城70000015491054495南湖景苑479295173南湖雅園（荷花園）2522439武昌區(qū)域項目分析：復(fù)地東湖國際發(fā)展商武漢復(fù)地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商武漢策源房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司占地面積530000平方米車位\總戶數(shù)1601(一期)主力面積253㎡主力戶型4室2廳2衛(wèi)起價6000元/㎡高價10000元/㎡均價8500元/㎡總建面1060000平方米容積率華潤鳳凰城發(fā)展商華潤置地（武漢）發(fā)展有限公司代理商華潤置地（武漢）發(fā)展有限公司占地面積車位488總戶數(shù)1051主力面積㎡主力戶型3室2廳2衛(wèi)起價4000元/㎡高價10000元/㎡均價8600元/㎡總建面160000平方米容積率綠化率53%物業(yè)管理單位華潤置地（武漢）物業(yè)管理有限公司物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)分析：坐標(biāo)城集合了居住、商業(yè)、學(xué)校、會所、園林等，功能綜合但相對獨立，即享受功能的復(fù)合價值，又保持了純粹居住的舒適度，到魯巷商圈交通也非常便利?！　”緟^(qū)域配套設(shè)施齊全，成為市場熱點，這有利于地塊價值的體現(xiàn)，也有利于提升區(qū)域項目的心理價位。物業(yè)管理單位湖北新長江物業(yè)管理有限公司物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)不過其價格還是主要購買抗性，精裝修房屋質(zhì)量粗糙，延遲交房對開發(fā)商形象造成了不利的影響。 第三階段：回暖期，2003 年至今 2003 年以來，市場逐步回暖。廣州、深圳、杭州處于第二軍 團(tuán)的水平。其中，金融一條街中高檔寫字樓分布最為集中，可謂武漢市寫字樓市場風(fēng)向標(biāo)。 武廣片寫字樓市場得以發(fā)展壯大，主要依托與武廣商圈的強勁帶動，以及解放大道這一城市第一干道帶來的便利交通和輻射能力。金融一條街的寫字樓主要由大型銀行牽頭興建，包括早期的瑞通廣場、建銀大廈，現(xiàn)在的民生銀行大廈等高檔寫字樓等，銀行區(qū)域總部密集是該片區(qū)的特色。2 棟甲級寫字樓都位于中南片，所以寫字樓市場中，中南片占據(jù)絕對領(lǐng)導(dǎo)地位。H 形設(shè)計，3部電梯單雙層分流，交通通達(dá)性較好。中南商業(yè)廣場是板塊內(nèi)第一個高檔寫字樓項目，新時代商務(wù)中心是目前武昌最高的樓宇，高度達(dá) 208 米。中南片與武廣片相類似，中商集團(tuán)長期在此唱主角。 中南商圈長期引領(lǐng)武昌商業(yè)的發(fā)展，各項配套都相當(dāng)成熟。 歷史表明，寫字樓集中的區(qū)域，往往是成熟商圈的中心。2006年，在中國經(jīng)濟(jì)最具活力的十八個城市中，武漢人均GDP排名第14位，寫字樓售價排名第16位，比排名第14位的西安低300元/㎡。一些爛尾的寫字樓項目復(fù)工建設(shè)，寫字樓租金水平也有所提升，這些跡象表明，武漢寫字樓市場進(jìn)入了回暖期。這一時期，不少開發(fā)商加入到寫字樓開發(fā)的行列，一些銀行機構(gòu)也在興建辦公樓，由此，武漢寫字樓市場出現(xiàn)了 1999 年的供應(yīng)高峰。世茂錦繡長江發(fā)展商武漢世茂錦繡長江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商武漢世茂錦繡長江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積572286平方米車位1534總戶數(shù)1546主力面積166㎡主力戶型3室2廳2衛(wèi)起價6000元/㎡高價13000元/㎡均價10500元/㎡總建面1650000平方米容積率綠化率30%物業(yè)管理單位湖北水藍(lán)郡物業(yè)管理有限公司物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)待定優(yōu)惠措施：開盤當(dāng)日現(xiàn)場認(rèn)籌的客戶可享受前期認(rèn)籌優(yōu)惠，開盤當(dāng)日房源全部按98 折銷售。同時,區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品目前以高層為主,以小高層產(chǎn)品為輔,目前該區(qū)內(nèi)已聚集了近60家樓盤，從市場接受情況來看也是較為理想的，目前整體銷售率約為75%，部分樓盤已經(jīng)清盤。綠化率%泰然南湖玫瑰灣發(fā)展商武漢市泰然房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商武漢博思堂占地面積283030平方米車位566總戶數(shù)808主力面積174㎡主力戶型4室2廳2衛(wèi)起價5100元/㎡高價7000元/㎡均價6300元/㎡總建面537764平方米容積率玫瑰灣、水域天際等相繼跟進(jìn)，該區(qū)域內(nèi)市場競爭異常激烈，購房者得到了確實的實惠，使得南湖能夠在成交上走贏全市低迷的大盤行情。目前，南湖地區(qū)還有65公頃土地可供開發(fā)，可新增21萬人，那么南湖新城將31萬人。這一現(xiàn)狀正在逐步改善，未來的中北路段，都市綜合體、品牌地產(chǎn)云集，即將發(fā)展成為武昌最集中的高檔住宅區(qū)。2）、主要銷售的住宅產(chǎn)品價格集中在50006000元/平方米5000—6000元/平方米價格層次的商品住房銷量占到總銷量的35%以上，8000元/平方米以上產(chǎn)品的銷量逐步上升，市場上8000元/平方米以上產(chǎn)品的增多是帶動相應(yīng)購房需求增長的有力因素，同理，5000元/平方米以下產(chǎn)品的銷量逐步遞減。戶型設(shè)計相對較差，精裝修房屋質(zhì)量粗糙。武漢天地發(fā)展商武漢瑞安天地房地產(chǎn)發(fā)展有限公司代理商武漢瑞安天地房地產(chǎn)發(fā)展有限公司占地面積612000平方米車位128總戶數(shù)182主力面積㎡主力戶型3室2廳2衛(wèi)起價10000元/㎡高價15000元/㎡均價11995元/㎡總建面1400000平方米容積率本月成交套數(shù)147套。從08年第一季度的住房新增面積和銷售面積的對比來看，開發(fā)商對中小戶型的開發(fā)支持力度正逐步加大。本月成交套數(shù)245套。（4）、武漢三鎮(zhèn)涇渭分明的地理特征也使各區(qū)域的房地產(chǎn)消費以本地居民為主，漢口、武昌、漢陽的本地購房者占到72%—80%。漢口商品住宅市場供求關(guān)系（1）、2008年漢口商品住房市場總?cè)萘考s為4萬套，第一季度市場容量(總需求)8千套，：1估計2008年漢口住房市場全年的市場總?cè)萘考s為4萬套，其中，第一季度的市場容量為8千套，供給已經(jīng)遠(yuǎn)大于需求，供需比例達(dá)到 ：1。產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主，中低檔樓盤放量偏少。另一方面，頂級項目拉動了高端消費力量。越是前期降價猛的樓盤，人越多。如果上述片區(qū)尚屬城區(qū)稍偏的位置，那么進(jìn)入11月份市中心內(nèi)環(huán)附近樓盤也開始了降價。目前該片區(qū)的成交價格又回到2007年初，部分樓盤的價格已經(jīng)接近成本價，有的可能低于成本價。而同比漲幅最大的是武昌中心區(qū)，%。 在目前的市場環(huán)境下，開發(fā)商由于資金壓力以及對未來預(yù)期的改變使得拿地的可能性將至谷底。而11月的樓市新政對于開發(fā)商而言無疑將是一根救命稻草，希望借此提升在年前的最后一搏。l 中國的經(jīng)濟(jì)在經(jīng)歷過一個快速發(fā)展階段后，現(xiàn)逐步進(jìn)入經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性調(diào)整階段。4）易憲容：救市政策一定會導(dǎo)致嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)問題世界各國政府的救市政策推動股價及經(jīng)濟(jì)快速上漲，但是這樣的經(jīng)濟(jì)政策一定會導(dǎo)致嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)問題，就是有一個新的泡沫掩蓋舊的泡沫。在萬科大幅降價后，各地的萬科業(yè)主紛紛要求萬科退房，并造成萬科品牌的負(fù)面影響。日前，地產(chǎn)前大佬潘石屹表示，目前房地產(chǎn)市場和經(jīng)濟(jì)的判斷，萬不可過分樂觀。隨著政府自身制度建設(shè)和監(jiān)管的加強，隨著公民主權(quán)和民主的推進(jìn)及法制、輿論的建設(shè)的完善以及產(chǎn)權(quán)的明晰，政府（尤其是地方政府）及其官員在土地交易、城市拆遷、項目開發(fā)等過程中的腐敗等機會主義行為會逐漸的得以規(guī)范。 市場集中度會得以提高。隨著泡沫不斷得到擠壓、行業(yè)競爭的加強、國家宏觀調(diào)控的進(jìn)一步成熟以及購買者理性的增加，武漢房市未來的價格會逐漸趨于合理，房價收入比進(jìn)入一個可維持的空間。成交均價環(huán)比下降7%，同比降幅也達(dá)到了23%。從圖中可以看出，十月平均每周銷量在1000套左右，日成交量保持在140套左右。216。其中，經(jīng)濟(jì)適用房、限價房等保障性住房成交套數(shù)為7026套，%。廣東中原地產(chǎn)李海分析說，由于近郊樓盤回歸到三四千元的價格，因此刺激成交量上升，而市中心區(qū)尚未出現(xiàn)大的成交回暖。 政策方面的因素以外，開發(fā)商越來越多地采取了力度較大的降價促銷措施，尤其是一些新盤項目價格低開幅度較大，刺激了樓市剛性需求的有效釋放。按原政策（%，%）；。具體操作由各地分行及房貸中心掌握。2）09年貨幣政策特點：適度寬松貨幣政策放松的將保證銀行體系流動性的充分供應(yīng)，促進(jìn)貨幣信貸穩(wěn)定增長，發(fā)揮貨幣政策在支持經(jīng)濟(jì)增長中的積極作用。這是2008年9月以來第5次降息，尤其是央行對“第二套房貸”采取松綁政策后，表明政府要穩(wěn)定房市的決心，刺激市場強勁的需求。此次降息是房地產(chǎn)市場的重大利好，數(shù)次降息的累積效應(yīng)有望在樓市上發(fā)酵，減輕房企財務(wù)成本，刺激住房消費需求回暖。216。216。五、加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測繼續(xù)加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測分析。開展住房公積金用于住房建設(shè)的試點。其中，將現(xiàn)行個人購買普通住房超過5年(含5年)改為超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓的，免征營業(yè)稅；將個人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。%。2）2008年有關(guān)房產(chǎn)的系列政策：216。 國土資源部：土地監(jiān)察制度有望納入土地管理法 建立完善土地執(zhí)法發(fā)現(xiàn)機制、制止機制、部門聯(lián)動機制和問責(zé)獎懲制度等。央行主要采取了提高準(zhǔn)備金率的手段來緊縮銀根、對付通脹，此外，房地產(chǎn)行業(yè)的其它調(diào)控政策也推動了行業(yè)本輪調(diào)整的發(fā)生。其中，以“二套房貸”為標(biāo)志的銀根緊縮政策使資金泛濫的房地產(chǎn)市場突然缺血，投資、投機需求遭到重大打擊，不少資金離場，需求開始萎縮。1~8月，%。實際出口增長明顯回落，且順差減少。從今年開始，我國經(jīng)濟(jì)由繁榮期開始進(jìn)入調(diào)整期，估計這種態(tài)勢將持續(xù)2~3年時間。四大因素影響導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增長出現(xiàn)“拐點”性變化：216。一、國家宏觀形勢下的房地產(chǎn)相關(guān)政策及影響 （一）宏觀經(jīng)濟(jì)研究三大需求增長“兩落一升”。 今年以來，經(jīng)濟(jì)增長呈逐季回落的態(tài)勢。 內(nèi)生需求增長放慢，主要是房價長期過快增長及能源原材料價格、勞動力成本的明顯上升抑制了需求增長，投資增長的拐點顯現(xiàn)。 固定資產(chǎn)投資實際增長明顯回落。初步預(yù)計，%左右，%。由于房地產(chǎn)建設(shè)周期比較長，一般在5年左右，因此調(diào)整一旦開始，預(yù)計會持續(xù)較長時間。同時，該通知還提出“對閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價，國土資源部要會同有關(guān)部門抓緊研究制訂具體辦法”。 國土資源部和國家工商總局規(guī)定三年限期 新土地出讓合同增開發(fā)商資金壓力 2008年6月20日，新版土地出讓合同